房地产企业营改增困境分析.docx

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房地产企业营改增困境分析

论文编码：

首都师范大学

本科生毕业论文（设计）

房地产企业“营改增”困境分析

Analysisonthedilemmasofthe"increaseincamp"inrealestateenterprises

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首都师范大学本科生毕业论文（设计）原创性承诺书

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年月日～年月日

指导教师姓名

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承诺内容：

1、本毕业论文（设计）是学生在导师的指导下独立完成，凡涉及其他作者的观点和材料，均作了注释，如出现抄袭及侵犯他人知识产权的情况，愿按学校有关规定接受处理，并承担相应责任。

2、学校有权保留并向上级有关部门送交本毕业论文（设计）的复印件和磁盘。

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时间：

说明：

学生毕业论文（设计）如有保密等要求，请在备注中明确，承诺内容第2条即以备注为准。

中文提要

全国范围内营改增政策的推开，千头万绪，纷繁复杂这八个字来形容一点也不为过，作为此次改革的难点与重点个人觉得应该是房地产业。

2013年交通运输行业与现代服务行业和2014年邮政服务行业，铁路运输行业以及电信业相继纳入了“营改增”之后，中国财长楼继伟在2015年二会上曾坦言：

“不动产‘营改增’最难，但今年肯定出来”。

时间过去了一年多的时间，2016年5月1日“营改增”在我国全面展开，试点范围逐步增加到了房地产业、建筑业等。

房地产行业在我国的营业税税率为5%改为11%的增值税率，税率变化如此之大，房地产行业在其中遇到了哪里困境？

产生困境的原因是什么？

有什么的应对策略？

税制转换是否能成功这事关我国经济的平稳运行，也是我国供给侧结构改革政策的一个重要组成部分。

关键词：

困境；“营改增”；纳税；有效策略；房地产行业

第1章引言

亚当斯密是英国古典政治经济学家，在他的著作《国民财富法的性质和原因的研究》中曾提到过税收四原则，税收平等原则、税收确定原则、税收便利原则以及税收经济原则。

这其中，税收平等原则居于首位，就是要同等对待纳税人，才能创造出一个公平合理的税收环境，企业才能公平竞争。

中国税法有相关规定，营业税是依据所获取的营业总额，面向在国内提供应税劳务、出售不动资产或进行无形资产转让的个体与机构征收的税款。

关键在于只要发生了营业额就要征税，这就存在了一些不公平因素，营业税的全额征税并没有考虑到纳税人实际的盈利情况，对于盈利不同的企业是不公平的。

与此不同的是增值税是依据获取的增值金额，面向从事销售、进出口贸易、制造、维修及提供应税服务的个体或机构所征取的税款。

它仅对增值额进行征税，企业的成本与收益都会纳入到税额的计算之中，商品是否盈利是税款的主要构成部分。

因此增值税在一定程度上与纳税人的税负承担能力是成正比的，更能体现出税收公平原则。

房地产行业的产业链条多，上下游的先关利益产业多，也是这次“营改增”之中的阻力最大，程序最复杂的行业。

改革后，房地产企业应怎样结合自身行业特点走出困境，本文就此做一个初探。

第2章房地产行业“营改增”背景下的现象

2.1建安成本获取增值税发票困难

建筑行业术语房产领域最为关键的上游关联行业，遭受到“营改增”政策变革的影响，肯定会波及到房地产行业，导致房地产企业取得建安成本的增值税发票会非常困难或取得的发票根本不足，因而加重房企的税收负担。

目前，建筑材料的商家很多是由小老板、杂货店、个体户构成，它们不具备一般纳税人的资格认定，从而无法提供发票或者发票是小增值税专用发票。

即便能得到全额的进项增值税发票，可以注意到建筑行业的增值税率同样为11%，这对它们来说几乎没有实现减负，行业税务负担加大后，也必然会转嫁到房地产商，如果房企自己拥有的建筑企业，受到的冲击当然会更大。

在另一方面，建筑劳务用工主要来源自劳工工厂及散户的农民工。

劳工公司作为微利小企业，自身没有任何进项税可以抵扣，基本上无法缴纳11%额度的增值税款项，可是民工在从事劳务活动时出现的劳务费用，便无法获取增值税票据，如此都会影响到房企的进项税抵扣问题。

2.2土地成本除出让金外无法抵扣进项税，房企税负提高

房地产企业计税的成本包括土地征用费及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费，开发间接费六项。

其中，土地成本一般占据计税总成本的4成以上。

因此，“营改增”后土地成本是否能抵扣、怎样抵扣，就成为决定房地产企税负高低的关键之所在。

房地产企业取得土地的方式其实很多，比如土地转让，土地的出让，股权的收购，合作建房诸如此类等等等，全部属于土地使用权转移性质发生类的增值税应税行为，类似于这种取得土地的方式可以在计算房地产企业增值税的过程中，运用抵扣的方法近一步来实现土地成本进项税额的抵扣。

房企归属于普通纳税人类别在出售自己筹建的地产房屋过程中，可以对其采用普通计税模式计算应缴税务，当依据获取的整体价款和价外资金，去掉当期房屋出售相关的土地资金后的余下费用纳入销售额范畴。

对于支付土地价款，具体是向国家单位也就是说土地资源管理单位或国家委托代理征收土地资金的机构直接缴纳土地资金。

然而《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》中，国税部门发的[2009]31号第二十七条第一款明确规定开发产品土地计税成本支出的内容是：

土地的征用费以及拆迁补偿费。

这里指为取得土地开发使用权或者开发权等而发生的各项费用，主要包括土地的买价或土地出让金、大市政配套费、耕地占用税、契税、土地闲置费以及使用费、土地发生变更用途及超出面积补交的地价发生相关税费、拆迁补偿的支出、回迁房建造支出、安置及动迁的支出、农作物的补偿费、危房补偿费等等。

换句话说，依据国税局发的财税[2016]36号文件的规定，房地产企业从2016年5月1日之后，能扣除的成本只有一个土地出让金，而土地出让金的扣除也必须凭当地财税部门开具的行政事业的收据扣除。

导致市政配套费、排污费、拆迁补偿费、异地防建设费等一系列费用是不可以抵扣进项税的。

土地成本只有土地买价或土地出让金允许抵扣增值税的进项税额，其他土地成本所构成成本一律不能进行增值税进项税额的抵扣。

综上的所有，房地产开发企业还有很多实际存在的成本与费用是无法完成增值税的抵扣的，这在很大程度上加大了房地产企业的实际税负。

2.3“营改增”导致房企财务核算的复杂化

“营改增”前房地产企业按照既定税率缴纳营业税，财务计税简单明了，但“营改增”后因为增值税的加入，需要采取进项销项的税金抵扣问题，这就导致了财务核算科目的复杂程度，对于财务工作者来说是一个不大不小的考验，对于房企来说经营流程需要从新设计，慢慢达到精细化管理的程度。

对于财务报表也就是资产负债表、利润表以及现金流量表改后的影响情况，都会比改前更为复杂化。

这也是“营改增”后房地产企业应该注意到的问题，就像多米诺古牌一样，发生了一系列的连锁反应，能不能顺应时代的发展，顺应税务改革带来的影响，将决定着日后企业的发展。

第3章房地产企业在“营改增”背景下产生困境的原因

3.1建安成本长期唯利是图

建安成本取得增值税发票困难的很大一部分原因在于房企在选择上游相关行业合作伙伴的时候不注重企业规模问题，而是价低者最优先，这些价低者往往都是不具备一般纳税人资格的小企业、个体户或者农民，所以房企这部分成本的税票是无法取得的或者说是取得的非常困难，“营改增”前开出的大多数营业税发票都有掺假的情况，“营改增”后，第一，增值税发票的弄虚作假是要附带刑事责任的，国家有强大的立法作为支持。

第二、这些小企业，小作坊肯定会慢慢退出历史舞台。

所以存在的问题就是取得不了增值税发票从而导致增值税无法进行进项与销项之间的抵扣，大大增加了企业的税负。

房企如果不通过招投标模式筛选出最为合适的施工企业或原材料生产厂家，这对房地产开发单位收益及房屋建设质量、工程进度管控程度都会产生相当大影响以及更多的不确定性。

但即使通过招标方式，也不应该偏向于追逐最低的报价，更应该关注如何找到最为专业合适的造价评估工程师，经过规范的评估后，在保证施工公司可以获取满意的收益及确保工程质量前提下，利用投标方式来获取较为合适的报价。

此外，利用招标询问价格，及时获取当下的人力、材料、设备等价格，强化对成本资金的管控。

3.2营改增尚在初期，制度存在缺失和漏洞

可抵扣的进项税额大于等于（全部价款加上价外费用减去土地成本）再去乘以百分之1.6，这就说明了房企最后的增值税税负率便会低于营业税模式下的对应款项的5%。

可是具体情况是房企所购置的物品、服务、不动及无形资产等有关拥有扣税凭证符合法规要求的进项税额均能够用于抵扣，房企因此便拥有非常明显的减税收益，这就是利好一面的原因所在。

当然，房企最为显著的特性便是业务环节繁杂，成本计算需要考虑诸多方面，其中包含的进项税额度较大，由此进项税抵扣管理便会发展为管控税负的关键之处，也就是企业内部消化问题我认为。

在“营改增”的初始时期，房产老工程便可通过过渡性优惠条约来环节政策改变造成的影响，也就是说在采用新政策处理老工程时，依据5%税率简易计税方式可以维持原样，如此便能够有效环节政策变革给老工程造成的波动及税务危机。

尽管这样，减税不是“营改增”变革的主要目标，规范与优化中国的税收体制才是变革的终极目标，仅仅关注通过营改增改善我国经济架构将会比较片面，目光并不长远。

基于体制减少层面出发，我国营改增体制正在逐步改善，众多问题暴漏出来，还没有得到深层次的处理。

首先，我国财税体制较为突出的问题为事权财权不对等问题较为明显，使得地区预算收入低可是各项业务五花八门，如何清晰的归纳总结事权财权问题便是财税变革的重中之重。

其次，如何较为妥善的配置营改增税收也是迫切需要关注的问题。

营业税最为地区政府财政收入的重要部分，它也归属于地方税务，所获税款均纳入地方财政。

而增值税则是中央占大头，比例为70%，地方小头只占30%。

随着营改增，地方税税款的减少便会出现，如何弥补该项财政缺口也是需要思考的。

最后，参考90年代“分税制”的变革经验，分析现有问题可以发现，若无法充分提高地方政府的主动性，营改增将会存在较大阻力。

部分人提出地方政府可以增加全新的税款项目，比如地产或资源税，这又将房地产企业推向深渊，我认为是极其不合理的，因为综上的叙述，我认为房地产行业在税制改革中已经面临如此大的逆境，这些增加的税源会然它更雪上加霜。

基于更加宏观的层次思考营改增带来的改变，实际是我国财政收入会保持“新常态”，怎样更好的策划税收根基及打通征税渠道便是迫切需要关注的问题，国家的事权财权的对等，若税收难以维持下去，部分事项或许也不能放弃，将社会资本引导到基础服务行业也可能是个有效的解决办法。

3.3缺乏有效的税务风险控制机制

缺乏一套有效的税务风险控制机制是房地产企业目前面临的一个重要问题，出现多缴少缴税的情况之后，无法采取合理行之有效的措施来应对诸如类似的税务风险所产生的不良结果。

由此看出来，房地长企业在税务的风险控制建设方面存在很多的不足之处，加上相关人员的职责定位含糊不清，人员分工不细化具体，这些因素会对房企税务风险控制的建立及完善产生不利的影响和效果。

全面“营改增”导致房地产企业会因为这些不利的因素存在，在经营管理的过程中遭受到许多不必要的打击，增加了企业的经营成本。

因此，对于房企而言，在面对新的税制环境里去怎样建立一套行之有效的税务风控体制是十分必要的。

第4章房地产企业应对“营改增”的有效策略

4.1增强财务培训、完善税务筹划、提高发票管理。

房地产企业积极组织单位会计学习“营改增”的有关制度，需要全力完成制度的宣传与培训，基于宏观财务管理角度同时借鉴会计核算思来更好的理解营改增具体内涵。

从宏观财务管理角度出发，需要关