中国房地产市场分析.docx

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中国房地产市场分析

2010年是中国房地产宏观调控频次最密集的一年，但同时也是房地产业最高歌猛进的一年。

1-11月，全国房地产开发企业完成投资42697.33亿元，同比增长36.5%，不仅远高于2009年的17.8%，且明显高于城镇固定资产投资24.9%的增速；商品房销售面积82541.27万平方米，销售额为42277.89亿元，分别比2009年增长9.8%和17.5%；房地产开发企业本年资金来源63220亿元，同比增长31.2%。

其中，国内贷款11245亿元，增长25.0%，利用外资656亿元，增长59.0%，自筹资金23806亿元，增长49.6%，其他资金27513亿元，增长20.4%。

在其他资金中，定金及预收款15935亿元，增长19.4%，个人按揭贷款7937亿元，增长13.2%。

国家统计局数据显示，截止到2010年11月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.7%，涨幅比10月份缩小0.9个百分点；环比上涨0.3%。

从2010年1-11月的新房销售数据来看，全国商品房平均销售价格为5124元/平方米，仅比2009年同期的4785元/平方米高出7.1%，较之2009年全年的增幅24.2%有了很大幅度的下降。

但是，考虑到2010年一线城市商品房销售面积大幅度减少，销售面积增长主要来源于传统经济落后的河北省及中西部地区，以及多数省份的二、三线城市，这使得2010年的新房平均销售价格，与以消化住房存量为主的2009年，失去了位置上的可比性。

从销量明显减少的一线城市来看，2010年房价仍然保持了猛烈的上涨幅度。

根据中国房产信息集团提供的资料，北京2010年新建商品住宅均价已达到20328元/平方米，同比大涨42%，涨幅居四大一线城市之首；上海全年均价达22261元/平方米，同比涨幅为40%；广州2010年均价达到11579元/平方米，同比上涨23%；深圳均价20596元/平方米，同比涨幅为33%。

从国内最大的20家房企平均销售价格变化来看，2010年为10096元/平方米，比2009年的8297元/平方米上涨21.7%；如果考虑到销售区位的变化，同等地段房价同比变化，一般在30%左右。

国内城市二手房的市场情况，多是以一手房价格变化作为风向标，涨幅与一手房保持基本一致的上涨节奏和幅度。

据上分析，2010年我国房价的实际上涨幅度在25%左右，约为国家统计局公布房价指数的三倍以上。

昆明2010年12月份市场分析报告

　　第一篇  发展环境篇

　　一、市场资讯

　　2010年11月份市场热点资讯追踪

　　二、政策动态

　　1、国家政策：

　　预防通货膨胀和房地产市场过热已成为目前政策的两大重点，在国家对房价的干预与强制打击投资行为不能取得有效的成果之时，土地管理与安居工程将成为国家另一个角度的调控。

2011年的政策方向还是以维持社会与市场稳定为主要基调。

　　2、昆明地方性法规

　　昆明目前在大力的对房地产市场进行规范化与制度化，改变以往供需双方的信息不对称及不公开的状况。

若网上签约制度能顺利的推广，则以往市场上的“乱卖、乱提价”的不良现象将会大大减少。

消费者的权益将得到很大的保障，房地产市场也将更有秩序。

第二篇  市场分析篇

　　一、土地市场分析：

　　12月份成交了35宗土地，共2097186.62平方米，比上个月的612322.8平方米增长了242.5%。

其中居住用地的比例为43%，有908068.22平方米。

商业金融性质用地占到32%，共676962平方米。

　　本月的土地交易是2010年最为集中和活跃的，在所成交的土地中海包括了总价地王北郊下马村的4宗共283.1亩城镇住宅用地与单价地王如安街30713.06平方米（约合46亩）商业金融业用地。

而在参与拍卖的土地中，有5宗地块因无人报名流拍，9宗地块因报名人数未达7家而未成交。

　　二、项目规划信息分析

　　在12月份的所取得的建设工程规划许可证的批前公示项目中，房地产项目占到70%，其中居住项目占到总比重的47%，商业项目占到总比重的17%。

在居住项目中包括了润城（论坛新闻）、春城慧谷（论坛新闻）一期地块等较大的城中村改造项目，说明昆明的城中村项目已逐渐走上市场。

　　三、市场供应情况分析

　　1、在售楼盘结构分析：

　　12月份的在售楼盘中混合型楼盘占到50%，普通住宅占到30%。

商业项目云公寓各占到7%。

　　在12月份的在售混合物业楼盘中，“住宅+商业”的项目占到27%，“住宅+商业+写字楼”的项目类型占到总比的23%。

　　从市场上的在售项目上看，居住产品是年底主推的主流产品。

即使是在综合项目中，居住类产品往往会成为开发商最先启动的部分，原因就在于它能成为资金回流的有效手段。

　　2、在售楼盘销售情况分析

　　11月份销售率排行前三的版块为滇池板块和高新板块和东南板块，其销售率分别达到、96.2%、95.71%、91.6%。

　　本月的新开楼盘主要分布在北市板块与西山板块。

其他板块基本上都是进行存量销售。

北市区的单价水平虽高，但是万科金域缇香（论坛新闻）借助其品牌影响力，其推售的第二批房源仍创下了销售率100%的记录，也拉动了北市区的销售率。

　　四、市场成交情况分析

　　1、成交走势分析

　　根据昆明市房产交易中心数据统计，12份昆明楼市共成交13278套商品房，日均销售428套，总成交量较11月份上升了82.77%，成交面积为1104941.9㎡，较11月份上升了77.13%，成交金额为751559.95万元，较11月份上升73.09%，成交均价为6801.81元/㎡，较11月份下降了2.28%。

　　2010年的最后一个月，昆明市商品房成交均价虽然有微小的下降，但是成交量与成交金额较于上个月却几乎都是翻倍增长。

从调控的情况上看，国家对楼市的政策基调并未有所放松，相反因为CPI的增长促使央行再次做出加息的决定，因此基本可以推断，市场的供需双方在国家未出台新一年的政策之前都有一定的恐慌心理。

开发商为冲刺销售任务而放缓价格的上涨幅度与速度并加大供应，而消费者趁政策未加大力度前出手，因此在市场的拉动下出现了成交量巨涨的局面。

　　2、各类型物业成交均价分析

　　普通住宅

　　本月的住宅成交均价6581.08元/㎡，较11月份下降了8.19%。

　　尽管在本月的新开楼盘价格基本都在7000元/㎡以上，但是由于本月的成交产品中有大量的团购房，而不管是存量楼盘还是新开楼盘，开发商在年底销售中或多或少会给到消费者一定的优惠，因此本月的住宅均价有所下降。

　　别墅

　　12月份昆明市的别墅物业均价13857.59，下降了-3.16%。

　　本月的新开别墅仅有靠近呈贡（论坛新闻）的培星东岸（论坛新闻），其余依旧维持存量销售。

　　商业

　　12月份昆明市商业物业的均价为26010.3元/㎡。

　　主城区的商铺价格虽高，但是大量的专业市场商铺的交易也会拉低整个市场的均价水平。

　　写字楼

　　本月写字楼成交均价为17366.09元/㎡。

较11月份下降了5.6%。

　　本月无新开的写字楼项目，其价格属于正常的波动范围。

　　五、新开楼盘

国家统计局发布2010年全国房地产市场运行情况（图）

来源：

中国政府网

2011年01月17日09:

32

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　　一、房地产开发投资完成情况

　　2010年，全国房地产开发投资48267亿元，比上年增长33.2%，其中，商品住宅投资34038亿元，增长32.9%，占房地产开发投资的比重为70.5%。

12月当月，房地产开发投资5570亿元，增长12.0%。

　　2010年，全国房地产开发企业房屋施工面积40.55亿平方米，比上年增长26.6%；房屋新开工面积16.38亿平方米，增长40.7%；房屋竣工面积7.60亿平方米，增长4.5%，其中，住宅竣工面积6.12亿平方米，增长2.7%。

　　2010年，全国房地产开发企业完成土地购置面积4.10亿平方米，比上年增长28.4%，土地购置费9992亿元，增长65.9%。

　　12月当月，房屋新开工面积1.86亿平方米，同比下降1.1%；房屋竣工面积2.75亿平方米，下降3.4%，其中，住宅竣工面积2.19亿平方米，下降4.5%；土地购置面积4889万平方米，增长1.5%，土地购置费1061亿元，增长5.8%。

　　二、商品房销售情况

　　2010年，全国商品房销售面积10.43亿平方米，比上年增长10.1%，增幅比1-11月提高0.3个百分点。

其中，商品住宅销售面积增长8.0%，办公楼增长21.9%，商业营业用房增长29.9%。

2010年，商品房销售额5.25万亿元，比上年增长18.3%，增幅比1-11月提高0.8个百分点。

其中，商品住宅销售额增长14.4%，办公楼和商业营业用房分别增长31.2%和46.3%。

　　12月当月，全国商品房销售面积21808万平方米，同比增长11.5%；全国商品房销售额10201亿元，同比增长21.9%。

　　三、房地产开发企业资金来源情况

　　2010年，房地产开发企业本年资金来源72494亿元，比上年增长25.4%。

其中，国内贷款12540亿元，增长10.3%；利用外资796亿元，增长66.0%；自筹资金26705亿元，增长48.8%；其他资金32454亿元，增长15.9%。

在其他资金中，定金及预收款19020亿元，增长17.3%；个人按揭贷款9211亿元，增长7.6%。

　　四、70个大中城市房屋销售价格指数

　　12月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨6.4%，涨幅比11月份缩小1.3个百分点；环比上涨0.3%。

　　12月份，新建住宅销售价格同比上涨7.6%，涨幅比11月份缩小1.7个百分点。

其中，商品住宅销售价格上涨8.5%，其中普通住宅销售价格上涨7.2%，高档住宅销售价格上涨12.8%；经济适用房销售价格上涨1.0%。

与上月相比，新建住宅销售价格上涨0.3%。

其中，商品住宅销售价格上涨0.3%，其中普通住宅销售价格上涨0.4%，高档住宅销售价格上涨0.2%；经济适用房销售价格上涨0.1%。

　　12月份，二手住宅销售价格同比上涨5.0%，涨幅比11月份缩小0.6个百分点；环比上涨0.5%，比11月份扩大0.2个百分点。

　　五、全国房地产开发景气指数

　　12月份，全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为101.79，比11月份回落1.41点，比上年同期回落1.87点。

　　从分类指数看：

房地产开发投资分类指数为103.87，比11月份回落0.95点，比上年同期提高3.45点；本年资金来源分类指数为102.66，比11月份回落2.08点，比上年同期回落8.11点；土地开发面积分类指数为96.03，比11月份回落0.39点，比上年同期提高0.34点；商品房待售面积分类指数为103.66，比11月份提高0.56点，比上年同期提高6.79点；房屋施工面积分类指数为104.81，比11月份回落1.44点，比上年同期提高2.30点。

　　房地产开发企业完成投资及增速情况（2010年）

地区

本年完成投资

（亿元）

比上年增长（%）

#住宅

#住宅

全国总计

48267.07

34038.14

33.2

32.9

一、东部地区

28009.07

19233.00

32.7

33.2

北京

2901.07

1508.95

24.1

66.4

天津

866.64

565.39

17.9

14.3

河北

2264.83

1785.65

49.0

46.5

辽宁

3465.76

2481.10

31.3

28.3

上海

1980.68

1229.83

35.5

33.9

江苏

4301.85

3159.94

28.9

30.4

浙江

3030.04

2058.47

34.4

30.2

福建

1818.86

975.13

60.1

31.2

山东

3251.78

2513.40

33.9

35.1

广东

3659.69

2538.02

23.6

21.4

海南

467.87

417.11

62.5

59.3

二、中部地区

10516.65

7859.67

32.4

31.3

山西

592.24

457.45

24.1

21.1

吉林

921.01

731.82

21.7

20.9

黑龙江

843.12

656.93

49.5

48.5

安徽

2251.80

1607.83

34.9

36.8

江西

706.82

544.77

11.4

7.0

河南

2114.08

1685.21

36.1

36.4

湖北

1618.24

1040.86

34.8

29.4

湖南

1469.33

1134.79

35.5

35.4

三、西部地区

9741.35

6945.47

35.3

33.8

内蒙古

1120.02

782.14

37.3

36.3

广西

1206.22

878.89

48.2

52.3

重庆

1620.26

1091.49

30.8

38.3

四川

2194.63

1535.28

38.2

33.5

贵州

556.69

328.63

49.9

31.7

云南

900.44

654.67

22.1

18.4

西藏

8.96

6.99

-43.1

-38.6

陕西

1160.23

938.53

23.2

20.2

甘肃

266.41

187.93

30.5

35.9

青海

108.19

75.20

48.5

37.8

宁夏

254.37

187.29

56.3

48.5

新疆

344.93

278.43

46.2

47.9

　　商品房销售面积和销售额增长情况（2010年）

地区

商品房销售面积（万平方米）

销售面积增速（%）

商品房销售额

（亿元）

销售额增速（%）

全国总计

104349.11

10.1

52478.72

18.3

一、东部地区

50822.01

4.1

33203.34

10.1

北京

1639.53

-30.6

2915.36

-10.6

天津

1564.52

-1.6

1282.43

17.1

河北

4532.99

52.8

1605.82

65.9

辽宁

6798.15

26.5

3059.88

41.1

上海

2055.53

-39.0

2959.94

-31.6

江苏

9377.74

-8.5

5430.71

6.4

浙江

4809.96

-13.1

4448.70

2.6

福建

2575.65

-5.4

1610.99

9.0

山东

9291.21

32.4

3666.42

49.1

广东

7322.01

3.7

5476.48

19.1

海南

854.73

52.3

746.61

112.4

二、中部地区

26223.44

19.9

9138.84

39.7

山西

1163.38

12.5

404.59

44.5

吉林

2319.64

19.3

836.65

47.5

黑龙江

2718.06

34.8

1010.10

54.5

安徽

4113.88

2.1

1732.66

25.7

江西

2469.67

8.3

776.40

28.8

河南

5452.23

25.8

1658.79

43.5

湖北

3513.63

29.3

1313.14

36.8

湖南

4472.97

27.3

1406.52

49.4

三、西部地区

27303.66

13.5

10136.54

32.2

内蒙古

3020.54

17.0

1065.03

38.8

广西

2793.92

17.2

995.19

28.1

重庆

4314.39

7.8

1846.94

34.1

四川

6396.92

7.2

2647.34

26.4

贵州

1730.69

4.7

581.01

22.3

云南

2959.43

32.7

934.60

43.0

西藏

19.09

-69.8

5.55

-64.2

陕西

2590.18

24.1

973.44

44.7

甘肃

756.51

8.3

227.81

31.3

青海

281.04

29.6

84.40

54.6

宁夏

935.98

20.7

309.22

29.1

新疆

1504.96

7.0

466.02

27.2

　　七十个大中城市房屋销售价格指数（2010年）

地区

房屋销售价格指数

新建住宅价格指数

二手住宅价格指数

同比

环比

同比

环比

同比

环比

全国

106.4

100.3

107.6

100.3

105.0

100.5

北京

106.3

100.2

109.9

100.2

102.6

100.3

天津

105.6

100.8

106.8

100.5

103.2

100.6

石家庄

108.7

101.3

111.0

101.9

103.3

100.6

太原

102.3

100.1

101.7

100.0

105.6

100.3

呼和浩特

107.3

100.5

108.0

100.5

103.1

100.3

沈阳

108.3

100.3

109.2

100.4

108.2

100.2

大连

106.1

100.2

106.6

100.3

108.0

100.2

长春

103.9

100.3

105.5

100.1

101.3

100.4

哈尔滨

105.9

100.1

107.1

100.1

103.6

100.1

上海

102.2

100.4

101.3

100.3

103.3

100.6

南京

101.2

100.1

102.7

100.0

99.2

100.4

杭州

100.5

99.8

100.2

99.6

104.2

100.3

宁波

100.8

100.0

103.5

100.0

97.4

99.9

合肥

109.1

101.0

108.7

100.7

108.7

100.6

福州

102.5

100.1

104.6

100.0

99.9

100.3

厦门

101.5

100.1

102.9

100.0

100.2

100.3

南昌

106.1

100.6

107.5

100.4

102.2

100.8

济南

104.7

100.4

106.0

100.3

102.6

100.8

青岛

105.5

100.5

106.2

100.4

105.9

101.0

郑州

108.8

100.1

108.8

100.1

108.7

100.4

武汉

106.6

100.2

106.4

100.1

107.0

100.4

长沙

107.6

100.7

109.6

100.8

102.9

100.7

广州

100.4

101.1

100.1

102.4

101.1

100.1

深圳

101.4

100.8

101.6

100.5

100.7

101.3

南宁

102.1

100.3

101.6

100.3

103.7

100.0

海口

135.5

100.2

144.2

100.0

121.6

100.6

重庆

106.9

100.3

108.2

100.3

101.7

100.2

成都

102.3

100.5

103.8

100.5

100.1

100.2

贵阳

105.4

100.6

105.3

100.6

107.5

100.6

昆明

104.5

100.1

105.4

100.4

103.4

100.0

西安

108.2

99.9

108.1

99.7

106.2

101.0

兰州

111.3

101.0

110.3

101.0

116.8

101.5

西宁

106.1

100.5

107.9

100.3

105.8

100.6

银川

105.2

100.0

106.1

100.0

104.0

100.0

乌鲁木齐

108.5

100.2

108.4

100.0

109.6

100.8

唐山

103.1

100.1

103.7

100.1

101.7

100.1

秦皇岛

107.9

100.6

111.5

101.0

104.4

100.2

包头

105.1

100.3

106.3

100.4

100.2

100.0

丹东

107.2

100.8

110.6

101.4

101.5

99.8

锦州

104.1

100.1

105.6

100.2

100.3

100.0

吉林

107.6

101.0

109.1

101.4

105.6

100.2

牡丹江

108.2

100.8

107.9

101.4

109.1

100.1

无锡

102.5

100.2

103.0

100.3

102.4

100.1

扬州

104.2

100.4

104.3

100.3

105.0

100.7

徐州

102.0

100.1

102.7

100.1

100.5

100.0

温州

108.8

100.7

102.4

100.0

114.2

101.1

金华

106.5

100.4

109.3

100.2

102.7

99.9

蚌埠

106.7

100.4

107.7

100.4

106.8

100.5

安庆

109.1

101.4

111.7

101.7

104.9

101.2

泉州

100.4

100.1

100.1

100.2

98.4

100.0

九江

106.6

100.5

106.6

100.5

105.3

100.1

赣州

108.3

101.0

113.0

101.7

102.7

100.2

烟台

104.9

100.6

105.1

100.6

105.3

100.6

济宁