房产中介企业商业计划书范文.docx

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房产中介企业商业计划书范文

房

产

中

介

创

业

计

划

书

筹划人：

陈怡婷

学号：

B13093107

一、房地产现状

二、市场分析

三、竞争分析

四、开展方案

一、房地产现状

近年来，我国的房地产中介效劳行业中出现了一些信誉较好的公司，他们机构规模逐步扩大，从业人员专业化水平显著提高，行业理论研究水平也不断提升，他们的出现为加速传播房地产交易信息和加快房地产商品流通起了积极的作用。

但在当前房地产经纪行业入行门槛低、法律法规不够完善的环境下，也有一些无牌无照的中介违规经营，特别是只从事二手楼租售业务的中介，就一张桌子、一台、一本笔记本也可以开张营业。

而现在房地产中介所普遍采用的经营模式和业务操作流程中存在诸多问题，如信息不对称、操作方式不公开等，给一些无良中介有了可乘之机，这严重影响了整个行业的诚信。

作为一个刚刚进入开展期的行业，此时谁能出来做个诚信、效劳顾客、阳光操作的房地产中介效劳商，谁就能真正赢得顾客，赢得市场，DR房地产连锁效劳公司之商业方案就是在这种市场环境下孕育而生的。

中国房地产业开展概况：

2006年我国国民经济继续保持平稳快速增长。

GDP增长率已经连续10个季度保持在9%以上。

国民经济的快速开展是保证房地产行业开展的经济根底与前提；国民经济各行业的蓬勃开展带动了全社会对住房、写字楼、商业营业用房和工业用房等物业的投资与消费。

国务院总理温家宝5月17日主持召开国务院常务会议，研究促进房地产业健康开展措施，并针对存在的问题提出了关于促进房地产业健康开展的“国六条〞；随后，作为“国六条〞的实施细那么，涉及税收、信贷、土地政策等15项措施开始正式实施，有关部门近日也相继出台了更具针对性的调控举措。

这一阶段的宏观经济调控的指导思想，已由“调控过热〞转向“调控结构〞；基于两个深层次的原因，未来房地产业将长期处于宏观调控的视野之中。

房地产业开发投资完成额同比增长24.2%，比去年同期提升了0.7个百分点，开发企业资金来源中国内贷款大幅提升；土地开发规模以及商品房供给量有所上升；全国70个大中城市各类房屋销售价格涨幅均呈稳步下降态势，但仍然存在局部地区商品住宅销售价格偏高，经济适用住房数量持续下降，以及新建商品房空置面积居高不下等问题，也说明国家在控制房价过快上涨以及改善住房供给结构等方面的宏观调控措施还需要改善。

房地产开展前景：

我认为虽然政府现在开始关注房地产市场了，但是很可能在短时期内不可能出现老百姓所想的房价下降的情况，所以中国的房地产仍然是个暴利行业，以后的房地产会在稳步的前进，但是涨幅不会像2003-2006那样迅猛，房地产仍然会是中国经济开展的一个热点和焦点，也必将成为中国经济开展的一个助推器，可是这个助推器有一定的危险性，弄不好不仅伤了自己，也会成为中国的经济的阻碍。

所以我认为政府会进一步加强对房地产业的监管，建立健全房地产的有关法律，使的房地产向更健康的方向开展。

还有一点需要关注的就是外资的进入和加大投资力度，2006上半年中国房地产业企业利用外资167亿元，增长32.5％。

，这是一个多么可怕的数字啊，国六条虽然规定了限制了外资炒房，但是那些精明的外国投资者会放弃中国那么大的市场吗？

我想答案很明显，那是一定不会的。

外资一定会通过更多的渠道来分享中国房地产市场。

所以以后的房地产会越来越剧烈的，国内的房地产企业需要关注。

二、市场分析

SWOT分析

房地产企业的优势：

1、需求旺盛：

大量的数据说明在未来的20年中，房地产行业将会是一个充满开展前景的行业。

从我国实行住房改革的七年来，商品房的销售金额平均的年增长速度到达31%，销售面积平均每年增长26.5%。

特别是人们对于住宅的稳定持续大量的需求将会给这个行业带来不计其数的利润，也将给国家财政带来无数的税收。

中国住宅总量需求至少来源于四个方面：

第一，现有城镇居民要求改善住房条件；或者城市家庭子女长大后成家对于住宅的需求。

第二，大量农民涌进城市，我国城市化水平将会保持长期的高速开展。

第三，城镇旧住宅拆迁带来对新房的需求。

第四是中国每年1.2%的高人口出生率见，这局部人将是中国房地产行业长久开展的不竭动力。

如果按13亿人来算，那么每年增加的人口就达1600万之多。

以上因素综合起来，房地产行业将拥有巨大的市场。

2、政策支持：

政府出台了国六条可能会对房地产业造成一定的冲击。

可是政策旨在标准房地产市场而不是去打击房地产市场，政府会一如既往的去支持房地产业的开展，因为房地产现在已经可以说是中国经济的火车头，支柱。

不可能，也不敢让房地产业停滞不前。

与房地产相关的各种产业和与其有关的法律法规的建立和健全必将使房地产开展更健康，更迅速。

劣势

1、政府国六条的出台和有关部门的文件，必将会使得竞争更加剧烈，尤其是出台了相关的税收，其中有营业税，土地增值税，契税，印花税，个税。

这些税大局部是有关二手房市场但是会在一定程度冲击房地产市场，国家规定要建小户型住宅，更多建经济适用房，压缩房地产商的盈利空间。

出台的有关文件规定了银行关于房地产的有关买卖的政策更加严格，房地产商不会像以往那样从银行轻易贷款了，现在局出现局部投资客拒绝还贷、甚至放弃房子的现象，因为首付20%，但房价跌幅已超过20%，也即说房子总价还抵不上贷款。

如此一来，银行只能认倒霉，形成不良资产。

其实个贷方面的违约风险还算是低的，如果开发贷款出现问题，银行可就惨了。

而宏观调控一波强似一波的情况下，大批开发商或者主动退出或者被迫破产将势不可免。

房地产业蹿得越高，银行业可能就摔得越重，因为两个行业都非常依赖对方。

可见银行是不会再容忍这种不良资产的进一步扩大最后造成经济泡沫的破碎的。

2、外资的进入，我国的房地产商虽然很多，但是没有形成规模的企业，没有行业中的大鳄，没有旗舰，这一点是很可怕的，我国最大的北京首都开发控股公司，仅占中国房地产业的百分之五点二，可是香港的和黄集团却占了香港房地产业百分之六十多，这是多么可悲的现实对于中国房地产业来说，没有航母就没有与外资对抗的本钱。

也不可能形成规模经济，规模效应。

3、人才的缺乏。

虽然目前从事房地产业的人数很多，但受过专业教育和训练，经验丰富的房地产专家很少

4、是缺乏合格的物业管理队伍。

物业管理是与房地产业开展密切相关的行业，房地产业必须有物业管理的配合，才能有效的开展。

时机

1、对于房地产商来说2006年年末以及2007这一年来说，应该是充满了挑战与机遇的一年，那些大的开发商可以利用政府出台的相关政策来开展壮大自己，例如北京首都开发控股公司，万科集团，绿城集团，等大企业将可以更好的做大做强，因为现在的土地资源奇缺，相对来说这些大企业可以手中有大量的未开发的土地资源，这些都是资本，另外这些企业相对那些小企业来说可以更方便的获得贷款，房地产可是一个需要大量资金的一个行业，没有资金的支持是不可能的，所以我认为未来的几年是中国房地产重新洗牌的一个时期，中国房地产快速开展和成熟的时期。

2、社会配套条件根本具备。

近几年与房地产业开展有关的房地产交易市场、房屋租赁制度、中介组织和中介效劳市场、住房信贷制度、住房公积金和补贴制度都已建立并逐渐走向标准。

3、我国已参加WTO，各种条款的逐步实施，将促使房地产业按国际准那么运作和开展，税收等方面国民待遇实施之后，将会有更多的境外资金进入我国的房地产业。

4、居民的需求旺盛，这一时期是我国即将进入住房消费为热点的消费阶段。

威胁

1、机遇是与挑战共存，也是与威胁相伴的，上面提过以后的几年将是我国房地产业快速开展，自我整合的时期，比将会形成行业的旗舰，同时也会淘汰一些在竞争中处于劣势的企业，这应该是整个行业的正常优化重组，对那些刚进入房地产的企业和那些小规模的企业来说都是一种严重的威胁。

2、中国进入WTO已经快五年了，一些行业保护已经要过去了，可能以前房地产行业没有真正感受到入世对行业的影响，可是现在真正的狼来了，我们是要与狼共舞还是被狼吃掉，这些都是很现实的问题，需要整个房地产商去面对。

3、虽然说现在可以说是需求旺盛的时候，可是由于现在国家出台了有关的房地产的文件和法规，大量的居民都持币观望，甚至有些认为明天的房价会大幅度的降下，我想这些都是房地产商们需要考虑的。

4、房地产经济泡沫的破碎，可以说这是任何人都不想发生的，包括普通的老百姓，因为那将意味着中国这艘巨型经济航母将会失去一个发动机，同时会发生触礁，后果是可想而知，银行的贷款将不会收回，与房地产相关的各种行业都面临着危机，如钢铁，矿业，水泥等行业都会发生可怕的灾难。

中国现在已经进入一个相当重要的时期，因为我们国家的人均GDP已经超过1300美元，根据其他国家的经验1300美元是个坎，如果能顺利迈过，那么将会快速的向兴旺国家迈进，可是如果不能顺利的迈过的话，那么将会影响国内的社会稳定，尤其中国应该注意，因为现在的中国社会财富分配已经相当的不公平了，而且我们的国家是社会主义国家，这点就更重要的了。

应该说房子不是一般的产品，大局部人是需要用自己一生的财富来换取一所房子，所以政府也应该更加关注老百姓的需求，毕竟这个国家富人只占很小的局部，虽然他们占据了财富的绝大局部。

房地产商们也应该关注老百姓的需求，不要忘记房子不仅仅是为富人建的奢侈品，更是安身立命的地方，只有关注百姓的需求，才能更好的开展企业，开展自身，才能防止泡沫的破碎

房地产中介行业作为房地产产业中的一局部，是沟通供需双方的桥梁，并贯穿于房地产开发、流通、消费各个过程之中，在促进房地产经济开展中起举足轻重的作用，全国各地房地产市场的快速开展，势必促进房地产中介效劳及相关性行业的开展，它开展的潜力是可以想象的。

三、竞争分析

网络中国参加WTO后，除外乡房地产中介机构外，还有很多国外品牌都已瞄准了中国这个商机无限的房地产中介市场，到底在这场剧烈的市场搏击中谁能最终笑傲江湖，我们还不得而知，但无论结果怎样，企业间的竞争其最终受益者都是广阔的消费者，无论谁能成为中国房地产中介业的霸主，有一点可以肯定，它提供给消费者的一定是更加专业、高效、诚信、优质的效劳。

1、目前在中国房地产中介效劳行业中创立较早、势力较强的竞争对手：

21世纪不动产是目前全球最大的房地产效劳提供商，1971年在美国加州创立，它以特许经营的商业模式，通过33年的开展，现已经在全球44个国家和地区，拥有6000多家加盟店和112000万名专业、诚信的经纪人。

21世纪不动产母公司CendantCorporation，纽约股票交易所〔NYSE〕上市公司，股票代码为CD，目前市值180亿美元，是世界上首席的效劳业销售公司，世界财富500强之一，业务范围涉及不动产、度假、租车、金融、旅行五大效劳领域，拥有30多个世界著名品牌。

2000年3月，21世纪不动产进入中国大陆，以中国房地产市场成熟的沿海城市为先导，开展第一批区域加盟商，目前已成立了北京、厦门、郑州、温州、上海、广州、深圳〔深圳北新房地产经纪于2001年11月正式签约加盟21世纪不动产体系，成立了深圳区域分部〕、大连、宁波、杭州、青岛、天津、成都13个区域分部，拥有140家加盟店和1000多名经纪人，它的下一步目标是在中国成立30个区域分部，培养14000名经纪人〔在的深圳是开展80家加盟店，培养1000多名经纪人〕。

21世纪不动产经营范围：

新楼盘筹划、包装与销售、房屋租赁、涉外房屋租售、写字楼租售、二手房买卖、调差安家、不动产价格评估与咨询、衍生事业的开展〔代办房地产交易手续、搬家效劳、房屋装饰…〕。

2、常见的经营管理模式

手拉手式二手房买卖：

连锁店网络和企业门户网站为客户提供最新不动产资讯和最新成交行情资讯，并提供专业的房价咨询、免费陪同看房、实况介绍说明及制定置业方案，做客户的置业参谋。

当买卖双方都有交易意向时，双方可以自由见面谈判，实现交易的真正公开、公正、公平。

达成交易后，我们确保交易平安和资金平安，全程协助办理产权过户和按揭贷款申请，直至水电、管理费、有线电视、、煤气等事项的过户，最后实现卖方收妥全部售房款和买方顺利接管房产；

管家式不动产租赁：

我们将租赁业务开展至物业代管代租，为有房产人士提供长期管家式效劳，我们通过两网合一的平台为他们找到适宜的租客，而能保证托管在我们公司的房产不会空置太久的原因是：

我们将打破传统的房地产租赁中介模式――向业主和租客双方收取佣金。

现在，假设租客委托我们租房时，其首选托管的房产时，他们可以只需支付该房产房租和押金而无需支付任何中介费的条件下租房。

为托管房产保证充足的客源，解决有房产人士的后顾之忧，而他们只是每月在房产租出去的情况下给付我们一定比例的代管效劳费；

办理产权过户和按揭贷款业务：

产权过户需要的众多相关文件和繁琐手续，对顾客来讲是相当头疼的事。

因此，公司将利用长期从事中介效劳的自身优势，给顾客提供最大的帮助。

而不愿一次性投入太多资金买新房、二手房、装修……或现有经济实力缺乏、不能一次性付清款的顾客，公司将对顾客经济来源的情况和还款能力进行评估，并帮助顾客从合作银行或其他金融机构得到符合顾客相应条件的资金支持；

新楼盘筹划、包装与销售：

我们吸收建筑专家、策略大师、筹划高手、评估专家、调研专家、规划专家、风水参谋、园林专家、广告专才、营销专家……组成智囊团，为开发商的新楼盘、尾盘提供专业营销方案及销售代理。

同时，作为拥有两网合一、覆盖面最广的房地产销售网络，我们为开发商提供了广阔的的销售途径；

不动产价格评估：

我们将全面提供房地产工程评估〔投资可行性分析、融资参谋〕，楼宇按揭评估以及房地产价格评估〔包括房地产转让价格、租赁价格、抵押价值评估、保险评估、课税评估，征地和房屋拆迁补偿估价、房地产分割合并估价、诉讼估价、拍卖估价〕等效劳，并致力於向各级政府部门、金融机构、以及各类经济实体提供房地产领域全方位、高水平的咨询参谋式效劳；

各种衍生业务：

通过和各大银行、保险公司、担保公司、装饰公司、家政公司、搬家公司等等建立战略合作关系，围绕着房地产中介效劳开发一些其他竞争对手没有的业务品种，全面涉足到金融、保险、家政、信托等行业中去，给公司创造更多的利润。

四、开展方案

市场需求永远是第一位的，我们成功的根底就是遵守这种客观规律。

当本工程作为一种新的理念横空出世之际，摆在我们面前的就不仅仅是一种想法、一种创意，未来的市场前景给了我们巨大的空间和商机，好的理念、好的创意如果不付之于实施，不能真正地得到利益回报，那么再好的理念，再好的创意也只能是零，没有任何价值。

只有当它通过我们共同的努力，通过科学的运作，让它最终受益于己，受益于顾客，并产生巨大的商业回报之时，它才真正是有价值的。

因此，对于本工程而言，如何去运作、如何去实施和开展便成为了今后是否能成功的关键。

1、根底建设阶段，为期6个月。

该阶段是本工程的启动阶段，主要工作是创立公司组织架构，明确公司开展方向和经营理念。

同时，在深圳区域开设房地产中介效劳样板店，试验经营模式的可行性和盈利能力，为公司长期的开展打下良好的根底。

〔1〕总部组织架构设立，各部门负责人各就各位，分工明细。

对公司总部、连锁店体系进行财务监管及协助，运用财务分析帮助直营店、加盟店洞悉自己的财务状况，并提供相应的指导性建议，同时协调公司总部、连锁店体系内以及员工之间的关系。

根据公司的需要合理设置岗位、安排员工招聘方案、考核员工工作情况，定期或不定期组织员工培训，根据房地产中介行业的工作需要，开发相应的培训课程，满足公司内部员工及消费者不断产生的新需求。

寻找潜在的市场，考核各个直营店和加盟店，经董事委员会批准增开连锁店或授予加盟商特许经营使用权，为适宜的申请加盟店制定商业方案。

为直营店、加盟店提供开店协助、入门辅导，以及对正式营运中相关问题建议解决方案；解决公司总部、连锁店体系经营及业务过程中不可防止或将要发生的法律事务，保护公司总部、直营店和加盟店利益不受侵害，维护连锁店体系的权益。

负责开展评估业务，与各级政府部门、金融机构以及各类经济实体保持联系，为他们提供房地产领域全方位、高水平的咨询参谋和评估效劳；认真研究评估的专业技术，发表研究论文，对外充分展现公司的权威和专业。

运用市场调研的专业知识，通过对房地产相关信息的采集、处理和分析的过程，为公司决策管理层、各职能部门以及顾客提供专业的房地产市场调研效劳，将具有指导性和预测性的相关结论撰写成具有学术及市场价值的研究报告，对外树立公司专业形象，支持公司企划。

以下三个分部：

业务部负责与开展商建立良好的合作关系，开拓二级市场筹划、代理销售业务，给公司提供足够的盘源支持；筹划部负责工程的市场调研、工程定位、全程筹划、推广筹划等工作；二级市场销售部负责每个楼盘一线的销售工作。

〔2〕建立企业门户网站

建立技术先进、性能可靠、运行稳定、扩展性强的信息化运营根底平台，为企业全面实现信息化管理奠定坚实的根底，让企业内部连锁店间的业务管理系统连网共享，并为网站的维护、升级保存足够的弹性开展空间。

建立面向公众、面向社会的网上企业形象宣传平台，为发布企业信息，宣传企业形象，推广企业各种产品、业务及效劳。

建立面向客户的房地产效劳平台，随时发布、更新最新的房地产信息，并针对不同的客户需求，提供相关的在线查询、在线看房、在线预定、在线确认等功能，实现网上购房、网上委托租售等房地产中介业务电子商务功能。

建立面向客户的网上交流平台，让客户更好的与企业形成互动，提供在线的疑问解答、专家建议、客户俱乐部、BBS论谈等等。

〔3〕开设5个的直营店，培养60名以上房地产经纪人

由专业企划公司设计企业形象标准手册，制定连锁店装修、办公用品的设计方案，确保所有连锁店都是统一视觉效果，树立公司在公众中的品牌形象；针对不同的中介效劳内容，总结一套标准的业务操作流程，标准的合同表格设计，已便提高工作效率、信息资源的利用率和节省操作时间，从而提升业绩；建立信息管理系统，搜集和整理现有的房地产信息资源并录入系统，开发新的信息收集渠道，制定商业信息的管理制度和保密制度；房地产经纪人的招聘、培训、试用和聘用，进一步优化业务流程，完善绩效考核体系；将每个店都打造成推广公司特许经营体系的样板店。

2、开展阶段，为期12个月。

本阶段公司就如同朝气蓬勃、精力充分的青年，所有业务本领都已掌握，时刻准备着打下一片属于自己的天地。

利用这个优势，我们将加大投资的力度和加快开展的步伐，迅速推广公司特许经营体系，目标在广东省及周边的江西、湖南、福建等省房地产开展较快、前景较好的城市建设1个区域分部和开展4个以上区域加盟商，开设70家以上连锁店，培养800名以上房地产经纪人，并进一步完善特许经营加盟体系，为加盟商研发更多的效劳内容和产品，为顾客提供优质的效劳。

在本阶段中，公司方案再开设3家直营店和开展15家以上的加盟店；新建设的区域分部将在本地开设2家直营店和开展10家以上的加盟店；新参加公司的4个或更多的区域加盟商，公司将协助他们在区域内开设至少40家直营店或开展加盟店。

为保证上述目标的圆满完成，本方案已详细将工作进行安排。

〔1〕利用各种宣传手段，不断提高直营店的业绩，推广公司加盟体系，翻开企业知名度，建立公司品牌形象。

如：

报纸广告；电台宣传；网页广告；户外招牌广告；请新闻媒体撰写软文报导公司经营理念；邀请业内知名人士来公司考察，组织宴会讨论公司商业模式的前景等。

3、稳固开展阶段，为期24个月。

这一阶段里我们目标是：

借助特许经营加盟体系所带来的稳定收益、良好的品牌形象、前期积累的丰富业务经验和巨大的客户群，在河南省范围内建成一个拥有30个以上区域分部、十名以上房地产经纪人的小型房地产中介效劳网络。