环球商贸城建设可行性报告.docx
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环球商贸城建设可行性报告
附图：
1、项目场址位置示意图
2、项目用地区位图
3、项目总平面布置示意图
附表：
1、项目总成本费用表（附表13-1）
2、固定资产折旧表（附表13-2）
3、借款还本付息表（附表13-3）
4、项目利润及利润分配表（附表13-4）
5、项目投资现金流量表（附表13-5）
附件：
1、企业法人营业执照
2、组织机构代码证
第一章总论
第一节项目背景
一、项目名称
XX环球商贸物流城
二、承办单位
XX城镇开发股份有限公司
三、承办单位概况
1、承办单位概况
XX城镇开发股份有限公司成立于2010年4月。
公司注册地址位于山东济宁。
公司法定代表人：
。
公司注册资本亿元。
公司类型为其他股份有限公司。
公司经营范围包括房地产开发经营、物业管理（以上均凭资质证书经营）；房地产中介服务；货物和技术的进出口业务（国家限制公司经营或禁止进出口的货物和技术除外）；商品展览展示服务；会展服务；商务信息服务；电子信息咨询服务。
2、投资公司概况
（1）广东XX投资集团有限公司
广东XX投资集团有限公司是一家按照上市公司营运标准设立的现代集团企业，总资产规模达200亿元，国内总部位于广州市广东国际大厦，香港总部位于香港湾仔新鸿基中心。
经营范围包括：
基础设施、能源与节能、矿业资源、通用地产、老龄产业、物流园区、商业贸易、资本运营、建筑工程等产业投资、建设、经营等。
公司贯彻科学发展观思想，以世界眼光谋发展，坚持“积极建设和谐社会、确保持续稳健经营”的经营原则，倡导“规范化、专业化、职业化”的人才理念，讲求“积极、主动、实干、实效”的工作理念，努力创造优质高效的经营成果。
公司在香港地区的主要企业有：
环球国际控股集团有限公司、天年生物控股有限公司（香港联交所主板上市公司，股票代码：
1178），天年生物（中国）有限公司。
在大陆地区的主要企业有：
广东XX投资集团有限公司、中物联集团有限公司、北京创意坊科技有限公司（中华商务网）、深圳市喜达康石油化工控股有限公司、深圳市一浪节能投资有限公司、广东博鸿房地产集团（筹）、广州南沙经济技术开发区太古房地产有限公司、广州南沙经济技术开发区逸涛万国房地产有限公司、广州南沙经济技术开发区逸涛雅苑房地产有限公司、广州南沙鸿盛绿化工程有限公司、广州市绿雅环保科技有限公司、吴川市第四建筑工程公司、福建省泉州市泉港逸涛房地产开发有限公司、广东广阳投资有限公司、广东广腾投资有限公司、广东博鸿矿业投资有限公司、广州澳琪商贸有限公司、湛江博鸿投资有限公司、江西博鸿投资有限公司、广州市博汇信用担保有限公司、广州市汇百源典当有限公司、广州市益源贸易有限公司、广州市南开商贸有限公司、广州市凯伦物业管理有限公司、广东博鸿矿业集团（筹）、青海新宇矿业有限公司、西藏正荣矿业有限公司等数十家企业。
XX确立了“一体两翼”的战略发展规划，形成以中国式物流与采购一体化创新工程为龙头，以矿产资源投资开发与经营、基础设施投资建设与经营为两翼，以能源、节能、房地产、金融、健康等多种经营为辅业的产业战略。
（2）中物联集团有限公司
中物联集团有限公司，是面向流通、物流领域提供供应链综合服务的多元化企业集团，总部设在北京CBD核心区金地中心。
集团着眼于二十一世纪新经济发展的需要，以服务企业，振兴民族经济为己任，通过打造“中国式物流与采购一体化创新工程”，全面整合信息流、商流、物流和资金流，缩短流通环节、建立标准认证，从而大幅降低商品流通成本，提升企业在国际上的生存力、发展力和竞争力，实现经济强国的梦想。
中物联集团与清华大学、北京大学、国务院发展研究中心、国家发展改革委产业发展研究所、国家发展改革委综合运输研究所、中国物流与采购联合会物流规划研究院、中国社会科学院城市与环境中心等一批国内知名科研院所联合，从理论体系上充分科学论证后，启动了“中国式物流与采购一体化创新工程”。
针对目前流通与物流领域产业布局不合理，资源浪费严重，孤岛效应突出等现象，以自建和合作的方式，统筹规划、建设和整合全国七大经济区域的物流基础设施。
为此，中物联集团积极与国内知名科研教育机构紧密合作培养物流高级人才以建立人才优势；与电视台、报纸、杂志、网站等多家媒体合作建立宣传优势；与国内知名保险公司合作建立保障优势；与工商、认证、质检、银行等机构合作以建立信用优势；与当地政府和海关合作以建立进出口贸易口岸优势，全力以赴构建全国综合流通与物流体系，让中国的优秀产品走向世界，让世界的优秀产品进入中国。
中物联集团有限公司，依托强大的资本优势和资源优势，规划用十年左右的时间，全面完成“中国式物流与采购一体化创新工程”并使全社会受益。
工程实施过程本着科学发展观，分三个阶段，梯次发展、稳步推进，逐步建立起一个全新、高效、可靠的商品流通体系，帮助企业做大做强，最终实现物通天下。
a、中国式物流与采购一体化创新工程的定义
通过构建大经济区域、重点城市和地区经济中心等多级综合性流通网络，开发并营运以大型BToB电子商务为主体的功能强大的信息平台，建立完善的营销、服务与保障体系，打造一套覆盖全国、面向全球的“三网合一（基地网、空网、陆网）、四流联动（商流、物流、信息流、资金流）、‘标准认证，物通天下’”的立体式多层级新型流通系统。
b、中国式物流与采购一体化创新工程的总体规划
目标：
创造交易机会、降低交易成本、促成交易实现，增加社会财富。
载体：
空网、陆网、基地网。
空网：
由中央处理系统和中国物流与采购联盟网、中华商务网等组成，实现网上采购交易、仓储运输配送交货、网上结算支付的运营管理系统和业务处理系统。
基地：
由7大流通一级枢纽、31个二级枢纽、300多个三级枢纽以及众多深入城乡的网络节点构成的地面实体基地网络体系。
陆网：
由7个区域公司、36个二级公司、360多个三级公司、上万名营销代表组成的业务营运及管理网络体系。
c、中国式物流与采购一体化创新工程的特点
大流通——衔接城乡，沟通中外，实现国际、国内二个市场的无缝对接。
多平台——通过展销、交易、加工、服务多个平台的高效链接，实现叠加和几何放大效应。
立体化——通过电子商务与营销保障服务网和流通实体的融合，实现流通立体化。
高成效——提供“一体化”和“一站式”服务。
加快商品流通速度，提高流通效率。
全方位——为企业提供流通、采购、交易的全面解决方案，盘活物流资产，实现资源共享。
四、可行性研究报告编制依据
1、《中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》
2、《物流业调整和振兴规划》
3、《山东省国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》
4、《中共山东省委山东省人民政府关于进一步促进服务业发展的若干意见》
5、《山东省现代物流业振兴发展规划》（2009—2011年）
6、《济宁市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》
7、《济宁市城市总体规划（2008-2030年）》
8、《济宁市现代物流业“十一五“发展规划》
9、《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）
10、《投资项目可行性研究指南》（试用版）
11、建设单位提供的相关资料
五、项目提出的过程和理由
1、项目提出的过程
现代物流业，是现代服务业的重要分支，是产业与行业之间联系的重要纽带，是各个产业行业与国内外市场相连的重要载体。
物流业的调整、振兴、创新与发展，能够形成产业结构调整和振兴，对于促内需、保增长、扩大就业、提升各产业与行业乃至整个国家的国际竞争力，具有十分重要的意义。
近年来，我国经济增长较快，我国每年新增商品销售总额约为2-4万亿元，新增批发销售总额约为1-2万亿元，新增货物进出口总额约为2-2.5万亿元，新增货物周转量为1-2万亿吨公里左右。
未来十几年，我国仍将处于工业化和城市化“双加速”时期，经济发展仍将具有相当的潜力，2020年以前我国经济仍将保持7％-9％的增长速度，批发销售总额、商品购销总额、货物周转量能保持8%-10%左右的增速，货物进出口能保持10%-15%左右的增速。
但我国经济目前基本上还处在以制造、加工等人力密集和资源消耗型产业为主的阶段，在整个经济链条中，还处于中下游。
我国成为其它经济发达国家的制造加工者，实现的经济效益较低，流通及物流领域的增值服务利润大部分被经济发达国家或产品需求国所获取。
这种以资源消耗和环境破坏为代价的发展方式可以使我国迅速成长为世界经济大国，但不能使我国成为世界经济强国。
我国亟需通过产业结构调整，实现产业升级和经济增长模式转型，为我国经济发展注入新的活力，实现可持续发展。
在我国已经成为世界制造业大国的基础上，通过对流通和物流领域操作模式的整合与更新，使其能力得到提升，加快由制造业大国向制造与加工、流通、物流相结合的经济强国发展。
推动我国流通与物流领域的模式创新，以流通和物流产业促进其它产业的发展，是实现我国经济转型最急迫也是最有效的方法之一。
我国作为实体经济最发达的国家之一，将面临前所未有的挑战，政府除了给予实体经济相应的支持与扶持，帮助实体经济实现创新产品、创新技术、创新模式和创新服务之外，还应大力发展流通和物流，为实体经济提供生产、交易一体化的服务支持，有效降低企业供应链成本，完成产业升级，帮助实体经济提升竞争力，确立全球竞争优势，实现可持续发展。
但是我国流通与物流产业多年来形成的条块分割的局面导致流通信息不畅、多次交易、货物倒流等，使企业交易成本居高不下，难以满足制造业需要。
在国际流通与物流的渠道建设上远远落后，“中国制造”销往国际市场的产品基本上都依赖国外企业的流通与物流渠道，形成了我们负责制造，别人负责分销的格局，市场基本掌握在别人手里，我们缺乏市场主导权。
我国需要一种创新的流通模式，为我国企业提供供应链流通环节的一体化服务，使企业在流通过程中实现一次交易，一次运输，一次交付，一次结算，有效降低企业商品流通过程中的交易成本、物流成本和资金成本。
在开拓国际市场上，要构建流通与物流渠道，为中国商品在国际市场的分销提供全面服务。
为此，XX城镇开发股份有限公司为适应XX沿海区域市场商贸流通的需求，适时抓住机遇，拟投资建设以产、供、销为资源，集大型、综合、商贸物流一体化的交易平台——XX环球商贸物流城项目。
项目建成后，辐射并服务于XX经济圈、山东半岛经济圈、长三角经济圈、中原经济圈，具有非常好的经济、社会效益。
2、项目提出的理由
（1）符合国家相关政策要求
目前，我国流通领域的现代物流获得了一定的发展。
但是，由于长期缺乏资金投入和相关政策支持，物流领域的发展仍处于较低的发展水平，已经成为制约我国流通现代化的“颈瓶”。
因此，加快我国流通领域现代物流发展，提高流通效率，降低流通成本，促进城乡和地区间商品流通，更好地发展现代流通业在国民经济社会发展中的先导性作用，成为我国流通领域迫切的任务。
《中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》明确提出：
“推广现代物流管理技术，促进企业内部物流社会化，实现企业物资采购、生产组织、产品销售和再生资源回收的系列化运作。
培育专业化物流企业，积极发展第三方物流。
建立物流标准化体系，加强物流新技术开发利用，推进物流信息化。
加强物流基础设施整合，建设大型物流枢纽，发展区域性物流中心。
鼓励发展所有制形式和经营业态多样化、诚信便民的零售、餐饮等商贸服务。
积极发展连锁经营、特许经营、物流配送等现代流通方式和组织形式。
”
《国务院关于促进流通业发展的若干意见》提出：
“国务院各有关部门和金融机构要积极研究制定促进流通业发展的政策措施，扶持流通企业做强做大，在安排中央外贸发展基金和国债资金、设立财务公司、发行股票和债券、提供金融服务等方面予以支持。
地方各级人民政府可根据当地财力和流通业发展实际，采取具体措施，支持国家和地方重点培育大型流通企业的发展。
积极运用财政贴息等政策措施，加大对农产品批发市场、物流配送中心等流通基础设施建设的投入力度。
”
为适应全面建设小康社会，促进我国流通领域现代物流持续、快速、协调发展，商务部于2008年3月发布了《关于加快我国流通领域现代物流发展的指导意见》，提出积极开展包括物流示范城市、物流示范园区、物流示范企业和物流示范技术在内的不同层次的流通领域现代物流示范工程。
物流业是服务业中唯一得到国家产业振兴计划支持的行业，其原因主要在于物流业对其他产业的调整具有服务和支持作用。
一方面，可以促进制造业和商贸业优化内部分工、专注核心业务、降低物流费用，提高这些产业的竞争力，增强其应对国际金融危机的能力；另一方面，也是国民经济持续快速发展，以及贯彻落实可续发展观和构建社会主义和谐社会的必要保证。
2009年3月，国务院将物流业纳入国家产业振兴计划，并印发了《物流业调整和振兴规划》。
随着该规划的贯彻落实，中国物流业的整体发展水平将有望得到较大提升，其对整个国民经济运行的基础性支撑作用也将得到进一步发挥。
根据规划的内容，国家将从扩大物流市场需求、大力推进物流服务的社会化和专业化、加快物流企业兼并重组，以及加强物流基础设施建设、提高物流标准化程度和信息化水平等多个方面入手，通过加强组织和协调、改革物流管理体制、完善物流政策体系、多渠道增加物流业的投入等措施，促进物流业尽快发展、提升行业运作水平。
《物流业调整和振兴规划》的出台，为我国物流业的发展提供了重大机遇。
项目的建设有利于进一步提高物流产业竞争力，是增强国民经济应对金融危机的需要。
本项目的建设属于《产业结构调整指导目录（2005年本）》鼓励类项目第二十五大类其他服务行业中的第1项电子商务、现代物流服务体系建设及以连锁经营形式发展的中小超市、便利店、专业店等新型零售业态；第7项租赁服务，符合国家产业政策。
二、符合山东省相关产业规划要求
《山东省国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》中提出要：
“突出发展现代服务业。
加快发展技术含量和附加值高的金融保险、现代物流、中介服务等行业，提升经济运行效率，带动服务业整体水平的提高。
依托区域性中心城市、产业集聚区、货物集散地和交通枢纽，重点建设10个物流园区、20个物流中心和20家具有较强竞争力的物流企业集团，壮大市场规模，完善服务功能，增强集散能力，拓展辐射范围。
大力发展新型流通业态，积极发展第三方物流，鼓励支持发展电子商务等现代流通方式，加快构筑起社会化、专业化、信息化、规模化的现代物流服务体系。
”
《中共山东省委山东省人民政府关于进一步促进服务业发展的若干意见》明确提出：
“为支持服务业的发展，自2006年起至2010年，省级财政设立服务业发展引导资金，数额为上年度全省GDP的万分之零点五；主要用于对国家服务业发展引导资金的配套，落实省扶持服务业发展的政策，扶持省里确定的重点服务企业集团、服务名牌企业和符合省服务业发展规划的服务业聚集区、重点项目，对服务业发展成效显著的市、县（市、区）进行奖励。
各市、县（市、区）政府要按照经济总量的比例在预算内安排相应的服务业发展引导资金，促进服务业全面快速发展。
”
《山东省现代物流业振兴发展规划》（2009—2011年）中也提到:
要搞好物流发展区域布局。
“根据我省各地经济规模、物流发展水平、产业构成、商品流向、资源环境、交通条件、区位特点和经济关联度等因素，全省重点发展五大物流区域，重点建设2个全国性物流节点城市，6个省级节点城市，9个地区性节点城市，28个县级节点城市。
”其中五大物流区域中鲁西南物流区域以济宁为核心，以枣庄、菏泽为重点，利用京杭运河水运成本较低的优势，大力发展内河水运物流和公铁水联运物流，建设和完善以煤炭、矿石、石膏等大宗物资为主的转运型物流中心。
同时，济宁还是6个省级物流节点城市中一个，“济宁：
利用京航运河“黄金水道”，发展公铁水多式联运，通过运河连接长江三角洲，发展建立以煤炭、建材、粮食、工程机械为主的专业化综合型物流园区，为全省西进东出、南北内河通道建设发挥枢纽作用。
”
三、符合济宁市相关产业政策要求
根据《济宁市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》：
“十一五期间，要加速发展现代物流业，积极引进知名物流企业入驻，开展物流经营服务。
开拓视野，加快组建面向全市、面向鲁西南的跨地区物流企业。
依托交通枢纽和区位优势，规划实施以济宁汽车速运中心、南苑片区港口和仓储区为基础的东南、西南“两大物流基地”，以现有市场群体和五金制品、粮油食品、装饰材料、生产资料等为依托的“十大物流中心”建设。
建成覆盖济宁、菏泽、枣庄、临沂四市、年销售收入10亿元的物流集散地。
发挥经贸、交通等部门协调作用，引导我区骨干企业分离内部物流机制，实现企业内部物流向第三方物流的转变。
”
《济宁市城市总体规划（2008—2030年）》提出：
“要进一步加快中心城区建设，完善中心城区的功能，完善商贸中心、金融中心、文化中心、物流中心的职能。
”
第二节项目概况
一、建设场址
项目建设场址位于任城区，其中地块一位置：
北外环以南，西外环以东，金宇路以北，济安桥路以西及济安桥北路与金宇路交汇处四面拐角位置，用地面积：
135.46公顷。
地块二位置：
省道338线以南，西外环以西，用地面积：
40公顷。
项目用地符合济宁市土地利用总体规划。
二、建设规模与内容
项目规划总用地面积约175.46公顷，其中地块一规划用地面积135.46公顷，地块二规划用地面积40公顷。
项目总建筑面积约542.67万平方米。
包括八大主要功能版块，分别为国际体验式样品展示中心、集群式现货交易中心、旅游购物特色街、中华文化商贸街、平台式信息数码中心、物流配送中心、多元式商贸服务区、配套酒店公寓与生活配套区等功能区域。
三、项目总投资及构成
初步估算，项目总投资为1770000万元，其中：
建设投资1768514万元，铺底流动资金1486万元。
投资构成如下：
1、工程费用1165507万元；
2、其他费用457756万元；
3、基本预备费用129861万元；
4、建设期利息15390万元；
5、铺底流动资金1486万元。
四、资金来源
项目拟采用总体规划、分期实施、滚动开发的方式建设。
项目资金来源为：
申请银行贷款100000万元；建设单位自筹资金1670000万元，其中自有资金450000万元作为项目资本金投入。
五、项目投资及主要技术经济效益指标详见表1-1。
主要技术经济指标表
表1-1
序号
项目
单位
数量
备注
一
总用地面积
公顷
175.46
二
总建筑面积
万平方米
542.67
三
总投资
万元
1770000
1
工程费用
万元
1165507
2
工程建设其他费用
万元
457756
3
基本预备费
万元
129861
4
建设期利息
万元
15390
5
铺底流动资金
万元
1486
四
总投资收益率
%
7.16
五
投资净利润率
%
5.37
六
税前财务内部收益率
%
15.27
七
税前投资回收期
年
7.91
八
税后财务内部收益率
%
10.77
九
税后投资回收期
年
9.79
第二章市场需求分析
第一节我国物流市场状况分析
一、我国物流市场发展状况
2008年，中国物流业经历了前所未有的复杂经营环境，物流市场出现了波动性变化，整体上呈现先扬后抑的特征。
与此同时，中国物流市场越来越受外资物流企业的重视，市场竞争激烈程度继续加大。
在激烈的市场竞争中，受成本上升及金融危机等因素的影响，部分中小物流企业经营陷入困境，物流企业的分化趋势日益明显。
1、社会物流总额。
2008年，全国社会物流总额89.9万亿元，同比增长19.5%，仍然保持了较快增长态势，但增幅比2007年回落6.7个百分点。
2008年我国货物运输总量完成249亿吨，比2007年增长9.4%，增幅比2007年下降1.3个百分点；货物运输周转量完成105512.9亿吨公里，比2007年增长3.8%，增幅比2007年下降8个百分点。
近5年社会物流总额及增幅情况如表2-1所示。
我国2004～2008年社会物流总额及增幅
表2-1
年份
社会物流总额
（万亿元）
同比增长速度
（%）
2004
38.4
29.9
2005
48.1
25.1
2006
59.6
24.0
2007
75.2
26.2
2008
89.9
19.5
从社会物流总额的构成看，工业品物流总额79.86万亿元，占社会物流总额的88.8%，比2007年的66.09万亿元增长20.8%，远高于农产品物流总额、进口货物物流总额以及单位与居民物流总额的增长速度。
工业品物流仍然是带动社会物流总额增长的主要因素。
2008年社会物流总额构成及增长如表2-2所示。
2008年我国社会物流总额构成及增长表
表2-2
指标
物流总额
（亿元）
同比增长速度
（%）
所占比重
（%）
农产品物流总额
18638
17.6
2.1
工业品物流总额
798622
20.8
88.8
进口货物物流总额
78603
8.2
8.7
再生资源物流
2529
3.8
0.3
单位与居民物品物流总额
562
14.0
0.1
合计：
社会物流总额
898954
19.5
100
2、物流业增加值。
近年来，物流业增加值在GDP中的比例不断提高，物流业对国民经济发展的贡献度不断加大。
2008年，物流业的发展延续了这种势头，全国物流业增加值为19965亿元，同比增长15.4%，但增幅比2007年回落4.9个百分点。
全国物流业增加值占GDP的比重为6.64%，与2007年的6.60%相比略有增长。
全国物流业增加值占服务业增加值的比重为16.5%，比2007年下降0.1个百分点。
近5年物流业增加值与增速状况如表2-3。
2004～2008年我国物流业增加值及增速表
表2-3
年份
物流业增加值
（亿元）
同比增长速度
（%）
2004
8459
8.4
2005
12140
12.7
2006
14120
15.1
2007
16981
20.3
2008
19965
15.4
3、社会物流总费用。
2008年，全国社会物流总费用为54542亿元，同比增长16.2%，增幅比2007年有所回落；社会物流总费用与GDP的比率为18.1%，比2007年下降0.1个百分点。
近5年中国社会物流费用总额增长情况如表2-4所示。
2004～2008年我国社会物流费用总额及增速表
表2-4
年份
社会物流费用总额
（亿元）
同比增长速度
（%）
2004
29114
16.6
2005
33860
12.9
2006
38414
13.5
2007
45406
18.2
2008
54542
16.2
二、我国物流园区发展状况
2008年，中国物流园区的规划和建设更加趋于理性。
《物流园区分类与基本要求》国家标准的施行提升了物流园区的门槛，有利于推动我国物流园区更加注重运营管理，向集约化、规模化和信息化方向发展。
截止到2008年6月，我国物流园区的总量为475个。
其中，已经运营的物流园区122个，占25.7%；在建的物流园区219个，占46.1%；规划中的物流园区134个，占28.2%。
与2006年发布的第一次全国物流园区（基地）调查报告相比，我国已运营的物流园区的数量由2006年的50个增加到122个，增加144%；在建的物流园区数量由2006年的65个增加到219个，增加了237%；规划中的物流园区的数量由2006年的92个增加到134个，增加了
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