荣成大润发广场商贸住宅项目可行性研究报告.docx
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荣成大润发广场商贸住宅项目可行性研究报告
荣成桃园大润发广场商贸住宅项目
申请报告
工咨丙1999—10
第一章项目申报背景及申报单位情况
一、荣成概况………………………………………………………4
二、土地政策………………………………………………………5
三、金融政策………………………………………………………6
四、产业政策………………………………………………………6
五、市场给予我们的机会…………………………………………9
六、开发商的强势介入……………………………………………11
第二章项目及编制单位情况
……………………………………………………12
第三章拟建项目情况
一、建设规模与目标……………………………………………14
二、建设方案……………………………………………………14
三、实施进度……………………………………………………18
四、投资估算……………………………………………………18
五、资金筹措……………………………………………………18
第四章建设用地与相关规划
一、建设地点……………………………………………………19
二、建设条件
（一）场地工程地质条件…………………………………………19
（二）项目总建筑设计说明………………………………………23
（三）排水、空调、强电设计施工说明…………………………34
第五章资源利用和能源耗用分析
一、土地资源利用………………………………………………54
二、能源耗用分析………………………………………………54
第六章生态环境影响分析与施工安全
一、污染源………………………………………………………56
二、防治措施……………………………………………………56
三、施工安全……………………………………………………57
第七章经济和社会效益分析
一、经济效益分析……………………………………………59
二、盈利能力分析……………………………………………59
三、从区域社会层次上分析…………………………………59
四、社会效益分析………………………………………………60
第一章项目申报背景及申报单位情况
一、荣成概况：
（一）、地理人口：
荣成市位于山东半岛最东端，三面环海，海岸线长500公里，与韩国隔海相望，是我国距韩国最近的地区。
总面积1392平方公里，耕地面积5.51万公顷，人均耕地面积0.08公顷。
下辖2个管理区，13个镇，11个街道办事处，858个村民委员会，97个居民委员会。
先后荣获“全国城市环境综合整治优秀城市”、“国家环保模范城市”、“全国园林绿化先进城市”、“国家园林城市”等称号，被授予联合国人居环境范例奖。
（二）、气候特征：
荣成属暖温带季风型湿润气候区，四季分明，年平均气温为12℃，年平均日照2600小时左右，年平均降雨量800毫米左右。
（三）、交通通讯：
市中心距烟台机场、火车站130公里，距青岛机场、火车站275公里，距威海机场21公里，距威海通往韩国的客运码头50公里。
市内通车里程621.38公里，二级以上公路410.2公里。
海上货物运输主要港口有石岛港、龙眼港、俚岛港和蜊江港。
其中石岛港和龙眼港是国家一级口岸，这两个港口有通往韩国、日本、香港等地的国际航线。
全市13个镇、6个街道办事处及所有的行政村全部开通了国际国内直拨电话，年未交换总机容量达25.26万元。
（四）、第三产业：
以商贸旅游为重点的第三产业保持了强劲的发展势头。
2006年全市社会消费品零售总额78亿元，全国接待国内外游客365万人次。
其中，国外游客12.3万人次；国内游客352.7万人次，实现旅游收入25亿元。
其中，旅游商品收入7.74亿元，外汇收入5874.93万美元。
（五）、工业情况：
2006年全年实现工业总产值1140亿元。
全市规模以上工业中，轻工业产值530亿元，重工业产值440亿元。
全市规模以上工业销售收入815.6亿元，实现利润43.4亿元。
2006年，规划实施的145项重点工程项目，建设速度和推进力度前所未有，倍受关注的“三电三路”等一批事关全局的重点项目，顺利跻进国家和省“十一五”发展规划。
全市共完成规模以上固定资产投资196.55亿元。
（六）、外经外贸：
2006年全年实际利用内资53.22亿元，比上年增长13.8%，实际利用外资3.94亿美元，增长8.9%。
其中，外商直接投资3.74亿美元；外贸进出口总值12.8亿美元，增长12.2%，其中，出口总值7.85亿美元，增长25.4%.
二、土地政策
1、2004年3月30日，《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》：
规定8月31日后，不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权。
而是国有土地使用权以公开的招标拍卖挂牌出让方式进行。
此规定有利于土地交易的公开、公平、公正，但同时也增加开发商投资成本。
2、2004年10月21日，《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》：
此次出台的一系列土地政策将进一步规范房地产市场，表明了中央从严管理土地的决心。
三、金融政策
2004年10月28日，中国人民银行上调金融机构存贷款基准利率,为了分散银行风险及抑制房价的过快增长，政府采取了多种金融手段。
主要是为了：
1、加强房地产贷款的风险管理，提高贷款门槛。
2、控制房地产信贷规模。
3、提高个人购置商品房按揭贷款门槛。
利率的上调对房地产投资者影响比较大,打击了投机型客户。
相对而言，定位于高端产品、有固定其他收入的投资者受到的影响比较小。
银行贷款利息的上调增加了投资者的还贷压力，特别是实力不济的炒房者短期投机行为将得到一定程度的抑制。
有利于保障房地产市场持续、稳定、健康的发展。
对自用型购房者来说，使其消费更趋于理性，持币观望者逐渐增多。
4、2005年6月1日起，执行国家七部委新政，对不是两年（含两年）以上转让的要征缴个人所得税，商业贷款的比率不得低于50%等。
四、产业政策
1、《城市商业网点规划条例》出台，商业地产更为合理化发展：
鉴于全国商业地产的一些不合理的开发，为了抑制城市商业地产的相对过剩和结构不合理，国家出台的《城市商业网点规划条例》，首次在我国商业地产领域引入听证制度。
根据《条例》，建设3000平方米以上的商业地产设施项目必须进行听证。
2、2004年国家对房地产行业的政策基调是严格规范，促进健康发展，打击盲目开发和过度投机，使行业走向良性发展的轨道。
这些调控措施的效应将在2006、2007年逐步显现。
3、近两年出台的政策主要是来自房地产信贷和土地市场方面，简言之，就是对于房地产的“地根”和“银根”进行了双向的紧缩，对于整个房地产市场带来了较为深刻和长远的影响：
（1）贷款利率的上调一方面加强了房地产贷款的风险管理，提高贷款门槛控制房地产信贷规模；另一方面提高个人买房按揭贷款门槛。
（2）随着土地政策进一步落实加强，土地市场的经营态势更加有序，地价将会有所上涨。
（3）荣成房地产市场的持续健康发展趋势:
其一，经过多年的蓄势待发，荣成的城市基础设施建设完善，06年众多重点工业、农业、旅游业投资项目的集体上马，大力改善城市的投资、居住环境，外来资金、人才、流动人口的大量积聚，房地产市场的需求势必处于快速增长的态势。
其二，近年荣成商业地产开发程度不高，目前更因为政策调控导致商业地产的开发门槛拔高，因此当前通过审批的商业地产项目将在一段时期内成为稀缺性产品，在唤醒市场投资潜能的同时，也推动着城市商业的良性发展。
其三，随着荣成市区的进一步发展，对周边县镇移民的吸引力更大，大量人口进城居住、就业，将增加房地产市场需求。
其四，拆迁安置增加房地产市场的整体需求。
城市加大城市危旧住房改造力度，城市基础设施建设的步伐会继续加快，这部分需求将保持稳定的增长。
荣成的商业市场的特征
1、从整体上看，受限于城市、人口规模、消费总量，商业发展水平相对于其它同类型的经济城市在商业零售业上还需要继续加强以起到对周边地区辐射力。
2、商业中心以沿河北街街口为中心，向四周辐射，集中式商场成为本地的商业主流，其次是老商业街的持续繁荣，并不断筛选出优势行业进行集中式发展，如市中心服饰百货、通讯、摩托、电器等业态的比重逐渐加大。
3、市中心商业结构逐步升级，目前利群百货成为商业发展龙头，成山嘉苑商场、汇丰商城二大新建项目即将投入使用，老商业区的价值与地位得到进一步巩固。
4、商业步行街发展名不副实：
数家集中式商场占据80％的临街位置，临街商铺数量较少。
5、市中心已形成以服装百货、家电为主的专业市场，非中心区域已形成以装饰材料、家私为主的专业市场，个别区域形成主要餐饮、工业机电为主专业街。
6、城市居民可支配性收入逐年递增，消费水平、购买力趋强，民间一般性消费以本地为主，高档消费习惯性向威海、青岛流向，对本地商业发展构成客观影响。
7、易发商贸城、新世纪商城为代表的部分老市场、商场及经营档次逐步降低，消费群体逐年萎缩。
五、市场给予我们的机会：
1、项目紧靠荣成市中心的地利优势。
作为荣成市中心区的中心地段，桃园大润发广场即能包容老城区，还能囊括新城区，地位位置的优势不容置疑，而这也正是该项目打造城市中心商业的基础核心及发力点，投资潜力巨大。
2、项目45000多平方米超级市场的规模优势。
客观分析，项目真正投资价值正在于——取代老商业区，成为新中心；因此未来面对的竞争压力将是——如何削弱老商业区的城市地位、竞争上位的问题。
本项目运作商业，直接面临着老商业区的排挤与竞争，对于一个只有18万常驻人口的城市，商业中心只能有一个，因此项目招商台湾大润发超级市场，能够做到商业集群、多业态集中、复合型经营的效果，从而才有实力去动摇老商业区的地位，通过重新整合后的升级商业，去扭转民间的传统消费习惯。
3、经过历年市场蓄水，2007年城市中心唯一商业项目的先机优势。
从04年至今，荣成市中心商业地产开发量不大，并且新出现的数个集中式商业项目均以自营为主，投资型商铺的市场放量较少。
基于城市商业地产投资产品需求旺盛、容量有限的事实，本项目是近年唯一一个、也可能是最后一个有机会成功的大型项目，全新产品及稀有投资价值，将强势凝聚起民间投资眼球。
5、荣成商业升级换代是历史必然，而桃园大润发广场则是城市发展的必然选择。
步行街、沿河北街是荣成现在商业形象的代表，而这种形态和面貌，被历史所淘汰是必然的趋势。
城市商业需要新的面貌，然而步行街、沿河北街经过数十年发展，已难以适应城市经济发展的要求和居民日益增长的物质、精神文化的需求；新商业的升级换代是经济发展的必然产物。
6、历年城市中心商业地产冷静，开发潜力较大。
市中心近年商业地产开发总量不大、品质不高，有效供应量的不大为项目立项开发提供机遇。
7、近两年城市居民收入剧增，民间资本投资需求旺盛。
经过近几年的培育，民间投资资本蓄水量足，只要正确引导，一旦充分释放必然能够快速消化项目。
8、城市商业发展滞后，民间消费呈外流趋势。
民间消费能力水平攀升，是城市商业发展升级的基础，当多数荣成人认同“荣成人有钱，但没处花”的社会观念时，无疑也看到了其中商机，因此一旦有更具诱惑力的商业盈利机会、投资机会时，便会热烈回应。
9、全市各镇商业仍然向市区看齐，市区商业期待重新升级整合。
通过石岛、宁津两镇情况调研，发现荣成市区商业仍然对他们的影响意义重大，各镇看齐市区，市区商业期待重新整合，为项目推广超前商业概念提供良好时机。
（六）、开发商的强势介入
荣成桃园实业有限公司成立于1999年，注册资金人民币2000万元，资格等级为房地产开发三级，主营房地产开发及建筑材料。
公司现有人员23人，其中高级工程师3人，中级以上职称15人，应该说技术、经济力量十分雄厚。
一支高学历，高素质的团队为公司的发展提供了有利保证。
该公司先后荣获“威海市优秀民营企业”“纳税先进企业”等荣誉称号。
该公司已成功开发了黎明小区东区、桃园山庄、桃园商城、桃园得润居、桃园浅水湾、威海桃园居等项目。
其中桃园得润居荣获建设部建筑文化中心授予的“创新宜居楼盘”称号。
该公司一直秉承“以人为本、诚信经营”的理念，赢得了社会与政府的一致好评。
为加快荣成市城市建设步伐，改善荣成居民生活条件，促进荣成市商业经济发展，提升荣成城市规划档次，打造荣成最大的商业中心，桃园实业有限公司积极招商，并与台湾康成国际投资公司签定合同，合作开发桃园大润发广场项目，桃园实业有限公司负责前期开发建设，康成国际投资有限公司负责后期装修及商业经营，共同建设桃园大润发广场，为魅力荣成打造一张极具分量的城市名片。
第二章项目及编制单位情况
一、项目名称
荣成桃园大润发商贸住宅项目
二、项目申报单位
荣成市桃园实业有限公司
三、项目拟建地点
荣成市成山大道南（原果品公司）
四、申请报告编制单位
单位名称：
山东鲁咨招标咨询服务中心
资格等级：
丙级
资格证书编号：
工咨丙1999—10
发证机关：
山东省发展和改革委员会
五、项目申请报告编制依据与范围
（一）承办单位关于编制本项目申请报告的委托书；
（二）荣成市国民经济与社会发展第十一个五年计划和2015年长远规划；
（三）国家有关法律、法规及规定；
（四）项目建设单位提供的有关基础资料；
（五）有关设备咨询价资料；
（六）有关物质提供商出具的证明材料；
（七）现行有关技术规范、规定、标准；
（八）城市规划、国土资源、环境保护行政主管部门出具的有关证件；
（九）项目申报单位提供的其它有关资料。
六、项目申请报告主要编制内容
（一）项目申报单位情况；
（二）拟建项目情况；
（三）建设用地与相关规划；
（四）资源利用和能源耗用分析；
（五）生态环境影响分析与施工安全；
（六）经济和社会效果分析。
第三章拟建项目情况
一、建设规模与目标
根据荣成市总体规划，为了加快城市建设步伐，推进城市化水
平的提高，提高城市居民的住宅品质，满足飞速发展的荣成商业经济的需要，荣成市桃园实业有限公司拟在荣成市成山大道（原果品公司院内）建设桃园大润发商贸住宅项目。
该项目规划总用地面积21278平方米，土地使用权面积15771平方米，规划总建筑面积66650平方米（其中商业面积42760平方米，居住面积23890平方米）。
该项目由1栋商业楼及2栋高层住宅楼组成。
该项目的建设，将为满足居民住房需求，活跃荣成商业经济，满足人们日益增长的高品位物质和文化生活需求，对促进城市建设和社会经济发展都将起到推动作用。
二、建设方案
桃园实业立足以人为本，贯彻可持续发展的设计思想，强调人、建筑与环境的共生共融，互相协调的关系，力求达到功能合理，配置得当，管理方便，环境舒适，安全节能，从而创造一个个性强、品位高、质量优的现代商贸居住小区。
桃园大润发商贸住宅项目是2007年荣成市政府的重点工程项目之一，是市政府与桃园实业公司招商台湾康成国际投资公司在荣成落户的大项目，在设计中充分考虑材料和设备选用上的先进性、合理性和经济性，加大科技含量，将使投资产生尽可能大的社会效益和经济效益。
桃园大润发广场商贸住宅项目位于荣成的市中心，是荣成市最繁华、居民人口最密集的地方。
据统计，桃园大润发项目周围2公里范围内，分布着荣成70%的居民小区、居住着近2/3的市区人口。
桃园大润发广场的兴建，必将有效整合周边常住人口的强劲消费力和周边零散商业业态，吸引省内外乃至国内外主力商家和人口入住荣成。
成为荣成新兴的商业中心、居住中心。
地下一层及地上一层为商业超市，局部地上一层为停车场，地上一层上面全部为停车场，北脸东部为6层商业，西部5层商业。
住宅部分位于商场最南端，地上16层，地下2层与商业连接。
商业总面积42760平方米，其中地下部分18480平方米，住宅总面积23890平方米，其中地下部分3336平方米。
大润发超市主要在地下一层及地上一层，同时捆绑经营国际品牌---肯德基。
住宅楼2栋8个单元共256户，户型全部为90平方米以下。
户型结构：
A户型：
85平方米，共64户；
B户型：
82平方米，共64户；
C户型：
80平方米，共64户；
D户型：
79平方米，共64户。
以上户型共计256户。
项目全部采用剪力墙框架结构。
三、实施进度
为了科学、合理地实施本项目的建设，尽早实现商业房的销售和业主的入住。
本项目将根据策划的步骤实施阶段目标计划管理。
项目建设期为2年。
四、投资估算
该项目总投资11925.98万元人民币。
五、资金筹措
该项目建设总资金11925.98万元人民币，所需资金桃园实业有限公司筹集6925.98万元，缺口向银行申报5000万元项目贷款。
第四章建设用地与相关规划
一、建设地点
该项目建设地点为荣成市成山大道南（原果品公司），土地现状为闲置土地。
出让土地使用权面积15771平方米。
二、建设条件
（一）场地工程地质条件
1、气象
荣成市位于胶东半岛东部沿海，三面环海，属华北暖温带沿海湿润季风区大陆性气候，其海洋性气候显著。
受海洋环境的影响，空气湿润，气候温和，具有冬暖夏凉的气候特点。
根据荣成市气象局资料，多年平均气温11.5℃，历年最高气温38.3℃（1972.6.10），历年最低气温-13.8℃（1970.1.14）。
历年平均相对湿度为68%。
多年平均风速5.0m/s，最大风速5.8m/s，最小风速4.0m/s，主导风向夏季为南风，冬季为西北风。
多年平均年降水量766.7mm，最大降水量1192.7mm（1962年），最小降水量414.1mm（1982年），降水时间主要集中在6～９月份，降水形成以雨为主。
季节性冻土标准冻结深度小于0.50m。
2、地形地貌
勘察场地原为荣成市果品公司，现已拆除，场地地形平坦，地表相对高差1.1m（依据钻孔标高统计）。
场地所处地貌类型为山前冲洪积平原。
3、岩土结构及工程特性
据本次钻探资料，在勘探浓度范围内地层主要由第四系松散堆积层和基岩花岗岩及构造角砾岩组成，自上而下分为７层，现分述如下：
Ａ第四系松散堆积层
１层杂填土（Q4ML）：
局部地段为耕土及原沥青路面，土黄色～灰褐色，杂色，主要由建筑垃圾、砾石、粘性土及少量生活垃圾等组成，局部层底为原地面冲沟可见沟底淤积物。
场区普遍分布，厚度：
0.50～４.30m，平均1.35m；层底标高：
13.15～17.40m，平均16.35m；层底埋深：
0.50～4.30m，平均1.35m。
该层回填时间短，工程特性差异性很大，密实度、均匀性差。
２层粘土（Q4al+pl）：
灰褐色～浅黄褐色，可塑，局部混砂硬塑，底部局部软塑，摇震反应无、切面光泽反应稍有光滑，韧性渐变低，渐接近粉质粘土，层底局部混细砂。
除场地南部局部缺失外，场地大部分布。
一般厚度：
0.50～0.39m，平均1.93m；层底标高12.82～16.02m，平均14.74m；层底埋深：
1.80～4.70m，平均2.99m。
该层取原状样１１件，进行标准贯入试验53次。
根据室内土工试验，该层土为中压缩性土，结合原位测试及地区试验，建议地基承载力特征值fak取160kpa。
2-1层淤泥质粉质粘土（Q4al+pl）：
灰黑色，软塑～流塑，有臭味。
4.5m原位测试时，标贯自落1.50m，该层仅分布在场地77号钻孔位置，最大最度6.40m。
该层土上部取样1件，进行标准贯入试验1次。
土工试验指标：
含水率W=38.4%，重度Y=18.8N/M3，孔隙比e=0.968，液性指数IL=1.32，压缩模量Es=3.86Mpa.
B基岩
片麻状花岗岩（Y5l）：
浅黄褐，灰白色，中粗粒花岗结构，块状构造，片麻状，主要矿物有斜长石、钾长石、石英、黑云母等组成，局部见斜长角闪岩石、变粒岩等。
其风化程度可划分为强、中风化，各带呈渐变过渡关系，基岩面起伏较大。
5层强风化片麻状岗岩：
浅黄褐色，花岗结构，块状构造、片麻状构造，风化裂隙发育，风化程度极不均匀，呈团块状、条带状，岩石破碎，顶部手搓为砂砾状，局部可成小碎块状，主要成分为石英、长石、云母等。
场区普遍分布，厚度：
1.00-13.5m，平均5.20m；层底标高：
-2.67～9.72m，平均5.00m；层底埋深：
7.80～20.30m，平均12.71m。
该层进行标准贯入试验５８次，实测击数均大于５０击，局部标贯出现反弹。
结合野外定性鉴别特征，可划分为极软岩～软岩，完整程度为较破碎～破碎，岩石基本质量等级为Ｖ级。
结合地区经验，建议地基承载力特征fak值取４５０Kpa,变形模量Ｅ0取50Mpa（经验值）。
6层中风化片麻状花岗岩：
浅黄褐色、浅白色，花岗结构，块状构造、片麻状构造，主要成分为长石、石英、云母等，岩石较破碎，芯样为短柱状、碎块状，风化及构造裂隙发育，裂隙面见弱蚀变，锤击声哑。
场区普遍分布，大部钻孔均进入该层，最大揭露厚度9.70m。
根据其野外定性鉴别特征，可划分为较软岩，完整程度为较破碎，岩石基本质量等级为IV级。
7层构造角砾岩：
浅白色、浅黄褐色、斑杂色，碎裂结构，主要由断层泥与构造角砾组成，岩芯呈泥土状、岩石碎块状、泥与角砾胶结状，手可掰碎，易钻进。
该层仅在场地85号孔揭露，视厚度29.0m。
4、区域地质构造
从区域地质看，山东半岛被沂沭断裂分成鲁东和鲁西南两个区域，即太蒙断块和鲁东断块。
鲁东断块又称为胶东断块，其地质特点是：
长期稳定抬升，基底完整，覆盖层缺失，地壳厚度均匀（30~36km），断裂发育，并有多期活动，主要断裂方向为北东和北西向两组，均为壳内断，规模中等。
威海市位于山东省胶北断块隆起的东端，其南侧与胶莱坳陷的东边缘接壤。
境内出露地层自老至新有晚太古界的胶东群、中生界白垩系青山群及新生界第四系。
威海古老的基底构造主要是乳山-----威海复背斜褶皱构造，是胶东有名的栖霞复背斜的次级构造单元，其轴大致在乳山台依向北经昆嵛山主峰、羊亭，在田村倾没，轴向北东，稳定性良好。
威海构造断裂带主要受北西向断裂的影响。
北西向活动性断裂带以北部长岛——威海断裂带为代表，位于北部海水覆盖区，是区域上张家口——渤海——黄海活动断裂的组成部分，现代地震观测结果证明长岛——威海构造带走向为300度，倾向北东，倾角78度~80度，为一组大致平行、雁行斜列断裂带组成。
该断裂带是近代——现代有感地震多发地震带，目前仍是城市地震预防和区域地壳稳定性观测的主要断裂构造，威海市区主要受长岛——威海主构造的次生构造影响。
长岛——威海断裂的次生断裂构造主要有近南北向的双岛断裂，北东向的金牛山断裂和老母猪河断裂，北西向的望岛断裂、海埠——神道口断裂、俚岛——海西头断裂。
威海市区位于老母猪河断裂、俚岛河西头断裂之间的相对稳定地段，不具备发震条件。
本次勘察在场地南部85号钻孔位置揭露1条断层构造，结合物探测试成果分析，断层走向近东西，倾向西南，倾角较陡70~80度，真厚度3~5m，属非全新活动断裂。
5、水文地质
该场地地处山前冲积平原地貌单元，地下水主要赋存于第4层中粗砂中，属第四系承压水。
勘察期间地下水位水位埋深为1.00~1.70m，水位标高15.6~16.9m，水位年变幅约为0.5~ 1.0m。
地下水的补给为大气降水的渗入补给及地下迳流，排泄以蒸发和地下迳流为主。
6、场地地震效应
据《建筑抗震设计规范》（GB50011-2001）划分，拟建场地抗震设防烈度为6度，设计基本地震加速度值为0.005g，属设计地震第一组。
（二）、项目总建筑设计说明
一、设计依据
1、荣成市规划局《建设工程设计规划要求通知书》。
2、荣成市建设局《建设工程设计方案规划审查意见书》。
3、荣成市桃园实业有限公司关于桃园大润发广场设计要求。
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