房地产基础知识.docx

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房地产基础知识

一、房地产相关概念

（一）房地产概念:

房地产又称不动产,是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分.其中不可分离的部分,如树木、水暖设备等。

（二）房地产市场的分类:

根据房地产开发,销售与消费过程特点,可以将房地产市场分为:

1、一级市场（土地市场）;

2、二级市场（房地产增量房市场）;

3、三级市场（房地产存量房市场）;

（三）土地及土地所有权:

2、土地公有制:

根据宪法规定,土地所有权分全民所有（国有土地）与集体土地所有权,集体转为国有才能转让,个人和单位只拥有土地的使用权;

3、土地使用权在期限内可以出租、转让、抵押.

（四）土地使用权获取方式:

1、土地使用权出让:

l指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为;

l土地使用权出让采用招标、拍卖、双方协议三种方式;六类用地（商业、娱乐、旅游、金融、服务业、商品房）采用招标、拍卖的方式;旧城改造采用双方协议的方式；

l国有土地使用权出让年限:

Ø商业、旅游、娱乐用地40年;

Ø工业用地、科教、文体、卫生、体育用地、综合或其他用地50年;

Ø住房用地70年（住宅底商70年）;房地产的使用权年限对价值有直接影响。

（五）建筑概念

1、建筑:

建筑物和构筑物的总称;

2、狭义建筑物:

指各类房屋,构筑物如树木、电梯、水暖设备等;

3、合格建筑物的标准:

适用、经济、美观;

（六）物业概念

1、物业:

广义的物业就是房地产,狭义的物业。

包括各类房屋及其附属的设备、设施和相关场地;

l附属的设备、设施和相关场地:

是指与上述建筑物相配套的室内外各类设施、市政公用设施、道路交通等；

二、房屋建筑常识

1、容积率:

总建筑面积与总用地面积的比值,反映土地利用程度、使用强度及其经济性的技术经济指标;

容积率=建筑总面积÷用地面积;

一般来讲:

普通住宅≥1.0;非普通住宅＜1.0;（别墅）

对于住宅来说，容积率越高，舒适度越低。

2、建筑密度:

项目用地范围内各种建筑用地面积总和占总用地面积的比例.也可以是建筑物基底总面积÷总用地面积,反映建筑用地范围内的空地率和建筑物的密集程度;

3、绿化率:

35%

指项目规划用地范围内绿化用地总面积占规划建设用地面积的比例;

5、层高:

住宅高度以“层”为单位计算,是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离.2.7米

6、净高:

指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离.净高=层高-楼板厚度;

7、进深:

指住宅的长度。

8、开间:

指住宅的宽度

9、建筑面积:

指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积.包含了房屋居住可用的实用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其它公摊面积等;

11、使用面积:

它是建筑面积扣除公摊面积、及墙体柱体所占用的面积后的直接供住户生活的净使用面积,俗称地砖面积;

12、占地面积:

建筑物基底及其功能需要占用的面积,也叫红线面积;

13、套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积（露台面积按半面积计算）;

19、分摊的公用建筑面积包括:

大堂、公共大厅、走廊、过道、共厕、电梯前厅、楼梯间、电梯井、

电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、消防通道、水泵房、水箱间、冷冻机房、配电室、煤气调压室、空调房、电梯工休息室、值班警卫室、卫星接收机房等;

20、不记入的公摊面积:

仓库、车库、车道、供暖锅炉房、人防地下室、物管用房、售房单位自营、

自用房屋、多幢房屋服务的警卫室;

21、实用率=套内建筑面积÷住宅建筑面积;

23、地下室:

指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1／2;

24、半地下室:

指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1／3,且不超过1／2;

27、标准层:

指平面布置相同的住宅楼层;

三、房地产行业术语:

（一）室内设施:

1、双气:

暖气、天然气、热水器（太阳能）；三线：

电话线，宽带，电视；

2、全齐:

家电（电视、冰箱、洗衣机）和家具（床、衣柜、沙发、电视柜、整体橱柜）;

（二）装修分类:

1、毛坯:

水泥地、白墙;

2、简装修:

地砖、白墙，卫浴，厨具;

4、精装修:

（三）户型及面积:

1、一居室:

一室一厅一卫/一室两厅一卫；

2、二居室：

两室两厅一卫/两室一厅一卫；

3、三居室:

三室两厅一卫/三室两厅两卫

4、跃层（复式）:

房屋使用层跳跃的房型,如一跃二,三跃四等;

5、错层:

房屋内地面错落的房型;

（四）楼层及朝向:

1、楼层描述,多层楼房为6层,房屋所在层3层,简写3/6;

l优劣:

l楼房中多层楼有“金三银四”的说法,即六层楼三层最佳,四层次之;

l高层楼从7层至27层，中间层属于高性价比楼层。

2、朝向

五、房屋分类及详解:

（一）按住宅层数划分:

2、多层:

层数为6/7层;阁楼税高

3、小高层:

层数为11-18层;有电梯

4、高层:

18层以上;济南高层33层。

（二）按使用性质划分:

住宅用地，如住宅等;70年产权

商业用地：

如商业街等；一般40年产权

综合用地：

商业+公寓/写字楼，一般为50年产权

工业用地

（三）按结构类型划分:

1、砖混结构:

这类建筑物的竖向承重构件采用砖墙或砖柱，水平承重构件采用钢筋混凝土楼板、屋顶板。

这种结构房间小、层数低，一般用于多层建筑中；

2、框架结构:

这种结构的承重部分是由钢筋混凝土或钢材制作的梁、板、柱形成的骨架，可用于多层和高层建筑;

3、钢筋混凝土板墙结构;这类建筑物的竖向承重构件和水平承重构件均采用钢筋混凝土制作，多用于多层和高层建筑

（五）按楼型外观划分:

1、板楼:

l是指由多个住宅单元组合而成,每单元均设有楼梯或楼梯、电梯皆有的住宅;每个单元用自己单独的楼梯、电梯;

2、塔楼:

l主要是指以共用楼梯、电梯为核心布置多套住房的高层住宅.通俗地说,塔楼以电梯、楼梯为布局核心,上到楼层之后,向四面走可以直接进入户内;

l塔楼基本形式:

蝶型、品字型、Z字型、塔板结合、十字型、方形塔楼;

（七）按产权性质划分:

1、商品房:

:

指各房地产开发公司投资兴建的,以赢利为目的,按市场规律经营的房子;

分类:

（1）普通住宅:

（2）非普通住宅:

l别墅:

（独栋、联排、双拼、叠拼）一般较为偏远;

（3）商品房销售资质:

商品房销售须具备以下五证：

《国有土地使用证》、《建设用地规划可证》、《建设工程规划许可证》、《施工许可证》、《商品房销售许可证》；

2、已购公房:

l普通公房:

指按照国家房改有关售房政策,单位职工按成本价、标准价或优惠价购买的原产权属于单位的公有住房.职工根据国家政策,按成本价或标准价购买的由单位建设的安居工程和集资合作建设的住房;

l央产房:

指按照国家房改有关售房政策,单位职工按成本价、标准价或优惠价购买的原产权属于中央在京单位,国有大中型企业及国务院各部委机关的公有住房.职工根据国家政策,按成本价或标准价购买的由中央在京单位建设的安居工程住房和集资合作建设的住房;

3、经济适用房:

l定义:

以中低收入家庭住房困难户为供应对象,并按国家住宅建设标准建造的,具有社会保障性质的普通住宅.土地供应原则上实行划拨方式,住房设计要体现经济适用美观的原则,使用功能上要满足居民的基本生活需要.经济适用房的供应价格由经济适用房建设的行政主管部门会同物价部门按建设成本确定.

l只拥有房屋所有权:

表现形式为红色防伪制材的“房屋产权证”并在第一页上部加盖经济适用住房印章或按经济适用房管理;

4、使用权房:

使用权公房:

指国家或国有企业、事业单位投资兴建的住宅,以政府规定的租金出租给居民的公有住房.俗称小产权,业主只拥有房屋的部分产权,可以永久使用,可以继承.既承租房,只能居住,不能自行转让、出租或赠予,最显著的特征是要交房租;

5、私产平房:

也称私有住宅,是个人或家庭购买、建造的住宅;在农村，农民的住宅基本上是自建私有住宅。

公有住房通过住宅消费市场出售给个人和家庭，也就转为私有住宅。

房地产基础——名词解释，做经纪人这些你都要懂

房地产：

房地产是房产和地产的总称，指土地及土地上的建筑物、附着物。

房地产是房屋和土地作为一种财产的总和。

属于不动产，具体包括土地开发、房屋建设维修、管理、土地使用权的有偿转让，划拨，房屋所有权的买卖、租赁、房地产的抵押贷款以及由此而形成的房地产市场的综合性产业。

房地产市场：

主要包括房地产买卖、租赁市场。

含一级市场，二级市场和三级市场。

一级市场是指国家土地管理部门按土地供应计划。

采用协议、招标、拍卖的方式，以土地使用合同的形式，将地土地使用权以一定的年限、规定的用途及一定的价格出让给房地产发展商或其他用地者的市场。

二级市场是指房地产发展商根据土地使用凳珠要求将的房屋连同相应的土地使用权转让给单位和个人的市场。

三级市场是指单位、个人之间的房地产权转让、抵押、租赁的市场，它是在二级市场基础上的第二次或多次转让房地产交易活动的市场。

三通一平：

是指在发展基础上的水通、电通、路通及场地平整。

七通一平：

是指上、下水通，排污通、排水通、路通、通讯通、煤气通、电通及场地平整。

生地：

未开发的农地、荒地。

熟地：

具有开发建设条件、立即可以开始建筑的土地。

毛地：

城市中需拆迁而未拆迁的土地。

商品房：

商品房是指具有经营资格的房地产开发企业（包括外商投资企业）开发经营的住宅。

它同时拥有该房屋的所有权和该房屋所占用的使用权，二者合一、不得分割，房屋所有权依赖于土地使用权，土地使用权的性质用途和年限决定了房屋所有权的性质、类别、年限。

标准商品房：

指发展商依据拍卖、招标、协议等有偿方式取得政府土地并交足地价在其上面兴建的商品房屋。

购买后产权归购买者，可自由转让、抵押、继承、馈赠等。

福利商品房：

体现政府福利性质，主要作为政府机关及下属企业单位工作人员的福利用房，由住宅局统一分配。

离开政府的个人按规定需交回。

五证：

1、建筑工程施工许可证：

2建筑用地规划许可证：

是建设单位在向土地管理部门申请征用，划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证。

3国有土地使用证：

是证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金，获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证。

4建筑工程规划许可证：

是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。

5房地产预售许可证。

外销许可证：

凡对境外预售的房至办理此证方可出售。

国土局：

代表国家行使土地所有者的权利，以及对房地产市场、房地产行业管理的政府部门。

公证处：

是国家的证明机关，是提供法律公证的机构。

国土局产权登记处：

是专门办理房地产初始登记、转移登记、抵押登记、变更、继承、赠与等手续的部门。

开发商：

开发商是由国家工商、国土部门批准的有房地产开发权的单位。

监理公司：

是由建设部门和工商部门批准有对房屋有监理权的单位。

它是事业单位。

监理单位每天都会派工程师驻守现场。

质检单位：

是由国家工商、技术、建设等部门批准的对房屋有质检权的单位。

设计单位：

是根据发展商的要求对房屋进行规划、设计和出图的单位。

施工单位：

是由国家工商部门和建设主管部门批准的施工企业；有一级、二级、三级、有非级别。

全部工程都要招标，中标的企业才有施工权利。

房地产抵押合同：

是明确房地产抵押款中双方当事人权利和义务关系，由很行、业主和发展商三方签定。

银行按揭：

是指购房者买楼房时与银行达成抵押贷款的一种经济行为，业主先付一部分楼款，余款由银行代购房者支付，购房者的楼房所有权将抵押在争行，购房者将分期偿还银行的贷款和利息。

预售楼花：

即楼宇预售。

房地产经营者获取了建设土地，按政府批准建筑施工图纸施工，且投入开发的资金已达到投资总额的25％（用地价款除外），便可向上海市房地产产权登记处申请和办理楼宇预售登记，经批准后方可预售。

样板房与示范单位：

是指与实际房屋的结构相同，但装修标准按发展商的售楼书而定的房间。

示范单位与样板房的装修有区别，目的是为提供给客户做装修参考。

物业管理：

是房地产管理市场化的一种综合性经营方式，分为维护性管理和经营性管理两类。

维掮性物业管理的职能，主要为高层与多层住宅、综合写字楼、标准工业厂房等楼及机电设备保养维修、治安、消防、环境卫生及其他服务为业主提供良好的工作和居住环境。

经营性物业管理除具有维护性管理职能外，还通过对物业出租经营达到回收投资和获取利润的目的。

房地产评估：

就是房地产估价师根据房地产的有关住处、数据，选择合适的估价方法，按照一定的估价程序，最后确定物业的价格和价值的过程。

评估的主要方法有：

市场比较法；收益还原法；剩余法；成本法。

生态住宅：

结合当地的自然生态环境，合理地安排并组织建筑与其他相关因素之间的关系，使建筑与环境之间成为一个有机的结合体。

这当中要涉及到生态学、建筑技术科学的基本原理、现代科学技术手段等。

绿色住宅：

其内涵是全方位、立体环保工程。

它是既适应地方生态而又不破坏地方生态的建筑，具有节地、节水、节能、改善生态环境、减少环境污染、延长建筑物寿命等优点，体现在无废无污、高效和谐、开放式闭合性的良性循环。

复式房：

上、下两层二合为一，与标准房的结构方面有区别。

公寓：

公寓是相对于独院独户的别墅而言的，大多数是高层大楼，标准较高，每单位内有若干套房，包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等，还有一部分附设于旅馆酒店之内，供一些常常往来的客商及其家眷中短期租用。

酒店式公寓：

酒店式公寓是采用星级酒店的一些服务和管理模式作为管理标准的一种公寓，酒店式公寓既可用于居住又可用于办公。

商务公寓；商务公寓是相对于居住型公寓而言的，指公寓的功能主要用于商务往来需要和办公需要，可提供会议、展览、通讯等服务，与写字楼的区别在于商务公寓可提供单独居住的卧室、卫生间乃至厨房、阳台等。

复式住宅：

复式住宅是近年来推广的一种新颖住宅建筑形式。

这类住宅的特点是，住宅占有上下两层楼面，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其它辅助用房可以分层布置，上下层之间的交通不用公共楼梯而采用户内小楼梯联接。

复式住宅的优点是每户都有较大的采光面，通风较好，户内居住面积和辅助面积较大，布局紧凑，功能明确，相互干扰较小。

住宅的层高、净高：

住宅的高度计量除了用“米”，还可用“层”来计算，每一层的高度在设计上有一定要求，称为层高。

层高通常指下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。

层高减去楼板的厚度的差，叫做净高。

目前一般住宅层高都在.8米以上，净高为65米左右。

房地产转让：

是指房地产权利人通过买卖赠与或者其他合法的方式将其房地产转移给他人的行为.

房地产抵押贷款：

是指银行要求借款人以房地产商品为抵押物作为保证的贷款。

房地产抵押又可分为实物抵押和房地产权证抵押两种。

实物抵押，则意味着房地产所有权证（产权证）和使用权一起抵押给银行，在抵押期间，房地产实物被银行保管，一般不能使用。

房地产权证抵押，只是将产权证作抵押，在抵押期间房地产依然可以使用、出租等。

个人住房公积金贷款：

是政策性的住房公积金所发放的委托贷款，指缴存住房公积金的职工，在本市城镇购买，建造、翻建、大修自住住房时，以其所拥有的产权住房为抵押物，作为偿还贷款的保证而向银行申请的住房公积金贷款。

物业管理：

是指物业管理企业接受业主委托，依照合同约定，对物业管理区域内的房屋共有部位，共有设备以及相应配套的共用设施的维修，养护，管理，并提供相关服务的活动。

物业管理企业是依法接受业主委托产生的。

CBD——即英文CentralBussinessDistrict的简称，中文译为商务中心区。

有以下特点：

位于城市黄金地带、城市的功能核心、交通便利、昼夜人口变化。

自然，也成为众多房地产商的炒做热点。

CBD在某种程度上是工业时代的产物，有效地缩短了交易的时间，节约了交易成本。

随着信息时代的逐步到来，特别是网络的出现，从时空上无形地缩短了公司的距离，而不必再将距离有型化。

CBD也许意味着糟糕的环境、高昂的成本、拥挤的交通，其在经济生活的地位会逐步逐步的降低，现在的CBD也许更多的是门面的意义。

CLD——（CentralLivingDistrict）叫中央生活区,给CBD提供居住功能的区域。

石厦、新洲、香蜜湖片区，借紧邻上海中心区的地理，又有不少住宅，不少人称之为上海的“CLD”。

只是上海的中心区还真和有些不一样，里面综合了政务、公共活动、办公、购物、居住等多种功能，完全可以满足多种需要，但正因其杂，就不可能成为真正的CBD,皮之不在，毛将附焉，CLD又在哪里？

CLD——这可不是香港刑警，这叫中央科技区（CentralLivingDistrict），北京的中关村就比较典型。

上海规划了好几个高新技术开发区，但进驻企业有研发型，也有生产型，带有一定生产基地的性质。

上海CID的的建设要加强与香港的沟通和分工，引进国外科技资讯力量，才可能集中优势，与京、泸一较长短。

Townhouse——现在满世界都有Townhouse，对此的描绘是五花八门，对他的包装也是各尽其能。

Town指城镇，house指房子，有点象小镇的房子，肯定是层数比较底，密度比较低，介于独栋别墅和多层住宅之间，底层有小花圈，顶层有平台，大多在郊区。

这玩意到底好不好，就分国家地区了。

在香港，绝对是富豪的享受；在国内，目前也是介于富豪和中介阶级间的一批人享用；在国外，有钱人住的别墅和市中心，没钱人住城市贫民区，广大的中产阶级就多选择Townhouse。

看来，随着人口密度的降低，Townhouse这身份也在下行。

Condominiums——不懂了，这名词还真新鲜，据称其是一个集合的市区，大家有一个共有公享的公共部分，估计也就是宿舍的公共走廊加平台。

其强调分享与参与是其生活方式和社区文化，这绝对不是简单的公共空间就可以完成的，更重要在于人们生活、工作习惯和文化修养的相近性，在于社区的组织和生命力。

如果只是简单的集体宿舍或公寓的升级版，徒有一定的公共活动空间也无用，又令人想到上班高峰时等待电梯的焦急，安全管理的隐患，关于隐私的尴尬；当然，还是实用率是不是那么低。

SPA——在上海的地产界和美容界将兴起SPA的热潮。

SPA一字源于拉丁文SolusPorAqua，Solus代表健康，Por意即经由，Aqua代表水，全句的意思即是经由水来产生健康。

全身滑入漂满花瓣的木质浴缸，薰人的香气侵入每一寸肌肤，若有若无的纤骨玉揉碎每一分疲惫，树影婆娑，暗香浮动，真不知是风动、水动，还有心在动。

SPA，是不能忘却的，一位去过巴厘岛的人如是说。

SOHO——全拼为SmallOfficeHomeOffice，意即家里的小办公室，这个办公室可以为公司的工作前台，接待客户和对外工作；或者二者兼有。

如果作为公司的工作前台，就是我们通常说的商住楼，这在上海已不是什么新鲜玩意。

SOLO——英文单词SOLO，含义为独奏、单独、单独飞行，可想而知，这是一种比小户型还要小的小小户型，面积在20-40㎡之间，价格在15-35万之间，房间功能简化集中，全装修，现代厨卫器具，全天候后勤服务。

这种住者完全针对一群刚起步的年轻新锐，崇高个性，追求享受，讲究独立，前途美好。

基底面积：

指建筑物底层勒脚以上外围水平投影面积。

建筑面积：

指建筑物各层外墙（或外柱）外围以内水平投影面积之和

居住面积：

居住面积是指单元内供人们起居、休息等的活动空间，如卧室、客厅、餐厅、阳台、书房、吧厅等。

框架结构住宅：

框架结构住宅是指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、浮石、陶粒等轻质板材隔墙分户装配而成的住宅。

砖混结构住宅：

砖混结构住宅中的“砖”，是指一种统一尺寸的建筑材料，也有其他尺寸的异型粘土砖、空心砖等；“混”是指由钢筋、水泥、砂石、水按一定比例配制的钢筋混凝土配料，包括楼板、过梁、楼梯、阳台、排檐。

这些配件与砖做的承重墙相结合，可以称为砖混结构住宅，由于抗震的要求，砖混住宅一般在５层、６层以下。

商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积

公用建筑面积有两部分组成：

1各套房屋与公用建筑之间的分隔墙及外墙应分摊的一半；2是电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅或过道等功能上为整幢房屋服务的公共用房和管理用房建筑面积。

整幢房屋的建筑面积扣除该幢房屋内各套房屋的套内建筑面积，再扣除销售或出租的作为独立使用的空间，如地下室、车库及人防工程等建筑面积，就是这一幢房屋的公用建筑面积

建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积

套内使用面积=卧室，起居室（厅），厨房，卫生间，餐厅，过厅，过道前室，贮藏室，壁柜等的使用面积的总和

住宅辅助面积：

辅助面积是指用于为生活及生理服务的单元内空间，如厨房、洗手间、贮藏室、阁楼等。

公共面积：

指建筑物主体内、户门以外可使用的面积，包括层高超过2.2的单车库、设备层或技术层，室内外楼梯、楼梯悬挑平台、内外廊、门厅、电梯及机房、门斗、有柱雨蓬、突出屋面有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机等。

公共面积分为：

应摊公共面积和不能分摊公共面积两部分。

总建筑面积：

含地下室、夹层等

红线图：

又叫“宗地图”，是按一定比例尺制作的用以标示一宗地的用地位置、界线和面积的地形平面图。

它由政府土地管理部门颁发给地土使用权受让者，受让者只能在红线范围内施工建房。

容积率：

计容积率的建筑面积/占地面积

覆盖率:

建筑物底层占地面积与建筑基地面积的比率，又称建筑密度

绿化率:

指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比，又称绿地覆盖率，可理解为居住区用地上栽植的全部乔、灌木的垂直投影面积及花卉、草皮等地被植物覆盖的面积，以占居住区总面积的百分比。

层高：

本层楼地面至上层楼地面

净高：

本层楼地面至本层楼天花板

住宅分类：

平面、跃式、复式、别墅