我国房屋拆迁相关法律问题研究定稿.docx
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我国房屋拆迁相关法律问题研究定稿
内容摘要
随着城市化进程的逐步加快，经济发展水平的提高，我国的居民生活水平开始大踏步的前进，但是在此过程中表现出来的社会问题依然很严峻。
现阶段，和谐社会建设已经屋拆迁的法律问题的完善是法律工作者亟需思考的问题。
本文立足我国《国有土地上房屋拆迁补偿条例》的出台及实施，对我国房屋被提升到了一定的高度，在和谐社会的大环境下如何实现我国经济发展的良性发展，是摆在理论研究工作者面前的一个重要任务。
随着城镇化的发展步伐，房屋拆迁表现出了公民与政府之间的强大矛盾，在经济的发展过程中如何实现房拆迁的基本工作进行了具体详细的论述，包括对房屋拆迁的基本理论概述、我国房屋拆迁制度存在的若干法律缺陷以及国外发展先进经验的概述，在分析的基础上提出我国城市房屋拆迁的发展基本路径，进行全方位的法律体系保驾护航。
希望本文的研究能够在理论上有所突破，起到抛砖引玉的作用，为司法实践工作提供一定的辅助作用。
关键词：
房屋拆迁；基本理论；国外经验；制度缺陷；完善路径
我国房屋拆迁相关法律问题研究
引言
房屋拆迁问题作为转型期中国特有的问题成为社会热点。
拆迁事关财产权的自由、限制和保护，城市的建设，经济的发展，因而众人关注，如此重要的问题，在法律上如何定位，涉及房屋和土地的所有权制度，特权法的法律效力；《国有土地上房屋拆迁补偿条例》、《行政强制法》、《物权法》对于城市私人的房屋的权利属性，多年来界定不清。
由于城市规划和专项建设工程的需要，对城市国有土地的使用权实行再分配，从而达到土地资源的合理配置，使土地利用效率最大化。
这往往就需要拆除大量旧房，在原有土地上进行新的房地产开发建设。
因此，房屋拆迁具有较大的必要性。
首先，拆迁工作关系国家加快经济建设发展的工作大局。
我国从70年代末开始经济改革，90年代中期中国各地开始大规模的城市建设之时，城市土地资源的匮乏影响着我国经济的发展。
城市“旧城改造”、“城市更新”、“城市扩展”等运动的大规模展开，城市开发需要大量的土地资源来支撑经济快速增长，其中就包括不断征用农村土地以解决城市用地紧张的问题。
其次，拆迁工作是利国利民的实事工程。
我国城市中以土地利益和空间利益为指向的旧城改造、城市更新和土地开发活动，使我国的城市发展速度备受瞩目，经济获得了强劲的发展，国家实力获得增强，我国的政治体制却保持了高度的延续性和稳定性。
在实际动拆迁工作中，采取了人性化的动迁补偿标准：
“砖头”+“人头”+“有情操作”，这种以经济理性为原则的动迁政策，尽可能维护了被动迁方的利益，广大动迁农民或居民通过动迁不仅改善了居住条件也获得了相应的经济补偿，生活条件获得了极大的改善。
最后，拆迁能够促进土地流转从而促进规模经济，提高劳动生产率。
中国农村的家庭联产承包责任制极大地解放了农民自主经营的积极性，它的必然后果是强化了家庭小农经济的地位与作用。
家庭小农经济的作用已充分释放，而它的局限与弊端也日益显现，难以实现农村的全面小康和农业的现代化目标。
如果全面实现了农村全要素的有效流动和流转，农村必然会普遍出现农村生产要素的全面重组。
应该看到，农业是一个行业庞大的产业，通过农业的内部细化分工就会产生巨大的容量。
只要允许农村要素有序的流动，农村各类规模经济一定会涌现，农村农业整体的劳动生产率一定会提升。
一、房屋拆迁的基本理论分析
（一）拆迁的界定
“城市房屋拆迁是指在城市规划区内国有土地上，因城市建设需要拆除房屋及其附属物，并对其所有人或其他权利人进行补偿和安置的行为。
”（符启林.城市房地产开发用地法律制度研究[M].北京:
法律出版社,2004.219.）其具体内容包括：
1、旧城重建、危房改造；2、城市土地区划整备；3、公共事业建设；4、环境治理等。
房屋拆迁的根本目的是为了取得房屋所附着土地的使用权。
房屋拆迁作为体现国家土地政策的一个手段，其更深层次的意义是：
对土地使用权根据促进全社会经济发展的目的进行重新分配。
拆迁是指取得拆迁许可的单位，根据城市建设规划要求和政府所批准的用地文件，依法拆除建设用地范围内的房屋和附属物，将该范围内的单位和居民重新安置，并对其所受损失予以补偿的法律行为。
城市的发展是一个不断进行再建设的过程，随着我国经济体制改革的顺利实施，社会主义市场经济的逐步建立，生产力得到空前的发展。
为了城市的整体规划，有时也为了国家专项工程建设的需要，有必要对原有建筑房屋进行拆除、搬迁，达到整体的整齐划一或对日益紧张的国有土地资源的合理利用。
人们通常所说的房屋拆迁，实质上是将该房屋征收，使其成为国家所有权的客体，终止房屋的私人所有权，尔后将该房屋拆除。
（二）拆迁的法律性质
关于城市房屋拆迁的法律性质，是国内法学界一个争论话题，主要有以下三种观点：
一是行政行为说，认为，在政府作为拆迁人与被拆迁人关系中，政府权力占据主导地位，双方不是平等的法律关系主体，“没有政府作为拆迁人，就不可能存在拆迁行为。
”（丁邦开.房地产法教程[M].北京:
中国财政济出版社,1999.130.）二是民事行为说，这种观点认为，城市房屋拆迁是民事法律行为，应受民法规范的调整，且认为“拆迁行为的主体、内容和法律效果三方面都具有民事行为属性。
”（郑文科.对《城市房屋拆迁管理条例》效力的思考[J].行政与法,2004,（4）.68.）三是认为城市房屋拆迁既具有民事法律关系的性质，又具有行政法律关系的性质。
理由又有两种：
其一是认为拆迁活动中既包括行政行为，又包括民事行为，其二则是认为公益性拆迁是行政行为，属于国家征收，被拆迁人无权不搬迁但有权要求补偿，而非公益性商业拆迁是民事行为，应由民事法律来进行调整，双方法律地位平等。
本文赞同以上第三种观点，研究城市房屋拆迁的性质应该首先区分两类不同性质的拆迁，即公益性拆迁和商业性拆迁。
（三）关于房屋拆迁的法律关系主体
关于房屋拆迁的法律关系主体，可以从以下几方面进行分析：
1、拆迁人，是指取得房屋拆迁许可证的单位。
2、被拆迁人，是指被拆除房屋的所有人。
被拆迁人、以房屋拆迁许可证核发之日合法有效的房地产权证计户，由拆迁人按户进行补偿安置。
3、房屋承租人，是指与被拆迁人具有合法租赁关系的单位和个人。
房屋承租人以房屋拆迁许可证核发之日合法有效的租用公房凭证、房屋租赁合同计户，由拆迁人按户进行补偿安置。
4、同住人,是指在被拆迁居住房屋处有本市常住人口，拆迁许可证核发之日时在该房屋处已实际居住生活一年以上（特殊情况外），且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。
结婚、出生可以不受上述居住一年和他处有无住房条件的限制。
5、房屋使用人,是指实际占用房屋的单位和个人。
（四）我国关于拆迁制度的立法发展状况
《城市房屋拆迁管理条例》在实施过程中，对我国城市化建设与发展发挥了较积极的法律保障功能，但是，该条例在城市房屋拆迁理念、程序及制度设计的方面还存在着不足，而且在城市房屋拆迁实践中严重侵害被拆迁人合法权益的事件也屡见不鲜，越来越受到专家学者及社会公众的质疑。
究其历史，《城市房屋拆迁管理条例》于1991年6月公布。
由国务院发布，当时城市建设中国有单位居多，以政府为主导的拆迁行为，很少区别非公共利益和公共利益。
《拆迁条例》于2001年6月修改颁布，至今仍在使用，但是在区分商业和公益拆迁的问题时仍没有做出相应的规定，依然采用建设单位向政府申请拆迁许可、获批后实施拆迁、发生纠纷由政府裁决、被拆迁人拒绝拆迁的实行强制拆迁的运作模式。
《宪法》于2004年3月增“征用补偿”，“公民的合法私有财产不受侵犯”、“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿”等内容在《宪法》第四次修正案中加入。
2007年3月《物权法》对于“拆迁补偿”做出了相应的规定，《物权法》规定：
为了公共利益的需要，依法可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产，应给予拆迁补偿、维护被征收人的合法权益，征收个人住宅的还应当保障被征收人的居住条件。
2009年12月7日学者建言审查《拆迁条例》。
北大五名法学学者沈岿、王锡锌、姜明安、钱明星和陈端洪向全国人大常委会建言，认为《拆迁条例》与《宪法》、《物权法》等抵触或冲突，建议对该条例进行审查。
2009年12月16日国务院法制办研讨草案。
国务院法制办组织座谈会，邀请了包括北大的这五名学者在内的专家研讨《国有土地上房屋征收与拆迁补偿条例》草案。
2009年12月29日全国人大组织座谈“修法”，全国人大法工委邀请这五名学者就修改拆迁条例进行座谈，直言最近有些地方突击拆迁现象严重，建议全国人大法工委和国务院关注，由国务院出台通知，要求各地在元旦、春节期间遏制突击拆迁的发生。
2010年1月29日“新拆迁条例”首次征民意。
国务院法制办公布《国有土地上房屋征收与补偿条例（草案）》，向社会公开征求意见。
2010年12月15日“新拆迁条例”再度征民意。
《国有土地上房屋征收与补偿条例（第二次公开征求意见稿）》被国务院法制办公布，就“新拆迁条例”立法再度征求公众意见。
，国务院总理温家宝于2011年1月19日主持召开国务院常务会议，《国有土地上房屋征收与补偿条例（草案）》被审议，且原则通过。
国务院总理温家宝于2011年1月21日签署国务院第590号令，公布并施行《国有土地上房屋征收与补偿条例》。
二、我国房屋拆迁制度存在的缺陷
2010年，《国有土地上房屋征收与补偿条例》在短短的一年时间内，连续两次向公众征求修改意见，这种情况在我国的立法史上实属罕见，可见我国的城市房屋拆迁问题已经事关我国经济社会发展的大局。
新条例与之前的两次征求意见稿及草案相比较来看，在核心的拆迁补偿问题以及公共利益的界定标准方面，都做了修改与调整。
然而，因为拆迁条例立法涉及的利益很大，博弈非常复杂，新条例也存在着相关不足之处，比如说在公共利益的界定标准方面，出现了过于倾向扩大“公共利益”的迹象，同时出现了威权式的征收程序、管辖范围狭窄、房屋征收的法律依据不充分、法律事由未清晰界定等现象，这些现象的出现都预示着我国房屋拆迁制度的不足。
（一）公共利益的界定标准不明确
公共利益的“最大特别之处，在于其概念内容的不确定性”。
主要原因在于“利益内容的不确定性”和“受益对象的不确定性”。
现实生活中，正由于公共利益概念的模糊和不确定性，往往成为政府滥用权力的一个借口，甚至在政企不分的情况下，政府及其公务人员把企业利益说成公共利益糊弄老百姓。
即当政府行使的公共权力与相对方的私人利益发生冲突时，政府常以公共利益之名强行推行自己的意志。
而事实上，对公共利益的解释在行政机关那里已呈现出很大的随意性。
在强大的公共权力面前，相对人变得很无奈。
而且即便感到政府所宣称的“公共利益”是不正当的，相对人也因没有明确的法律界定而无法通过救济使自己受损害的权益得到有效的补偿。
他们有的忍气吞声，有的以暴力反击，有的采取自焚等极端的方式来抗议。
由此引发政府公信力下降和社会不稳定等一系列问题。
而实际上，公共利益是为了保证私人利益的最大化而存在的。
公共利益是“反映在个人利益之中的最一般的、相对稳定的、不断重复的东西，是人的最强大的利益基础。
”每个人都是其自身利益的最佳判断者，都有权利追求自身利益最大化的自由。
因此，人们才从理性的角度选择了公共利益，并且为了维护公共利益而选择了公共权力。
从这一角度来讲，公共利益构成了公共权力行使的道德基础和伦理基础。
因此笔者认为，有必要对公共利益做出相对明确的界定。
《物权法》规定，出于社会公共利益需要可以征收私人财产，但是并没有具体列举哪些叫社会公共利益需要，也没有对社会公共利益需要的判定规定明确的程序。
因此，目前物权法关于拆迁的内容在实践中如何运用还是十分笼统的，需要实务中逐步完善。
1、公共利益的界定
《物权法》第四十二条规定了为了公共利益的需要可以征收个人的房屋或其他物权。
该条确立了一个原则是物的权利人只有在公共利益需要的前提下，才无条件的将物权转让给国家；对于非公共利益的商业拆迁，物的权利人可以自主决定是否转让自己的物权。
这无疑是历史的巨大进步，但是该法未对公共利益进行界定，却是一个重要的遗憾，因为目前公共利益在有些情况下难以界定，征收属于公权力而不界定公共利益就无法实现立法目的，将严重侵犯物的权利人合法利益。
2、公共利益的界定主体
《物权法》没有界定公共利益，今后的公共利益界定或者由立法部门对《物权法》进行修订或者司法部门根据《物权法》的适用情况制定司法解释。
但这两种都面临一个严重的滞后性，不能有效的维护权利人的合法权益。
比较可靠的是法院在审理案件中依据《物权法》的规定及案件情况及时界定公共利益了，这符合实际情况，但这需要法院具有很高的中立性，不能被任何力量干扰，公正的行使司法审查裁判权。
（二）拆迁程序设计与补偿机制不合理
1、拆迁程序不合理
城市房屋拆迁是典型的政府征收行为，是我国城市化进程中的必然过程，拆迁过程实质上是政府的拆迁权与公民财产权的博弈，由于我国的相关法律没有强调正当程序对财产权的保护，导致了拆迁权的滥用，激化了社会矛盾。
因此如何从程序上规范拆迁成为文章分析的主要内容。
在城市房屋拆迁立法中，除了实体规则的不完善以外，程序性制度没有在立法当中得以体现，程序的理念未能在立法、司法等各个环节上得以张扬一直成为制约我国城市房屋拆迁行为健康发展的软肋。
对于公民个人而言，房屋不仅是其最重要的财产，也是其安身立命之所在，是人格尊严的重要载体，所谓“无恒产便无恒心”。
宪法规定了保护公民的私有财产权，但没有规定对公民财产权的保护途径。
房屋拆迁实际上是行政权与公民财产权的冲突。
“从拆迁权与房屋产权的对等性，或者从效力方面讲，拆迁权应该在房屋产权之后，而不应该是我们目前设定的拆迁权效力大于房屋产权，这是国家整个产权保护体系完善与否和公平与否的一个重要体现”。
2、现行房屋拆迁补偿制度的缺陷与不足
（1）法律规定的缺陷
现行国家颁布的法律中，城市房屋拆迁补偿，在法律规定方面，国务院的《拆迁条例》属于行政法规；《房地产估价规范》、《城市房屋拆迁估价指导意见》属于部门规章，显然级别较低，对于涉及千家万户居住的拆迁，显然是不足的。
而对农村集体土地征地过程中的房屋补偿则由各地方人民政府规定，因此就造成各地拆迁补偿方面的不统一。
（2）拆迁补偿范围、补偿方式及补偿标准的缺陷
首先，补偿范围的缺陷。
当前，在城市房屋拆迁补偿过程中，除了补偿被拆迁人的房屋本身的价值外，尚需支付的补偿范围包括附属物补偿费用、搬迁补助费、临时安置补助费、停业停产补助费用，这些相对全面的规定了补偿的范围，但是在某些地方和个案中却仍欠完善，比如涉及到被拆迁人赖以被拆迁房屋作为生产工具时，造成被拆迁人失业是否应当补偿；被拆迁房屋处于一个成熟市场或地段而作为被拆迁人长期宣传下的无形资产，此时被拆迁是否应对其无形资产进行补偿的问题等等，也是应当考虑的。
而在农村集体土地上的房屋拆迁，由于当前全国没有统一的补偿标准，导致各地补偿的范围不一致，当前只有部分地区对需要补偿的范围作了规定，但是却极为原则，不具有可操作性。
同时由于农村集体土地也有所处地段的区别，比如在纯粹农村地方和城市郊区，其房屋的价值和用途可能完全不同，却采用统一的补偿范围，显然是不恰当的。
其次，补偿方式的缺陷。
在城市房屋拆迁中，对房屋拆迁补偿方式有两种，即货币安置和房屋产权调换，但是在实践中，究竟如何选择，该谁来做出选择，可否实行两种方式相结合的方式却没有具体的规定，是否可由被拆迁人自行选择产权调换和货币安置方式呢？
所调换的房屋是否可在原来的地位呢？
这是在开发商利用主城旧城改造开发新项目中非常突出的问题，是满足开发商赚钱的需求还是满足被拆迁人回迁的要求呢，同时即使是回迁，是满足被拆迁人自由选择安置房的楼层、朝向、户型还是被动接受开放商的安排呢?
这些都是由于法律规定缺陷导致实践中难以处理的问题，导致实践中发生很多纠纷。
而在农村房屋拆迁补偿中，补偿方式更是不明确，实践中各地也是各有规定（上节已有论述）。
由于各地情况不一，补偿方式差别极大，因此实践中更加导致在执行中的混乱，也造成农民利益得不到基本的保障。
最后，补偿标准的缺陷。
在城市房屋拆迁过程中，对于被拆迁房屋的补偿标准，在1991年的《拆迁条例》中是不明确的，一律规定按照房屋的重值价格确定被拆迁房屋价格，导致拆迁纠纷不断。
在2001年的《拆迁条例》中予以了规范，规定对货币补偿和房屋产权调换的房屋都应该根据被拆迁房屋所处区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。
同时建设部颁布了《房地产估价规范》、《城市房屋拆迁估价指导意见》等规范房地产评估价格的部门规章，对如何估价予以规范，应当说对房屋价值的评估已经较为规范。
但是，即便如此，在对房屋的补偿标准的计算也是有缺陷的，主要是现行规定对评估机构和评估结果，缺乏控制。
因为拆迁评估是否公正合理关系到被拆迁人的根本利益，而现行法律对拆迁机构的评估又缺乏监督力度，因此造成在现实中一些评估机构忠实于委托人，按照委托人的意思出具评估报告，其评估结论背离市场价格，损害被拆迁人的利益。
同时当被拆迁人对评估结论有争议时如何解决也没有明确具体的规定，使异议难以得到合理解决。
正是因为存在这些争议，使得拆迁补偿协议成为“最大的霸王条款”,导致目前在城市房屋拆迁过程中的纠纷不断，导致到处出现所谓的“钉子户”。
（3）保护个人私权和维护公共利益之间的矛盾
当前的不管是城市建设还是农村的基础建设中，都出现了个人私权和公共利益之间的矛盾，落实到房屋拆迁中，对个人所有的房屋和国家建设的公共利益之间究竟孰轻孰重的问题，也是当前讨论很多的问题。
对公共利益界定，就成为了非常重要的问题，对此却没有法律规定，就不免出现以公共利益之名侵害民众个人权利的行为，因为在房屋拆迁过程中（不管城市房屋拆迁还是征用农村集体），由于国家随时有权力将土地回收或征为国有，拆迁人所持有的是具有强制效力的法律批文，依托的是国家政府权利（虽然表面上政府是不出面的），而作为个人是没有任何权力对此说不，这就从一开始就将被划入拆迁或征地范围的民众置于了不利的法律地位，因为首先政府和开发商依据国家征地或拆迁批文要求个人离开自己的房屋的要求你是无法拒绝，其次在实践中，不管是开发商的商业开发还是国家的基础建设，所有的拆迁都已经被认为是公共利益范畴了（甚至涉及到政府官员的政绩工程），在现实的城市开发建设中，社会公共利益与开发商的商业利益也经常交织在一起，某个社会公共工程可能有企业的商业利益存在；某个企业的开发建设行为可能实现预期的社会公共利益，妨碍公共利益的个人就成为了只顾个人利益，妨碍公共利益者。
民众为了保护自己的个人权利，难免出现拒不拆迁的钉子户的情况！
（4）救济渠道的缺陷
在房屋被确定拆迁时，被拆迁人如果对拆迁行为不满，究竟该如何行使自己的权利，当前的法律规定也存在缺陷。
首先对于政府职能部门做出的拆迁许可和征地批文，这涉及了被拆迁人个人的根本利益，这本身应当是一个毫无争议的具体行政行为，被拆迁人却被剥夺了提起行政诉讼的权利。
而在拆迁人和被拆迁人就拆迁补偿协商的问题，本来就是平等主体间就民事补偿问题间的协商问题，但是不管是在《拆迁条例》中还是在各地自行颁布的农村集体土地管理条例中，被拆迁人若想对此提起诉讼，都会被告知要先行裁决，由此都被剥夺了诉权。
最高人民法院也颁布司法解释对此类诉讼不予受理，显然是错误的。
试想，本来有利害关系的政府及有关行政机关，到房屋拆迁阶段摇身一变，又行使起行政执法和行政司法职能，这能保证公正吗？
故此将本来是平等主体间的民事争议交由地位尴尬的政府部门裁决显然是不当的。
先行裁决的作用是有限的，事实上政府部门的裁决常常也没有起到应有的作用，最后还是将矛盾推到了人民法院，浪费了政府资源也使矛盾不能及时得到解决。
而在集体土地征地过程中的房屋拆迁问题，由于拆迁人是人民政府，实施者是土地行政管理部门。
现行的法律法规对在征地过程中不能达成补偿协议的，只是规定由县级以上人民政府协调，协调不成的由批准征用土地的人民政府裁决。
而进一步，对裁决不服时怎么处理，是否可以向人民法院提起诉讼，是进行民事诉讼还是行政诉讼，诉讼主体是组织征地的县级以上人民政府还是实施征地补偿的土地行政管理部门？
这些都没有明确的法律规定。
（三）集体土地拆迁缺乏法定依据
《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规定：
“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地，但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。
前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征用的原属于农民集体所有的土地。
“这条规定明确将土地的使用情况分为国有和集体的两类。
《城市房屋拆迁管理条例》第二条规定：
“在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的，使用本条例”，从而对国有土地（含征用集体土地）上的房屋拆迁作了规定，而对集体土地上的房屋拆迁未列入适用范围。
另一方面，《土地管理法》对未征地的集体土地房屋拆迁问题也未涉及。
因此，在集体土地上进行房屋拆迁时，就出现了无法可依的学习现象。
由于集体土地上房屋拆迁没有法律明确进行规范，一旦发生纠纷，无法通过法律手段或行政手段加以调整。
如拆迁任何一方为此提起诉讼，法院认为应由房屋拆迁行政主管部门处理而不予受理，而拆迁行政主管部门受理裁决由无法可依，拆迁双方的矛盾难以解决。
这样，农村房屋拆迁法规滞后，导致各地操作不一，农民心理失衡、不满情绪时有发生。
法定补偿标准的缺失造成集体土地上房屋拆迁补偿随意性极大。
三、国外关于房屋拆迁法律规定的借鉴
（一）美国的“司法维护”
《国际先驱导报》：
司法的严谨，使得美国地方政府在动用拆迁特权问题上非常谨慎，而民众也会更多地考虑到公共利益。
在美国，各个行业都有一个“公平市场价格”——市场形成的、大家承认的、相对公平的价格。
房地产行业也有这样的一个价格，作为补偿拆迁户的标准之一。
私人开发商如果想在一块土地上搞开发，就需要事先购买这片土地，包括这里住户的房产。
实现这一目标的前提是，开发商必须给予拆迁者一个合理的补偿。
补偿的标准双方以公平市场价格为基准进行协商，协商不能解决的，要么放弃，要么“法庭上见”。
至于什么才是公平市场价格，美国的做法是：
双方分别聘请独立的资产评估师提出评估报告。
如果各自的评估报告结论相差悬殊，则由法庭组成的陪审团裁定。
在司法实践中，美国法院通常都认定高出政府补偿价格的评估报告。
美国房地产行业以“公平市场价格”作为补偿拆迁户的标准之一。
双方分别聘请独立的资产评估师提出评估报告。
如果各自的评估价格相差悬殊，则由法庭组成陪审团裁定。
私人开发商如果想开发一块土地，必须给予拆迁者合理的补偿。
补偿的标准双方以公平市场价格为基准进行协商，协商不能解决的，要么放弃，要么“法庭上见”。
凡是政府出面的拆迁行为在法律上称为“政府行使国家征用权，有偿征收私人财产”。
美国联邦宪法第五修正案明确指出，行使“国家征用权”必须满足3个必要条件：
为了公共利益的需要而拆迁；对拆迁户提供“公平补偿”；通过正当的法律程序。
（二）韩国的“自主维权”
韩国有很多关于土地征用与房屋建设的法律，如《城市开发法》和《土地补偿法》等，对土地征用补偿有着非常详尽的规定。
若公司想购买并拆迁住户的私有房屋建大楼，要经过漫长的谈判。
谈判前，要由双方认可的中介认证机构对土地价格做出基本评估，以此为基础协商。
如果开发商想连片开发，韩国住户会自发成立“拆迁对策委员会”，以群体的名义维权。
私营企业拆迁开发住宅，若提供的补偿金不足以令住户满意，即宣告谈判失败，放弃项目。
（三）英国的“政府职能”
在英国，中央政府和地方政府征用土地都很困难，有各种客观条件要求征地部门谨慎行事。
英国政府和职能部门征用土地的依据在英格兰和威尔士实施的《强制征购土地法》。
在拆迁户赔偿方面，拆迁户将得到其受损利益的市价。
在此基础上，在《强制征购土地法》实施的第二个月，拆迁户可以得到10%的额外补偿。
如果拆迁户是生意人，还理应得到一笔由于搬迁造成商业损失的补偿。
如果赔偿
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