17秋学期清考《房地产估价》在线作业1.docx

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17秋学期清考《房地产估价》在线作业1

17秋学期（清考）《房地产估价》在线作业

试卷总分:

100得分:

100

一、单选题（共30道试题,共60分）

1.一般地说，增加房地产开发环节的税收．会增加房地产的开发建设成本，从而会推动房地产价格（）；相反，减少房地产开发环节的税收，会使房地产价格（）

A.下降，下降

B.下降，上升

C.上升，下降

D.上升，上升

满分：

2分

正确答案:

C

2.为了防范房地产信贷风险，要求评估的房地产抵押价值为（）

A.快速变现值价值

B.谨慎价值

C.在用价值

D.残余价值

满分：

2分

正确答案:

B

3.五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、（）等设施或条件以及场地平整

A.供水、排水、电力、电信

B.给水、排水、燃气、热力

C.排水、电力、通信、燃气

D.排水、电力、通信、热力

满分：

2分

正确答案:

A

4.某期房预计两年后竣工交付使用，目前与其类似的现房价格为4500元/㎡，出租的年末净收益为500元/㎡。

假设年折现率为8%，风险补偿估计为现房价格的3%，则该期房目前的价格为（）元/㎡

A.3473

B.4365

C.4500

D.4635

满分：

2分

正确答案:

A

5.房地产估价的合法原则是针对（）来讲的

A.估价机构

B.估价人员

C.估价对象

D.估价方法

满分：

2分

正确答案:

C

6.假设开发法在形式上是评估新开发的房地产价值的（）的“倒算法”

A.市场法

B.成本法

C.收益法

D.长期趋势法

满分：

2分

正确答案:

B

7.某宗房地产2006年8月的价格为4000元/m2。

已知该宗房地产所在地区类似房地产2006年6月至12月的价格指数分别为80.4、83.5、85.0、89.2、94.6、96.1、92.8（以2003年1月为100）。

现将该宗房地产调整到2006年12月的价格为（）元/m2。

A.4367

B.4617

C.4446

D.4161

满分：

2分

正确答案:

A

8.假设开发法的理论依据与（）相同

A.市场法

B.成本法

C.收益法

D.长期趋势法

满分：

2分

正确答案:

C

9.某宗房地产1997年建成使用，当时获得了70年土地使用权年限，预计该宗房地产正常情况下每年可获得净收益10万元，该宗房地产的报酬率为8％。

则该宗房地产2007年的收益价格为（）万元。

A.125

B.126.42

C.123.77

D.124.43

满分：

2分

正确答案:

C

10.房地产权利的种类中，属于债权的是（）

A.地役权

B.建设用地使用权

C.抵押权

D.租赁权

满分：

2分

正确答案:

D

11.某宗房地产交易合同中写明，买方付给卖方4982元/m2，买卖中涉及的税费均由买方负担。

该地区房地产交易中，卖方缴纳的税费为正常成交价格的6%，买方缴纳的税费为正常成交价格的4%。

则该宗房地产的正常成交价格为（）元/m2

A.5190

B.4700

C.5300

D.4790

满分：

2分

正确答案:

C

12.长期趋势法适用的对象是（）的房地产。

A.商业性质

B.出租性质

C.价格无明显季节波动

D.价格有明显季节波动

满分：

2分

正确答案:

C

13.在市场法选择可比实例的过程中，可比实例的规模应与估价对象的规模相当，选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的（）范围之内

A.0．5～2．0

B.1．5～2．0

C.0．5～1．5

D.1．0～1．5

满分：

2分

正确答案:

A

14.在评估一宗房地产的价值时，一般要求采用（）估价方法

A.一种或一种以上

B.两种或两种以上

C.三种或三种以上

D.四种或四种以上

满分：

2分

正确答案:

B

15.任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并且要受制于其所在的空间环境，这是由于房地产的（）特性

A.不可移动

B.独一无二

C.相互影响

D.易受限制

满分：

2分

正确答案:

A

16.（）是以房地产与其外部环境是否协调，来判定是否为最高最佳利用。

A.收益递增递减原理

B.均衡原理

C.适合原理

D.供求原理

满分：

2分

正确答案:

C

17.由于房地产的不可移动、不可隐藏，流动性差，所以难以逃避未来制度、政策等变化的影响。

这是由于房地产的（）特性

A.不可移动性

B.用途多样

C.相互影响

D.易受限制

满分：

2分

正确答案:

D

18.运用平均增减量法进行预测的条件是，房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，并且各期上升或下降的（）大致接近。

A.幅度

B.数额

C.比率

D.指数

满分：

2分

正确答案:

B

19.数学曲线拟合法中最简单、最常用的是（）

A.直线趋势法

B.指数曲线趋势法

C.二次抛物线趋势法

D.平均增减量法

满分：

2分

正确答案:

A

20.下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因素的是（）

A.金融制度政策

B.利率

C.经济发展

D.汇率

满分：

2分

正确答案:

A

21.某建筑物应有而没有电梯所造成的价值损失，称为（）

A.物质折旧

B.外部性折旧

C.经济折旧

D.功能折旧

满分：

2分

正确答案:

D

22.某幢房屋的土地总面积1000m2，总建筑面积2000m2，某人拥有其中100m2的建筑面积，按建筑面积分摊方法计算的该人占有的土地面积为（）。

A.100m2

B.50m2

C.60m2

D.80m2

满分：

2分

正确答案:

B

23.估价时点是由（）决定的

A.估价目的

B.估价师

C.委托人

D.估价机构

满分：

2分

正确答案:

A

24.某估价机构于2006年8月10日至15日为某房地产抵押进行了评估，估价时点为2006年8月20日。

后因对估价结果有争议，于2007年3月15日进行复估，则复估的估价时点应为（）。

A.2007年3月15日

B.2006年8月20日

C.签定估价委托合同之日

D.估价人员与委托人商定的日期

满分：

2分

正确答案:

B

25.某商业房地产，在取得40年土地使用权的当年开始建造，建造期3年，建筑物经济寿命50年，则该商业房地产的折旧年限是（）年。

A.37

B.40

C.50

D.43

满分：

2分

正确答案:

A

26.估价时点为过去的情形，多出现在（）中

A.保险理赔案件中

B.期房估价

C.拆迁估价

D.房地产纠纷案件中

满分：

2分

正确答案:

D

27.某宗房地产每年的净收益为50万元，资本化率为8%，则该宗房地产的价值为（）万元。

A.600

B.625

C.650

D.675

满分：

2分

正确答案:

B

28.房地产所有权有单独所有、共有和（）三种

A.建筑物区分所有权

B.建筑物共同共有权

C.建筑物按份共有权

D.私有权

满分：

2分

正确答案:

A

29.路线价法主要适用于城镇街道两侧（）用地的估价

A.居住

B.商业

C.娱乐

D.工业

满分：

2分

正确答案:

B

30.房地产的（）特性，使得房地产具有独占性

A.不可移动

B.供给有限

C.价值量大

D.用途多样

满分：

2分

正确答案:

B

二、多选题（共10道试题,共20分）

1.明确估价基本事项主要包括（）

A.明确估价对象

B.明确估价内容

C.明确估价目的

D.明确估价日期

满分：

2分

正确答案:

AC

2.按经营使用方式划分房地产的类型主要有（）

A.现房

B.销售

C.出租

D.自用

满分：

2分

正确答案:

BCD

3.假设开发法适用的对象是具有开发或再开发潜力的房地产，例如（）

A.在建工程

B.待开发的土地

C.可装饰装修改造的房屋

D.可改变用途的旧房

满分：

2分

正确答案:

ABCD

4.市场法适用的对象有（）

A.标准厂房

B.在建工程

C.高档公寓

D.房地产开发用地

满分：

2分

正确答案:

ACD

5.房地产区位因素是—个综合性因素，如果对其进行分解，可分为（）等方面

A.位置

B.交通

C.面积

D.外部配套设施

满分：

2分

正确答案:

ABD

6.以下（）有助于把握最高最佳使用原则

A.替代原理

B.收益递增递减原理

C.均衡原理

D.适合原理

满分：

2分

正确答案:

BCD

7.建筑物实物因素包括（）

A.建筑规模

B.建筑结构

C.朝向

D.设施设备

满分：

2分

正确答案:

ABD

8.运用成本法估价，计算投资利息时，包括（）的利息，无论他们的来源是借贷资金还是自有资金都应计算利息。

A.管理费用

B.土地取得成本

C.销售费用

D.开发成本

满分：

2分

正确答案:

ABCD

9.下面属于构筑物的是（）

A.烟囱

B.水井

C.水塔

D.屋顶

满分：

2分

正确答案:

ABC

10.搜集交易实例时应搜集交易实例的（）

A.议价时间

B.成交日期

C.付款方式

D.交易情况

满分：

2分

正确答案:

BCD

三、判断题（共10道试题,共20分）

1.路线价法实质上是一种市场法，是市场法的派生方法，其理论依据与市场法相同，是房地产价格形成的替代原理。

（）

A.错误

B.正确

满分：

2分

正确答案:

B

2.有租约限制的房地产，租赁期限内的租金应采用租约约定的租金，租赁期限外的租金应采用正常客观的市场租金。

（）

A.错误

B.正确

满分：

2分

正确答案:

B

3.在合法产权方面，只有合法产权的房地产才能成为估价对象（）

A.错误

B.正确

满分：

2分

正确答案:

A

4.成本法测算出来的价值称为积算价值（）

A.错误

B.正确

满分：

2分

正确答案:

B

5.房地产估价本质上是评估房地产的价格而不是价值（）

A.错误

B.正确

满分：

2分

正确答案:

A

6.搜集什么样的实例资料，主要取决于估价对象的不同。

（）

A.错误

B.正确

满分：

2分

正确答案:

A

7.在建筑物剩余经济寿命早于土地使用权剩余期限结束的情况下，房地产的价值等于以建筑物剩余经济寿命为收益期限计算的房地产价值。

（）

A.错误

B.正确

满分：

2分

正确答案:

A

8.收益法是以预期原理为基础。

预期原理说明，决定房地产当前价值的，重要的不是过去的因素而是现在的因素。

（）

A.错误

B.正确

满分：

2分

正确答案:

A

9.在影响房地产价格的各种因素中，房地产投机属于经济因素（）

A.错误

B.正确

满分：

2分

正确答案:

A

10.房地产的权益，是指房地产中无形的、不可触摸的部分，包括权利、利益和好处（）

A.错误

B.正确

满分：

2分

正确答案:

B