房产管理复习题docx.docx

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《房地产经营与管理》复习题

一、单项选择题

在每小题列出的四个备选项中只有一个选项是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。

错选、多选或未选均无分。

1.房地产业在我国国民经济屮有着重要的地位和作用，它是国民经济的（C）

A.第一产业B.新兴产业

C.支柱产业D.朝阳产业

2.国家颁发的"建设用地批准V针对的土地使用权证取得方式是（A）

A.划拨B.出让

C.招投标D.转让

3.下列选项中，属于区域性开发的是（A）

A.城市综合开发B.房地产综合开发

C.历地产单项开发

A.集休所有制B.私有制

C.国家所有制D.公有制

5.土地的稀缺性和有限性决定了土地的经济供给（C）

A.无弹性BD.国土开发

4.屮国土地市场的基础为（D）.弹性较人

C.弹性较小D.弹性无法确定

6.我国的房地产供给体系中，由国家定价并向最低收入者提供的住房是（B）

A.经济适用房B.廉租房

C.商品房D.公房

7.通过市场方式取得城市土地，然后在土地上建造房屋，最后把建设好的房屋以市场方式售出的房地产市场类型是（B）

A.城市土地开发市场B.房地产开发建设市场

C.房-地产交易市场D.房地产金融市场

&物业管理的正式启动，一般是从物业接管验收开始到（C）

A.用户入住B.产权备案和档案资料管理

C.业主委员会的正式成立D.确定了服务标准

9.契税是在土地、房屋权属转移时，向承受人征收的一种带有规费性质的税收。

我国契税实行的比例税率的范围是（B）

A.1%〜3%B.3%〜5%

C.4%〜6%D.5%〜7%

10.房地产经营管理的前捉和起点是（C）

A.用地产经营管理可行性研究B.房地产经营管理风险研究

C.历地产经营管理市场研究D.房地产经营管理决策研究

11.决定级差地租的因索是（A）

A.土地经营权垄断B.土地所冇权垄断

C.特殊地段具冇特殊的使用价值D.土地位置的差别

12.下列选项中，不属于物业管理公司权限的是（D）

•••

A.制定小区管理办法B.制止违反规章制度的行为

C.选聘专业公司承担专业管理业务D.改变业主管理委员会不适当的决定

13.房地产中介服务属于（C）

A.第一产业B.第二产业

C.第三产业D.信息产业

14.某成套住宅用屋的原价为每平方米3000元，重置价格为每平方米5000元,

成新率为0.7,原建筑面积为200平方米。

若以重置成本法计算，该房屋的价格为

（C）

A.42万元B.60万元

C.70万元D.100万元

15.房地产经营管理中的工程项FI开发建设阶段，也就是房地产商品的（B）

A.研究决策阶段B.生产阶段

C.市场销售阶段D.物业管理阶段

16.根据建设部2000年3刀29颁发的《房地产开发企业资质管理规定》，房地

产开发二级资质企业所从事房地产开发经营活动的年期应不少于（C）

•••

A.1年B.2年

C.3年D.4年

17.我国承担房地产建设工程项目的监理机构是（D）

A.建设单位B.承建单位

C.政府建设主管部门D.取得监理资格的专门机构

18.房地产经纪业存在和发展的基础是（A）

A.佣金B.手续费

C.差价D.信息费

19.根据建设部《房地产开发企业资质管理规定》，新成立的房地产开发企业持冇关文

件到房地产主管部门办理备案的期限是自领取营业执照Z日起（D）

A.10HB.15H

C.20FlD.30H

20.房地产买卖必须遵循的程序是（D）

A.受理一

—验证一

—确权一

―调查一

估价

立契

—报批一

—归档

B.受理一

—验证一

―调查一

—确权一

—估价一

—报批一

一立契一

—归档

C.受理一

—确权一

一调查一

—估价一

一报批一

—立契一

一归档

D.受理一

—验证一

—确权一

—调查一

—佔价—

—报批一

一立契—

—归档

21.房地产也称为（B）

A.动产B.不动产

C.固定资产D.流动资产

22•根据建设部2000年3刀29口颁布的《房地产开发企业资质管理规定》，房地产开发一级资质企业的注册资本不能低于（B）

A.6000万

B.5000万

C.4000万

D.3000万

23.地产经营管理个别风险属于（

B）

A.系统风险

B.非系统风险

C.自然风险

D.政治风险

24.与其它筹资方式相比，利川发行股票筹集房地产资金所独具的优点是（D

A.筹资成本低

B.灵活性强，见效快

C.不受市场利率变化的影响

D.所筹资金无需偿还

25.因国家建设需要，把农业川地变为城市建设川地时采取的方式是（B）

A.没收

B.征用

C.买卖

D.无偿占有

26.房地产开发公司在招标过程中，

B）

完成了投标单位资格审查工作后，下一步应当

A.编制招标文件

B.分发招标文件

C.编制和送审标底

D.制定评标、定标方法

27•—项需耍专门技术和设备的房屋装修工程，所采用的招标方式最好是（C）

A.公开招标

B.半公开招标

C.邀请招标

D.议标

28.中国土地市场是（C）

A.土地所有权市场

B.土地收益权市场

C.土地使川权市场

D.土地山冇权市场

29•经过改建扩建的房屋，进入市场交易前，产权所冇者必须到房地产管理部门办理

（B）

A.产权过户手续B.变更登记手续

C.交易许町手续D.法律公证手续

31•承租人征得出租人的同意，可以将租用的房屋转租给他人，其房屋转租的最长期限不得超过（D）

A.政府规定的期限B.房屋所占土地的使用年限

C.出租人指定的期限D.原租赁合同规定的期限

32.土地出讣•的底价是指（C）

B.

A.帀场地价

C.慕准地价

评估地价

D.标定地价

33•在下列影响房地产价格的物理因素中，授重要的因素是（C）

B.

A・土地面积和形状

C.房地产坐落的位置

地质和地势

D.建筑物的外观和质量

A・评估报告审查B.资格认证

C.评估项冃报批D.人员审定

35•物业管理公司按照物业面积大小收取的物业管理费构成的基础是（A

A.常规公共服务B.专项服务

C.特约服务D.LI常生活服务

36•物业管理公司与业主管理委员会的关系是（D）

A.上下级关系B.管理与被管理的关系

C.领导与被领导的关系D.委托人与被委托人关系

37.房地产开发金业的营业收入是指G-W…P・・・W'—G'屮的（D）

A.GB.WC.W'D.G

38.房地产买卖时买方所交纳契税的计税依据，是该房地产的（B）

A.评估价格B.市场价格

C.理论价格D.抵押价格

39•房地产收益分配体系的建立取决于（D）

二、多项选择题

在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。

错选、多选、少选或未选均无分。

E.决定房地产投资的地区

5.商业用房租金的形式一般有（ABCE）

A.固定租金B.百分率租金

C.固定租金或百分率租金D.累退租金

E.固定租金加百分率租金

6.影响房地产价格的因素有（ABCDE）

A.心理因素B.自然因素

C.社会因索D.经济因索

E.行政因索

7.房地产市场运行的方式决定于交易的（AB）

A.内容B.方式

C.时间D.冃的

E.数量

&我国冃前房地产的收费大体上包括（BCDE）

A.土地转让费

B.设沌和设备补偿费

C.国家在房地产管理中的管理费和服务费

D.房地产交易屮的手续费和服务费

E.各种工本费

9.房地产业结构平衡主要表现在（BC）

A.房地产业各类相关房地产企业比重的平衡

B.房地产业内部各类房屋供求平衡

C.房地产业发展地区平衡

D.房地产业经济发展趋势的平衡

E.房地产业发展与国民经济发展的平衡

10.

BDE

下列选项中，町以用來调节房地产市场供求平衡的经济手段冇（

A.经济适用房B.税收

C.廉租房D.地租

E.利率

11.房地产业在国民经济发展屮具有（ABC）

A.基础性B.带动性

C.支柱性D.先进性

E.能动性

12.房地产经营悖理企业可以分为（ACDE）

A.房地产开发经营企业B.房地产诡工承包企业

C.房地产市场中介服务企业D.房地产物业管理企业

E.房地产金融保险企业

13•房地产经营悖理项冃可行性研究可以分为（ADE）

A.机会可行性研究阶段

B.投资可行性研究阶段

C.设计可行性研究阶段

D.初步可行性研究阶段

E.最终nJ行性研究阶段

14•房地产经营铮理企业的自冇资金主要包括

（BDE）

A.国家财政拨款

B.企业注册资本金

C.社会筹集资金

D.企业公积金

E.股本金

15•征用农业用地补偿费的构成是（ABCD

）

A.土地补偿费

B.安置补偿费

C.地上附着物补偿费

D.青苗补偿费

E.拆迁补偿费

16.房地产市场基木构成要素为（ACE）

A.市场运行客体

B.房地产市场管理组织

C.市场运行主体

D.房地产市场中介组织

E.市场运行的行为方式

17.房屋租赁价格构成因素中属于成本因素的冇（CDE）

A.地租

B.利润

C.维修费

D.折旧费

E.管理费

18.房地产中介服务组织必须履行的义务有（

ABCDE）

A.遵守有关法律、法规和政策

B.遵守自愿、公平、诚信的原则

C.按照核准的业务范围从事经营活动

D.按规定的标准收取费用

E.依法缴纳税费

19.房地产开发企业财务报表体系包括（ABCD）

A.资产负债表

B.损益表

C.现金流量表

D.利润分配表

E.会计科目表

20.房地产法律体系的三个了体系是（ABC

）

A.土地法体系

B.住宅法体系

C.房地产法体系

D.城市规划法体系

E.房地产市场管理法体系

三、简答题

1•房地产经济冇哪些特征？

参考答案：

（1）房地产位置的不可移动性。

（2）房地产开发经营管理需要的资金量大、时间长、资金周转缓慢。

（3）房地产投资经营的风险性。

（4）房地产经营运动过程的统一性。

（5）房地产的基础性、先导性和带。

（6）房地产价值大，使用期限长，并且可以增值。

（7）房地产对市场经营运行的敏感性。

具有法律约性的、买卖双方必须奠定的房地产契约。

2.房地产前品的买卖具冇哪些特点？

参考答案：

（1）房地产买卖双方在达成协议时，必须订立动性。

（2）房地产买卖契约，必须遵守国家的法律和法规，并且接受房地产管理部门的监督。

（3）房地产买卖成交后，必须按照规定的房地产行政管理部门办理房地产立契手续，以及房地产所有权和土地使用权的权属转移登记手续，领取房地产所有权和土地使用权证书。

3•土地棊准价格、土地标定价格和土地市场价格各自的含义以及三者Z间的关系。

参考答案：

（1）土地基准地价是在不同类型和不同等级的城镇，根据不同的土地等级，采取科学的评估方法，评估和测算出的商业、工业、住宅等各类土地的平均价格。

（2）丄地标定地价是对某一块需耍出让、转让、出租、抵押的地块，通过科学的评估方法，评估出来的具体价格。

（3）丄地市场价格是在土地的出让过程中形成的实际交易价格。

（4）基准价格、标定价格是市场出让价格的基础主依据，市场出让价格是基准价格和标定价格的实现形式。

4.房地产项n的开发成木冇哪几项费用构成？

⑴、土地费用

（2）、前期工程费⑶、建筑安装工程费（4）、市政公共设施费用（5）、管理费用（6）、贷款利息（7）、税费（8）、其他费用

5.试述房地产经营管理风险及风险管理的方法。

答：

（1）经营管理风险含义：

在房地产经营管理活动中，由于受到各种原因的影响无法实现预期的冃标，造成损失或火败的情况。

（2）房地产经营管理风险类型：

按照经营管理风险形成的原因，房地产经营管理风险可以分为：

自然风险、社会风险、市场风险、技术风险、金业管理内部风险。

根据投资纽合理论，房地产风险还可以分为系统风险和非系统风险，系统风险主要是经济周期风险、资本利率风险、通货膨胀风险、政治风险；非系统风险主要是经营管理风险、财务管理风险。

（3）风险管理的主耍方法是：

回避风险、转移风险减轻风险的损失、对经营项目实施保险。

6.试述如何建立和健全我国房地产运行市场体系。

（1）房地产资源配置体系：

以市场方式配置房地产资源。

（2）房地产价格体系：

建立基准地价评佔公布制度。

（3）房地产市场法制体系：

建立完备、配套的房地产法律制度，同时加强执法监怦。

（4）房地产收益配套体系：

建立合理的房地产收益分配体系，处理好中央、地方、企业和个人的利益关系；建立租、税、费体系。

（5）房地产中介服务体系：

房地产中介服务体系是市场的重要组成部分。

7.简述房地产经营管理风险中系统风险的主要类型。

答：

（1）经济周期风险

（2）资本利率风险（3）通货膨胀风险（4）政治风险

8.简述物业管理专业化的含义。

（1）有专业化的人员配备。

（2）有专门的纽织机构。

（3）冇专业的现代化的铮理手段和设备，这是物业管理的物质保证。

（4）有科学规范的管理措施和工作程序。

9.房地产经营风险管理的方法和程序冇哪些？

方法：

回避风险转移风险减轻风险的损失对经营项冃实行保险

程序：

识别风险衡量风险风险管理对策风险管理实施和评佔。

10•我国房地产租税费体系中存在的主要问题冇哪些？

答：

租税费职能混同，作用不清。

租税费名目繁多，不规范不统一。

租税费负担不合理。

租税费征管不严，调控不力。

房地产收益流失严重。

四、论述及分析题

1.结合实际，论述房地产市场进行宏观调控的必要性。

（一）市场失灵要求对房地产经营管理进行宏观调控。

（1）市场调节是盲冃的。

（2）市场调节是滞后的

（3）市场调节是短期的

（4）市场调节会引起垄断

（5）市场调节易引起外部不经济性

（二）房地产市场运行本身的特殊性要求

（1）土地的稀缺性和冇限性

（2）房地产的固定性

（3）房地产具冇保值性和增值性

（三）当前中国房地产市场发展的状况加重了对房地产调控的要求

2.结合我国传统公房的租赁关系，论述公房租赁关系改革的原则和措施。

答：

原则：

明确公房的产权关系

明确公房租赁合同的性质，建立双方的权利和义务关系。

措施：

严格执法。

维护租赁双方的义务。

建立公房租赁经营企业。

（适当联系实际加4分）

五、计算题

8.96

B.96

8.9B

分摊计算：

一层建筑面积：

商业、住宅分摊而积：

二层建筑面积：

住宅分摊面积：

三层建筑血积：

住宅分摊而积：

四层建筑而积：

住宅分摊面积：

五层建筑面积：

住宅分摊面积：

商业的套内面积：

住宅的套内面积:

住宅功能区面积：

其中，住宅功能区口身的共有共用建筑面积应计入住宅功能区面积。

商业、住宅共同分摊部分：

套内面积（含阳台）外墙一半：

套内面积（含阳台）外墙一半：

套内面积（含阳台）外墙一半：

套内面积（含阳台）外墙一半：

套内面积（含阳台）合计:

外墙一半：

商业的功能区面积：

住宅独自分摊面积:

合计:

合计:

合计:

合计:

具屮，包括各层二分之一外墙和一层的楼梯间管井。

商业分得：

住宅分得：

住宅功能区分摊系数：

商业功能区分摊系数：

W

说明：

A,B两套试题。

分数比例：

选择题30分；简答题25分；论述题25分；计算题20