深圳市房屋建筑面积测绘技术浅析.docx

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深圳市房屋建筑面积测绘技术浅析

深圳市房屋建筑面积测绘技术浅析

摘要：

深圳市房地产业经过十几年的发展，正在逐步向规范化方向迈进。

目前深圳市房屋建筑面积的测绘工作由深圳市规划与国土资源局实行统一管理，并逐步形成了具有深圳特色的房屋建筑面积测绘流程。

本文简述了测绘单位在深圳市从事房屋建筑面积测绘工作的一些基本方法和要求，并说明了两类建筑面积的测绘：

房屋预售建筑面积测绘和房屋竣工建筑面积测绘。

关键词：

房屋建筑面积测绘房屋预售建筑面积测绘房屋竣工建筑面积测绘

一．房屋建筑面积测绘概况

近几年来，深圳市房地产业发展迅速，随之而来的是房产测绘业务的迅速发展，房屋建筑面积测绘在房产销售中起着举足轻重的作用，房屋建筑面积的准确与否直接关系到房地产开发商和购房者的切身利益。

为了规范房产测绘市场，杜绝房产销售中房屋建筑面积的弄虚作假，确保房屋销售中建筑面积的准确性，深圳市房产主管部门——深圳市规划与国土资源局在全市范围内开展对房产测绘单位的资格审批和管理工作。

为了严格规范房屋建筑面积测绘市场，主管部门要求只有具有一定资质的测绘单位才有资格在深圳市从事房屋建筑面积的测绘工作，主要表现在测绘单位从事房屋建筑面积测绘工作的技术人员要参加房产测绘主管部门的技术培训，并且考核通过取得主管部门发给的上岗证书。

二．房屋建筑面积测绘作业所遵循的技术依据

目前，在深圳市从事房屋建筑面积测绘作业，主要技术要求仍然执行国家规范，即2000年8月1日开始实施的由国家质量技术监督局发布的《房产测量规范》（包含房产图图式和房产测量规定2个单元）。

由于国家规范的适用范围是针对全国而言的，深圳市经济特区有其自身的特点，因此完全执行国家规范还不能满足深圳市房屋建筑面积测绘的要求。

因此深圳市也制定了适合自己的地方标准。

深圳市规划与国土资源局于2000年10月颁布了《深圳市房屋建筑面积测绘技术规程》（一下简称《规程》）。

该《规程》和《房产测量规范》是目前在深圳市从事房屋建筑面积测绘作业的主要依据。

除此之外，还有其他一些相关技术要求和规定：

1．《深圳市建筑设计技术经济指标计算规定》（1999年7月1日，深圳市规划与国土资源局）

2．《深圳市房产测绘系统培训教材》（1999年3月，深圳市规划与国土资源局测绘产权处、深圳市地籍测绘大队、深圳市测绘学会）

3．《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》（中华人民共和国建设部建住房[2002]74号文）

4．其他相关的技术要求、文件（包括一些会议纪要）等

由于有关房屋建筑面积测绘工作是一项复杂的技术工作，在实际进行房屋建筑面积测绘作业时，往往会遇到一些技术难题，特别是有关计算全面积还是计算半面积，公用建筑面积的划分等，在现行的规范、规程和技术规定中找不到相应的条款可以参照。

为了解决这一问题，深圳市房产测绘工作的主管部门——深圳市地籍测绘大队，定期召开业务例会，针对在具体工作中遇到的难题展开技术讨论，最后将讨论的结果以文件的形式发放到相关各个部门和测绘单位，作为对规范和规程的补充，在以后遇到相同问题时按文件的要求执行。

因此，从事房屋建筑面积测绘的单位，还应将这些文件纳入到自己的技术依据中去。

首先执行国家标准——《房产测量规范》，在具体作业过程中，主要按照《房产测量规范》中的技术要求进行，若其中无明确规定，则按建设部相关文件及深圳市规划与国土资源局现行标准和技术要求执行。

三．房屋建筑面积测绘的分类

房屋建筑面积测绘的主要工作包括房屋边长测量、房屋建筑面积计算、房屋建筑面积变更测绘和房屋分层、分户平面图绘制。

根据房屋边长数据来源的不同，房屋建筑面积可以分为“预售面积”和“竣工面积”两大类，另外还有一类是“现状面积”，“现状面积”的测绘与“竣工面积”的测绘方法基本相同，区别仅在于其用途不同。

根据未竣工房屋建筑设计图纸上尺寸或根据除住宅外其他用途房屋的分户分割方案图上尺寸计算所得的房屋建筑面积，称为“预售面积”；根据竣工房屋实测边长或使用与竣工房屋边长相符的建筑设计图纸上尺寸计算所得的房屋建筑面积，称为“竣工面积（现状面积）”。

四．房屋建筑面积测绘流程

在深圳市从事房屋建筑面积测绘工作，需在国土主管部门的统一管理下进行。

不像其他的测绘任务，测量单位可以自行在市场上承揽测量任务，房屋建筑面积测绘任务须有国土主管部门的委托测绘单位才可承揽，测绘单位自行承揽的房屋建筑面积测绘任务，其测绘成果国土主管部门不予认可。

因此在深圳市从事房屋建筑面积测绘有其特定的流程，具体过程见下图：

五．房屋竣工建筑面积测绘

房屋竣工面积的测绘可简单地分为三个步骤：

①外业房屋边长测量；②内业数据平差处理；③用房产测绘软件编制房屋建筑面积测绘报告书。

1．实地测量房屋的边长

房屋边长是计算房屋建筑面积的基本原始数据，外业实地测量房屋的边长，是后续内业数据处理和面积计算的基础，房屋边长数据的是否准确将直接影响到最终提交产品的质量，因此在外业作业时我们严格按照以下几点进行操作：

1．1在进行外业房屋边长测量前，对所使用的测量工具进行检查和必要的鉴定，确保所使用的测量工具是合格的。

1．2查阅现有1:

1000基本图，明确要进行测量的房屋的位置、坐落，大致了解房屋的层次和结构，以及房屋与周边环境的关系等信息。

1．3实际测量房屋的边长时，做到认真和仔细。

测量时，施尺员保证钢尺直伸，尺两端均选取房屋的相同高度点作为参考点，以保证尺子处于水平位置并紧贴墙面。

为保证边长测量的准确度，杜绝在离墙面一定距离进行目测的方法。

每条边均读数两次，每次读数时，使尺子的起点位于不同的刻度，以防止出现读数粗差。

对于边长较长的房屋，均分段进行测量，分段测量时用记号笔在分段读数处标注分段位置，以保证分段测量的正确性，将分段边长累加起来即为整段边长的长度。

1．4为了保证有多余的边长检核条件，实际作业时对房屋的每条边长均进行测量，并给每条边长进行编号，按“房屋边长测量记录”手簿的格式做好详细记录。

1．5对于具有建筑设计图的竣工房屋，采用抽查测量部分房屋边长的方法进行复核其是否按设计图纸施工，实测边长后均填写“房屋边长实测值与设计值比较表”，该表是判断按设计图纸计算房屋建筑面积能否代表竣工后房屋实际建筑面积的依据，也是作为判断是否需要全部采用实测边长计算竣工面积的依据。

1．6实地测量时，以房屋的层为单位，自下而上或是自上而下有条不紊地进行。

房屋一层中所有数据测量完毕并检核无误后，再测量下一层房屋的边长。

外业均要保证做到：

结构不同的层都绘有原始草图，每一张草图中都有完整的尺寸数据。

草图的绘制应做到细致，表达清晰明确，建筑物形状、结构、层次、功能均与实际情况一致。

1．7外业测量记录手簿是房屋建筑面积测绘的第一手资料，在项目结束时与房屋建筑面积测绘报告一起存档，备查。

2．内业边长平差处理

内业对测量的房屋边长数据进行平差处理，发现问题均及时处理，对于需要到野外进行重新测量的，均要求到野外进行重测。

3．用房产测绘软件编制房屋建筑面积测绘报告

为了保证房屋建筑面积计算的准确性，减轻测绘工作人员的劳动强度，满足房地产开发商对时间的要求，在深圳市从事房屋建筑面积测绘一律用计算机软件进行实际操作。

在深圳市推行的房产测绘软件是一套进行房屋建筑面积计算（包含公用面积的分摊，绘制房屋分层平面图和分户平面图）的综合软件，其开发平台是AutoCAD，运用了VisualFoxPro数据库技术。

该软件对作业人员的计算机水平要求较高，主要表现在：

①会熟练操作运用AutoCAD软件；②熟练掌握房屋建筑面积作业的流程和该软件本身的操作步骤；③熟悉房屋建筑面积测绘的相关规范、规程、技术要求等。

运用房产测绘软件编制房屋建筑面积测绘报告，大大减轻了测绘工作人员的劳动强度，提高了生产效率，为房地产开发商节省了宝贵的时间。

六．房屋预售建筑面积测绘

房屋预售建筑面积的测绘，与房屋竣工建筑面积测绘的最大不同在于计算预售建筑面积时，房屋的边长数据来源于建筑设计图纸而非实地测量。

因此建筑设计图纸的合法与否就显得相当重要。

根据国土部门的要求，若要进行预售建筑面积的测绘，其建筑设计图纸必须经国土主管部门批准，不合法的图纸不能进行预售建筑面积测绘。

房屋预售建筑面积的测绘也大致分为两个步骤：

①从建筑设计图纸上采集房屋的边长数据；②用房产测绘软件编制房屋预售建筑面积测绘报告。

1．从建筑设计图纸上采集房屋的边长

1．1从建筑设计图纸上采集房屋边长时，要注意相应边的校核以及分段边长之和与总长度的校核，校核不符时将设计图纸返回建设单位进行修正。

当设计图上个别少量短边未标注边长数据时，从设计单位提交的电子图上取得。

如果没有电子图，但该图形面积约在5平方米以内时，用设计图比例尺图解量取边长。

较大图形（边长较长）缺乏数据的，均返回建设单位补充。

1．2充分读懂和理解设计图，根据设计图确定一栋房屋中所有公用面积的范围和名称，将公用面积划分为应分摊的公用建筑面积和不分摊的公用建筑面积两类，认真分析每一部分应分摊的公用建筑面积的服务范围，并按公用建筑面积的服务范围确定公用建筑面积的服务功能区，按规范中有关条例的要求进行公用建筑面积的分摊计算。

2．用房产测绘软件编制房屋预售建筑面积测绘报告书

当计算房屋建筑面积（包括公用建筑面积的分摊）的基本数据全部从建筑设计图纸取得以后，就开始用《房产测绘》软件编制房屋建筑面积测绘报告书，其基本过程与房屋竣工建筑面积测绘时的方法一致。

七．房屋边长数据的测量原则和内业平差处理

1．有建筑设计图纸的房屋，使用经批准的设计图纸到现场与实际建筑从形状、结构、层次进行全面对照检查，若图纸与实际情况相符，则抽查具有代表性和关键性的房屋边长，对于实测边长与图纸上尺寸之差≤0.003D（D为实测边长，单位为米，当D<10米时以10米计）时，则房屋边长取用建筑设计图纸上的尺寸。

2．对下列情况，整栋房屋边长全部实地测量：

2．1无建筑设计图纸的旧房屋；

2．2按分割方案图建成的商铺、厂房、仓库，按层分割、改建、扩建的；

2．3有设计图纸，但房屋三分之一以上楼层的形状或结构与图纸不符的；

2．4有设计图纸，但房屋的总长度或总宽度的实测值与图纸上尺寸之差超过规定限值的；

2．5有设计图纸，但除总长度及总宽度外的其他抽查边中差值超限差的边数达50％以上的。

3．实测边长两次测量读数之差在限差以内的，取平均值。

4．建筑物设计中相等的边长，由于建筑施工误差引起的差值在规定范围内时均采取合理分配的原则进行处理，以便于面积计算和绘图，该部分数据在“房屋边长平差计算册”中处理。

八．房屋建筑面积的计算原则

计算前，均要求作业人员认真阅读规范中的相关技术要求，对该建筑物中功能区的划分、所有套内（单元）面积、应分摊公用建筑面积、不分摊的公用建筑面积、计容积率的建筑面积、不计容积率的建筑面积及公用建筑面积如何合理分摊应有明确的概念，不能模棱两可。

房屋建筑面积的计算、分摊都按相关规范和技术要求进行。

鉴于房屋建筑面积测绘的严肃性，准确性和权威性，作业人员在面积计算过程中应凭着认真、负责、公正的精神进行，不能根据顾客的要求任意处理，确保房屋建筑面积计算的准确性，杜绝房屋建筑面积计算中的弄虚作假行为。

房屋建筑面积的计算一律采用深圳市规划与国土资源局统一推行的《房产测绘》软件，不得用其他软件或用手工编制。

九．房屋建筑面积测绘工作在房地产业中的重要意义

房屋建筑面积测绘是房产测绘工作的主要内容之一，其测绘成果（《深圳市房屋建筑面积测绘报告》）是产权管理（登记发证、预售审批）、规划管理（工程报建、规划验收）、地政管理（征地拆迁）的主要技术依据之一。

近几年来，深圳市房地产业发展迅速，随之而来的是房产测绘的迅速发展，房屋建筑面积测绘在房产销售中起着举足轻重的作用，房屋建筑面积的准确与否直接关系到房地产开发商和业主的切身利益。

为了规范房产测绘市场，杜绝房产销售中房屋建筑面积的弄虚作假，深圳市房产主管部门——深圳市规划与国土资源局在全市范围内开展对房产测绘单位的资格审批和管理工作，对房产测绘单位实行统一管理。

目前，深圳市的房产测绘工作为房地产开发商和业主提供了优质可靠的技术依据，为深圳市的经济腾飞做出了较大的贡献。

参考文献：

1．《深圳市房屋建筑面积测绘技术规程》，深圳市国土资源和房产管理局，2000

2．《房产测量规范》中华人民共和国国家标准，2000