辽宁理工学院土地估价报告学生练习范文.docx

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辽宁理工学院土地估价报告学生练习范文

土地估价报告

项目名称

：

辽宁XXXX学院核定土地资产价值所涉及的**用地土地使用权价格评估

受托估价单位

：

LNLG房地产估价有限公司

土地估价报告编号

：

LNLG地估字（2013）第**号

提交报告日期

：

**年*月*日

土地估价报告

第一部分摘要

一、估价项目名称

辽宁*****学院核定资产所涉及的教育用地土地使用权价格评估（开发区）

二、委托估价方

委托单位：

辽宁*****学院

三、估价目的

根据辽宁XXX学院委托，*****房地产估价有限公司对其核定XXX价值涉及的位于经济技术开发区辽阳路南、西海路北、富海街西的（土地面积****㎡,约200亩）XX用地进行土地使用权价格评估，为确定土地使用权价格提供量化参考依据。

四、估价基准日

***年***月****日

五、估价日期

***年***月***日至***年**月**日

六、地价定义

至评估基准日，估价对象作为国有XXX土地，其所有权属于国家，使用权属于辽宁理工职业学院，未设置他项权利，此为本报告成立的首要前提。

估价对象的《国有土地使用证》登记用途为XX用地，实际用途为XXX用地，故此次评估我们设定评估用途为教育用地。

待估宗地的实际土地开发程度为宗地外“七通”（即通X、通X、通X、通X、通X、通X、通X），宗地内为“七通一平”（即通路、通电、通讯、通上水、通排水、通暖气、通X及土地平整）。

根据待估宗地的土地利用现状和估价目的，考虑到宗地内的基础设施开发费用已计入固定资产评估值，为避免资产重复计算，此次评估按宗地红线外的基础设施水平设定待估宗地的土地开发程度。

故设定待估宗地土地开发程度为宗地红线外“X通”（即通X、通X、通X、通X、通X、通X），宗地红线内场地平整。

作为国有划拨土地，此次评估按教育用地最高使用年限XX年设定估价对象使用年期。

即此次估价对象的评估价格是指在估价基准日**年**月***日，于上述估价设定的开发程度、用途、使用年限及现状利用条件下土地使用权市场价格。

七、估价结果

估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，用科学的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过全面与细致的测算，并结合估价经验及对影响估价对象价值相关因素的分析，确定估价对象辽宁理工职业学院教育用地于估价基准日***年**月**日的市场价格：

土地面积：

平方米

地面单价：

XXX元/平方米

土地总价：

XXXXXX万元

（大写金额：

人民币**********元整）

（详细估价结果见附页《土地估价结果一览表》）

八、土地估价师签章

姓名

资格证书号

签章

***

本人姓名

****

***

****

九、土地估价机构

估价机构负责人签章：

****土地房地产估价有限公司

***年**月***日

附

土地估价结果一览表

估价机构：

*****土地房地产估价有限公司估价报告编号：

LNLG地估字[20**]第**号估价期日：

**年**月**日估价期日的土地使用权性质：

国有划拨

估价期日的

土地使用者

土地证号或权属证明

宗地位置

估价基准日登记用途

估价设定用途

估价期日的实际土地开发程度

估价设定的

土地开发程度

土地使用权年限（年）

土地面积

（平方米）

单位面积地价

（元/平方米）

地价（万元）

备注

辽宁理工职业学院

锦州国用（2010）字第号

经济技术开发区****

**用地

**用地

*****

****

**

***

**

***

—

一、土地估价结果的限定条件

1.土地权利限制：

根据委托方提供的资料，至估价基准日，待估宗地无他项权利限制。

2.基础设施条件：

“XX通一平”（即通*、通*、通*、通*、通*、通*、通X，红线内*通及场地平整）。

3.规划限制条件：

教育用地。

4.影响土地价格的其他限定条件：

无。

二、其他需要说明的事项

1.本报告是在价格定义限定条件下的土地使用权价格，如价格定义限定条件发生变化，土地评估结果必须相应调整或重新评估。

2.关于土地使用年期的设定：

本次评估按估价对象最高使用年限**年设定评估土地使用年期。

3.任何单位和个人未经估价机构书面同意，不得以任何形式发表、肢解本报告。

4.估价对象的权利状况及使用权面积以锦州市国土资源局核发的国有土地使用证上的记载为依据。

6.本评估结果只作为辽宁理工职业学院办理抵押贷款手续确定土地使用权市场价格的参考依据，不作其他用途使用。

*******土地房地产估价有限公司

**年**月**日

第二部分估价对象界定

一、委托估价方

委托单位：

辽宁*****学院

二、估价对象

本次估价对象为辽宁理工职业学院XX用地，土地总面积****平方米。

三、待估宗地概况

土地登记状况

1.现土地使用权人

辽宁******学院

2.土地使用证号

锦州国用（2010）字*********号

3.土地位置

经济技术开发区XXXXXXXXXXXXXXX

4.用地四至

详见土地证附图

5.面积

证载面积*****平方米

6.土地用途

XXX用地

7.使用权类型

XXX

8.终止日期

——

9.地号、图号

地号：

24802/012/015

图号：

25.00-89.50

土地权利状况

1.土地所有权

XXX

2.土地使用权

辽宁XXXX学院以XXX方式取得估价对象国有土地使用权。

3.他项权利

根据委托方提供的资料，在估价基准日XXX年XX月XX日，待估宗地无抵押权、租赁权等他项权利限制。

土地利用状况

根据委托方提供的资料以及估价人员现场勘察的情况，估价基准日时估价对象已经开发建设完成，现已实现了红线内“六通一平”，红线外市政条件达“六通”。

地上建筑物为XX楼、XX楼、XX楼、宿舍楼、XX,超市等，总建筑面积约为XXXXX平方米，土地利用强度一般。

四、影响地价的因素说明

一般因素

1.城市资源情况

锦州市位于辽宁省西南部，处于东经120°43′—122°36′，北纬40°48′—42°08′。

东与沈阳、鞍山、盘锦相连；西邻葫芦岛；北与朝阳、阜新接壤；南临渤海湾。

全区东西长143公里，南北宽约114公里，是辽西走廊的中心城市。

目前，锦州市城区总人口约为91.75万人，其中农业人口约为18.00万人，占总人口的19.62%，非农业人口约为73.75万人，占总人口的80.38%。

2.房地产制度与房地产市场情况

从2000年至2013年，中国房地产开发投资总体上在高位运行，2010年1-11月房地产开发投资42697亿元，增长36.5%。

。

2012年12月份全国70个大中城市房屋销售价格环比（比11月）上涨0.3%，已连续4个月环比上涨。

虽然国家对于房地产市场的调控政策越出台越严厉，但作为三线城市的锦州2012年房地产投资保持增长的态势，开发规模不断扩大，在固定资产投资中呈现强势地位，成为拉动全市经济增长的重要力量。

截止到2012年9月末，锦州市房地产开发累计完成投资额70.9亿元，同比增长55.2%；商品房累计销售面积175.4万平方米，同比增长72.9%；累计销售额达到50.7亿元，同比增长131.4%，累计销售额增速列全省第一位。

2012年的锦州土地市场在房地产开发市场蓬勃发展的带动下不断发展完善，地价在整体上保持稳中有升的趋势。

3.产业政策

2009年以来，国家相继颁发了包括提高存贷款利率、提高二套房贷款比例在内的一系列房地产调控价格的方案。

目前锦州市也终止了曾实施的契税返还等房地产交易扶持政策，短期对房地产交易产生了一定的影响。

4.城市规划与发展目标

“十二五”时期锦州市经济社会发展的总体要求是：

以科学发展为主题，以加快转变经济发展方式为主线，深入实施“一纲五线”发展战略，以增量带动结构优化，以创新促进产业升级，以全民创业增强发展活力，以改善民生满足人民群众的新期待，着力打造新欧亚大陆桥“桥头堡”，把锦州建设成环渤海地区特大型港口城市、辽西沿海经济区中心城市和中国光伏产业之都，确保实现进入全省第一方阵的奋斗目标。

5.城市社会经济发展状况

锦州是辽西重要工业城市。

2012年全市地区生产总值完成916亿元，增长17%；全社会固定资产投资完成700亿元，增长100%；规模以上工业增加值完成430亿元，增长18%；地方财政一般预算收入完成81亿元，增长38.9%；社会消费品零售总额达到330亿元，增长18.9%；实际利用外资5亿美元，增长36%；实际利用域外资金400亿元，增长86.9%；出口总额11亿美元，增长36.4%；城镇居民人均可支配收入17000元，增长11%；农民人均纯收入7422元，增长12%。

区域因素

由于影响地价的区域因素很多，土地用途不同，影响因素也不一样，并且影响程度也有主次之分，所以我们首先根据估价对象的用途确定影响该类用地地价的区域因素，再根据估价对象所在区域的区位特点分析区域因素的优劣并判断对地价的影响程度。

1.区域概况

估价对象地处锦州经济技术开发区（锦州滨海新区），该区位于锦州市西南部，是1992年辽宁省首批对外开放的地区，距锦州市中心约37公里。

开发区现状管辖范围是3个街道办事处，7个社区居民委员会，19个村民委员会，行政辖区面积约135平方公里。

2007年开发区总人口约为7.8万人，占总人口的25.2%。

规划面积58平方公里，已开发面积18平方公里，建区以来，开发区呈现了高标准、超常规、大力度开发的发展建设新局面。

2.基础设施条件

滨海新区区域市政基础配套设施较完善，估价对象所处区域配套程度达宗地红线外“六通”（即通路、供电、供水、排水、通讯、通暖）。

⑴供电：

开发区用电由港区66/10KV二次变电所及杏山66/10KV二次变电所供给。

港区变电所10KV配出线8回：

其中港内4回，港区变最大负荷10340KW。

杏山变10KV配出线7回，最大负荷6363KW。

供电保证率为85%。

⑵供水：

开发区的主要供水来自锦州市的大穆水厂。

开发区日用水量6000吨,供水人口3万多人，供水面积3㎞2,业用水占60%,生活用水占40%,供水普及率为100%。

⑶排水：

开发区排水体制为合流制，有两个污水排放口，管径从400mm至1000mm，部分道路为双管排水，在南海大街与朝阳新街相交处有一污水泵站，建筑面积387㎡，共有5台泵，其中2台备用，部分污水经泵站提升后排入水体。

排水保证率为70%。

⑷通讯：

开发区现有电信支局一处，装设程控电话交换机8000门，实占7600门，出局总线10800对。

另有原开发区电信局一处，装设电话交换机1024门，实占630门，出局总线800对。

各支局均为光缆引入。

通讯保证率为100%。

⑸道路：

该区域主要公路有主干道锦港大街、渤海大道等，区域内路网密度高，交通便利。

⑹供暖：

开发区目前部分采用中、小型锅炉供暖，其余采用炉灶式供暖。

现有10吨政府锅炉房2个；10吨工业区锅炉房1个；6吨锅炉房2个。

3.环境条件

滨海新区自然环境优美，南邻渤海，附近有辽宁省的名胜古迹笔架山；开发区设有污水处理装置、油船溢油事故处理装置等环保设施。

4.产业聚集状况和政策

目前锦州滨海新区已经形成了石油化工、机械制造、汽车零部件、生物制药、基础建材、粮食深加工、食品加工等工业体系；新近规划的娘娘宫临港产业区已经开工建设，将重点发展修造船业、临港物业、重化工业、装备制造业、机械制造、新能源、新材料工业、光电半导等大型临港产业。

锦州滨海新区作为当前及今后一个时期辽宁省对外开放的五个重点区域之一，除享受“五点一线”在税收、贷款、行政事业性收费、管理权限等方面的各项优惠政策外，还将在地价等方面推出特殊的优惠政策。

5.规划发展

锦州经济技术开发区随着“建设滨海新锦州”的城市发展战略的逐步加快，总体规划按照多功能分区原则，分为办公商住区、港区、旅游区、都市农业区。

规划至2012年，开发区城市建设用地45平方公里，人口15万人，日供水能力8万吨，供电能力13.2万千伏安，污水处理能力3万吨。

随着锦州港区、西海工业区、娘娘宫临港产业区、白沙湾行政生活区和滨海旅游带的不断建设与发展，该区域将形成集风景、旅游、国际商港和临港工业为一体的国家新型临海产业基地。

个别因素

1.宗地位置

委估宗地位于经济技术开发区**路南、**路北、**街西，属于锦州经济技术开发区行政生活区范围内，地理位置优越，周边基础设施完善，是锦州经济技术开发区观景居住和教育用地集聚区。

2.宗地面积、形状

委估宗地证载面积为***平方米，宗地形状XXX，从委估宗地面积、形状来看，对规划布局无不良影响。

3.地质地形

估价对象地基承压力对地上建筑物利用土地无显著影响，能满足生产、生活需要。

宗地地势平坦，对建筑物及构筑物的结构施工无显著影响。

4.土地使用年限

估价对象为划拨土地使用权，故本次评估按估价对象最高使用年限XXX年设定评估土地使用年期。

5.基础设施条件

估价期日时估价对象红线内土地实际开发程度为“七通一平”（即通X、通X、通X、通X、通X、通X、通X土地平整）。

第三部分土地估价结果及其使用

一、估价依据

有关政策法规和文件

◇《中华人民共和国土地管理法》

◇《中华人民共和国房地产管理法》

◇《中华人民共和国担保法》

◇《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置和审批办法的通知》国土资发[2001]44号

◇辽宁省实施《中华人民共和国土地管理法》办法

◇《关于印发辽宁省国有土地使用权抵押贷款管理规定的通知》（辽土字[1999]45号）

◇《印发关于调整锦州经济技术开发区基准地价及土地出让金基准收取标准的通知》（锦开管发[2006]1号）

◇其他相关法律法规

有关技术规范

◇《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）

◇《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001）

◇《土地利用现状分类》（GB/T21010-2007）

委托方提供的有关资料

◇《国有土地使用证》

◇其他资料

评估人员实地踏勘记录及市场调查资料等。

二、土地估价

估价原则

1.预期收益原则

遵循预期收益原则是指土地估价应以估价对象在正常利用条件下的未来客观有效的预期收益为依据。

2.替代原则

遵循替代原则是指土地估价应以相邻地区或类似地区功能相同、条件相似的土地交易价格为依据，估价结果不得明显偏离具有替代性质的土地正常价格。

3.最有效利用原则

遵循最有效利用原则是指土地估价应以估价对象的最有效利用为前提估价。

4.供需原则

遵循供需原则是指土地估价要以市场供需决定土地价格为依据，并充分考虑土地供需的特殊性和土地市场的地域性。

5.报酬递增递减原则

遵循报酬递增递减原则是指土地估价要考虑在技术等条件一定的前提下，土地纯收益会随着土地投资的增加而出现由递增到递减的特点。

6.贡献原则

遵循贡献原则是指土地总收益是由土地及其他生产要素共同作用的结果，土地的价格可以土地对土地收益的贡献大小来决定。

7.变动原则

遵循变动原则是指估价人员应把握土地价格影响因素及土地价格的变动规律，准确地评估价格。

估价方法

1.方法的选用及方法选用的理由

估价对象设定用途为教育用地，但在本次评估过程中是比照住宅用途进行的评估的，主要原因为：

首先，锦州市市开发区的基准地价未单独规定教育用途的评估体系,而是在住宅修正体系宗地用途修正指标标准中提及了教育用地用途修正系数；其次，从锦州市土地交易情况来看，与待估宗地所处级别相同、条件相近的教育用地与一般的住宅用地的成交价格成固定比例。

因此在同类案例较为缺乏的开发区本次评估选择市场比较法评估参照案例的土地用途为住宅用地。

2.估价方法介绍

市场比较法是利用土地市场已有的成交地价，根据XXX原则，以条件类似或使用价格相同的土地买卖、租赁实例与估价对象加以对照比较，就两者之间在影响地价的交易情况、期日、区域及个别因素等的差别进行修正，求取估价对象在评估期日时地价的方法。

估价结果

估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，用科学的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过全面与细致的测算，并结合估价经验和对影响估价对象价值相关因素的分析，确定估价对象辽宁XXXXX院教育用地于估价基准日XXX年X月XX日的市场价格：

土地面积：

XX平方米

地面单价：

XX元/平方米

土地总价：

XX万元（保留2位小数）

（大写金额：

人民币XXXXXXXXXXXXXXXX元整）

三、估价结果和估价报告的使用

估价的前提条件和假设条件

1.前提条件

任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规。

委托方提供资料属实。

2.假设条件

估价对象在设定用途下得到或将得到最有效利用，并会产生相应的土地收益。

估价对象与其他生产要素相结合，能满足设定使用年限内生产、经营的正常进行，保证企业的持续发展。

在估价基准日地产市场为公正、公开、公平的均衡市场。

⑷估价基准日设定：

按委托方要求的时点设定。

⑸用途设定：

待估宗地土地登记用途为XXX用地，故本次评估设定用途为XXX用地。

⑹土地使用年限设定：

估价对象为XX土地使用权，根据评估的目的，本次评估按估价对象最高使用年限XX年设定评估土地使用年期。

估价结果和估价报告的使用

1.估价报告和估价结果的主要法律依据

评估土地登记状况及土地面积以委托方提供的当地土地行政主管部门核发的《国有土地使用证》复印件上记载的数据为准。

2.本报告和估价结果使用的方向与限制条件

本评估报告仅为辽宁理工职业学院核定土地资产价值提供参考依据，当用于其他评估目的无效。

本次评估的土地价格是指估价对象在评估基准日XXX年XX月XX日时宗地设定的土地开发程度、土地用途及土地使用年限下的土地使用权价格。

若待估宗地的土地利用方式、估价基准日、土地开发状况、土地使用年限、土地面积等影响地价的因素发生变化，该评估价格也应做相应调整。

本报告应完整使用，引用估价结果时应符合本报告的估价目的、地价定义等规定。

本报告未经受托估价方同意，不得提供、转借给其他单位和个人，不得以任何形式公开发表。

3.估价结果的有效期

本报告估价结果在房地产市场稳定的情况下自估价基准日起半年内有效。

4.本报告和估价结果的使用权归委托估价方所有，估价机构对估价结果有解释权。

5.违规使用本报告和估价结果的，由使用人自行承担全部法律责任。

其他需要特殊说明的事项

1.根据土地资产和其他资产评估互相衔接，不重不漏的原则，本次评估宗地，宗地红线内除土地平整费用外，其他土地开发费已计入其他资产评估值中，此次土地评估的地价中只含宗地红线外土地开发费和宗地红线内土地平整费。

2.本次评估对象使用权类型为划拨教育用地土地使用权，估价对象未来变现能力较差，敬请报告使用者注意。

3.本报告未考虑债权、债务关系对估价对象评估结果可能造成的影响

第四部分附件

1.土地资产评估委托书

2.国有土地使用证复印件

3.估价单位估价资质证书复印件

4.估价单位营业执照复印件

5.估价人员资格证书复印件