北京物业管理的昨天今天和明天.docx

北京物业管理的昨天今天和明天.docx

《北京物业管理的昨天今天和明天.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《北京物业管理的昨天今天和明天.docx（7页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

北京物业管理的昨天今天和明天

北京物业管理的昨天、今天和明天

张农科/《住宅与房地产物业管理版》/2011年08期

最近一个时期大家不断从媒体上看到北京的一些新举措，对此深圳有媒体评价说“北京一改稳健的政策作风，持续地出台了很多法规”，我们概括起来叫“1+36”，就是围绕《北京市物业管理办法》运用各种政策工具制定的近40个政策文件，为物业行业健康发展和业主自治奠定了制度基础。

这套政策重规范性、程序性取向，在民事活动中以程序性替代行政干预性，为民事行为的各方能够平等博弈搭建平台、提供条件、增加机会。

在政策制定过程中注重开门立法、公民参与、官民互动程度,增加政府行政透明度。

最终明确物业管理法规的立法方向是促进业主自治。

遵循了把物业管理从政府公共事务中剥离出来，将物业管理还给其真正的主体——业主的立法精神。

一、北京市物业管理立法的背景

这套政策为什么会如此密集地出台？

可以这样说，北京新政策出台前的几年时间，北京的物业市场已经到了混乱的地步。

最让我们感到紧迫的是，物业行业已经被广大市民“妖魔化”了，这种情况可以概括为“三大尴尬”。

首先一个尴尬是政府的尴尬。

长期以来，由于对物业行业和物业企业核心价值认识的模糊不清，导致政府对这个行业的管理目标始终处于摇摆不定状态，目标的不确定导致管理思路和管理手段的游离，一会儿说管企业，一会儿说管行业。

依靠企业的专业化管理实现城市既有建筑的住用安全这个终极目标被丢掉了，行政部门成了企业管理部门了，于是乱象丛生了。

第二个尴尬就是物业企业的尴尬。

我们中国的物业企业是先于“业主”产生的，在没有“业主”出现的情况下就有了物业企业。

这里我所说的“业主”，是要加引号的，就是在业主的财产权利意识刚刚觉醒，责任自觉意识还没有产生的时候，我们就有了物业公司，特别是这种状态下，我们的物业公司管理者意识根深蒂固。

如今，业主逐渐觉醒，其权利意识逐渐增强，可是我们的物业企业却没有适应这个变化，这是企业的尴尬。

第三个尴尬就是业主本身的尴尬。

随着住房制度改革的深化和《物权法》的颁布实施，业主的权利意识开始萌动，知道了自己的诸多权利但又不知道怎么去主张权利。

同时，在住宅区业主共有的一些权利的边界也不清晰，特别是我们目前的政策法规还没有给业主的权利主张寻找到一个通畅的出口，这是业主的尴尬。

二、北京市物业管理立法的重点

面对物业管理这“三大尴尬”，北京该怎么办呢？

几年前，我们开始系统思考，突然发现再采取“打补丁”的方式，已经无论如何都解决不了问题了。

于是，我们就把北京近5年来物业管理市场发生的所有矛盾、问题和纠纷全部拿出来研究，一个一个去追根，从头到尾去看看这些矛盾、问题和纠纷到底出在什么地方。

最后发现这些矛盾、问题和纠纷其实就出在四个问题上。

第一类，是开发商前期遗留问题引发的物业管理纠纷。

这一类大约要占到矛盾纠纷的六、七成。

于是，我们下决心从制度创新入手来解决问题。

我们北京新的解决办法是，设计一个全新的“前期物业管理”阶段，规定从第一个业主入住开始，到向全体业主完成物业的公共部位交接，这叫前期物业管理阶段。

之所以这么界定前期物业管理，就是想用一种经济的手段来促使开发商按照国家规范和规划设计把前期问题解决好。

如果不解决好，那你就一直背着物业费。

这个规定起初就有人提出来，说你这违背上位法。

其实不是，我们聘请的都是全国最顶尖的法律专家，他们只不过是合理利用了《物权法》留给地方政府的政策制定空间，通过政府规章创新为上位法的实施执行和法律发展提供经验。

而不是坐等国家立法。

《物权法》第78条、79条、80条，说的都是物业专有部位和共有部位的连带关系，对这些部位的转让有一些限定条件，但对接收却没有任何说法。

开发商也很冤，因为法规没有规定这些共有部位交给谁。

按理这些部位应该交给全体业主，但能够代表全体业主的组织却难以及时出现，那开发商就只好交给物业企业。

这当然会引发许多纠纷。

于是北京市对前期物业管理就做了这么一个规定。

那么同时又一个问题来了，我们不能希望每一个业主都是专业人士，谁又能替业主来做一个专业的接收呢？

于是北京市就想到了第三方机构，就是让一个专业的机构替业主来接收。

对此有人质疑，这个第三方机构又是根据什么来接收？

我们为此动用了几十个专家，研究了将近两年时间，最后形成了一个北京市的地方标准，即由北京市质监局和住建委联合发布的《新建物业承接查验标准》。

讲到这里，又有一个疑问出现了。

业主不成立业主大会，那么岂不就可以永远不交物业费了吗？

我们政策明确规定，前期物业服务和正常物业服务阶段的分界点是物业共用部分的交接查验，为此我们在政策中明确了，业主怠于履行责任的情形，当这些情形出现时，按照预先签订的协议，物业服务企业可以通过银行划拨业主预先存储在“业主一卡通”上的物业服务费。

北京现在这样做的效果是什么呢？

已经逼着房地产开发企业和质量部门开始转变自己的工作内容了。

我们就是要通过这个制度的设计，把开发商、物业公司、业主等方面的责任关系全部理清。

第二类，就是物业市场两个主体的和谐互信关系出问题了。

物业公司和业主互不信任，物业公司害怕业主行使他的抗辩权——不缴费，而业主一是对收费标准有质疑，二是对“物业服务质量不可追诉”这个问题有质疑。

为解决这类问题，我们首先把改革的重点放在新的定价机制上，改革的目标是建立弹性价格机制。

北京市现在有一到五级的服务标准，这个服务标准没有一句概念化的描述，都很详细，每一个描述都可能构成劳动关系，都可能构成价格。

比如说一级标准可能要求这个窗子的玻璃一个月擦一次，那么二级标准可能是一个礼拜擦一次，到五级标准，我就要求你的项目经理要会讲英语，因为北京外国人买房子很多，要会讲英语，就可能是这样的价格。

先有这个等级标准，然后开发建设单位把图纸拿过来，请第三方根据小区的物业品质和设施设备的状况，包括它的品牌，然后根据北京市物业行业协会每季度公布的物业服务的平均成本，再细算出一个价格来。

当然这个价格是容许有企业品牌价值的，最后公示在售楼处。

第二改革的就是服务过程的量化。

我们研究到最后，认识到物业管理的核心专业价值就在于物业的保值增值，并延长其使用寿命。

于是我们要求所有的物业服务最后一定要体现在业主的物业上，如房屋本体、设施设备、小区道路等。

北京现在有一个网，这个网已经通到了每一个物业项目上。

每一天你管设施设备的人有没有去检查，检查什么样，你必须上网登记，以备查验。

另外还有服务的交接，这也是过去最容易出纠纷的环节。

我们出台了一个办法，就是解决企业怎么撤怎么进的问题，你提前多长时间跟业主说，业主要做什么准备，等等具体内容都有。

我们争取在今年年底之前出台物业服务的零标准。

所谓“零标准”，就是最低保证物业小区得有水有电，得有人打扫卫生。

为什么要这么做？

就是我们要改变一些人喜欢用行政命令的方式来破坏市场规律的局面。

第三类，就是关于业主大会的问题。

我们在研究的时候，把这些问题概括起来叫五难：

即启动难、筹备难、备案难、决策难和换届难。

同时物业企业会害怕你成立，有的政府部门也不支持你成立。

但是按照整个城市既有房屋建筑的管理规律，又必须要有人来承担这个责任，怎么办？

我们开始琢磨解决一个一个“难”。

启动难，那第一我们就降低门槛，有5%的业主申请就可以启动。

特别是我们用了“双启动机制”，就是开发商可以协助启动，业主也可以自己启动。

第二个筹备难，规定街道办事处、乡镇人民政府指定代表组织成立筹备组，鼓励公益律师等具有专业能力的人士担任筹备组组长，现在我们另外一个新措施也实施了，北京市已经成立了一家叫“幸福指针”的业主大会辅导中心，主要为业主大会成立提供指导，帮助培训业委会委员，规范业主大会运作。

第三个备案难，我们设计了当场备案制度。

在业主大会备案阶段，业主委员会提供了筹备组出具并由组长签字的业主大会成立和业主委员会选举情况报告的，街道办事处、乡镇人民政府应当当场予以备案，使备案程序更加简便、快捷。

同时进一步的改革我们已经在怀柔区开始启动了，备案已不再是简单的发张备案单。

我们现在发的是业主大会登记证书，之后，质监部门要发组织机构代码。

制度设计到这里我们突然发现一个问题，就是我们经济学上常讲的，人的素质可以影响效率和效益，其实不止如此，人的素质还可以影响公平。

我们用法规可以规范某一件事，但是法规短时间内绝对不会提高人的素质，怎么来解决业主大会内部运作经常出现的一些内耗问题呢？

比如说，我们经常会遇到这样的情况，一波业主拿着一摞签名单来主管部门批维修资金，后面接着一波人就跟过来说那签名是假的，逼得我们还要去搞“笔迹鉴定”，把我们的物业主管部门当作警察部门来看待了，这样的事情我们干不了。

另外就是，长期以来业主大会之所以发挥不了作用，很大程度上是因为成本太高、法定人数难以凑够。

于是我们开发了一个“北京市业主决定共同事项公共决策平台”，把目前法规赋予业主的20个决策事项，全部放在这个平台上。

这个平台现在的功能非常强大，举个例子，假如说我是某一小区某一门栋的业主，我发起一个建议，说把咱们家的电梯给换了。

这个怎么在平台上运作呢？

我先登陆到这个平台的网站上去，然后填一个发起单，计算机自动查询到相关权利人，找到以后计算机就会不断给你发短信，说有人主张干这个事，你要赶快投票。

投票达到法定人数以后，计算机会打印一个带条形码的“决策书”，政府相关部门只要看到这个决策书，就会给你办事。

目前凡是北京市小区有矛盾、意见不统一的，我们都先发卡，把业主卡发了，再去平台上投票，你们自己上网去统一意见。

这样做的直接效果就是，凡是闹得比较凶的小区，我们推动业主一卡通的发放，让业主有序通过平台来决策。

这就很好解决了运作难的问题。

最后一个换届难，我们把业主委员会届别制改成业主委员会委员任期制。

经研究，我们认为业主委员会执行业主大会的决定，应当是业主大会的常设机构，只有内部人员的更迭，不应当有换届的概念。

第四类，就是政府管理模式的问题。

我们立足于三个方面推动对物业服务企业监管方式的转变，建立和进一步完善有关制度。

首先，进一步推动资质管理向信用管理转变，从监管方式上要遵循物业服务企业发展的内在规律，从静态资质管理向动态信用管理转变。

其次，要把行业监管的重心转移到项目上来，建立项目备案制度，把企业信用信息向社会公众开放，完善公众投诉系统，有效解决矛盾纠纷。

再次，开展积极的市场监管，规范市场行为、整顿市场秩序，查处违法行为。

《办法》强调了对物业服务企业的监督管理，建立了物业服务企业的动态监管、合同备案、项目负责人信用管理等一系列制度，明确了房屋行政主管部门对物业管理的监督管理职能，要求房屋行政主管部门加强对物业服务的监督和管理，及时处理对物业服务的投诉。

三、下一步的立法重点和改革目标

实际上北京市的物业管理法规体系再造，大体就为了解决上述这四类问题。

下一步北京要继续深入解决以下九大问题：

第一个就是实行业主大会登记。

在北京市怀柔区，业主大会备案登记工作已经全部铺开，接下来是建立共同管理资金账户。

昨天首都的各大媒体大概都是头版头条，来报道《北京市住宅区业主共同资金管理办法》（征求意见稿）的内容，业主共有资金的本质是理顺业主、业主大会、物业公司之间的法律关系，客观上有利于物业公司按照物业服务合同的规定收取到物业服务费，促进社区和谐。

过去收费物业公司是“一对多”的关系，大家要挨家挨户去收，经常有收不到的；而现在，因为业主大会登记了，物业公司收费是“一对一”的关系，只负责跟业委会负责人打交道。

这就把业主个人欠物业公司的钱，转化为他自己欠全体业主的钱，物业公司不用跟你个人去讨债，要起诉就起诉业主大会负责人。

大家都知道，过去收物业费的时候，企业会安排不少人去做说服工作，这是人工成本，这个办法也把这个成本给省掉了。

《北京市住宅区共有资金管理办法》有望在今年10月份左右在全市铺开。

这个办法还把物业费和房子永远捆在一块儿了，就是说，房子卖掉了，假如物业费的债务还在，那谁买这个房子谁就继承这个债务；同时我们在这个办法中也设定了小额法庭，现在北京市的西城区和丰台区正在试点，就是说，今后物业费欠费官司就不用去法院了，直接去这个法庭，只要事实清楚，当场就判。

第二个就是重新签订物业服务合同，从根本上纠正长期以来单个业主购买整个物业管理区域物业服务的主体错位行为，明确业主大会的物业服务买方缔约主体地位。

第三个就是理顺业主与业主大会之间的法律关系。

通过管理规约确定业主与业主大会之间的债权债务关系，明确业主大会受全体业主委托购买物业服务并向物业服务企业或专业服务企业付费。

业主按照专有部分建筑面积占总建筑面积的比例，向业主大会交纳物业服务资金，业主大会用业主交纳的物业服务资金向物业服务企业和专业公司支付物业服务费用和专项服务费用。

个别业主拒交物业服务资金时，业主大会或业主委员会可以按照规约约定进行催缴或者提起诉讼。

第四个就是改革专项维修资金管理办法。

现在实施的一些办法实际上是个死胡同，走不到头。

我们政府管理者很着急，但业主不着急，现在开发商采取“不给钥匙”、“不给房产证”等招术逼业主交，这看似有些效果，但当使用到70%的时候要续筹，可是续筹的主体是谁？

钱还能续筹得上来吗？

如果我们的业主大会到时还是像现在一盘散沙的老样子，可以预见的是，将来没有任何人交这些钱，将来城市一定会出现大面积的房子没法修理，这会把整个城市的经济拖垮，这是个很可怕的事情。

其实说到底，专项维修资金难以筹集，就在于业主缺乏这方面的自觉。

我们这次改革，一方面将专项维修资金全部转到个人账户，一方面由业主组织和银行去谈，根据你的物业状况，比如你是新建物业，10年或者20年都可能用不上这笔资金，那你可以存的时间长一点，利息高一点，使用的时候你也上决策平台去决策。

至于以后的续筹谁来追缴的问题，我们转移给银行，银行不是要赚这笔钱吗？

那好，你得把追缴的责任承担下去。

（问题是银行追得到吗？

）这个我们也已经在怀柔区进行试点了。

第五个就是要解决物业市场的公平环境问题。

我们的改革方向就是今后业主要招标，你把你的条件给我，拿过来放到有形市场，你给我签好协议，我招到是谁你就用谁。

第六个就是要发挥社会组织的作用。

北京市这方面的相关文件我们已经起草得差不多了，很快就要发，文件的一个核心内容就是政府要向社会组织购买服务，社会组织协助业主成立一个有秩序的、能运转的业主大会，政府就会补贴社会组织一笔钱，但是社会组织要保证其协助成立的业主大会持久地正常地运作下去，这是你的责任。

这样就可以弥补街道人员的能力不足和人员不够的问题。

我们的想法是争取5年内，北京市所有物业小区全部都要成立业主大会。

第七个就是要下决心打破物业管理区划内的相对垄断服务。

不管大家承认不承认，在一个物业管理区划内，物业服务是垄断的，没有竞争。

我们下决心打破这个局面的理由很简单，就是要促使物业企业实施进一步的专业化细分。

第八个就是要出台一系列的政策措施，促使物业管理回归它的本源，并且在专心做物业服务的时候还能赚钱，不需要用其它的收入方式来补充。

第九个，也就是最后一个要继续深入解决的大问题，我们很快就要启动建筑区划内的共有部位的确权。

现在我们国家到目前为止都没有对这个共有部位进行确权，我们现在想办法把它确权。

有一个问题我想给大家说说，有一些媒体特别是咱们深圳的一些记者朋友，在采访我时总爱问这样一个问题，你们在改革中承受了不少的压力吧？

每一次我认真地告诉他们说没有，他们总是将信将疑。

真的没有任何压力，这是因为，对物业管业进行改革已经成为社会的一种共识了。

当然，也听到一点议论，有人说是方向，但不适合现在干，甚至有个别人情绪化地说我们根本不懂。

对前者，我要问，既然你承认是方向，你要大家等什么？

业主组织的成熟和行业发展方向，从来都不是自然而然的过程，而是制度培养出来的。

对后者，我们的态度是不争论，懂与不懂不重要，因为真理从来就不是争出来的，何况物业管理没有统一市场，让市场说话好了！

总之，北京要建“世界城市”，要向东京、伦敦、巴黎、纽约等等这些世界先进城市看齐，要跟这些世界城市比较管理手段和服务创新。

如果我们不把和与市民生活息息相关的物业管理管好了，不把影响城市经济发展的既有建筑管好，总有一天会无法向社会交待。

四、对一些重要问题的再认识和思考

最后，我想讲一下我个人对一些问题的思考，大概有这么几个方面的问题：

第一个问题，是谁把物业管理行业推向人力密集型行业的？

对这个问题我曾在心里千遍百遍地问过，真正的物业管理行业究竟是人力密集型的还是技术密集型的？

如果从物业管业的核心价值上去深究，它显然应该是技术密集型的。

可是，如今怎么就变成扫扫地、看看门的人力密集型行业了呢？

依我看，第一个推动者是政府。

首先政府就没搞明白到底你的管理目标是什么。

我认为政府对物业行业的管理目标就是保证既有建筑的可持续发展。

说得通俗一点就是，老百姓住在里边是安全的，住宅区建筑规划是70年，别50年就倒了，这才是政府的行业管理目标，尤其是房屋行政主管部门的管理目标。

至于院子里绿化好不好、卫生打扫得好不好，起码不是房屋主管部门管的事。

第二个推动者是企业自己。

大家都习惯“以业养业”，最后把物业管理的核心价值给养“游离”了。

我相信中国的业主总有一天会发现，我的房子之所以保值升值了，之所以能够安全使用，物业公司管理的好是主要因素之一。

现在业主没有感受到这些，只是因为我们还在大面积地造城市，我们房子的升值是“炒”出来的，而不是物业公司“管”出来的。

但“管”出价值的时代一定会很快到来！

第三个推动者应该是业主。

因为业主请物业公司的时候，他就只是想着让物业公司来给我打扫打扫卫生，看看门，别让小偷进来什么的，他从来就没有想到，物业公司是来给我修房子的。

在这样的市场需求面前，物业公司能够有动力去追求核心价值吗？

第二个问题，关于一体化问题。

应该说，深圳的一体化模式早年推向全国一定是对的，对在哪？

对在在一定的历史阶段，它为行业的形成和发展做出了重大贡献。

但是我觉得至少在北京，一体化模式已经完成了它的历史使命，我们需要对行业进行专业细分，特别是需要政府尽快把公共管理责任承担起来，不能让企业这样永远代劳下去。

第三个问题，我想谈的就是业主大会到底由谁来管？

当前有观点说，业主大会由民政部门来管或社会管理部门来管，这是错误的看法。

《物权法》讲得很清楚，业主大会是基于物权的一种组织，谁管物权？

房屋行政主管部门管物权，你又不让人家这个组织讨论国家建设问题和社会建设问题，你凭什么叫别人来管呢？

第四个问题，我想谈的就是城市既有建筑物的可持续问题。

总体来说，我们国家现在还处在城市化进程当中，是一个大建设时代，其实我们一线城市，我个人认为，包括深圳在内，已经处在由“建设主导期”向“管理主导期”转变的过程中。

我在日本学习的时候，日本国立政策大学的一位教授曾经跟我说过一句特别让我震惊我的话，他说北京是一座很可怕的城市。

我问为什么？

他说就是因为北京已经没有地可盖房子了，可是你们天天都在研究盖房子，而不研究管房子。

我回来以后研究后发现，从国家到北京市，一个建筑产品的建造过程，有37个法规，可是一个建筑产品的使用过程一个法规都没有，我们只有一个部令大家都知道，叫《城市危险房屋管理规定》。

把所有物业都管成危险房屋你还管什么？

包括我们的管理体制也是这样的，没有人管既有建筑，这个真是一件很可怕的事情！

假如我们再不去建立管房的机制，再不去建立相关法规政策的话，可以设想，将来一个城市，甚至一个国家的经济，也许会被既有建筑拖垮的！

最后一个我想谈的问题就是，我们到底该用什么样的态度来爱护这个行业？

我觉得这是个大问题，既是世界观也是方法论。

正确的方法就是帮助行业往正确的方向去走，这才是真正的爱护这个行业。

这里没有什么情绪化的感情问题，如果不致力于把行业发展目标与政府管理目标搞契合了，说疼爱那是空的，甚至是假惺惺的！

谢谢，我就说这么多。