土地承包经营权流转抵押贷款管理办法.docx
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土地承包经营权流转抵押贷款管理办法
云南省农村信用社农村土地承包经营权
抵押贷款管理办法（试行）
第一章总则
第一条为进一步创新金融服务方式，支持“三农”发展，有效拓宽融资渠道，提高土地利用效率，满足农业规模化经营的资金需求，根据第十八届三中会《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》、《中华人民共和国农村土地承包法》、《农村土地承包经营权流转管理办法》等有关法律法规及《云南省农村信用社信贷管理基本制度》，特制定本办法。
第二条本办法适用于全省农村信用社、农村合作银行和农村商业银行（以下统称农村信用社）。
第三条所称借款人是指符合本办法第十二、十三条规定的申请人；所称贷款人是指开办农村土地承包经营权抵押贷款的各营业机构；所称县级联社是指各县（市、区）联社、农合行、农商行。
第四条本办法所称农村土地承包经营权是指农村土地承包人对其依法承包的土地享有占有、使用、收益和一定处分的权利。
第五条本办法所称土地承包经营权抵押贷款是指土地承包经营权人在不改变土地所有权性质、不转移土地占有和农业用途的条件下，将土地承包经营权及地上附着物作为抵押物向农村信用社申请的贷款。
第六条农村土地承包经营权可以单独设定抵押担保，也可以作为其他担保方式的有效补充。
在有其他物权担保前提条件下，应优先选择其他物权担保，农村土地承包经营权抵押作为担保补充。
第七条农村土地承包经营权抵押贷款，担保人与借款人主体必须保持一致，不得办理农村土地承包经营权为第三方提供抵押担保的信贷业务。
第八条农村土地承包经营权抵押贷款须坚持“审慎拓展、择优准入、严控风险、讲求实效”的原则。
第九条农村土地承包经营权抵押贷款实行属地管理原则，严禁同一借款人在农村信用社多个营业网点办理农村土地承包经营权抵押贷款。
第十条农村信用社可以利用自身的信息优势和客户资源，争取农业部门的支持，为借款人提供农业生产经营技术和相关的培训机会，引导借款人科学从事农业生产经营，提高借款人的生产效率和质量，促进借款人生产经营可持续发展。
第二章贷款对象、条件及用途
第十一条土地承包经营权抵押贷款对象为企（事）业法人、国家规定可以作为借款人的其他组织、农民专业合作社或具有中华人民共和国国籍和完全民事行为能力的自然人。
自然人包括农户、个体工商户、个人独资企业投资人、合伙企业合伙人及城镇（市）居民等。
第十二条借款申请人为企（事）业法人、其他组织、农民专业合作社，应同时具备以下条件：
（一）经国家工商行政管理机关（或主管机关）核准登记的企（事）业法人、其他组织、农民专业合作社，且年检合格；
（二）持有中国人民银行颁发的贷款卡（证），且在有效期内；
（三）在农村信用社下辖的营业网点开立基本存款账户或一般存款账户；
（四）信用等级在A-级（含）以上，借款人及主要股东、高级管理人员无恶意不良信用记录；
（五）生产经营正常，财务状况良好，有合法稳定的收入来源，具备较好的偿债能力，管理制度完善；
（六）具备从事农业生产经营活动或与农业经济发展相关生产经营活动的经验和条件；
（七）合法取得农村土地承包经营权；
（八）农村信用社要求的其他条件。
第十三条借款申请人为自然人的，应具同时具备以下条件：
（一）户籍所在地、固定住所或固定经营场所在贷款人服务辖区内；
（二）年龄在18至65周岁之间；
（三）借款人及经营实体遵纪守法，在人民银行个人征信系统和其他相关个人信用系统中无恶意违约记录或不良债务资信；
（四）个体工商户、合伙企业合伙人、个人独资企业的投资人申请土地承包经营权抵押贷款的，应要求其所经营的经营实体必须经工商行政管理部门及其他有权部门批准，依法登记注册，持有合法有效的营业执照和生产经营许可证，其经营领域应具备一年以上的从业经验和良好的从业记录；
（五）在农村信用社开立结算账户；
（六）经营活动合法，经济来源可靠，具备清偿贷款本息的能力；
（七）合法取得农村土地承包经营权；
（八）农村信用社要求的其他条件。
第十四条抵押的土地承包经营权应当具备以下条件：
（一）《农村土地承包经营权证》、《农村土地流转承包经营权证》或农村土地承包经营权相关流转合同等应当为合法取得；
（二）土地承包经营权产权关系清晰；
（三）符合“依法、自愿、有偿”的土地流转原则；
（四）承包经营权流转手续符合国家相关法规政策；
（五）承包经营及流转土地未改变农业用途；
（六）农村信用社要求的其他条件。
第十五条土地承包经营权抵押贷款的用途，必须为借款人从事农业生产经营或与之相关的生产经营活动的资金需求。
贷款用途不得用于有价证券、期货、民间借贷等方面的投机经营及股本权益性投资以及国家法律法规明令禁止的其他领域。
第三章贷款额度、期限与利率
第十六条农村土地承包经营权抵押贷款额度由县级联社根据借款人资金需求、偿债能力、抵押物的评估价值及县级联社的管理水平合理确定。
第十七条根据借款人借款用途、信用状况、生产经营周期、承包或流转土地的使用期限等实际情况合理确定贷款期限，但最长不得超过10年；自然人贷款期限（含展期）与借款人实际年龄之和不得超过65年，且贷款期限不得超过土地承包经营权的剩余期限。
第十八条还款方式：
（1）贷款期限在1年（含）以内的可选择按月或按季结息，到期还本方式；
（2）
（3）贷款期限在1年以上的，应选择按月或按季结息，根据生产经营周期及还款来源，合理确定分期还本方式。
（4）
借款人偿还贷款本息可采用委托扣款和柜面还款两种方式。
采用委托扣款的，根据借款合同约定从其还款账户中扣收；若还款账户被冻结、挂失，应要求借款人重新提供还款账户或采用柜面还款方式。
第十九条农村土地承包经营权抵押贷款的贷款利率，根据人民银行的利率政策、银监部门相关规定和县级联社的贷款利率定价办法合理确定。
第四章评估与抵押
第二十条农村土地承包经营权的价值认定。
可由当地政府指定的相关部门进行评估，并出具《土地承包经营权价值评估报告》；也可聘请县级联社认可的、具备专业评估资质的机构进行评估或由借贷双方协议评估，出具评估报告或价值认定协议书。
借贷双方协议评估的按以下原则掌握：
农村土地承包经营权的价值为：
年租地平均收益（租金）×可处置的承包经营期限+生物性资产价值+相关设施价值（减折旧及损耗）
可处置的承包经营期限＝贷款时的承包剩余期限－贷款期限。
生物性资产价值确定可按其近三年市场平均价值，并结合抵押物的地理位置、管理的难易程度、养护成本以及贷款到期后该资产的预期变现收益等因素审慎确定。
一般适用于生长期较长、可获得长期稳定效益或远期收益较好的果木或经济苗木等，不适用于一次性种收的粮食、蔬菜等；原则上收益期或投入期短于三年的不纳入抵押价值范围。
相关设施的价值按建造成本或现行市场价值确定；折旧及损耗是指贷款到期后相关设施按规定（使用年限）计提折、摊后的剩余价值。
第二十一条由于抵押物的特殊性，在办理贷款时，经评估确认的农村土地承包经营权权利价值，按抵押率折算后应能覆盖期限内贷款本金。
第二十二条有下列情况之一的农村土地承包经营权不得提供抵押：
（一）权属有争议的；
（二）未取得《农村土地承包经营权证》或农村土地承包经营权流转合同的；
（二）被依法列入征地拆迁范围内的；
（三）承包地已毁损或灭失的；
（四）依法受其他形式限制的。
第二十三条办理农村土地承包经营权抵押登记，应当由抵押人提出书面申请并和抵押权人签订抵押合同后，双方共同持以下相关资料到当地政府指定的相关部门办理抵押登记：
（1）农村土地承包经营权抵押登记申请书；
（2）
（二）抵押人有效身份证明、婚姻状况证明；
（三）借款合同和抵押合同；
（四）《农村土地承包经营权证》或《农村土地流转承包经营权证》；
（五）抵押物所在发包方（村委会或村民小组）同意抵押的证明材料；
（六）通过流转方式取得农村土地使用权的，还需出具农村土地承包经营权流转合同；
（七）抵押人及抵押物共有权人承诺对地上附着物及相关设施一并抵押的同意抵押处置承诺书；
（八）登记机关要求的其他资料。
第二十四条农村土地承包经营权抵押贷款的抵押率最高不超过确认价值的50%。
第二十五条农村土地承包经营权抵押的登记部门为当地政府指定部门，并由登记部门出具相关的抵押登记权利证明书。
第二十六条农村土地承包经营权抵押期间，未经农村信用社同意抵押人不得将抵押物通过转包、互换、转让、馈赠、入股、出租（承包）、出资、合作、再次抵押等或者其他方式流转，征得农村信用社书面同意出租或转让的，所得价款应优先偿还农村信用社贷款本息。
第五章贷款管理
第二十七条贷款程序为：
贷款申请→贷款受理→贷款调查→贷款审查（审议）→贷款审批（咨询）→签订合同→办理抵押登记手续→贷款发放与支付→贷后管理→贷款收回。
第二十八条贷款申请。
（1）借款人为企（事）业法人或农民专业合作社、其他经济组织的，应提供以下资料：
（2）
1．书面申请材料。
包括借款人书面申请，借款人基本情况介绍、借款用途及还款来源证明等；
2．借款人营业执照、组织机构代码证、税务登记证、贷款卡、公司章程等有效的主体资格证明文件，特殊行业的企业须提供有权部门颁发的特殊行业生产经营许可证或企业资质等级证书；对需年检的，还应有最新年检证明；
3．法定代表人身份证明、简历及签字样本或印鉴，法定代表人授权委托书、委托代理人身份证明及签字样本或印鉴；
4．借款人及其股东最近三年（不足三年的提供自成立以来年度）以及最近一期财务报告，所提供的年度财务报表一般需经过会计师事务所审计，并提供审计报告；
5．借款人最高权力机构或其授权机构同意申请借款的决议文件；
6．抵押土地经营权的权属证明；
7．支付流转承包费或租金的凭证；
8．农村信用社要求提供的其他资料。
（二）借款人为自然人的，应提供以下资料：
1．借款申请书；
2．借款人及配偶有效身份证明、婚姻状况证明；
3．贷款用途及还款来源证明材料；
4．抵押土地经营权的权属证明；
5．借款人及财产共有人同意抵押的承诺书；
6．支付流转承包费或租金的凭证；
7．农村信用社要求提供的其他资料。
第二十九条贷款受理。
农村信用社接到借款人申请后，采用面谈或电话联系等方式，收集借款人相关资料，做出是否符合贷款准入的基本判断，确认是否受理。
确认受理的，与客户约定贷款调查的时间和方式。
第三十条贷款调查。
农村信用社受理借款人申请后，调查应采取实地双人调查方式，面谈借款人，及时对借款人所提供资料的真实性、有效性和完整性进行调查核实，调查的主要内容包括：
（一）借款人的经营状况、管理水平和营运能力。
包括借款人从事农业生产经营及与之相关的经营活动的经历，经营场所、设施条件、生产技术、市场状况，产品是否适销对路，是否有固定销售市场或订单等情况；
（3）承包情况和各项费用的情况、自有资金情况；
（4）
（三）借款用途是否符合国家产业政策，贷款金额和期限是否合理；
（四）还款资金来源是否明确；
（五）抵押物的性质和权属是否明晰、合法有效，价值是否充足；
（六）完成调查后形成书面调查报告，提出具体的调查意见。
第三十一条贷款审查、审议。
信贷审查部门应根据调查人员提供的调查报告等信贷资料，对贷款调查内容的合规性、完备性、可行性等进行全面审查，判定调查人员对借款人提出的贷款金额、期限和利率等意见的合理性和准确性及进行综合风险判断，并形成审查报告，对贷款调查意见和风险控制条件提出审查意见。
对需经贷审小组或贷审会审议的贷款，提交相关审议机构进行集体审议，形成审议决议后，报有权审批人审批。
第三十二条贷款审批咨询。
有权审批人应根据调查、审查、集体审议意见，按照信贷业务权限管理的规定进行审批，明确贷与不贷，贷款金额、期限、利率、风险控制措施等审批（咨询）意见。
第三十三条签订合同。
农村土地承包经营权抵押贷款审批（咨询）通过后，农村信用社与借款人及财产共有人面签借款合同、抵押合同等法律文件。
第三十四条调查、审查、审议、审批环节认为不符合条件的，可以按规定终止信贷程序，并及时通知申请人，并退还资料。
第三十五条抵押登记。
农村信用社和抵押人签订抵押合同后，共同持借款合同、抵押合同、评估报告或价值认定协议书等文件资料向登记部门办理抵押登记手续，并由农村信用社经办人员领取抵押登记权利证明书，及时移交会计部门入库保管，并向抵押人出具代保管收据。
在办妥上述抵押登记手续后，方能发放贷款。
第三十六条贷款发放与支付。
农村信用社与借款人面签借据，并根据贷款对象、用途和金额按相关规定进行贷款资金的发放和支付管理。
第三十七条贷后管理。
贷款发放后，农村信用社要按《云南省农村信用社法人客户贷后管理办法》及《云南省农村信用社个人贷款贷后管理办法（试行）》的相关要求执行。
第三十八条贷款收回。
农村信用社应要求借款人按照贷款合同及借据约定的贷款利率、还款方式和还款日期偿还贷款本息，应在每笔贷款到期前，采用电话、书面、短信等方式向借款人发出贷款到期提示，通知借款人及时组织资金履行还款义务。
第三十九条加强抵押物监管，对抵押物价值发生较大变化的，要及时追加其他担保，确保贷款资产安全。
第四十条抵押期内如需变更被担保主债权种类、数额、期限、抵押担保范围的，抵押人应当与抵押权人在做出变更决定之日起10个工作日内，持变更协议、原相关抵押登记权利证明书和其他证明文件，向登记机关申请办理变更登记。
借款人全部还清抵押合同项下的贷款后，抵押合同自行终止，到登记部门办理注销登记。
第四十一条借款人或抵押人在申请和使用贷款时不得有下列行为：
（一）提供虚假或者隐瞒重要事实的相关资料；
（二）擅自改变贷款用途或套取贷款相互借贷牟取非法收入；
（三）未经农村信用社书面同意，将设定抵押物转让、出租、改变用途或溢价抵押；
（四）不按借款合同约定偿还贷款本息；
（五）拒绝接受农村信用社对其资金使用情况、经营情况和财务活动的监督；
（六）抽逃出资、隐匿、私分、违法出让、不合理低价变卖财产而影响贷款的安全的；
（七）抵押物因意外损毁不足以清偿债权、抵押物价值明显减少影响债权实现的情况下，未按要求提供新的担保措施的；
（八）违反本办法和合同约定的其他行为。
第四十二条若发现借款人或抵押人有本办法第四十一条所列行为之一的，应及时采取下列一种或数种债权保护措施：
（一）限期纠正违约行为；
（二）中止借款人提取贷款，提前收回部分或全部贷款本息；
（三）按规定处以罚息；
（四）从借款人账户中扣款，偿还贷款本息；
（五）按照合同约定提前处分抵押物，清偿贷款本息；
（六）依法提起诉讼及采取其他处置方式。
第四十三条积极开展所抵押的农村土地承包经营权的保险工作。
对有条件的借款人，鼓励其对抵押物（生物性资产及地上附属物）办理财产保险，并将农村信用社作为抵押期间保险赔偿金的第一受益人，以降低农村土地承包经营权抵押贷款的风险。
保险期限及续保期限应与贷款期限相匹配，对抵押前已办理相关保险手续的，应动员其将保险标的第一受益人变更为农村信用社，并约定保险到期后续保，确保保险期限不得短于贷款期限。
第四十四条贷款到期后，应要求借款人按借款合同规定及时偿还贷款本息；无法正常偿还的，抵押权人可与抵押人协商以处置抵押物所得价款受偿；协商不成的，抵押权人可根据合同约定，向仲裁机构申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。
第四十五条不良贷款按照《云南省农村信用社不良贷款管理办法》进行管理。
第四十六条档案管理。
贷款档案管理按照《云南省农村信用社信贷业务档案管理办法》执行。
第六章激励与约束
第四十七条县级联社应当建立科学合理的农村土地承包经营权抵押贷款考核制度，对农村土地承包经营权抵押贷款的服务、管理、质量等情况进行考核，并给予一定的容忍度。
主要考核指标包括但不限于：
（1）农村土地承包经营权抵押贷款户数、金额（累放、累收及新增）、工作量等服务指标；
（2）
（3）农村土地承包经营权抵押贷款到期本金回收率、利息回收率及增减变化等管理指标；
（4）
（5）农村土地承包经营权抵押贷款不良率、不良贷款迁徙率及增减变化等质量指标。
（6）
第四十八条县级联社应当制订农村土地承包经营权抵押贷款长期可持续发展的绩效薪酬管理制度。
建立合理的绩效薪酬考核机制，体现多劳多得、效益与风险挂钩的激励约束要求。
第四十九条县级联社应当建立农村土地承包经营权抵押贷款业务尽职免责制度、违法违规处罚制度和容忍度机制。
尽职无过错，且风险在容忍度范围内的，应当免除责任；超过容忍度范围的，相关人员应当承担工作责任；违规办理贷款的，应当严肃追责处罚。
第五十条在开展农村土地承包经营权抵押贷款业务中应当维护借款人权益，严禁出现向借款人预收利息、收取账户管理费用、强制搭售金融产品等不规范经营行为。
第五十一条出现下列行为或情况之一的，按照有关规定对有关责任人进行责任认定和追究：
（1）贷款调查、审查未尽职的；
（2）
（3）将贷款调查的全部事项委托第三方完成，抵押物内部评估价值不客观公允、与现行市场价值相差较大的；
（4）
（5）未按规定建立、执行贷款调查面谈、合同面签制度的；
（6）
（7）未按相关管理制度超权限审批和发放贷款的；
（8）
（9）发放不符合条件的农村土地承包经营权抵押贷款的；
（10）
（六）签订的合同条款（含补充条款）不符合相关规定和本办法规定的；
（七）支付管理不符合相关管理要求的；
（八）授意借款人虚构情节获得贷款的；
（九）对借款人违背借款合同约定的行为应发现而未发现，或虽发现但未采取有效措施的；
（十）严重违反审慎经营原则的其他情形。
第七章附则
第五十二条各县级联社可根据本办法，结合当地实际制定实施细则，细化操作流程。
第五十三条本办法未尽事宜，按国家法律法规、行政规章及省联社有关制度规定执行。
第五十四条本办法施行前公布的有关规定与本办法不一致的，按本办法执行。
第五十五条本办法由云南省农村信用社联合社负责解释、修订。
第五十六条本办法自2014年3月31日起施行
附件：
1．村民/社区居民大会（或代表大会）决议
2．村（居）委会及村（居）民小组同意处置承诺书
3．农村土地承包经营权抵押注销通知书
4．土地承包经营权价值认定协议书
5．云南省农村土地承包经营权流转合同示范文本
附件1：
村村民/社区居民大会（或代表大会）
关于土地承包经营权抵押贷款相关事项的决议
村村民/社区居民于年月日在召开村民/居民大会（或代表大会），本次大会应到人，实到人，符合法定人数（2/3以上）。
本次大会经人同意，人反对，人弃权，同意人数超过本次到会人数半数以上，通过以下决议事项：
一、同意在本村集体土地上的承包经营人向农村信用合作联社（农合行/农商行）信用社（分社/支行/分理处）申请办理土地承包经营权抵押贷款，抵押权实现时同意并配合抵押权人处置或流转抵押物。
二、同意在本村集体土地上的承包经营人以土地承包经营权为抵押物，向信用合作联社（农合行/农商行）信用社（分社/支行/分理处）申请办理贷款时，由村民委员会按照具体贷款条件，出具同意处置或转让的书面承诺。
三、本决议有效期：
自作出决议之日起至在本村集体土地上的承包经营人全部归还抵押贷款本息之日止。
村/居委会（签章）
年月日
注：
以表决时半数以上的村民签字摁手印为准。
同意上述决议的村民/居民（或村/居民代表）签字摁手印：
序号
签名及手印
序号
签名及手印
附件2：
村（居）委会/村（居）民小组同意处置承诺书
农村信用社（分社/支行/分理处）：
我集体土地上的承包经营人（借款人姓名）因（经营[根据实际写]）需要向贵社借款元整，以（抵押人）所有的坐落于街道（乡/镇）村（社区）自然村的土地承包经营权作抵押，证号（或合同编号）为号。
经我村/社区年月日召开村/居民大会（或代表大会）决议通过，同意该户用所承包土地的经营权作抵押，抵押权实现时同意并配合贵社（行）处置或流转。
村民（居民）小组长（签字）：
年月日
村民（居民）委员会（盖章）：
年月日
附件3：
抵押注销通知书
（抵押登记部门）：
抵押人于年月日为债务人向债权人（抵押权人）融资进行抵押担保，设定抵押物的抵押权利凭证号为,并办理了抵押登记手续，合同编号：
。
至年月日，债务人已清偿了上述合同项下的全部债务，抵押关系已告终结，请给予办理注销抵押登记手续。
抵押权人：
（签字/盖章）
年月日
附件4：
土地承包经营权价值认定协议书
因借款人向我社（行）申请借款人民币元整，拟用其拥有的土地承包经营权及地上附着物作为贷款抵押。
经抵押当事人双方共同确认，拟提供贷款抵押的土地承包经营权的基本情况及价值确认如下：
一、拟提供抵押的土地承包经营权位于，地块名称，土地承包经营权面积：
田亩、地亩，权利人（承包方代表）为，共有人为；土地承包经营权证号为：
，（若是土地承包经营权流转合同的，提供抵押流转合同清单；田地四至以承包土地登记表为准）。
二、拟提供抵押的土地承包经营权地上附着物分别是：
㎡、㎡、亩、亩、亩。
（可根据具体的配套设施、果木、苗木等实际情况填写）
三、抵押当事人双方共同确认拟提供抵押的土地承包经营权及地上附着物当期价值为人民币元整，抵押物最终确认价值人民币元整（其中：
单位价值元/亩），价值确认参考依据来源于（包括但不限于：
近期交易价格、造价、评估价值等）。
抵押权人：
法定代表人（或授权代理人）
（签章）（签章或签字）
经办人：
（签字）年月日
抵押人：
法定代表人（或授权代理人）
（签章或签字）（签章或签字）
共有人：
（签章或签字）年月日
注：
抵押人、共有人为自然人的，只在“抵押人、共有人”栏签字并摁手印；法人则签章、法定代表人（或授权代理人）栏签章或签字。
附件5：
云南省农村土地承包经营权流转合同示范文本
农村土地承包经营权流转合同填写说明
1、合同文本是根据《中华人民共和国农村土地承包法》和《农村土地承包经营权流转管理办法》等有关法律、法规和国家有关政策规定制定的全省统一的示范文本。
2、合同编号由县级农村土地承包管理部门统一确定。
3、为体现合同双方的自愿原则，双方当事人可以依法对合同文本条款的内容进行增补或删减。
合同文本相关条款中有空白行的供双方当事人协商约定。
4、合同文本中涉及到的选择、填写内容以手写项为优先。
5、经流转双方当事人协商一致，流转面积可以采用农村土地承包经营权证记载面积，也可以采用实际测量面积。
6、术语解释：
转包，指承包方在一定期限内将部分或者全部依法获得的土地承包经营权转给本集体经济组织内其他农户经营。
出租，指承包方在一定期限内将部分或者全部依法获得的土地承包经营权租赁给他人从事农业生产经营。
互换，指家庭承包的承包方之间为方便耕种或者各自需要，对属于同一集体经济
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