淮南房地产市场报告.docx
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淮南房地产市场报告
第一部分：
淮南城市概况
中文名称：
淮南
位置
淮河中游、安徽中部偏北
外文名称：
HuaiNan
面积：
2596.4平方公里
所属地区：
安徽省
人口：
240.9万人
下辖地区：
潘集区，田家庵区，谢家集区等
方言：
江淮官话
政府驻地：
田家庵区
著名景点：
八公山，茅仙洞，春申君陵园
电话区号：
0554
火车站：
淮南火车站
邮政区码：
232000
车牌代号：
皖D
淮南市洞山隧道淮南夜景
（华东最长、安徽首个城市隧道）
淮南是安徽省重要的工业城市。
全市形成了以煤炭、电力、化工为支柱，医药、建材、纺织、机械、电子、轻工、高新技术等门类较齐全的工业体系，拥有工业产品万余种。
淮南市盛产水稻、小麦、油菜等，黄牛、奶牛、山羊及淡水养殖初具规模。
淮南市被先后命名为“全国科技进步先进市”、“全国平原绿化先进市”、“全国社会治安综合治理先进市”、“全省创建文明城市工作先进市”“省级园林城市”和全国园林城市。
淮南是座年轻城市，1952年建市，1984年淮南市和重庆、大连、青岛、无锡等城市一起被国务院批准为“较大城市”，享有地方立法权；1985年被国务院批准为对外开放城市。
是安徽省第二座城市人口过百万的城市，也是安徽省仅有的两座人口过百万的“双百万城市”。
截止2008年末为安徽省第二大城市，也是我国53座特大城市之一。
一、2009淮南经济最新统计
（一）国民经济持续增长。
2009年实现GDP508.8亿元，同比增长13.7%，高于全省平均水平0.8个百分点，增速居全省第4位，位次比2007年前进11位，比2008年前进1位。
（二）运行质量显著提升。
近两年来，淮南市财政收入快速增长，综合实力明显增强，2009年完成75.02亿元，同比增长24.7%，增幅居全省第6位，在全省位次比2007年前进11位，比2008年前进5位。
2009年财政总收入占GDP的比重为14.7%，分别比2007年、2008年提高0.6个、1.4个百分点，在全省位居第5位，比2008年前进2位。
（三）工业化进程快速推进。
近年，淮南市工业强市战略取得积极成效，工业化率明显提高，2009年为55.8%，居全省第4位，高于全省平均水平15.4个百分点，比2007年提高8.9个百分点，比2008年提高1.3个百分点。
规模以上工业企业数和总量迅速增长，2009年全市规模以上工业企业数为350户,比2008年净增102户,比2007年净增158户，规模以上工业增加值由2007年的163.2亿元发展到2009年的 280.15亿元，按可比价计算，2009年比2008年增长20.7%，比2007年增长59.7%
（四）城市化步伐明显加快。
淮南市实施城市化战略以来，城镇化率逐年提高，2009年城镇化率64.1%，居全省第4位，高于全省平均水平22个百分点，比2008年提高1.3个百分点，比2007年提高2.9个百分点。
2009年是淮南市城市建设大发展之年，以提升城市形象和品位的一批重点建设项目相继开工建设。
全年大建设累计完成投资153亿元，占全市投资比重为53.5%，拉动淮南市固定资产投资增长35.1个百分点，对投资增长的贡献率为123.9%。
山南新区建设实现了跨越式发展，全年累计完成投资35.1亿元，比去年同期增长了2.4倍。
市政道路建设全面展开，全年在建市政道路项目累计完成投资24.6亿元，同比增长1.4倍。
道路交通建设投资实现快速增长，累计完成投资10.2亿元，同比增长5.8倍。
房地产市场升温带动了投资增长，全年房地产开发累计完成投资54.7亿元，同比增长47.9%，增幅列全省第3位，高出全省平均水平25.4个百分点，拉动全市投资增长4.2个百分点。
（五）经济结构不断优化。
淮南市三产投资大幅增加,2008年、2009年全市计划投资50万元以上项目中，第三产业完成投资分别为38.6亿元、99.05亿元，同比分别增长62.2%、156.6%。
2009年第三产业增加值比2008年增长11.6%，位居全省第3位，比2008年前进13位。
制造业投资实现大发展，2007年淮南市制造业投资仅8.6亿元，2009年完成投资32.17亿元，增长2.7倍,其所占工业投资的比重由2007年底的4.5%提高到25.9%。
两年来，制造业已发展成为淮南市工业经济的新生力量，2009年，制造业完成工业增加值34.28亿元，占规模以上工业增加值比重为12.2%，对工业增长的贡献率达5.1%。
其中，2009年全市装备制造业工业增加值达10.84亿元，比2007年增长85.5%，比2008年增长9.9%。
（六）固定资产投资快速增长。
淮南市固定资产投资在煤电重大项目相继完工，投资下滑的情况下，紧紧抓住国家扩大内需和促进经济平稳较快发展政策机遇，适时启动全市的大建设，固定资产投资呈现逐步走出低谷、持续稳步增长、增幅屡创新高的良好态势。
全年累计完成投资286.03亿元，总量创历史新高，比2008年增长28.3%，比2007年增长40.4%。
全市在建项目942个，同比增长44.9%，其中新开工项目735个，同比增长65.5%，亿元以上新开工项目27个。
（七）居民消费层次显著提高。
淮南市消费市场繁荣活跃。
2009年，全市社会消费品零售总额达159.1亿元，比上年增长18.8%，比2007年增长45.9%。
居民的消费能力提升、消费观念更新，2007年末，淮南市个人消费贷款余额为10.49亿元，2009年末扩大为33.28亿元。
居民消费档次提高,高档消费走入寻常百姓家庭，2009年淮南市汽车类消费同比增长32.6%。
外出就餐成为时尚，2009年住宿餐饮业实现零售额25.52亿元，增长21.7%，快于社会消费品零售额增长速度2.9个百分点。
（八）民生事业取得新成果。
城乡居民生活水平稳步提高。
2008年、2009年全市城镇居民人均可支配收入连续跨上13000元、14000元两大台阶，2009年达14046元，比2008年增长8%，比2007年增长17%。
2009年农民人均纯收入达4893元，比2008年增长10.2%，高于全省平均水平3个百分点，比2007年增长32.3%。
着力推进就业和社会保障工作。
2008年财政用于社会保障和就业支出突破10亿元,2009年达18.81亿元，比上年增长74%。
2008年18项民生工程、2009年35项民生工程全面实施，两年分别投入资金4.7亿元、7.7亿元，惠及全市220万人，促进了社会和谐发展。
二、淮南经济结构、人口及其他
淮南市辖5区1县、1个社会发展综合实验区、1个经济技术开发区，47个乡镇、19个街道，186个社区居民委员会、606个村民委员会
（一）、煤矿工业为主导
淮南为中国全国亿吨煤基地、华东火电基地和煤化工基地的“三大基地”经济以重工业为主，煤工业为支柱产业，截止2004年末已探明的煤炭储量为444亿吨。
华东电力基地，电力工业发达。
除了向安徽省输送电力以外，还向华东的上海市、浙江省、江苏省输送电力。
为华东地区最大的供电基地。
（二）、工资水平
淮南市的工资水平2006年超过马鞍山，当年全市在岗职工人均年工资达27497元。
成为全省第一，高於中部其他城市水平。
07年被马鞍山反超再次位居全省第二，08年再次反超马鞍山位居全省第一。
（三）、淮南交通
淮南是产煤大市，铁路运输网络发达，阜淮铁路、淮南铁路贯穿淮南，矿区铁路更是纵横交错。
规划中的商杭（商丘——阜阳——淮南——合肥——芜湖——杭州）客运专线和合蚌客运专线（京福快速通道）交汇于此。
京福快速通道（合淮蚌客运专线）2009年5月份开工以来进展顺利，现在淮南境内2座特大桥——九龙岗特大桥和高塘湖特大桥正在施工。
它不仅具有高铁作用还兼淮南、蚌埠、合肥三城城际铁路的作用，因此在京福通道里先行高标准建设。
2014年淮南将有两条高速铁路穿城而过。
淮南将迅速融入到国家高速铁路网四纵四横的框架中。
（四）、人口、教育
据公安户籍统计，2009年末全市总人口为240.9万人。
其中非农业人口113万人，农业人口127.9万人。
全年出生人口29576人，出生率为12.32‰，人口自然增长率为7.44‰。
在总人口中，18岁以下为46.6万人，18-35岁为70.8万人，35-60岁为91.1万人，60岁以上为32.3万人。
安徽理工大学、淮南师范学院、淮南联合大学、淮南职业技术学院、安徽工贸职业技术学院为淮南目前的高等学府。
在2009年，安徽理工大学被安徽省教育厅批准十一个专业升为一本招生。
这样，淮南的高等教育正式迈上了快速发展的轨道。
2010年，安徽理工大学在安徽省一本招生专业增至16个。
三、城市建设及规划
（一）行政区划划分原则
市域城镇由中心城市、副中心城市、重点镇和一般建制镇四级构成。
中心城市为主城区；
副中心城市包括袁庄（潘集区驻地）和凤台县城；
重点镇包括毛集镇、上窑镇、曹庵镇、新集镇、朱马店镇和芦集镇；
一般建制镇包括杨公镇、平圩镇、高皇镇、泥河镇、潘集镇、丁集镇、岳张集镇、顾桥镇、桂集镇。
其中丁集和桂集为规划新增加的建制镇。
（二）.重点发展方向和区域
淮南市主城区主要向南发展，在舜耕山以南形成新城区。
其他次要发展方向为：
东部城区拓展以经济技术开发区为主体的东部片区；西部城区重点改造更新的区域位于蔡新路两侧，新建区域主要为卧龙山工业区和蔡寿路以南的区域；南部新区托合淮路，向两翼展开。
东部城区：
近期充实完善以淮南化工厂为核心的西部片区。
改造以龙湖路为主轴的中部片区。
拓展以经济技术开发区为主体的东部片区。
到2010年，东部城区建设用地总面积为71平方公里。
西部城区：
重点是加强基础设施建设，改造更新老住宅区，完善公共配套设施，治理八公山风景区周边环境。
在此基础上适度向南扩展。
西部城区重点改造更新的区域位于蔡新路两侧，新建区域主要为卧龙山工业区和蔡寿路以南的区域。
沿矿路以东部分停产煤矿要逐步退出，用地置换为生态绿地。
到2010年，西部城区建设用地总面积为31平方公里。
南部新区：
新区的建设重点是先期建设基础设施，拉开新区框架，用地功能以居住和教育为主，发展无污染工业，预留行政中心搬迁的可能性。
近期建设区域依托合淮路，向两翼展开。
建设时序由西向东，由北向南递次推进。
近期南部新区建设用地面积达到16平方公里。
（三）、行政区划特点以及行政区域之间的竞争关系分析
以中心城市为节点，以高速公路和市域主干公路为依托，构建“一主两副三区”的城镇空间发展结构。
“一主”：
指淮南主城区，包括东部城区、西部城区以及南部新区三部分。
是市域未来重点培育的增长极核，吸引人口集聚的重点地区。
主要承担区域性服务功能，辐射范围扩散到市域以外。
“两副”：
指市域内2个副中心城市，即潘集区驻地、凤台县城。
是区、县域的综合性服务中心，主要辐射本区县及部分相邻县市。
“三区”：
在全市形成三大城镇发展片区，即南部城市发展区、北部城镇发展区和西部城镇发展区。
南部城市发展区：
包括主城区三大组团，以及周边的曹庵镇、杨公镇、上窑镇、高皇镇、平圩镇等。
主城区是淮南的公共服务中心，现代制造业发展基地和现代服务业发展区；主城区周边的建制镇要调整农业产业结构，积极发展都市型农业、农副产品加工业和特色旅游业；建立主城区到各建制镇的城郊公共交通体系，形成半小时通勤圈。
北部城镇发展区：
以潘集区袁庄为中心，依托淮潘公路，向东串联古沟乡，向西连接芦集镇、丁集镇，形成北部城镇发展片区。
该区域是淮南煤电化产业的重点发展区域，应积极促进潘集区人口向城镇发展区聚集，妥善安置失地农民。
袁庄是煤电化产业基地的配套服务中心城市，区内建制镇为周边矿区的配套服务区。
加强以上城镇与泥河以北地区建制镇的交通联系。
西部城镇发展区：
以凤台县城为中心，依托102省道、308省道和凤毛公路，串联桂集镇、毛集镇、新集镇。
凤台县和毛集镇是淮南西部地区主要工业发展城镇，桂集镇和新集镇均为周边矿区的配套服务区。
积极促进凤台县城北部地区的人口向城镇发展区内转移。
（四）、城市商圈整体布局研究
商业服务设施按市级、片区级和居住区级三级配套。
1、东部城区规划一个市级商业中心，以国庆路和龙湖路的“龙湖商圈”为基础，在现有基础上逐步改造、完善，扩大规模。
金融、商贸及办公设施在朝阳路一线布局。
在东部城区的洞山片区、大九片区、田东片区规划3个片区商业中心。
2、南部新区规划一个市级商业中心，位于中心区西部，金融、商贸及办公设施集中安排在中心区东部。
在南部新区西南片区、东南片区规划2个片区商业中心。
3、西部城区规划一个市级商业中心，位于西部城区中部，在八公山片区规划1个片区商业中心。
4、在各居住区配套建设商业服务中心。
5、在主城区各大对外交通口建设大型市场14处，其中南部新区5处，东部城区6处，西部城区3处。
农贸市场及小商品市场按照服务半径800—1000米配置。
规划商业金融用地685.82公顷，人均4.16平方米。
第二部分：
淮南房地产2009年度总结
迭荡起伏的2009年对淮南这座以煤炭为主要经济增长点的能源型城市来说，同样经受住了巨大的考验。
在扩大内需的宏观经济格局下，淮南及时调整了城市发展方略，提出了立足煤、延伸煤、不惟煤、超越煤，建资源节约型和环境友好型“双型城市”的口号，并强调工业化和城市化作为经济驱动的双轮，以合淮同城化和城乡一体化为侧翼的“一主两翼”的发展方式，在国际国内经济环境发生重大变化，各种挑战和困难明显增多的情况下，淮南经济仍保持了平稳较快发展的良好势头。
第一节宏观经济篇
一、淮南09年宏观经济的概况
1.淮南市历年GDP值及增长情况
2009年前三季度，淮南市GDP总量为353.71亿元，同比增长13.2%，根据官方估计，2009年GDP预计将突破500亿，同比增长13%以上。
2005年
2006年
2007年
2008年
2009年
GDP
263.6
301.97
355
453.6
500
同比增长
-
0.15
0.18
0.28
0.13
数据来源：
淮南统计信息网
2.淮南市历年房地产投资额与增长情况
2009年，淮南市1至11月累计完成房地产投资额达46.68亿元，预计全年房地产投资额将达51亿元，同比增长高达38%，09年淮南延续了新城建设和旧城改造的大步伐，继续推进“东进南扩”的战略布局，而房地产投资作为提升城市品位，城市大建设的重要棋子，呈现了出强劲的发展势头。
2005年
2006年
2007年
2008年
2009年
房地产投资额（亿元）
15.03
23.5
30.94
36.98
51
同比增长
—
0.56
0.32
0.20
0.38
数据来源：
淮南统计信息网
3.淮南市历年人均可支配收入及增长情况
2009年前三季度，淮南市人均收入已达11865元，据官方估计，全年人均收入将超过14000元，同比增长8%。
2005年
2006年
2007年
2008年
2009年
人均可支配收入
8598.9
10660.3
12003.2
13002.8
14000
同比增长
—
0.24
0.13
0.08
0.08
数据来源：
淮南统计信息网
第二节土地及商品房交易
二、09年土地市场交易情况
2009年，淮南市土地市场共有四幅商品房地块成交，都是位于山南新区的地块，值得注意的是淮南康博置业有限公司拍下的第四宗土地，每亩已达138万元，折合楼面价1036元/平方米，这表明了淮南的投资环境和山南新区土地的升值潜力已经被越来越多的开发商所认可。
2009年全年土地交易面积达1308.31亩，成交金额9.16亿元。
相比之下，2008年的9宗946亩，总成交金额约为5.5亿元。
2007年，淮南市实际成交16宗740亩，成交金额4.5亿元，但07年总计推出的5宗纯住宅用地中，有4宗流拍。
2007年
2008年
2009年
土地宗数
16
9
4
面积（亩）
740
946
1308.31
金额（亿元）
4.5
5.5
9.16
三、商品房市场交易情况
1.供应量与销售量
淮南2009年1月份—12月份住宅类商品房总供应量达160.01万方，商品房销量累计面积为155.52万方，供需比为1.03:
1，供需基本保持平衡，销售同比增长44%，超过2008年108万平方米的全年销售面积，全年销售金额累计已达46.68亿元。
整体来看，淮南市房产交易市场呈现出供销两旺的局面。
最新的官方报告指出，2010年全年新开工商品房面积达410万平方米以上，竣工面积200万平方米以上，开工面积和竣工面积都将在09年的基础上有大幅增长，以此推断，到2011年，全市商品房供应将出现井喷式的增长。
淮南市2009年住宅类商品房供应和销售情况
月份
一月
二月
三月
四月
五月
六月
供应量
8.96
6.21
1.46
16.21
14.88
11.81
销售量
4.79
8.51
10.51
8.27
13.95
11.28
月份
七月
八月
九月
十月
十一月
十二月
供应量
19.36
7.14
22.71
20.91
12.06
19.5
销售量
13.81
19.35
13.88
17.72
17.47
16
数据来源：
淮南市房管局
2.销量价格走势
2009年，淮南商品房成交均价稳中有升，全市12月份均价3238元/平方米，较09年1月份增长15.8%。
作为淮南商品房供应量、成交量均占绝对领导地位的行政区，田家庵区12月份成交均价3588元/平方米，较1月份增长16.0%，其成交均价高于全市均价10%左右。
月份
一月
二月
三月
四月
五月
六月
全市
2797
2865
2832
2930
2899
2891
田家庵区
3092
3034
3140
3171
3143
3138
月份
七月
八月
九月
十月
十一月
十二月
全市
2917
2871
2983
3174
3115
3238
田家庵区
3144
3142
3203
3279
3381
3588
数据来源：
淮南市房管局
3.二手房交易
受一手房交易的有利影响，淮南二手房交易市场也呈现活跃的局面，前三季度全市二手房交易面积达46.3万平方米，同比增长30.6%。
第三节未来展望
2010年城建计划
1.三大新城规划
政府将启动滨河新城、滨高塘湖新城、滨瓦埠湖新城规划和建设，构建城市化建设的宏伟蓝图，加大城市化大建设的步伐。
2.积极开展山南新区建设
开工建设的项目包括南纬一路二期、南经十六路、水系景观改造等7个基础设施项目建设，淮南大剧院（人民会堂）、市科技馆、市委党校和公交站场等一批社会投资项目，新开工面积200万平方米，总投资50亿元以上。
政府还将积极引进大型城市综合体进入山南新区，规划建设山南会展中心。
3.积极开展旧城区改造
建设实施一系列危房改造、旧小区治理项目，建设朝阳东路等干道延伸扩建工程，政府还将推进城市道路交通安全项目建设，优化道路交通安全系统等一系列旧城改造建设项目。
4.提升景区档次
开工建设淮南志高文化科技动漫产业园，计划引进美国侏罗纪建设舜耕山主题公园，打造舜耕山景区，规划建设大通老矿区生态体育文化广场，并着力建设改造一批有特点有品味的景点和公园。
5.加快道路交通建设
2010年继续建设淮蚌高速公路，206国道改线工程、东西部第二通道等将建成通车，积极争取商杭高铁经过淮南并设站，并加快合淮蚌高铁暨淮南东站建设（距顺发泽润园项目东北方3公里），预计2011年底将建成使用，还将加快一批桥梁、水运码头建设。
第三部分：
淮南房地产市场2010年最新调查
一、市场最近房地产市场销售统计
1、2010年1-4月份淮南各区商品房销售价格一览表
区
住宅类
非住宅类
均价（元/㎡）
同比
均价（元/㎡）
同比
田家庵区
3653.59
15.89
8832.69
-33.05
谢家集区
2733.38
6.69
9468.02
68.35
八公山区
2345.75
-5.58
3225.98
0
潘集区
1998.24
-5.66
6584.56
-47.69
大通区
2745.43
44.32
6022.39
-22.41
经济开发区
2827.32
13.43
0
0
毛集实验区
1682.64
26.78
3950.3
0
2、2010年4月淮南在售楼盘成交均价排名
当月排名
当月成交均价
（元/㎡）
项目名称
全年排名
地理位置
1
4527.27
阳光国际城东区
1
洞山东路南侧
2
4307.46
阳光国际城三期
3
田区洞山林场路
3
4240.57
南山村
7
田区洞山林场路,陈洞路两侧
4
4195.8
西湖天地
4
田区国庆街道国庆社区
5
4016.69
国投新集辅助配套区工程
8
山南新区淮河大道东侧
6
4014.47
山水居
5
田家庵区林场路南侧
7
3936.05
云景华城
30
田家庵区国庆中路
8
3930.09
嘉鹏—领域
11
田家庵区朝阳东路
9
3835.06
金地国际城
12
田区朝阳东路
10
3829
信谊颐园豪景
17
田区广场中路
11
3739.64
东方丽景
23
舜耕东路与淮河南路交汇处
12
3682.87
银鹭山庄（银鹭·万树城）
15
国庆路以南,广场路以西
13
3681.89
惠利花园城D区中都华府
18
舜耕西路北侧
14
3677.69
朝阳帝堡
19
淮南市朝阳东路南侧
15
3580
广场景苑
10
广场中路
16
3556.86
淮南家乐福时代广场
2
朝阳中路
17
3507.19
湖滨公园城
25
田区国庆路湖滨村社区
18
3495.37
信谊—四季城
22
田区合淮路泉山街道
19
3456.56
罗马广场
27
田区朝阳东路北侧
20
3444.95
东方—好旺角
28
朝阳东路与田大路十字交叉口西北侧
21
3343.43
上品印象
20
田区国庆西路公园街道陈岗社区
22
3316.7
民生淮河新城
31
广庆北路延长东侧,淮河二道堤以南
23
3302.88
金徽华府
26
田家庵区陈洞路西
24
3273.83
惠利花园城A区学府春天
34
田家庵区舜耕西路北侧
25
3250
春晓名城
49
朝阳东路
26
3221.76
铂蓝美地
37
大通区国庆东路
27
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