毛概调研报告.docx

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毛概调研报告

学校名称：

重庆理工大学

大学生社会调研报告

调研题目：

浅议重庆市房价上涨趋势

学院名称：

经济与贸易学院

班级：

人力资源管理

（一）班

指导教师：

张江

课程：

毛泽东思想和中国特色社会主义理论体系

成员：

白晶邓志邓玉恒凡小萌范红丽郝小欣

何君勇

调研时间：

2011.10.12－2011.10.21

调研地点：

重庆市理工大学

调研对象：

重庆理工大学学生及老师

调研的目的：

了解目前重庆市房价的状况，根据调查探讨重庆市房价涨幅的原因，了解分析政府针对目前房价上涨的大趋势，所提出的一系列政策。

了解目前房价过热现象对中国发展问题的影响。

从中培养一种关心时事关注经济发展的责任心。

调研过程描述：

1、确定实践主题并寻找相关的资料

我们小组对自己感兴趣的调查内容进行了筛选，认为调查“房价上涨趋势及其影响”这一主题较能党决策的先进性，有较高的实践性。

于是分工查找了有关资料，进行汇总，并做出了一些粗略的调查。

2、进行活动总体策划

首先我们确定了采访对象的范围，认为大学生这一群体对此问题应该有一些自己的想法，于是对重庆理工大学的部分学生，进行了走访，了解了一些当今大学生对于“房价过热、房价走势、政府对于房价调控的政策”的想法。

最后进行了活动总流程的策划撰写。

摘要

现阶段中国的房价日益高涨，作为中国西部经济枢纽的重庆也是一片看涨的状态。

为了了解民生,本调查小组从全国的经济走势分析重庆房价的现状，根据对现状的分析探究重庆今年来房价上涨的原因并根据政府出台的政策浅议重庆房价的上涨。

关键词：

重庆房价上涨居民收入

引言

对于住房，每一个人对于这个问题的理解都不尽相同，住房是一种特殊的商品，但不仅承担了这个角色，同时也承担了相应的社会价值，是个体和家庭在日常生活中的依托之所，具有不可替代的地位。

当然对于商品，买方当然希望价格越低越好，但买房之后却希望尽可能的涨；虽然近年来“蜗居”、“蚁族”、“裸婚”词在流行，但是无房便无家，依然是现在大多数人的想法，房屋依然是目前大多数人对于家的基础，是人们对于生活下一步规划的前提，人们才会在城市生活中有更多的归属感。

正文

1、重庆市房价的现状

中国的房地产市场，无论是住房方面还是投资方面，都有很强的需求。

重庆市房地产市场发展的总的情况近几年来是健康发展，比如，房地产开发投资增长和全社会固定资产增长基本协调。

04年我们重庆在房地产上的投资是393亿元，增长19.9％，固定资产是1609亿元，增长26.8％。

同时，房地产投资与全社会固定资产投资的比重基本协调；地产投资占社会固定资产投资房比重为24.4%；房价的增长和城镇居民可支配收入的增长基本协调。

重庆主城区房价对比：

年限

平均房价

涨幅

03

2103元/平方米

12.9％

04

2372元/平方米

但我市的房间普遍且长期偏高，人们对于高房价倍感压力。

根据我们的调查，具体体现在如下几点：

1.居民收入涨幅比房价少5个百分点

数据显示，今年1-8月，重庆市商品房平均销售价格为5520元/平方米，2009年同期为4800元左右，房价涨幅为15%。

2009年同期与2008年相比上涨25%。

预计2010年全年住宅价格涨幅为15%左右，涨幅比2009年下降10个百分点。

三年之间比较发现涨幅确实降了一大截，但与城乡居民收入的增长速度相比，仍是在高速领跑，居民腰包里的钱要买房子仍很难。

这是因为房价上涨速度要比城镇居民收入增幅高出5个百分点。

2010年上半年，城镇居民人均可支配收入9757元，相比去年增长10.2%，扣除价格因素，实际增长7.5%。

2.普通家庭8.76年不吃不喝买套房

重庆城镇居民三口之家8.76年不吃不喝能买一套房，这一数据是房价收入比的最直接体现。

中国社科院今天在京发布2011年《经济蓝皮书》指出，2010年，重庆城镇居民的房价收入比是8.76,农民工家庭是10.06。

其中，城镇居民房价收入比比2009年的8.3上升了0.46。

从房价收入比看，2010年城镇居民人均可支配收入，不扣除价格因素，估计为18900元左右。

2、重庆房价近年来持续上涨的原因分析

随着重庆市自一个地级到一个省级直辖市的飞跃，重庆的经济迅速发展，城镇化的迅速推进，城市建设飞速发展，商品房价格也不断上涨，这是导致重庆市近几年房价快速上涨的首要因素。

其次，房价上涨的原因是多方面的；有经济快速发展的合理因素，也有利益驱动下的投机行为，有住房消费观念的影响，也有深层次的制度制约，这些因素的共同作用，最终体现为房地产市场供求关系的过度失衡。

主要表现在以下方面:

1、住房需求扩大拉动房价上涨

重庆市升格以后，随着国家的支持和大量的建设资金的拥入，城市化进程的史无前例地得以加快，大量人口进城居住、就业，新入城的广大百姓急需住房，原来居住的市民改善居住条件的愿望也进一步加强；商品房档次明显提高，有效需求很旺盛；加之，这几年重庆市旧城改选的步伐逐年加快，拆迁安置增加了房地产市场的整体需求，且这部分需求将保持稳定时增长；种种事实形成了重庆房价的必然上扬，刺激了房地产消费需求和投资需求。

这些都是促使房价上涨的原因。

2、供应成本上升推动房价上涨

依照马克思主义政治经济学原理，价格是价值的货币表现，市场价格供求状况而围绕价值上下波动。

房屋是资源类商品，占用土地和大量矿产资源，而土地价格的上涨、上游材料上涨、配套成本增加，决定了房价不断上涨的趋势。

2.1土地价格上涨。

随着重庆市的直辖市地位的确立，中心城市的效益日渐显现，对周边城市乡村的经济拉动作用逐渐增强，促使房价上涨的诸多因素集中释放。

其中包括拆迁成本增加、土地级差收益扩大、投入的基础设施费用转嫁、土地稀缺性日益突出的需求拉动，加上协议转让改为招标拍卖推动等，由此导致房价也跟着快步上涨。

2.2上游原材料涨价。

各类资源尤其是不可再生的资源价格也逐步上升，建材正是这一类资源，加之，由于投资的过度旺盛等因素影响导致建材价格的持续上涨。

建材价格的上涨直接导致了商品房竣工造价的快速上涨。

从长期来看，原材料供应紧张趋势仍将延续。

2.3配套成本快速增加。

近几年，重庆住宅工程质量比较优良，而且逐渐改变以往小区景观、规划、外立面建筑形式，使外观更加新颖、美观，配套设施更加齐全，团林景观不断改善，对消防、通风等技术要求越来越高，另外，会所、幼儿园、中小学教育配套越来越完善，这些都在一定程度上加大了商品房的开发成本。

3、房地产开发机构对信息的操作放大市场失衡状态

市场均衡总是相对的，不均衡是绝对的。

一般商品由于有较强的流动性和较短的生产周期，能够根据价格信号迅速做出反应，自动调节供需状况。

而房地产市场由于其商品的特殊性以及百姓的必需性，难以快速自动调节供需。

因此，准确提供各类信息，对矫正市场预期、平抑住房价格意义重大。

但是由于有关政府职能部门的缺位，主动将信息的提供权让给了房地产开发商及其利益集团，使得他们能够向社会发出具有对自己有利的、片面的信息来操纵房价。

目前，各政府部门相互独立，信息之间互相矛盾的情况时有发生。

少数开发商与中介机构联手谎报商品房销售进度，发表不实的价格信息，恶意哄抬房价。

有的开发商囤积土地，囤积房源，人为的造成市场紧张，诱发房价短期内非正常上涨。

这种虚假信息，严重误导了广大居民的市场预期，造成了部分消费者的恐慌心理。

在房价快速上涨的同时，大量居民盲目跟进，就加剧了房地产市场的供需矛盾，刺激了房价的进一步抬升。

3、政府就房价持续上涨所颁布的一系列政策

1、增加保障性住房和普通商品住房有效供给

  1.1加快中低价位、中小套型普通商品住房建设。

对已批未建、已建未售的普通商品住房项目，要采取促开工、促上市措施，督促房地产开发企业加快项目建设和销售。

要适当加大经济适用住房建设力度，扩大经济适用住房供应范围。

商品住房价格过高、上涨过快的城市，要切实增加限价商品住房、经济适用住房、公共租赁住房供应。

1.2增加住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率。

各地要根据房地产市场运行情况，把握好土地供应的总量、结构和时序。

城市人民政府要在城市总体规划和土地利用总体规划确定的城市建设用地规模内，抓紧编制2010－2012年住房建设规划，重点明确中低价位、中小套型普通商品住房和限价商品住房、公共租赁住房、经济适用住房、廉租住房的建设规模，并分解到住房用地年度供应计划，落实到地块，明确各地块住房套型结构比例等控制性指标要求。

房价过高、上涨过快、住房有效供应不足的城市，要切实扩大上述五类住房的建设用地供应量和比例。

要加强商品住房项目的规划管理，提高规划审批效率。

要及时向社会公布住房用地年度供应计划，对需要办理农用地征转用手续的，要加快审批工作，确保供地计划落到实处。

2、合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求

  2.1加大差别化信贷政策执行力度。

金融机构在继续支持居民首次贷款购买普通自住房的同时，要严格二套住房购房贷款管理，合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求。

对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。

  2.2继续实施差别化的住房税收政策。

要严格执行国家有关个人购买普通住房与非普通住房、首次购房与非首次购房的差别化税收政策。

对不符合规定条件的，一律不得给予相关税收优惠。

同时，要加快研究完善住房税收政策，引导居民树立合理、节约的住房消费观念。

 3、加强风险防范和市场监管

    3.1加强房地产信贷风险管理。

金融机构要进一步完善房地产信贷风险管理制度，坚持公平、有序竞争，严格执行信贷标准。

要严格执行房地产项目资本金要求，严禁对不符合信贷政策规定的房地产开发企业或开发项目发放房地产开发贷款。

人民银行、银监会要加大对金融机构房地产贷款业务的监督管理和窗口指导。

有关部门要加强对信贷资金流向和跨境投融资活动的监控，防范信贷资金违规进入房地产市场，防止境外“热钱”冲击我国市场。

   3.2继续整顿房地产市场秩序。

住房城乡建设部门要会同有关部门，加大对捂盘惜售、囤积房源，散布虚假信息、扰乱市场秩序等违法违规行为的查处力度，加强对住房特别是保障性住房的工程质量安全监管。

国土资源部门要严格土地出让价款的收缴，深化合同执行监管，加强对闲置土地的调查处理，严厉查处违法违规用地和囤地、炒地行为。

价格等有关部门要强化商品住房价格监管，依法查处在房地产开发、销售和中介服务中的价格欺诈、哄抬房价以及违反明码标价规定等行为。

税务部门要进一步加大对房地产开发企业偷漏税行为的查处力度。

国有资产监管部门要进一步规范国有大企业的房地产投资行为。

   3.3进一步加强土地供应管理和商品房销售管理。

各地要综合考虑土地价格、价款缴纳、合同约定开发时限及企业闲置地情况等因素，合理确定土地供应方式和内容，探索土地出让综合评标方法。

对拖欠土地价款、违反合同约定的单位和个人，要限制其参与土地出让活动。

从严控制商品住房项目单宗土地出让面积。

要结合当地实际，合理确定商品住房项目预售许可的最低规模，不得分层、分单元办理预售许可。

已取得预售许可的房地产开发企业，要在规定时间内一次性公开全部房源，严格按照申报价格，明码标价对外销售。

进一步建立健全新建商品房、存量房交易合同网上备案制度，加大交易资金监管力度。

  3.4加强市场监测。

地方人民政府要继续加强房地产市场统计、分析和监测，及时针对新情况、新问题提出解决措施和办法。

有关部门要及时发布市场调控和相关统计信息，稳定市场预期。

 4、加快推进保障性安居工程建设

 4.1力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。

各地要通过城市棚户区改造和新建、改建、政府购置等方式增加廉租住房及经济适用住房房源，着力解决城市低收入家庭的住房困难。

要加快建设限价商品住房、公共租赁住房，解决中等偏下收入家庭的住房困难。

全面启动城市和国有工矿棚户区改造工作，继续推进林区、垦区棚户区改造。

同时，加大农村危房改造力度，适当增加试点户数。

   4.2中央将加大对保障性安居工程建设的支持力度，适当提高对中西部地区廉租住房建设的补助标准，改进和完善中央补助资金的下达方式，调动地方积极性，确保资金使用效果。

各地区、各有关部门要加强监督检查，确保保障性安居工程建设用地和资金的落实。

同时，鼓励金融机构向符合条件的城市和国有工矿棚户区改造项目提供贷款。

保障性安居工程的建设计划、建设进度和资金使用等情况，要及时向社会公示。

 5、落实地方各级人民政府责任

 5.1进一步健全和落实稳定房地产市场、解决低收入家庭住房困难问题由省级人民政府负总责，市、县人民政府抓落实的工作责任制。

各地要结合本地区房地产市场情况，认真落实差别化的土地、金融、税收等政策，抓紧清理和纠正地方出台的越权减免税以及其他与中央调控要求不相符合的规定。

对于境外机构和个人在境内投资购买房地产的，要严格按照现行政策执行。

要按照支持居民合理住房消费、抑制投资投机性购房、增加有效供给、完善相关政策的原则，加大工作力度，促进房地产市场健康发展。

总结

目前，随着重庆市自一个地级到一个省级直辖市的飞跃，重庆的经济迅速发展，城镇化的迅速推进，城市建设飞速发展，商品房价格的不断上涨，同时住房消费观念的改变等原因让重庆房价近年来居高节节攀升、居高不下给城镇居民带了困扰。

近年来政府政策导向一直是抑制房价上涨，保障低收入居民住房。

但收效不大，主要原因是房地产市场监管体制有待改善，我们的各级政府和管理部门不能有效执行中央政策，并且存在一定程度上的黑箱操作。

统计数据显示，相比于东部沿海城市，东北、西部、中部等城市房价上涨水平明显较低；相比于重庆等大城市，西宁等中小城市房价上涨水平也偏低。

解决房价过热问题的一个可能方案也许是推动西部大开发和中部崛起、东北老工业基地重兴与房地产开发相结合，通过政策引导，实现资金的分流，一举两得。

在一定程度上，房价上涨是每一个城市化进行中的国家都要经历的过程，在提高警惕、认真面对的同时，我们不要过分紧张，更不能煽风点火，或者作出不合理的消费决定。