岳阳项目市场报告doc.docx

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岳阳项目市场报告doc

三、岳阳市区域分析

1、岳阳市概括

（1）区位及资源

岳阳古称巴陵，又名岳州，是一座有2500多年历史的文化名城，位于湖南省东北部，是湘北的政治、经济、文化、交通中心和旅游胜地，湖南第一地级市，。

现辖2个县级市、4个县、3个城市区和岳阳经济技术开发区、南湖风景区、屈原管理区，总面积15019.2平方公里，总人口550万，其中市区面积824.4平方公里，城市人口95万，经济总量仅次于省会长沙，居湖南省第二位,中部六省第九位。

1992年岳阳与重庆、武汉被国务院批准为首批沿江对外开放城市、国家历史文化名城、中国优秀旅游城市、中华诗词之市、国家卫生城市、综合配套改革试点城市、全国首个国家园林城市、最值得驻华大使馆向世界推荐的中国生态城市、中国经济百强城市，也是环洞庭湖经济圈最发达的城市。

岳阳是湖南唯一的临江城市，地处一湖（洞庭湖）两原（江汉平原、洞庭湖平原）三省（湘、鄂、赣）四水（湘江、资江、沅水、澧水）五线（京广铁路、武广高速铁路、京珠高速公路、１０７国道、长江）的多元交汇点上，是长江中游仅次于武汉的又一个“金十字架”。

岳阳素称“湘北门户”，历史上是兵家必争之地。

岳阳有着悠久的历史，夏商时期，这时为荆州之城、三苗之地。

春秋战国时代属楚。

三国公立之时，东吴派横江将军鲁肃率万人屯驻于此，修巴丘邸阁城，今有鲁肃墓在岳阳市内。

晋惠帝元康元年（公元291年）置巴陵郡。

郡治设在巴陵城，从此岳阳城区一直作为郡治所。

隋朝改为岳州，1369年，改岳州路为岳州府。

1899年，清政府开辟岳州为通商口岸。

民国二年（公元1913年），改巴陵县为岳阳县。

1964年10月，设立岳阳专署。

1975年12月恢复岳阳市建制，属岳阳地区管辖。

1983年岳阳市升为省辖市，1986年2月实行市管县。

岳阳市现辖六个县（市）：

汩罗市、临湘市、岳阳县、平江县、湘阴县、华容县。

四个区：

岳阳楼区、君山区、云溪区、屈原行政区。

中共岳阳市委设南湖大道，岳阳市人民政府设金鄂东路。

岳阳是洞庭湖明珠，是长江流域一座重要的历史文化名城。

它东倚幕阜山，西临洞庭湖，北接万里长江，南连湘、资、沅、澧四水，风景秀丽，气候宜人，土地肥沃，物产丰富，素有“鱼米之乡”的美誉。

现以列为对外开放的甲级旅游城市，是世界龙舟文化的故乡，是长江沿岸第二大经济贸易中心，是湖南唯一通江达海的口岸。

随着改革开放的深入，尤其是随着以浦东为龙头的长江流域的开发开放，岳阳的地位越来越重要；岳阳的发展变化也越来越快，越来越大。

　　独特的地理优势：

岳阳市位于湖南省的东北部，东经112度至114度，北纬28度至29度之间。

岳阳处于长江“黄金水道”与京广铁路两大动脉的交叉点；长江、湘江、资江、沅江、澧江和洞庭湖的汇合点；湘、鄂、赣三省交界的联络点；处于国家实施“弓箭”型发展战略的受力点。

　　岳阳市属北亚热带季风湿润气候区，气候湿润，年平均气温17度，年平均降雨量1302毫米，年平均相对湿度为79%，全年无霜期为277天，处日照时数为1722.1至1816.5小时，年太阳辐射总量为109.5至110.4千卡/平方厘米，是湖南日照时数最多的地区之一。

气候特点是：

温暖期长，严寒期短，四季分明，雨量充沛。

良好的气候条件有利于发展高效农业。

　　岳阳市境内总面积为15019平方公里，其中耕地449.34万亩，水面积451.68万亩，山地953.52万亩。

广阔的水域面积为发展水产业提供了优厚的条件。

众多的山林是发展造纸业不可缺少的资源来源。

岳阳矿产资源丰富。

全市有矿藏矿点200多处，其中金属矿有金、银、铜、铁、铅、锌等，有的居全省之首，有的居全国之冠。

（2）经济发展

　岳阳经济基础良好，是鱼米之乡和新兴工业城市。

全市已初步形成了石化、造纸、电力能源、纺织、生物医药、机械制造、饲料、食品加工、再生资源等优势产业集群。

目前有上市公司7家，是中南地区最大的石化基地和全国重要的新闻纸、饲料、优质农产品基地。

岳阳代表湖南占据长江163公里岸线，拥有洞庭湖60%以上的水域面积，城陵矶港是国家对外开放的一类口岸，松阳湖新港区全部建成后可形成年吞吐量1000万吨、88万标箱的运输能力。

岳阳市区纵向有京广铁路、107国道、京珠高速公路和在建的武广高速铁路四大动脉平行穿越；横向有长江黄金水道、洞庭湖大桥等相互贯通；沿长江30公里地段分布着长炼、巴陵石化、岳阳纸业[10.79-3.75%]、华能电厂等一批大型企业。

岳阳凭借区位优势具备接纳大运量、大耗水工业项目的基础条件，依托这优势，岳阳打造成为了湖南的临江重化工业区。

A、岳阳市人均国民生产总值（GDP）分析

根据对岳阳市2006-2009年城市年度人均国民生产总值持续统计分析，岳阳城市人均GDP正在不断平稳上涨。

2007年国民生产总值895.4亿元，2008年国民生产总值1047.5亿元，2009年，预计全市实现生产总值1211亿元，比上年增长13.5％；财政总收入82.6亿元，增长16.3%；全社会固定资产投资640亿元，增长58.5%；主要经济指标增幅高于全省平均水平。

B、岳阳市工业发展分析

2009年全市规模工业增长趋势图

新型工业化取得重大进展。

全市规模工业增加值完成576亿元，增长18.9%；完成工业税收67.9亿元，增长66.9%；新增规模企业123家，总数达到1195家。

全市工业技改投入230亿元，增长40%。

滨湖示范区规划建设全面启动，城陵矶临港产业新区基础设施建设、融资工作全面铺开。

岳阳经济开发区被定为国家高新技术创业服务中心，田谷电子信息产业园成为省级产业基地，中国湖南轻工产业园落户湘阴，岳阳印刷工业科技园落户君山。

新型工业化主导县域经济发展，县域经济占GDP的比重达到56.3%，非公有制经济比重达到55.2%，分别提高1个百分点和1.9个百分点，新型工业化继续保持全省领先地位。

C、岳阳市农业发展分析

2008年、2009年农产品加工业增加值季度总量图

2009年，岳阳市粮食总产315.5万吨，增长7.6%；出栏生猪729万头，增长2.8%；水产品产量36.2万吨，保持全省第一。

现代农业加快发展，全市农产品加工企业发展到1986家。

农业的快速发展大幅增加了农民收入，部分农村富裕人群开始到岳阳市区投资置业、

（3）区域规划

2010年3月25日岳阳经济开发区成功晋升为国家级经济技术开发区，并被定名为“岳阳经济技术开发区”。

并成为长株潭外湖南唯一一个国家级经济技术开发区。

岳阳经济开发区始建于1992年，是全国最早的省级开发区之一。

18年来，该区充分利用政策优势，大胆改革创新，开发建设成绩巨大。

特别是近几年来，开发区贯彻“优势优先、率先崛起”的指导思想，大力招商引资，积极开发新城，成为岳阳经济发展新的增长极。

已建成的3大工业园区共引进中外企业600余家，其中规模以上企业116家，高新企业53家，形成了先进制造、光伏电子、生物医药、健康食品、现代物流5大主导产业，去年完成规模工业产值194.5亿元，并荣获国家级“高新技术创业服务中心”和“新材料成果转化基地”的称号

（4）基础设施及交通状况

2009年城镇以上固定资产投资结构图

　岳阳通江达海，是湖南唯一的临江口岸。

临长江、畔洞庭，京广铁路、107国道、京珠高速公路和在建的武广铁路客运专线、随岳和岳常高速公路以及即将启动建设的荆岳铁路、京珠岳长复线等构建了岳阳承东联西、南北交流的水陆枢纽地位。

城陵矶（松阳湖）新港区全部建成后可形成年吞吐量1000万吨、88万标箱的运输能力，滨湖示范区和临港产业新区正在规划建设。

目前，岳阳市已形成了水路、铁路、公路相衔接的交通网络。

2009年全市完成城镇建设项目136个，投入资金29亿元。

中心城区建成巴陵广场、武广客运专线岳阳站及配套工程；拉通青年中路、建湘路和枫桥湖路，城区路网结构大为改善；全面开展洞庭风光带三期、洞庭大道和五里牌路、花板桥路提质改造；武广客运专线岳阳段建成运营；总投资188.7亿元的随岳、岳长、岳常、通平、石华5条高速公路相继开工，完成投资30亿元；G106平江段、S202一期工程、S201岳汨公路、岳荣新二期、进港道路、临鸭公路完成主体工程。

完成电力投资12.6亿元。

岳阳市近两年大力投资基础建设，推动城市的发展，创造良好的经济发展环境，也为房地产业的发展创造了条件和机遇。

　（5）人口结构及消费水平

岳阳现辖2个县级市、4个县、3个城市区和岳阳经济技术开发区、南湖风景区、屈原管理区，总面积15019.2平方公里，总人口550万，其中市区面积824.4平方公里，城市人口95万，

A、2005-2009岳阳市人均消费水平分析

2005-2009年岳阳市城镇居民人均可支配入分析图

根据岳阳市2005-2009年城市城镇居民人均可支配收入持续统计分析得出，2009年，全市社会消费品零售总额达432.2亿元，增长19.5％；城镇居民人均可支配收入增至15674元，增长12.4%；农民人均纯收入增至5349元，增长11.2%；城镇居民及农村人口人均可支配收入增长比较平稳，这也说明当地城市居民可支配消费力水平正在逐步提升，因此，城市居民对当地房地产市场消费的潜力巨大，农村人口收入的增加也具备了进城置业的能力。

B、岳阳市人群消费热点分析

2009年，城陵矶新港开港运营，岳阳港口货物吞吐量突破6000万吨，居全省第一、全国内河主要港口第七。

物流业成为新的经济增长点，占GDP的比重达到6.7%。

旅游业持续旺盛，全市接待境内外游客1380万人次，旅游总收入增长20％；君山区被评为“中国野生荷花之乡”。

随着工业，物流业，旅游业带来的经济增长，社会消费热点也转移到汽车、手机、家电等家庭消费品上。

对城市的经济和当地房地产的发展有显著的推动作用。

2、君山概括：

（1）概况及经济发展形势

君山区北靠长江，南濒洞庭，306省道、岳常高速公路贯穿东西，202省道纵越南北，且有洞庭湖和长江码头20余座。

沿长江可通江达海，涉洞庭可入三湘腹地，经306省道东连赣、皖，西达湘西和鄂、川，洞庭湖大桥连接岳阳市中心城区和京广铁路、京珠高速、107国道，世纪大道、旅游路、景明路等形成城区交通骨架，各镇、村道路纵横贯通，“湘楚腹地，五省通衢”，交通十分便捷。

 君山区是1996年3月经国务院批准成立的县级行政区，1998年11月、2000年9月先后与原国营君山农场、钱粮湖农场合并，为历史名城岳阳市中心城区三大组成部分之一，素有“胜景名区”，“洞庭明珠”的美誉。

全区总面积718.2平方公里，人口22.8万。

下辖广兴洲镇、许市镇、钱粮湖镇、良心堡镇、采桑湖镇、柳林洲镇和西城办事处和芦苇总场、水产养殖场。

君山区农副产品出产丰富，是典型的“鱼米之乡”。

君山区属典型亚热带季风气候区，春湿秋凉夏热冬寒，四季分明，年日照时数1726.7小时，平时气温16.8摄氏度，年均降雨量1417毫米，雨水充沛，水质较好。

境内地势平坦，土地肥沃，野生蔬菜种质资源极为丰富。

全区有耕地面积40多万亩，林果2.5万亩，人均占有耕地面积居全市首位。

境内物产资源丰富，盛产粮、棉、蔗、菜、茶、油、花卉和鱼、虾、猪、蟹、鳖等农产品，其中棉花、甘蔗、油菜、蔬菜、水产品等五大农产品产量位居全市前列，常年种植粮食30余万亩，产量约1.5亿公斤，每年可提供商品粮8000万公斤；种植蔬菜10万亩以上，年产鲜菜2.8亿公斤，2005年5.8万亩蔬菜基地通过无公害农产品产地认定，11个蔬菜品种通过无公害农产品认证；以“君山银针”、“君山毛尖”为主的君山名茶，系我国“十大”名茶之一，历为古代皇宝贡品；洞庭银鱼、团湖莲藕、中华鳖、珍珠等名贵产品享誉国内外，瘦肉型生猪、无铅松花皮蛋等首批取得国家绿色食品证书。

现有森林面积20万亩，森林蓄积量达40万立方米，森林覆盖率13.9%，其中杨树速生林15万亩，成熟林2万亩。

有湖州滩涂23.7万亩。

矿产资源以麻石为主，储量在5亿立方米以上，石质优良，石材产品远销日本和韩国。

境内有历史文化底蕴深厚的君山岛，有亚洲面积最大的野生荷花公园团湖公园，有东洞庭湖湿地观鸟区，有集释、道庙观于一体的天井山森林公园，有周逸群烈士墓和东山革命根据地等一大批红色景点，旅游资源丰富。

2009年1-11月，君山区预计实现地区生产总值40.8亿元，增长14.9%；财政总收入7299万元，增长10.3%；社会固定资产投资21.9亿元，增长63.2%；社会消费品零售总额6.24亿元，增长23.2%；城镇居民人均可支配收入12360元，农民人均纯收入5990元，同比分别增长16.1%和14.5%。

工业园区建设有新的进展，园区基础设施进一步改善，入园企业不断增加，特别是岳阳市印刷工业园顺利落户园区，首批入驻企业8家，总投资规模2.6亿元，食品医药、机械电磁铁、印刷包装、家具物流四个工业小区初具规模；

2、发展规划

2010年，君山区将突出工业园区的主载体作用，重点建设食品医药、机械电磁铁、印刷包装、家具物流四个工业小区。

启动君山区城乡一体化规划、濠河城市湿地公园总体规划、团湖公园旅游规划、沿S306线及旅游路8平方公里的控详规划；建成土地交易中心、劳动力市场等一批较大型建筑，2010年将围绕君山区位、资源优势，争取新引进一批大的工业项目，利用好“全国农产品加工示范基地”和“海峡两岸现代农业合作试验区”两块牌子，着力发展现代农业、设施农业、生态农业和休闲农业，逐步把君山建成现代农业的示范区。

四、岳阳市土地市场发展状况

2009年度，岳阳土地交易价格指数同比上涨了113.7个百分点，环比下降了2.3个百分点。

其中：

经济适用房用地价格同、环比持平。

商品住宅用地中普通住宅用地价格同比上涨17.6%、环比下降1.3%。

如位于107国道以西附近的普通住宅用地价格上季292元/平方米,本季285元/平方米,环比下降了2.5%。

商业营业用地价格同比上涨了18.7%。

环比下降5.7%，如湖滨大道以西商业用地上季509.02元/平方米,本季480元/平方米,环比下降了5%。

。

其他用地价格同比微幅下降0.4%,环比下降2.1%，如茅庵路以南商业营业用地价格上季618.99元/平方米,本季606元/平方米,环比下降了2.1%。

土地交易特点：

（1）土地交易基本为挂牌、转让形式，且地处三、四级地段居多。

（2）本季交易用地主要集中在通海路八字门幅射周边。

003年以来岳阳市由于城市化、旧城改造速度加快，中心城区地价以年均不低于20%的速度增长，但2008度以来交易趋冷，首次呈现几年来少有的量少价跌现象。

主要为受金融危机后全球及区域性经济衰退，比较过去投资建设者持更加谨慎的态度，开发力度明显减弱所致。

地块所在位置

七、意向项目产品类型策及预期售价的初步判断

1、项目地块状况：

地块所在位置

1、项目地块状况：

1）项目所在区域

南面临岳阳至华容的306国道

项目地块目前所在地为树林及农田，拆迁较少

项目地块所在位置，现为树林及农田，拆迁较少

西面临近君山区新检察院等政府机关

2）项目宗地概况

该项目地块方正,整个地块的朝向无可挑剔，可完全实现南北朝向，易于规划设计,总出让面积约1000亩，位于君山区新开发区，临近新搬迁的区政府机关单位。

交通：

南邻岳阳至华容的主干道306国道，东西至市政规划道路。

本项目将来交通将会比较便捷。

生活配套：

严重缺乏，未来主要依赖于项目本身以及周边项目提供生活配套，所以本项目在规划中需要进行重点考虑。

3）项目SWOT分析

优势（S）：

劣势（W）：

1、目前项目周边缺少生活配套

2、项目北面为工业区及铁路，噪音污染较大。

3、目前片区开发量很少，市场知名度交差。

1、项目地块方正，易于规划拆迁少，

2、项目临近城市主干道，交通较为便利。

3、目前区域内地价较低

SWOT分析

利用机会、减少劣势

发挥优势、抢占机会

1、本项目所在地块自然环境较好，目前基本未开发，市场潜力较大

2、片区近两年经济发展势头很好，洞庭湖大桥收费站的取消，拉近了与市区的距离

3、自然资源丰富，旅游业及生态农业发展较好

利用项目自身条件，发挥项目规模优势充分利用地块规模、周边资源等优势，做足产品文章，以品质和差异化领跑市场。

机会（O）：

充分利用城市发展规划利好因素，强调突出生态主题及区域未来发展

4）项目成本分析

项目成本=楼面地价+

威胁（T）

卖点深入展示，注重强化精神内涵，提升层次

以项目资源优势和项目差异化规模，避免同质化竞争和项目开发销售风险

1、区域发展不成熟，岳阳市目前开发重点在南湖片区和经开区

2、周边价格较低，开发速度较慢

4）物业发展建议

目前君山区房地产开发刚起步，仅有君山镇三个楼盘在售，均为地价多层房。

为了提升区域价值，与周边产品差异化，建议该地块开发多层洋房及电梯小高层产品，实现地块价值的最大化。

设计中尽可能创造大尺度、打造完整的社区景观空间，以提升居住品质。

5）价格定位：

v市场比较法——在现有市场项目成交价格基础上，根据各项目与本案的差异对价格进行调整，最终得到本案在市场情况下的价格水平。

预计2011年上半年入市，销售周期2年。

目前君山区在售楼盘有2个：

A、中盛*御景园，均价1400元/平米

B、亚龙*世纪嘉园，均价1500元/平米

我司站在区域运营的高度对君山片区进行整体开发，必将提升区域价值，同时随着君山区基础建设和工业园及产业园的招商运营，区域经济将加速发展，消费力增强，再加上本项目产品品质、环境以及品牌都比现在开发项目提升一个或数个档次，考虑以上因素，对上述项目均价修正后市场价格进行平均，可得本案入市时均价约为1900元/平米（毛坯）。

v按照每年价格涨幅10%估算，项目销售两年，结案均价在2300元/平米（毛坯）。

v项目整体毛坯均价在1900-2300元/平米。