土地矿产森林和房地产法律制度.docx
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土地矿产森林和房地产法律制度
第三部分 经济法——第三章 土地、矿产、森林和房地产法律制度
（5分左右）
【本章主要内容】
第一节 土地法律制度
第二节 矿产资源法律制度
第三节 森林法律制度
第四节 房地产法律制度
第一节 土地法律制度
一、土地法与土地政策概述
1991年，国务院常务会议确定每年6月25日为“全国土地日”，我国因此成为世界上第一个为保护土地而专门设立纪念日的国家。
二、土地所有权
（一）土地所有权概述
我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。
（二）国家土地所有权
下列土地属于国家所有：
（1）城市市区的土地；
（2）农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地；
（3）国家依法征收的土地；
（4）依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地；
（5）农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地；
（6）因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。
下列土地也属于国家所有：
（1）国有铁路线路、车站、货场用地以及依法留用的其他铁路用地；
（2）县级以上公路线路用地；
（3）国有电力、通讯，设施用地，但国有电力通讯杆塔占用农民集体所有土地，未办理征用手续的除外；
（4）经人民政府批准征用、划拨的军事用地；
（5）河道堤防内的土地和堤防外的护堤地、无堤防河道历史最高洪水位或者设计洪水位以下的土地，土改时已将所有权分配给农民、国家未征用且迄今仍归农民集体使用的除外；
（6）县级以上水利部门直接管理的水库、渠道等水利工程用地；
（7）土地所有权有争议，不能依法证明争议土地属于农民集体所有的土地。
（三）集体土地所有权
1.农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；
宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。
2.下列土地属于集体所有：
（1）乡（镇）或村在集体所有的土地上修建并管理的道路、水利设施用地，分别属于乡（镇）或村农民集体所有。
（2）乡（镇）企业使用本乡（镇）、村集体所有的土地，依照有关规定进行补偿和安置的，土地所有权转为乡（镇）农民集体所有。
经依法批准的乡（镇）、村公共设施、公益事业使用的农民集体土地，分别属于乡（镇）、村农民集体所有。
（3）农民集体经依法批准以土地使用权作为联营条件与其他单位或个人举办联营企业的，或者农民集体经依法批准以集体所有的土地的使用权作价入股，举办外商投资企业和内联乡镇企业的，集体土地所有权不变。
【例题·多选题】下列土地中，属于集体所有的有（ ）。
A.国家依法征收的土地
B.城市市区的土地
C.宅基地
D.自留地
E.自留山
『正确答案』CDE
『答案解析』集体土地所有权：
（1）农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外；
（2）宅基地和自留地、自留山——绝对集体所有。
因此选项CDE正确。
（四）集体土地转为国有土地
1.国家为了公共利益需要，可以依法对土地实行征收；单位和个人进行建设需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。
2.集体土地转为国有土地的程序
（1）预征告知、调查与听证
市县国土资源部门应在征地报批前将拟征地的用途、位置、补偿标准、安置途径告知被征地农民；确有必要的，应当组织听证。
预征告知后，在拟征土地上抢栽、抢种、抢建的地上附着物和青苗，征地时一律不予补偿。
（2）征地审批
征收下列土地的，由国务院批准：
①基本农田；
②基本农田以外的耕地超过35公顷的；
③其他土地超过70公顷的。
征收前述规定以外土地的，由省级人民政府批准，并报国务院备案。
【例题·多选题】征用（ ），不需国务院批准。
A.基本农田10公顷以下的
B.基本农田以外的耕地不超过35公顷的
C.基本农田以外的耕地超过70公顷的
D.其他土地不超过35公顷的
E.其他土地不超过80公顷的
『正确答案』BD
『答案解析』征收基本农田，基本农田以外的耕地超过35公顷的，其他土地超过70公顷的，由国务院审批。
（3）办理征地补偿
按照被征收土地的原用途给予补偿，征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。
土地补偿费为该耕地被征收前3年平均年产值的6～10倍；安置补助费每一个需要安置的农业人口为该耕地被征收前3年平均年产值的4～6倍，但每公顷耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前3年平均年产值的15倍。
前述土地补偿费和安置补助费不足以使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省级人民政府批准，可以增加安置补助费，但是土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前3年平均年产值的30倍。
土地补偿费归农村集体经济组织所有，地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有。
（4）安置被征地农民
市县人民政府可以采取农业生产、重新择业、入股分红、异地移民、迁建安置、货币或实物补偿等方式安置被征地农民。
【例题·多选题】下列费用中，属于征收耕地的补偿费用的有（ ）。
A.征地管理费
B.青苗补偿费
C.安置补助费
D.地上附着物补偿费
E.最低生活保障补助费
『正确答案』BCD
『答案解析』征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。
【例题·单选题】土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前3年平均年产值的（ ）倍。
A.10
B.15
C.20
D.30
『正确答案』D
『答案解析』土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前3年平均年产值的30倍。
因此选项D正确。
三、国有土地使用权
（一）国有土地使用概述
国家依法实行国有土地有偿使用制度，但是国家划拨国有土地使用权的除外。
国有土地有偿使用的方式包括国有土地使用权出让、租赁、作价出资或者入股等。
（二）国有土地使用权出让
1.国有土地使用权出让方式：
协议、招标、拍卖、挂牌
（1）招牌挂方式：
工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。
（2）协议出让方式：
除应当采用招标、拍卖或者挂牌方式外，方可采取协议方式。
2.国有土地使用权出让应当签订出让合同。
土地使用者应当在签订土地使用权出让合同后60日内，支付全部土地使用权出让金。
逾期未全部支付的，出让方有权解除合同，并可按日加收违约金额1‰的违约金。
支付全部土地使用权出让金后，应办理登记，领取土地使用证。
3.国有土地使用权出让最高年限：
（1）居住用地70年；
（2）工业用地50年；
（3）教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；
（4）商业、旅游、娱乐用地40年；
（5）综合或者其他用地50年。
4.国有土地使用权终止
国有土地使用权因使用年限届满、提前收回及土地灭失等原因而终止。
国家对土地使用者依法取得的土地使用权不提前收回，但在特殊情况下社会公众利益需要除外。
土地使用权期满，土地使用者可以申请续期。
【例题·多选题】下列建设项目用地中，属于应采用拍卖、招标或者挂牌方式出让的有（ ）。
A.旅游设施用地
B.商品住宅开发用地
C.廉租住房用地
D.娱乐用地
E.烟草企业用地
『正确答案』ABDE
『答案解析』工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。
【例题·单选题】下列关于国有建设用地使用权出让最高年限的表述中，错误的是（ ）。
A.私立学校用地50年
B.厂房用地50年
C.大型超市用地50年
D.别墅用地70年
『正确答案』C
『答案解析』《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定的出让最高年限如下：
（1）居住用地70年；
（2）工业用地50年；（3）教育、科技、文化卫生、体育用地50年；（4）商业、旅游、娱乐用地40年；（5）综合或其他用地50年。
（三）国有土地租赁
国有土地租赁期限
分为短期租赁和长期租赁。
对短期使用或用于修建临时建筑物的土地，实行短期租赁，租赁年限一般不超过5年；对需要进行地上建筑物、构筑物建设后长期使用的土地，实行长期租赁，具体租赁期限由租赁合同约定，但最长租赁期限不得超过法律规定的同类用途土地出让最高年期。
国有土地租赁期限在6个月以上的，应由市、县土地行政主管部门与土地使用者签订租赁合同。
（四）国有土地使用权划拨
1.国有土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。
划拨土地使用者应当缴纳土地使用税。
除法律、行政法规另有规定外，以划拨方式取得土地使用权的，没有使用期限的限制。
2.国有土地使用权划拨情形
（1）国家机关用地和军事用地；
（2）城市基础设施用地和公益事业用地；
（3）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；
（4）法律、行政法规规定的其他用地。
3.划拨土地使用权行使
一般不得转让、出租、抵押。
符合下列条件的经批准可以转让、出租、抵押：
（1）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；
（2）领有国有土地使用证；
（3）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；
（4）依照规定签订土地使用权出让合同，补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获效益抵交土地使用权出让金。
4.划拨土地使用权终止
无偿取得划拨土地使用权的土地使用者，因迁移、解散、撤销、破产使用权终止。
根据城市建设发展需要和城市规划的要求，可以无偿收回。
【例题·多选题】下列建设项目用地中，可以采取划拨方式取得建设用地使用权的有（ ）。
A.普通商品住宅
B.城市基础设施用地
C.公立学校办公楼
D.大型商场
E.经济适用住房
『正确答案』BCE
『答案解析』可由县级以上人民政府依法批准，划拨土地使用权的包括：
国家机关用地；军事用地；城市基础设施用地；公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；法律、行政法规规定的其他用地。
（五）国有土地使用权转让
1.概念：
指土地使用者将土地使用权再转让的行为，包括出售、交换和赠予。
2.基本要求：
使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。
地上建筑物、附着物所有权随之转让。
应当按照规定办理过户登记。
（六）国有土地使用权出租、抵押和出资
未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得出租。
出租后，出租人必须继续履行土地使用权的出让合同。
四、耕地保护
（一）基本农田保护制度
基本农田范围
（1）经国务院有关主管部门或者县级以上地方人民政府批准确定的粮、棉、油生产基地内的耕地；
（2）有良好的水利与水土保持设施的耕地，正在实施改造计划以及可以改造的中、低产田；
（3）蔬菜生产基地；
（4）农业科研、教学试验田；
（5）国务院规定应当划入基本农田保护区的其他耕地。
要求
各省、自治区、直辖市划定的基本农田应当占本行政区域内耕地的80%以上
限制
（1）禁止占用耕地建窑、建坟或擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采矿、取土等；
（2）禁止占用基本农田发展林果业和挖塘养鱼。
【例题·多选题】以下属于基本农田保护区的耕地的范围是（ ）。
A.蔬菜生产基地
B.荒地、草原、滩涂
C.可以改造的中、低产田
D.农村教学试验田
E.县级以上地方人民政府批准确定的粮、棉、油生产基地内的耕地
『正确答案』ACDE
『答案解析』荒地、草原、滩涂不属于基本农田保护区的耕地。
因此选项ACDE正确。
【例题·单选题】根据《土地管理法》，基本农田可用于（ ）。
A.建窑
B.挖塘养鱼
C.发展林果业
D.进行农业科研试验
『正确答案』D
『答案解析』禁止占用耕地建窑、建坟或擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采矿、取土等；禁止占用基本农田发展林果业和挖塘养鱼，所以ABC错。
（二）占用耕地补偿制度
1.按照“占多少，垦多少”的原则，负责开垦与所占用耕地的数量和质量相当的耕地。
2.占用耕地补偿的责任单位。
单独选址建设项目用地，建设单位为补充耕地的责任单位；
城市分批次建设用地，所在市、县人民政府为补充耕地的责任单位；
村庄、集镇分批次建设用地，所涉及的农村集体经济组织为补充耕地的责任单位；
因没有条件开垦或者开垦的耕地不符合要求，有关地方人民政府或者部门为补充耕地的责任单位；
因耕地后备资源匮乏，接收耕地开垦费的有关地方人民政府或部门为补充耕地的责任单位。
（三）土地复垦制度
1.生产建设活动损毁的土地，按照“谁损毁，谁复垦”的原则，由生产建设单位或者个人负责复垦。
土地复垦义务人不复垦，或者复垦验收中经整改仍不合格的，应当缴纳土地复垦费，由有关国土资源主管部门代为组织复垦。
2.历史遗留损毁土地和自然灾害损毁土地的，无法确定土地复垦义务人的，由县级以上人民政府负责组织复垦；土地权利人明确的，可以采取扶持、优惠措施，鼓励土地权利人自行复垦。
五、土地权属争议处理
（一）土地权属争议是因土地所有权或使用权归属问题发生的争议，土地侵权、行政区域边界争议、土地违法、农村土地承包经营权争议等案件不作为土地权属争议案件。
（二）土地权属争议的管理部门
县级以上国土资源行政主管部门负责土地权属争议案件的调查和调解工作。
（三）土地权属争议的处理规则
先行调解，促使当事人以协商方式达成协议。
调解书经双方当事人签名或者盖章，由承办人署名并加盖国土资源行政主管部门的印章后生效。
生效的调解书具有法律效力，是土地登记的依据。
调解未达成协议的，国土资源行政主管部门应当及时提出调查处理意见，报同级人民政府作出处理决定。
第二节 矿产资源法律制度
一、矿产资源法概述
根据《矿产资源法》，矿产资源属于国家所有，由国务院行使国家对矿产资源的所有权。
地表或者地下的矿产资源的国家所有权，不因其所依附的土地的所有权或者使用权的不同而改变。
二、矿业权
（一）矿业权概述
矿业权是指勘查、开采矿产资源的权利。
国家对矿产资源的勘查、开采实行许可证制度，领取勘查、开采许可证，取得探矿权、采矿权。
（二）矿业权申请人
1.探矿权申请人
探矿权申请人应当具备下列条件：
（1）非油气探矿权申请人原则上应当为营利法人或者非营利法人中的事业单位法人，油气（包含石油、天然气、页岩气、煤层气、天然气水合物〕探矿权申请人原则上应当是营利法人。
（2）探矿权申请人应当具备相应的资金能力，以提供的银行资金证明（国有大型石油企业年度项目计划）为依据，不得低于申请项目勘查实施方案安排的第一勘查年度资金投入额。
中央或者地方财政全额出资勘査项目提交项目任务书及预算批复。
2.采矿权申请人
国有矿山企业是开采矿产资源的主体；鼓励集体矿山企业开采国家指定范围内的矿产资源，允许个人采挖零星分散资源和只能用作普通建筑材料的砂、石、粘土以及为生活自用采挖少量矿产。
申请采矿权应具有独立企业法人资格，企业注册资本应不少于经审定的矿产资源开发利用方案测算的矿山建设投资总额的30%。
（三）矿业权出让
1.以招标、拍卖、挂牌方式出让探矿权的情形：
（1）《矿产勘查开采分类目录》规定的第二类矿产，比如煤炭、铁、石墨、陶瓷土、碘、矿泉水。
（2）《矿产勘查开采分类目录》规定的第一类矿产（比如锰、铜、钨、金、地下水），已进行过矿产勘查工作并获可供进一步勘查的矿产地或以往采矿活动显示存在可供进一步勘查的矿产地。
2.以招标、拍卖、挂牌方式直接出让采矿权的情形：
（1）《矿产勘查开采分类目录》规定的第三类矿产，包括：
石灰岩（建筑石料用）、砂岩（砖瓦用）、天然石英砂（建筑、砖瓦用）、粘土（砖瓦用）、页岩（砖瓦用）
（2）《矿产勘查开采分类目录》规定的第一类、第二类矿产，探矿权灭失，但矿产勘查工作程度已经达到详查（含）以上程度并符合开采设计要求的矿产地。
（3）《矿产勘查开采分类目录》规定的第一类、第二类矿产，采矿权灭失或以往有过采矿活动，经核实存在可供开采矿产储量或有经济价值矿产资源的矿产地。
3.以申请在先方式出让探矿权的情形
属于《矿产勘查开采分类目录》规定的第一类矿产的勘查，并在矿产勘查工作空白区或虽进行过矿产勘查但未获可供进一步勘查矿产地的区域内，以申请在先（即先申请者先依法登记）方式出让探矿权。
4.以招标方式出让矿业权的情形
（1）根据法律法规、国家政策规定可以新设探矿权、采矿权的环境敏感地区和未达到国家规定的环境质量标准的地区；
（2）共伴生组分多、综合开发利用技术水平要求高的矿产地；
（3）矿产资源规划规定的其他情形。
5.以协议方式出让矿业权的情形
勘查、开采项目出资人已经确定，并经矿业权登记管理机关集体会审，属于下列五种情形之一：
（1）国务院批准的重点矿产资源开发项目和为国务院批准的重点建设项目提供配套资源的矿产地；
（2）省级人民政府批准的储量规模为大中型的矿产资源开发项目；
（3）为列入国家专项的老矿山（危机矿山）寻找接替资源的找矿项目；
（4）已设采矿权需要整合或利用原有生产系统扩大勘查开采范围的毗邻区域；
（5）已设探矿权需要整合或因整体勘查扩大勘查范围涉及周边零星资源的。
6.禁止以招标、拍卖、挂牌方式出让矿业权的情形
（1）探矿权人依法申请其勘查区块范围内的采矿权；
（2）符合矿产资源规划或者矿区总体规划的矿山企业的接续矿区、已设采矿权的矿区范围上下部需要统一开采的区域；
（3）为国家重点基础设施建设项目提供建筑用矿产；
（4）探矿权、采矿权权属有争议；
（5）法律、法规另有规定。
7.矿业权出让制度改革
2017年，国家选取若干省份开展矿业权改革试点，全面推进矿业权竞争性出让，除协议出让等特殊情形外，对其他矿业权一律以招标、拍卖、挂牌方式公开出让。
（四）矿业权转让
1.矿业权转让包括矿业权出售、作价出资、合作、重组改制等形式。
2.探矿权转让的条件
（1）自颁发勘查许可证之日起满2年，或者在勘查作业区内发现可供进一步勘查或者开采的矿产资源；
（2）完成规定的最低勘查投入；
（3）探矿权属无争议；
（4）已经缴纳探矿权使用费、探矿权价款。
以申请在先、招标、拍卖、挂牌方式取得的非油气探矿权申请变更主体，，应持有探矿权满2年，或持有探矿权满1年且提交经资源储量评审备案的普査及以上地质报告。
以协议方式取得的非油气探矿权申请变更主体，应当持有探矿权满10年；未满10年的，按协议出让探矿权的要件要求及程序办理。
3.采矿权转让的条件
（1）矿山企业投入采矿生产满1年；
（2）采矿权属无争议；
（3）按照国家有关规定已经缴纳采矿权使用费、采矿权价款、矿产资源补偿费和资源税；
（4）国务院地质矿产主管部门规定的其他条件。
4.采矿权禁止转让的情形
（1）采矿权部分转让的；
（2）被纳入矿产资源开发整合方案的采矿权向非整合主体转让的；
（3）按国家产业政策属于关闭矿山的；
（4）按国家有关规定属于禁止开采区域的；
（5）采矿权抵押备案期内未经抵押权人同意的；
（6）采矿权处于国土资源行政主管部门立案查处、法院查封、扣押或公安、税务、检察机
关等通知立案查处状态的。
除母公司与全资子公司之间的采矿权转让外，以协议出让方式取得的采矿权投产未满5年不得转让，确需转让的按原协议出让程序办理。
（五）矿业权交易合同
矿业权交易合同是指县级以上人民政府国土资源主管部门出让矿业权时与受让人签订的矿业权出让合同，以及矿业权人转让矿业权时与受让人签订的矿业权转让合同。
三、矿产资源有偿使用制度
（一）矿产权出让收益
1.以拍卖、挂牌方式出让矿业权的，竞得人报价金额为矿业权出让收益；以招标方式出让矿业权的，依据招标条件，综合择优确定竞得人，并将其报价金额确定为矿业权出让收益。
以协议方式出让矿业权的，矿业权出让收益按照评估价值、类似条件的市场基准价就高确定。
2.矿业权出让收益原则上通过出让金额的形式征收。
以出让金额形式征收的矿业权出让收益，低于规定额度的，可一次性征收；高于规定额度的，可按以下原则分期缴纳：
（1）探矿权人在取得勘查许可证前，首次缴纳比例不得低于探矿权出让收益的20%；剩余部分在转为采矿权后，在采矿权有效期内按年度缴纳。
（2）采矿权人在取得采矿许可证前，首次缴纳比例不得低于采矿权出让收益的20%；剩余部分在采矿权有效期内分年度缴纳。
3.征收机关依据矿业权出让合同开具缴款通知书，通知矿业权人缴款。
矿业权人在收到缴款通知书7个工作日内缴纳。
分期缴纳矿业权出让收益的矿业权人，首期出让收益按缴款通知书缴纳，剩余部分按矿业权出让合同约定的时间缴纳。
矿业权人未按时足额缴纳矿业权出让收益的，县级以上矿产资源主管部门按照征收管理权限责令改正，从滞纳之日起每日加收千分之二的滞纳金，并将相关信息纳入企业诚信系统。
加收的滞纳金应当不超过欠缴金额本金。
（二）矿业权占用费
矿业权占有环节的探矿权采矿权使用费整合为矿业权占用费，将现行主要依据占地面积、单位面积按年定额征收的探矿权采矿权使用费，整合为根据矿产品价格变动情况和经济发展需要实行动态调整的矿业权占用费。
（三）资源税
资源税是针对矿产品或盐等矿产资源征收的一种税。
资源税税目包括原油、天然气、煤炭、其他非金属矿原矿、黑色金属矿原矿、有色金属矿原矿以及盐。
原油、天然气实行比例税率，即销售额的5%～10%，其他资源实行定额税率。
（四）矿山环境治理恢复基金
矿山企业不再新设保证金专户、缴存保证金。
第三节 森林法律制度
一、林权
（一）林权概述
林权是单位和个人对森林资源拥有的权利，包括森林、林木、林地的所有权和使用权，林地承包权、经营权以及法律法规规定的其他权利等。
（二）林权归属与管理
1.国有林权。
森林资源属于国家所有，由法律规
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