江油市房地产市场概况.docx
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江油市房地产市场概况
江油市房地产市场概况
从历年成交数据来看，排除2008-2009年地震和灾后重建因素，江油市商品房成交相对较为稳定，从2010年到2012年都在40万方以上，今年上半年共成交25.03万方，预计今年将突破50万方。
另一方面，房地产竞争愈加激烈，2012年全年房地产开发投资再创新高，达到18.35亿元，增长32.2%。
商品房屋施工面积160.39万平方米，增长31.8%。
据不完全统计，江油市目前待售和还未启动的项目有21个，总规模961万方，其中商业地产约200万方，大型城市综合体规模均在80-120万方，规模已达到发达城市水平。
板块分布
根据房地产发展的区域性，以江和人口密集度为界，把江油房地产划分为三个重要板块，包括老城板块、江东板块、新城板块。
老城板块：
属于老城区，板块地段成熟，配套齐全，目前江油中高价区域，但是随着土地供应的不足，未来供应量将放缓；
江东板块：
培江以东，地段相对偏僻，周边配套不全，工业园区，目前属低价区域；
新城板块：
城市发展方向，区域内高端楼盘集中，是江油目前热点区域。
市场特征：
1、以高层为主，辅以多层和别墅，住宅商业主要集中在新城板块，畅销楼盘主力户型为80-130㎡的可变户型，由于户型有赠送的可变空间，所以倍受当地购房者青睐。
2、目前的在售楼盘高层整体价格在3300-4800元/㎡之间，成交客户中。
本地购房者占到80%以上，多以自住型客户为主。
3、目前市场的楼盘在推广渠道上较为雷同，普遍采用在自己项目地周边做路牌及户外广告，也有采用短信息和网络平台。
1、宏安熙瑞城
项目整体体量相对较小，只有两幢高层，但是项目周边配套成熟，交通便利，已于今年8月交房。
项目位置
江油市江油市李白大道中段东侧
开发商
江油宏安房产
开盘时间
2011年9月28日
项目规模
占地面积：
0.7万方
总建面积:
3.3万方
产品形式
高层
户型面积
33-100㎡
目前价格
3800元/㎡
容积率
3.83
装修状况
白坯
2、中央大道
目前江油市城市综合体的典型代表，建筑面积约100万方的Artdeco风格特色的综合体项目。
总户数3000户，当期户数1640户。
项目位置
江油市江油市李白大道中段（建设局斜对面）
开发商
新炜发展
开盘时间
2013年11月16日
项目规模
占地面积：
13.3万方
总建面积:
100万方
产品形式
高层
户型面积
74-114㎡
目前价格
3700元/㎡
容积率
3
装修状况
白坯
3、圣名国际广场
占据城市中心商圈、绝版稀缺地段，同时又是75万平米超级体量，是江油“第一生活城”，目前售价为区域内最高。
项目位置
江油市太平路中段（李白邀月塑像处）
开发商
四川圣名
开盘时间
2013年09月08日
项目规模
占地面积：
10.8万方
总建面积:
75万方
产品形式
高层
户型面积
74-127㎡
目前价格
4500元/㎡
容积率
5.92
装修状况
白坯
4、宏安麓涪宫
宏安地产是江油本土最具实力的房地产开发、工业、商业、公共建筑、基础设施建设项目企业之一。
而宏安麓涪宫是由宏安集团开发的一线江景房，户户观江。
但由于地处城东板块，整体售价相对较低。
项目位置
江油市江油市涪江东岸
开发商
宏安房产
开盘时间
2011年12月
项目规模
占地面积：
2.1万方
总建面积:
6万方
产品形式
高层
户型面积
59-132㎡
目前价格
3400元/㎡
容积率
6
装修状况
白坯
5、久盛华庭
久盛华庭由浙江舟山开发商开发，是江油市场上容积率最低的项目，高绿化、低密度、40米大楼距为市场上少有，故虽处于江东板块但是整体价格不低。
项目位置
江油市中坝镇涪江路北段西侧
开发商
久盛置业
开盘时间
2010年9月
项目规模
占地面积：
3.3万方
总建面积:
5.7万方
产品形式
高层
户型面积
88-138㎡
目前价格
4200元/㎡
容积率
1.5
装修状况
白坯
6、龙溪谷
龙溪谷为明月新城板块的13余万方的综合体，包括商业独栋、别墅和高层，规划上以自然生态为先导，充分利用坡地的地形优势，由北而南层层退台，逐渐增高的三级阶梯式平米布局。
项目位置
江油市明月新城片区建新路300号
开发商
金鹏置业
开盘时间
2009年11月
项目规模
占地面积：
6.7万方
总建面积:
13.6万方
产品形式
高层、别墅
户型面积
81-130㎡
目前价格
4300元/㎡
容积率
1.58
装修状况
白坯
7、香榭国际
“香榭国际”位于市政府重点打造的涪江三桥即明月新城板块,该区域是江油实现50万人口现代化中等城市目标的重大举措。
作为明月新城的地标性大盘，本项目为现代法式风格的建筑，整个小区绿化集中，尽享2.5万平米的中庭法式园林美景。
项目位置
江油市江油市明月新城创业路（市中医院对面）
开发商
鑫蜀江置业
开盘时间
预计2014年初
项目规模
占地面积：
12.4万方
总建面积:
31.7万方
产品形式
高层
户型面积
91-111㎡
目前价格
预计3600-4000元/㎡
容积率
2.56
装修状况
白坯
8、明月雍景湾
明月·雍景湾是易生地产推出的以“新城领地、优居生活”为理念的高品质楼盘。
项目位于明月新城核心区域，在新崛起的新城高尚生活板块。
项目位置
江油市江油市江彰大道涪江三桥旁
开发商
易生房地产
开盘时间
2011年12月
项目规模
占地面积：
2.3万方
总建面积:
7万方
产品形式
高层
户型面积
77-110㎡
目前价格
预计3700元/㎡
容积率
2.79
装修状况
白坯
本案：
上海广场•名仕新苑
本项目总建筑面积30万平方米，有15栋高楼组成，其中楼高超过100米的主楼称呼为进入见优势的地标性建筑。
项目位于江油市“明月新城”板块李白大道与大棚路交汇处，项目周边有新市政务中心、国税大厦、川石油西北分公司大厦、恒大国际商贸城、五星级酒店等知名中心机构。
本案集居家生活、商业购物、娱乐休闲于一体，地下、地上商铺与沿街商铺共约4.2万平方米.综合性商业规划囊括大型超市、百货商场、高档餐饮等，让你不出小区就能够得到衣食住行一站式生活服务。
项目位置
李白大道与大鹏路交界路口
开发商
继峰房地产
开盘时间
2013年07月20日
项目规模
占地面积：
7.8万方
总建面积:
30万方
产品形式
高层
户型面积
75-152㎡
目前价格
预计3700-4200元/㎡
容积率
4.5
装修状况
白坯
主力户型：
两室两厅一卫77㎡三室两厅两卫108㎡
三室两厅两卫114㎡四室两厅两卫152㎡
江油市交通条件便利，第一条电气铁路（宝成）铁路贯穿全境。
同时绵阳至江油高速的贯通，大大缩短了两者之间的距离，驱车从江油到绵阳只要30分钟，这为江油市的很多购房者提供了更大的选择，越来越多的购房者选择在绵阳市进行购置。
绵阳市场：
从历年成交量来看，绵阳市每年的商品房成交量都在300万方以上，近三年中2011年最高，达414万方，而今年前11个月共成交270万，预计与2012年成交不相上下。
在住宅方面今年全年前11个月共成交221.90万方，23887套。
已经超过了2012年全年的20027套；今年住宅价格上浮不大，基本保持在4700-4900元/㎡。
区域
套数
面积（万方）
涪城区
9664
82.48
高新区
6274
61.23
经开区
2152
21.32
科创园区
3462
34.41
农科区
127
1.29
游仙区
2208
21.17
从区域上来看，住宅的成交量主要集中在涪城区、高新区和科创园区，分别占总成交的41%、26%和14%。
而涪城区作为主城区成交均价也是最高的，整体均价在5000元/㎡以上。
典型个案：
瀚威城市中心——绵阳第一高楼，最高价楼盘之一
“瀚威•城市中心”位于绵阳商业最为繁荣的城市核心，项目总高度为168米，建成后将成为目前绵阳第一高楼，总建筑面积约56000平方米，共45层，其中1-5层为商业裙楼（定位为城市特色精品百货卖场），6到45层主要为30-150㎡的高端城市公寓。
项目位置
涪城区绵阳涪城区公园路6号
开发商
瀚房地产
开盘时间
2012年9月
项目规模
占地面积：
0.4万方
总建面积:
5.6万方
产品形式
超高层
户型面积
26-103㎡
目前价格
8000元/㎡
容积率
12.7
装修状况
公共部分精装修
神州南都——70万方规模大盘，近两个月销售冠军
项目占地面积247亩，总建筑面积约70万方，项目商业雄居城南新区核心区域，商业空间布局合理，灵活多变，汇聚万千超强人气，投资、自营两相宜。
近两个连续夺得销售冠军，共成交481套。
项目位置
经开区经开区绵州大道1号
开发商
水岸假日地产
开盘时间
2013年10月
项目规模
占地面积：
16.5万方
总建面积:
70万方
产品形式
高层
户型面积
80-130㎡
目前价格
4500元/㎡
容积率
3.45
装修状况
白坯
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