房企14大部门精细化管理与考核大全.docx
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房企14大部门精细化管理与考核大全
房地产企业14大部门
精细化管理与考核大全
第2章投资拓展部精细化管理全案
2．7投资拓展部制度规范与工作标准
2．7．1房地产项目投资管理制度
房地产项目投资管理制度
第1章总则
第1条为了规范公司房地产项目的投资运作和管理，保证投资资金的安全和有效增值，实现投资决策的科学化和经营管理的规范化、制度化，使本公司在竞争激烈的市场经济条件下获得良好的社会效益和经济效益，特制定本制度。
第2条本公司及下属各单位在进行房地产项目投资时，均须遵守本制度。
第3条本公司及下属各单位的重大房地产投资项目由总经理办公室和董事会审议决定，并由总经理和各项目经理负责组织实施。
第2章项目的初选与分析
第4条选择投资项目时应以本公司的战略方针和长远规划为依据，综合考虑产业的主导方向及产业间的结构平衡，以实现投资组合的最优化。
第5条选择投资项目时应经过充分调查研究，并进行准确、详细分析，以确保资料内容的可靠性、真实性和有效性。
第6条根据所掌握的有关资料对各投资项目进行初步实地考察和调查研究后，由投资项目提出单位项目建议，并编制可行性报告及实施方案，按审批程序及权限报送公司总部主管领导审核。
第3章项目的审批与立项
第7条投资项目的审批权限如下。
1．100万元以下的项目，由公司主管副总经理审批
2．100万元以上、1000万元以下的项目，由总经理审批。
3．1000万元以上的项目，由董事会审批。
第8条凡投资100万元以上的项目均列为重大投资项目，应由公司投资拓展部在原项目建议书、可行性报告及实施方案的基础上提出初审意见，报公司主管副总经理审核后，按项目审批权限呈送总经理或董事会进行复审或全面论证。
第9条投资项目确立后，凡确定为公司直接实施的项目，由公司法定代表人或授权委托人对外签署经济合同书及办理相关手续；凡确定为二级单位实施的项目，由该法人单位的法定代表人或授权委托人对外签署经济合同书及办理相关手续。
其他任何人XX所签定之合同，均视为无效。
第10条各投资项目负责人由实施单位的总经理委派，并对总经理负责。
第4章项目的组织与实施
第11条属于公司全资项目的，由总经理委派项目负责人并组织业务班子，设立办事机构，制定员工责任制、生产经营计划、企业发展战略以及具体的运作措施等，同时认真执行本公司有关投资管理、资金有偿占有以及合同管理等规定，建立和健全项目财务管理制度。
第12条属于投资项目控股的，按全资投资项目组织实施；非控股的，则本着加快资金回收的原则，委派业务人员积极参与合作，并通过董事会施加公司意图和监控其经营管理，确保利益如期回收。
第5章项目的运作与管理
第13条项目的运作管理原则上由公司分管项目投资的副总经理及项目负责人负责，并由本公司采取总量控制、财务监督、业绩考核的管理方式进行管理。
第14条各项目在完成工商注册登记及办理完相关法定手续成为独立法人开始正常运作后，属公司全资项目或控股项目的，纳入公司全资及控股企业的统一管理；属二级企业投资的项目，由二级企业进行管理，同时接受公司各职能部门的统一协调和指导性管理。
第15条凡公司持股及合作开发项目未列入会计报表合并的，应通过委派业务人员以投资者或股东身份积极参与合作和开展工作，并通过被投资企业的董事会及股东会贯彻公司意图，掌握和了解被投资企业的经营情况，维护公司权益。
第16条公司全资及控股项目的综合协调管理的牵头部门为项目部；持股及合作企业（未列入合并会计报表部分）的综合协调管理的牵头部门为公司投资拓展部。
第6章项目的变更与结束
第17条投资项目的变更包括发展延伸、投资的增减或滚动使用、规模扩大或缩小、后续或转产、中止或合同修订等，均应报公司总部审批核准。
第18条投资项目变更时，由项目负责人书面报告变更理由，按报批程序及权限报送总部有关领导审定，重大变更应参照立项程序予以确认。
第19条项目负责人在项目运作期内发生工作变动时，应主动做好善后工作。
如属公司内部调动，则须向继任人交接清楚方能离岗；如属个人卸任或离职，必须承担相应的经济损失。
如有违者，公司将根据所造成的后果追究其个人责任。
第20条投资项目中止或结束时，项目负责人及相应机构应及时总结清理，并以书面形式报告公司。
属全资及控股项目的，由公司企管部负责汇总整理，经公司统一审定后，责成有关部门办理相关清理手续；属持股或合作项目的，由投资拓展部负责汇总整理，经公司统一审定后，责成有关部门办理相关清理手续。
第7章附则
第21条本制定由公司董事会制定并负责解释。
第22条本制度于颁布之日起实施，未尽事宜按本公司有关制度执行和办理。
2．7．2企业经营计划管理制度
企业经营计划管理制度
第1章总则
第1条为了加强企业经营计划管理，促进企业的快速和健康发展，结合企业实际情况，特制定本制度。
第2条本制度适用于企业各类经营计划的编制、执行和监督工作。
第2章年度经营计划的编制
第3条年度经营计划所确定的计划期为每年的1月1日到12月31日。
第4条年度经营计划编制程序如下。
1．每年年底，投资拓展部根据企业中长期发展规划、本年度经营计划的执行情况和预期目标，初步提出下一年度的经营目标。
2．投资拓展部将拟订的年度经营目标传达给各部门，并对各部门的意见进行汇总。
3．投资拓展部通过汇总各部门的意见，编制“年度经营计划草案”，并提交总经理办公会议讨论。
4．投资拓展部根据总经理办公会议的讨论结果，对年度经营计划进行修改，并报经总经理批准后执行。
第5条年度经营计划的内容如下。
企业年度经营目标，预计分阶段目标，各业务部门的业务计划指标，编制规范和编制进度要求。
第6条如遇特殊情况，企业年度经营计划可于年中调整一次，调整计划须经总经理办公会议批准。
第3章年度经营计划的分解
第7条每年年底，投资拓展部组织各部门采用滚动编制、逐步细化的方式对整体经营计划进行分解，形成各部门季度和月度的分解计划。
第8条按季度和月度分解年度经营计划。
1．投资拓展部负责整体计划的分解，并对各部门计划进行综合协调和平衡。
2．各部门负责各自具体计划的分解、执行和修订。
第9条各部门负责将季度经营计划分解到每个月，形成月度工作计划。
第10条总经理办公会议讨论、审核各部门的季度分解计划和月度工作计划，并报经总经理批准通过。
第4章经营计划的执行
第11条经营计划的下达。
1．每年年底前，总经理办公会议向各部门下达年度经营计划。
2．每季度之初，经总经理办公会议批准后，投资拓展部下达下个季度的经营计划和各部门工作计划。
3．每月月初，经总经理批准后，投资拓展部下达下个月度的经营计划和各部门工作计划。
第12条经营计划的执行。
各部门根据企业经营计划及本部门工作计划，着眼全局开展工作，以保证本部门工作目标和企业整体经营目标、经营计划的实现。
第13条调整经营计划。
1．确因客观因素影响需要调整年度经营计划的，必须由投资拓展部提出申请并说明原因，经总经理办公会议讨论通过后才能调整。
2．确因客观因素影响需要调整季度经营计划的，必须由相关部门主管副总提出申请并说明原因，经总经理批准后才能调整。
3．确因客观因素影响需要调整月度经营计划的，必须由相关部门经理提出申请并说明原因，经主管副总确认、总经理批准后才能调整。
第14条调整计划时一律以书面批复为准，在未接到书面批复以前，一律按原计划执行。
第5章检查与考核
第15条投资拓展部负责跟踪、分析、报告企业经营计划的执行情况。
第16条各职能部门每月以书面形式报告一次企业经营计划任务的完成情况。
如有特殊事项需要缩短报告周期的，由总经理办公会议决定。
第17条各级领导必须随时监督检查企业经营计划的执行情况，发现问题应及时采取有效措施予以解决，以保证计划的顺利完成。
第18条检查企业经营计划的执行情况时，应充分利用统计报表、跨级报告、业务报表等资料。
检查计划的实际完成数，一律以统计报表数据为依据。
第19条企业每季度对各部门经营计划的执行情况进行一次考核。
投资拓展部组织考核并提出初步意见，总经理办公会议讨论后做出考核结论。
第6章附则
第20条本制度由投资拓展部负责制定和解释说明。
第21条本制度自年月日起开始执行。
2．8投资拓展部文书范本与表单设计
2．8．1融资策划委托合同书范本
融资策划委托合同书范本
签订时间：
年月日
经双方友好协商，达成如下委托合作协议。
第1条委托标的（委托人委托受托人撰写）：
____________________________项目（以下简称项目）的商业计划书。
该商业计划书主要用作融资。
第2条委托人需提供或明确如下具体数据或事项。
1．项目承担单位概况，拥有哪些特定资源，如市场渠道、特定客户等。
2．项目承担单位资产负债情况、前三年经营业绩。
3．项目承担单位现有主要产品的经营情况。
4．项目承担单位在项目上有何独特资源、项目本身专利等技术壁垒详细说明。
5．项目的作业流程。
6．项目的经济技术指针，包括目标产量、价格、收入、成本（分类细化）、利润、投资概算等，估算10年，受托方会根据项目测算情况及行业调研事实调整相关资料。
7．项目的行业市场分析。
8．项目的各种政府批文及其他证明档案。
9．对该新项目拟采取哪种融资方式，若是股权融资，项目承担单位以什么方式入资，希望新的投资者投入什么、投入多少、可占多少股权。
10．资金使用计划。
11．公司管理团队介绍，主要管理人员简历（总经理、营销副总、总工等）。
12．及时提供其他受托方认为非常重要的相关数据。
委托方应于本协议签订后两日内将以上数据提供齐全，并交给受托方。
第3条本商业计划书应至少包括但不限于如下内容。
1．专案背景。
2．项目承担单位概述。
3．项目产品及技术。
4．行业及市场分析。
5．产品竞争战略与营销计划。
6．财务分析。
7．融资及退出。
8．风险分析。
9．结论。
第4条委托期限如下。
自年月日至年月日。
此期限自客户首付款进入受托方账户之日起，到受托方将计划书初稿交给委托方之日起止。
因委托方原因造成时间拖延的，则交稿时间顺延。
第5条关于投资商的提供。
受托方向委托方提供可能对本项目有特别兴趣的家投资商情报资料，供项目融资之用。
在项目融资成功后，若融资资金直接或间接来源于所提供投资商，则委托方应在融资资金到位之日起五日内向受托方支付万元融资服务费，大写：
万元。
第6条费用支付方式如下。
本次商业计划书撰写服务费用总额为元人民币，委托方应在双方签约后两日内支付费用总额的50%，即元。
在交付商业计划书（中文）正稿后两日内支付费用总额的50%，即元。
受托方应在最后一笔费用支付完毕后两个工作日内将计划书正本电子版交付委托方，同时将精选出的投资商情报资料发送给委托方。
第7条违约责任具体如下。
若受托方在收取费用后不履行撰写商业计划书的义务，则受托方应按已经支付金额双倍返还给委托方。
若委托方不按本合同约定支付相关款项，则受托方可以拒绝继续服务，并有要求委托方偿付其余款项的权利，委托方还应按未履约金额的一倍支付罚金。
第8条合同争议的解决方式如下。
本合同在履行过程中发生争议，由双方当事人协商解决。
协商不成，直接向××市人民法院起诉。
第9条本合同一式两份，经双方签字后生效。
委托人（章）：
受托人（章）：
住所：
地址：
法定代表人（签字）：
法定代表人（签字）：
电话：
电话：
开户银行：
开户银行：
账号：
账号：
签字时间：
年月日签字时间：
年月日
2．8．2项目投资计划表
编号：
日期：
年月日
投资项目名称
投资原因
投资金额
预计收益
备注
合计
填表人
审核人
审核日期
第3章项目开发部精细化管理全案
3．7项目开发部制度规范与工作标准
3．7．1项目可行性研究管理办法
项目可行性研究管理办法
第1章总则
第1条为了规范公司对项目可行性研究的管理，实现项目决策的科学化、规范化、标准化，避免房地产项目投资的失误，特制定本办法。
第2条公司对开发项目实施论证、研究等相关工作时均应遵循本办法。
第3条相关职责具体如下。
1．项目开发部经理组建研究小组，对项目可行性调研结果进行审核和确认。
2．研究小组负责对项目可行性进行立项调查研究。
第2章可行性研究步骤
第4条可行性研究的筹备工作。
可行性研究的筹备工作包括提出项目开发的设想、组建研究小组、制订研究计划、编制工作大纲等。
第5条可行性调查。
可行性调查分为市场调查与资源调查。
1．市场调查应查明和预测市场的供给和需求量、价格、竞争能力等，以便确定项目的经济规模和项目构成。
2．资源调查的范围包括建设地点、开发项目用地现状、交通运输条件、外围基础设施、环境保护等方面，为下一步的规划方案设计、技术经济分析提供资料。
第6条方案的制定与选择。
研究小组在收集资料和数据的基础上拟定若干方案，对这些方案进行反复比较与论证后，从中挑选出科学性、经济性、实用性最优的一个方案。
第7条财务评价与不确定性分析。
在对挑选出的最优方案估算项目投资、成本、价格、收入等的基础上，研究小组对方案进行详细的财务评价和不确定性分析，以此论证项目的盈利能力。
第8条编写可行性研究报告书。
经分析与评价，研究小组编写“可行性研究报告”，并推荐可行方案和实施计划。
报告书通常包括以下六部分内容。
1．封面：
要能反映评估项目的名称、作者及可行性研究报告写作时间。
2．报告摘要：
用简洁的语言介绍被评估项目所处地区的市场情况、项目本身的情况和特点、评估的结论。
文字要字斟句酌、言必达意，字数以不超过1000字为宜。
3．目录。
4．正文：
即可行性研究报告的主体，具体包括项目总说明、项目概况、投资环境研究、市场研究、项目地理环境和附近地区竞争性发展项目、规划方案及建设条件、建设方式与进度安排、投资估算及资金筹措、项目评估基础数据的预测和选定、项目经济效益评价、风险分析和结论及建议等内容。
5．附表：
一般包括项目工程进度计划表、项目投资估算表、投资计划和资金筹措表、项目销售计划表、项目销售收入测算表、财务现金流量表、资金来源与运用表、贷款还本付息估算表和敏感性分析表等。
6．附图：
一般包括项目位置示意图、项目规划用地红线图、建筑设计方案平面图等。
第3章可行性研究的内容
第9条研究项目概况。
1．项目名称。
2．项目的地理位置。
3．项目所在地的周围环境状况。
4．项目的性质及主要特点。
第10条开发项目用地的现状调查及动迁安置。
1．土地调查：
包括开发项目用地范围内的各类土地面积及使用单位。
2．人口调查：
包括开发项目用地范围内总人口数、总户数，需动迁的人口数、户数等。
3．建筑调查：
包括开发项目用地范围内建筑物的种类、各种建筑物的数量及面积以及需要拆迁的建筑物种类、数量和面积等。
4．各种市政管线：
主要应调查上水管、雨水管、污水管线、热力管线、燃气管线、电力和通信管线的现状及动迁目标和其可能实现的时间。
5．其他地下、地上物现状：
包括水井、人防工程、各种管线等；地上物包括各种树木、植物等。
开发项目用地现状要附平面示意图。
第11条确定市场分析和建设规模。
1．市场供给、需求现状分析及预测。
2．市场需求现状分析及预测。
3．市场交易的数量与价格。
4．服务对象分析、制订租售计划。
5．拟建项目建设规模的确定。
第12条选择规划设计方案。
1．选择市政规划方案。
市政规划方案的主要内容包括各种市政设施的布置、来源、去路和走向，大型商业房开发项目重点要规划安排好交通组织和共享空间等。
2．项目构成及平面布置。
3．选择建筑规划方案。
建筑规划方案的内容主要包括各单项工程的占地面积、建筑面积、层数、层高、房间布置、各种房间的数量和建筑面积等。
附规划设计方案详图。
第13条资源供给情况分析。
1．建筑材料的需用量、采购方式和供应计划。
2．项目施工的组织计划。
3．项目施工期间的动力、水等供应。
4．项目建成投入使用后水、电、热力、煤气、交通、通信等供应条件。
第14条项目开发组织机构和管理费用研究。
1．开发项目的管理体制、机构设置，管理人员的配备方案。
2．人员培训计划、年管理费用估算等。
第15条制订开发建设计划。
1．前期开发计划：
包括项目从立项、可行性研究、下达规划任务、征地拆迁、委托规划设计、取得开工许可证直至完成开工前准备等系列工作。
2．工程建设计划：
包括各个单项工程的开工和竣工时间、进度安排、市政工程的配套建设计划等。
3．建设场地的布置、施工队伍的选择。
第16条项目经济及社会效益分析。
1．项目总投资估算：
包括开发建设投资和经营资金两部分。
2．项目投资来源、筹措方式的确定。
3．开发成本、销售成本、经营成本估算。
4．销售收入、租金收入、经营收入和其他收入估算。
5．财务评估：
即运用静态和动态分析方法分析计算项目投资回收期、净现值、内部收益率和投资利润率、借款偿还期等技术经济指标，对项目进行财务评价。
6．风险分析：
一方面采用盈亏平衡分析、敏感性分析、概率分析等定量分析方法进行风险分析；另一方面结合政治形势、国家方针、经济发展趋势、市场周期、自然等方面因素的可能变化，进行定性风险分析。
7．项目环境效益、社会效益及综合效益评价。
8．结论及建议：
即运用各种数据从技术、经济、财务等方面论述开发项目的可行性，提出存在的问题及相应的建议，并推荐最佳方案。
第4章可行性研究的管理
第17条公司开发项目时都必须编制可行性研究报告。
对于一般规模的开发项目，由项目开发部组织人员进行研究；对于大规模与超大规模的开发项目，必须委托专门的咨询机构承担项目可行性的研究工作。
第18条公司自行组织的小组所编制的项目开发可行性研究报告首页加盖公司的印章，签署公司总经理及成员名单，末页签署报告撰写人的姓名。
第19条项目可行研究报告与决策结果应当作公司的技术档案资料放在一起，并由专人负责保存。
第20条开发项目竣工验收结束后，项目可行性研究人员应开会进行总结，找出成功经验和失败教训，以不断提高可行性研究的科学水平和定性、定量分析的准确性。
第5章附则
第21条本办法由项目开发部制定，其修改、解释权归项目开发部所有。
第22条本办法自颁布之日起执行。
3．7．2房地产项目报建管理办法
房地产项目报建管理办法
第1章总则
第1条为有效规范房地产项目建设实施阶段程序管理，统一项目报建程序，根据国家有关法律规定，特制定本办法。
第2条本公司房地产项目的报建工作管理均按照本办法实施。
第3条职责说明。
房地产项目的报建工作由项目开发部牵头，投资拓展部、工程技术部等相关部门配合。
第2章建设用地手续办理
第4条公司取得项目用地后，项目开发部应尽快办理《国有土地使用权证》、《建设用地批准书》和《建设用地规划许可证》。
第5条公司取得的《国有土地使用权证》上的用地性质、用地面积及使用年限等内容必须与《国有土地使用权出让合同》上的内容相一致；如须办理临时性《国有土地使用权证》的，项目开发部应按时办理延期或变更正式《国有土地使用权证》手续。
第6条项目开发部应严格按照土地出让合同约定的土地使用条件办理相关用地手续，尽快完成土地的征收与补偿。
收地时应注意用地红线及用地面积的准确核定。
第7条公司在取得项目用地时，项目开发部应收集当地有关招商引资、开发建设等方面的优惠政策信息，充分利用政策资源，降低开发成本。
第3章规划报建
第8条公司在取得项目用地后，项目开发部负责收集当地有关政策法规、设计规范、城市总体规划、项目所在地控制性规划、地上地下管线、地形地质等资料，连同项目资料报送建筑设计单位作为设计依据，并与建筑设计单位保持充分沟通，确保开发项目规划方案切实可行。
第9条项目开发部必须根据公司初步确定的地产项目开发方案申办或调整规划设计条件，争取满足项目开发建设所需要的容积率、建筑高度及公建配套等相关指标。
第10条项目开发部必须严格按照公司董事长（或总经理）审批的项目总体规划方案进行规划报批工作，协调各职能部门及规划部门进行批复，并在取得总规批复两天内将取得的成果进行备案。
第11条项目开发部应尽早办理《建设工程规划许可证》。
第12条项目开发部应提前介入人防、消防、环保、市政道路等专业报建工作，通过协调争取最有利于公司的报建方案，有效降低开发成本，并在取得报建成果两天内进行备案。
第13条平面方案批复后，项目开发部应尽快办理综合管网报批或备案，以最优化的方案取得综合管网、竖向标高批复，有效控制成本，并在取得报建成果两天内进行备案。
第14条项目开发部在办理相关手续时，必须做到市政配套设施费的减、免、缓，以有效降低开发成本，并在完成相关手续两天内进行备案。
第4章施工许可证报建
第15条项目开发部必须按照公司对各项目每期工程的开工节点，提前七天完成施工现场的围蔽，完成施工用水、施工用电和临时排水的报装和接通手续。
第16条项目开工前，项目开发部必须在政府有关质量监督和安全监督处办理完成登记手续，或者协调质量监督和安全监督管理部门提前介入监督工作，同时协助工程部做好各项监督、验收资料的收集和存档。
第17条项目开发部必须在开工前取得《建筑工程施工许可证》或者先行施工手续，同时力争各种税、费的减、免、缓，以降低开发成本。
第5章办理预售许可证
第18条项目开发部必须按照公司对项目工程制定的销售节点，提前15天取得《商品房预售许可证》。
第19条项目开发部应提前委托当地政府预售管理部门认可的测绘机构，会同公司相关部门在各期工程会验完成后预测销售面积，预测成果必须通过公司预决算审计部审核。
第6章附则
第20条本办法由项目开发部制定，相关解释权、修订权均归项目开发部所有。
第21条本办法自颁布之日起执行。
3．8项目开发部文书范本与表单设计
3．8．1工程监理单位中标通知书
中标通知书
监理公司：
根据工程于年月日的施工监理会议结果，现确定贵单位为上述工程监理单位的中标人，主要监理工程概况如下表所示。
工程概况说明表
工程名称
建筑面积
约
建设地点
工期
质量标准
总监理工程师
身份证号码
专业监理工程师
身份证号码
专业监理工程师
身份证号码
监理员
身份证号码
监理员
身份证号码
中标价格
元（人民币）大写：
圆整
请贵单位在接到本中标通知书后日内，到我企业商谈、签订合同事宜。
招标人：
（盖章）法定代表人或其委托代理人：
（签字或盖章）
招标代理机构：
（盖章）法定代表人或其委托代理人：
（签字或盖章）
日期：
年月日
3．8．2房屋拆迁补偿安置协议书
房屋拆迁补偿安置协议书
拆迁人：
（以下简称甲方）
房屋所有人：
（以下简称乙方）
因“_________”用地建设需要，乙方所属的位于路（街、巷）号的房屋，应予拆除。
依据《中华人民共和国国有土地上房屋征收与补偿条例》，经过甲、乙双方平等
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