强烈推荐首创西青王村福特纳湾项目可研报告.docx

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强烈推荐首创西青王村福特纳湾项目可研报告

1项目概况与市场分析

1.1项目概况综述

1.1.1项目名称与承办单位概况

项目名称：

天津首创西青大寺镇王村福特纳湾楼工程

承办单位概况：

单位名称：

首创置业股份有限公司天津分公司（天津首创新青职业有限公司）

单位性质：

股份有限公司

注册资金：

人民币1.5亿元

单位住所：

北京市西城区广宁伯街2号金泽大厦东区15层

业务范围：

房地产开发、销售

主要股东：

北京首都创业集团47.34%，新加坡政府投资公司（GIC）8.14%

董事：

刘晓光先生（董事长）　唐军先生（执行董事兼总裁）　张巨兴先生（执行董事）

冯春勤先生（非执行董事）　曹桂杰女士（非执行董事）　张胜利先生（非执行董事）

李兆杰先生（独立非执行董事）吴育强先生（独立非执行董事）

王洪先生（独立非执行董事）

建设单位简介：

首创置业是中国领先的房地产综合营运商。

公司于2003年6月19日在香港联合交易所主板上市（股票代码HK2868），综合实力居国内领先地位。

首创置业以北京为基地，自成立以来在北京地区累计开发规模超过400万平方米，总投资超过300亿元。

2005年以来，公司以系列化、标准化的产品线不断进行异地复制扩张，目前已进入全国四大区域九个城市，土地储备规模超过1000万平方米，拥有较高的市场知名度和品牌影响力。

首创置业以发展中高档住宅为主，高档商用物业开发为辅，多种物业类型综合营运的优势突出。

在"低密度人文社区"、"多元化复合社区"和"国际化高档社区"三条成熟的标准化产品线基础上；首创置业凭借丰富的开发经验、规模化的经营优势、卓越的资源整合能力，以差异化的竞争策略，强化公司在新型住宅产业综合体方面的开发能力，不断推动产品线更新升级，引领行业先风。

随着中国经济的稳健发展，居民收入的日益增长，城市化进程的不断深入，中国的房地产市场将持续向好，首创置业将抓住行业未来发展之宏机，采取稳健灵活的扩张策略，以物业发展的国际先进水平为标准，力争成为中国最具价值的房地产综合营运商。

秉承"目标一致、遵从规则、学习创新"的企业文化，追求卓越、开放透明的首创置业，以"创新生活，创造价值"的开发理念，为客户营造优质生活空间，为投资者创造稳定增长收益，为社会和谐不断贡献。

首创置业是中国领先的大型房地产综合营运商。

公司控股股东首创集团是北京市国资委所属的特大型国有企业集团，主要从事城市基础设施投资与运营、房地产开发和金融服务业。

公司策略性股东为新加坡政府投资公司（GIC），GIC自2003年起成为公司战略合作伙伴，坚定看好公司发展前景，长期持有公司股份，并与公司合作开发多个项目，协助公司业务快速扩张。

　　截至2011年12月31日，首创置业在北京、天津、沈阳、成都、重庆、西安、无锡、湖州、佛山、青岛、镇江、海南万宁十二个城市拥有35个项目处于不同的发展阶段，土地储备总建筑面积1,009万平方米，其中可售楼面面积874万平方米。

1.1.2投资项目提出的背景

房地产经济是国民经济的重要组成部分，是国民经济的重要支柱之一。

发展房地产经济有利于加快我国产业结构和消费结构的调整，从而促进国民经济健康持续发展。

现在房地产经济（尤其住宅经济）是我国新的经济增长点，发展房地产经济，可以拉动一系列行业发展。

现今，国家为拉动经济，满足广大人民群众的住房需求，提倡大力发展房地产经济。

首创置业为了响应国家的安居工程，决定规划、开发天津首创西青大寺镇王村福特纳湾楼工程。

1.1.3项目投资环境与必要性

首创福特纳湾项目是首创集团倾力打造的北美草原风格的高尚低密居住区。

同时也是首创置业在津成功开发的第五个项目。

首创福特纳湾住宅建筑面积为14.8万平米，规划为5层、6层的花园洋房和联排别墅形式的低密产品。

容积率为1.0左右。

首创福特纳湾项目地块分为南、北两块，中间为现状的“音乐主题广场公园”。

形成了一个中心开敞式的休闲广场配套。

其中南侧地块整体环湖而建，可以享受惬意的湖边散步的休闲生活。

湖畔旁设计了联排别墅产品。

北侧地块全部规划设计为洋房产品，同时还规划了17000平米的商业配套。

首创福特纳湾地处友谊南路延长线，交通便利；周边生活配套齐全。

首创特纳湾地处天津西青区大寺镇，大寺镇是天津市外围八大组团之一，位于市区南部，距市政府8公里，距区政府35公里，东与津南区毗邻，南与王稳庄镇相依，西与南河镇接壤，北靠外环线，与李七庄街相邻。

大寺镇地理位置优越，对外联系便捷，距天津港30公里，天津海关9公里，天津国际机场15公里。

津淄公路、津港公路、李港铁路纵贯南北，外环线、梨双路、芦北路横穿东西。

1.1.4本项目可行性研究的主要依据

（1）项目建议书及其批复文件；

（2）国家及天津市颁布的相关法律、法规、政策；

（3）《房地产项目经济评价方法》；

（4）《城市房地产开发经营管理条例》；

（5）天津市城市总体规划大纲（2000—2020年）；

（6）天津市的经济和社会发展规划；

（7）房地产开发机构发布的工程建设方面的标准、规范、定额；

（8）《西青区基准地价》；

（9）天津市西青区大寺王村及项目周边地区市场调研和现场勘察资料；

（10）投资项目方签定的协议书或意向书；

（11）编制《报告》的委托合同；

（12）其他有关依据资料。

1.2市场调查与预测

1.2.1市场调查

根据天津市统计局统计数字显示，2009年商品房每平方米均价为7700多元，2010年1-8月份每平方米均为8900多元，价格上涨了13%。

一些具有优势地段的房子价格涨幅明显。

老城区的一部分新楼盘的价格在11000元平方米上下。

从市场形态来看,全市各区楼盘销售量是上升趋势。

目前天津市住宅市场供应上,住宅面积在90m2以下的占总量的45.8%,住宅面积在90m2以上占总量的54.2%。

从以上统计结果看,90m2以上的住宅面积目前是天津市住宅市场上供应的主力,市场接受程度最高。

购房者能承受多高的房价,是房地产市场上最为关心的问题,根据我们这次调查,天津市购房者对购房总价格的承受能力如下:

承受总价格在50万以下的占33%,承受总价格在51-70万之间的占30.5%，承受总价格在71-90万的占24.50%，承受总价格在91-100万的占8%,承受总价格在100万以上的占4%。

以上调查结果显示,天津市购房者所能承受的价格在51-90万之间，比例占到总量的54%以上,可见是主要购买力的承受范围。

1.2.2产品需求预测

根据天津市国民经济与社会发展公报显示，目前天津市房地产开发投资规模不断扩大，商品房销售火爆。

2009全年房地产开发完成投资540.7亿元，比上年增长31.3%，房地产完成投资占全社会固定资产投资比重达12.8%，全年房屋施工面积397.8万平方米，增长5.5%，其中：

住宅施工面积348.2万平方米，增长5.7%；商业营业用房施工面积34.6万平方米，增长7.1%。

房屋竣工面积142.0万平方米，下降17.7%，其中住宅竣工面积119.7万平方米，下降17.9%商业营业用房竣工面积15.2万平方米，下降20.4%。

商品房销售面积287.2万平方米，增长102.0%，其中住宅销售面积238.0万平方米，增长83.1%；商业营业用房销售面积38.4万平方米，增长412.0%。

商品房销售额14.5亿元，增长383.3%。

商品房空置面积27.2万平方米，下降69.4%，其中：

住宅空置面积9.8万平方米，下降79.7%；商业营业用房空置面积13.0万平方米，下降61.5%。

　截止到2010年7月底，统计数据显示：

天津市在西青区房地产市场中，不论是投资还是经营都占据六成多。

2010年前7个月，西青区房地产完成投资11.0亿元，房屋施工面积281.2平方米，房屋竣工面积20.6万平方米，商品房销售面积57.1万平方米。

另外国家对居民购买住宅的金融政策支持（贷款）将加大力度，居民购房能力将大大提高。

据此分析，我们此时开发商品房，是迎合市场需求，销售前景良好。

1.2.3价格预测

据调查，今年天津市还将陆续推出一系列的中高档项目，整体项目水平与2009年项目相比，这些项目无论在质量，还是在规划设计上，都将会再上一个档次，从而拉动天津市价继续走高。

另外据了解，天津市是海滨城市，且与首都北京近在咫尺，房价仍然有上升的空间。

近年天津市基础建设将要快速发展，为天津市商品房的销售提供了契机，这将导致天津市商品房价格出现上涨趋势。

从原因上看，主要有四：

（1）在政府土地供应政策与方式变化的情况下，地价上升。

住宅集中区地段周边开发项目的增多，形成“扎堆”效应，带动地价上升。

（2）需求量大。

从目前我市房地产的消费市场来看，有84.6%的消费者都采用了商业贷款或组合贷款的方式进行购房置业，而且更多的人因贷款利率较低则更希望采用公积金贷款；还有居民的福利性住房观念已经开始向商品化转变，使得市场积累的需求量在短时期内释放出来。

（3）购买力的增强，按揭的作用。

我市城镇居民的人均可支配收入的增加，使居民购买力有所增强，再加上不少“持币观望”者的加入，银行按揭到位，国家对居民购买住宅的金融政策支持（贷款）将加大力度，居民购房能力将大大提高，致使房价上涨。

（4）住宅品质的提高，也成为了房市升温。

因为随着经济的发展，居民对住宅的选择与选择能力大大增强，居民以十分挑剔的目光审视、评判选择住宅，对住宅的品质以及物业管理服务的要求的提高。

最终导致价格上扬。

综上所述，再结合我们公司的竞争实力，初步可以确定该小区内房屋销售大约起价：

9200元㎡，均价：

10700元㎡。

1.3市场竞争力与风险分析

1.3.1竞争力分析

多方企业纷纷进入天津市。

由于天津市人口逐年增多，消费市场扩大，加上本市房地产发展水平相对较低，致使大量开发企业纷纷入驻天津市以争夺市场。

天马、鹏程、凌云等大型房地产开发公司的注入，使天津市市场的竞争更为激烈化，在激烈竞争的同时也会提高整体的开发水平和住宅的质量。

另外知名企业得到追捧。

品牌的魅力在房地产业中已经显现，目前在天津市居民购房消费中，企业知名度已经成为重要的参考因素。

无论是开发公司还是规划设计、中介代理等企业，知名度和美誉度较高的都受到了购房消费者的青睐。

鉴于本公司实力雄厚信誉良好，我们可以依托本公司的知名度，根据不同市民的不同需求，推出具有先进理念的楼盘；再加上我们开发的地段位于市区南部，距市政府8公里，距区政府35公里，东与津南区毗邻，南与王稳庄镇相依，西与南河镇接壤，北靠外环线，与李七庄街相邻。

大寺镇地理位置优越，对外联系便捷，距天津港30公里，天津海关9公里，天津国际机场15公里。

津淄公路、津港公路、李港铁路纵贯南北，外环线、梨双路、芦北路横穿东西。

所以该地区市场上住房供应小于需求，具有巨大的市场潜力，为此项目开发带来了无限的商机。

据此我们有理由相信我们开发的商品房有较强的竞争力。

1.3.2市场风险分析

1.首创福特纳湾主要居住对象为在天津市的核心地带工作的白领阶层，周边高校院所的知识分子，入驻移动、联通、网通、铁通、等诸多资讯运营商的从业人员，以及其他知识层次较高，家庭收入较好的市民家庭。

由于他们：

（1）职业稳定：

改革开放以来,教职工的职业相对来说比较稳定，同时随着经济水平的不断提高，人们对文化的追求也提高到了新的位置，随之而来的是教职工的收入水平也逐步的提高。

（2）收入稳定：

教职工的收入水平在稳定中逐步提高。

天津市的核心地带工作的白领阶层，入驻移动、联通、网通、铁通、等诸多资讯运营商的从业人员，他们都属于高收入阶层。

（3）对家庭居室的要求较高：

除对住宅的舒适性.安全性的要求以外，由于工作的原因，他们要求居住地能上班方便，对小区环境的要求，对住宅品位的要求，对户型的设计要求也比较高。

这就意味着该项目的变现性较好，比较容易出手，这也是项目投资本金安全性的保证。

所以投资风险不会太大.

2.通货膨胀的防护能力：

在市场