关于盘活利用园区闲置土地的建议.docx
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关于盘活利用园区闲置土地的建议
关于处置盘活工业园区闲置土地法规依据
及外地成功案例
为贯彻落实《安徽省人民政府关于进一步推进节约集约用地的意
见》文件精神和 2011 年 8 月 31 日 XX 市节约集约用地专题会议精神,
依法推进闲置土地清理缓解我区用地供需矛盾,推进项目建设和防
止土地资产流失,提高土地节约集约利用水平,让有限的土地都用
在刀刃上。
区委政研室就有关政策法规进行解读,并提供外地成功的
案例,以供领导参考。
一关于闲置土地的认定及法规依据
(一)闲置土地认定标准:
闲置土地具体指以下几种情形:
1、未经原批准用地的人民政府同意,超过国有土地有偿使用合
同约定或者建设用地批准书规定的动工开发日期满一年以上,未动
工开发建设的;
2、国有土地有偿使用合同或者建设用地批准书未规定动工开发
建设日期,自国有土地有偿使用合同生效或者土地行政主管部门建
设用地批准书颁发之日起满 1 年未动工开发建设的;
3、土地使用者以划拨方式取得土地使用权后,从建设用地批准
书颁发之日起或从市政府批准之日起满 1 年未动工建设的;
4、已动工开发建设但开发建设的面积占应动工开发建设总面积不
足三分之一或者已投资额占总投资额(不包括取得土地使用权的费用)不
足 25%且未经批准中止开发建设连续满 1 年的;
5、法律、行政法规规定的其他情形。
(二)法规依据:
《国土资源部闲置土地处置办法》第二条、
《国土资源部关于进一步做好闲置土地处置工作的意见》、《安徽
省XX市人民政府关于深入推进闲置土地和擅自改变土地用途清理处
置工作的通知》淮政(2008)26号文件。
(三)法规政策解读:
闲置土地的认定,事关用地单位的切身利
益,用地单位势必据理以争。
因此在认定闲置土地时,要严格依照法
定程序和法定标准进行。
在认定闲置土地时应把握以下几点:
1、无
论是通过有偿出让方式或行政划拨,用地单位已经获得用地许可,
用地许可包括两种情形:
已经取得国有土地使用权证的和国有土地
使用权证尚在办理之中的。
2、用地单位未开工建设或中止开工建设
连续满一年。
对于因不可抗力、政府及其有关部门行为导致的延迟
开工或中止开工情形,经核实后,受影响时段不计入规定期限。
3、
注意不同的时间的起算点。
国有土地有偿使用合同约定或者建设用
地批准书规定开工日期的,此日期即为时间起算点;未约定或未规
定开工日期的,自合同生效或者批准书颁发之日起计算;对于中止
开发建设的,应从中止之日起计算。
4、例外情形,土地被司法查封
的,查封前不符合闲置土地认定标准,司法查封后满一年以上未动
工的,可不认定为闲置土地。
另外,对于认定标准中的“应动工开发建设总面积”是指土地
使用者依照国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书的约
定和规划设计条件,应当在规定时间内完成开发建设的土地面积。
“开发建设面积”是指“应动工开发建设总面积”中土地使用者已
经进行实际投资开发建设的土地面积。
“总投资额”是指土地使用
者直接投入用于土地开发的资金总额,不包括取得土地使用权的费
用和向国家缴纳的相关税费。
“已投资额”是指土地使用者已经投
入用于土地开发建设的资金总额。
二关于闲置土地的处置方式及法规依据
(一)处置闲置土地的方式主要有以下两种方式:
1、对闲置土地一年以上不满两年的,应对土地使用者征收土
地闲置费和土地增值价款;同时可以采取下列方式之一加以处置:
(1)、
延长开发建设时间,但自闲置土地处置方案批准之日起最长不得超
过1年。
(2)、改变土地用途,办理有关手续后继续开发建设。
(3)、
安排临时使用,待原项目开发建设条件具备后,重新批准开发。
(4)、
置换异地开发。
2、对闲置土地两年以上的, 应依法收回闲置土地。
(二)法规依据:
《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让
和转让暂行条例》第十七条、《国土资源部闲置土地处置办法》第
三条、第四条、《国土资源部关于进一步做好闲置土地处置工作的
意见》、《安徽省人民政府关于进一步推进节约集约用地的意见》
皖政[2011]64号、《安徽省XX市人民政府关于深入推进闲置土地和
擅自改变土地用途清理处置工作的通知》淮政(2008)26号文件。
(三)法规政策解读:
对于闲置土地的处置可以以闲置时间长短为节点,进行分别处理。
我们拟对闲置土地划分两类:
两年内闲置土地(闲置1-2年,不包括
两年)和两年以上闲置土地(包括两年)。
闲置土地的处置基本原
则是“闲置一年征收土地闲置费和土地增值价款,闲置两年无偿收
回”。
另外,对于闲置1年内未开发的土地,依照土地出让合同约定
或土地划拨决定书的规定处理。
对于闲置两年以内的土地,如果符合下列条件:
1、符合土地利
用总体规划和城乡规划;2、符合产业用地政策;3、具备占总建设
投资额30%以上的资金实力。
可以采取以延长开发建设时间、改变用
途继续开发建设、安排临时使用、置换异地开发的方式处置闲置土
地。
同时应对土地使用者征收土地闲置费和土地增值价款;土地闲
置费按照出让或划拨土地价款的20%征收,土地增值价款按现行基准
地价减去原取得地价的差值计算,并责令限期开发。
另外还可依照
土地出让合同约定取消有关优惠政策。
对于因不可抗力或者政府及
有关部门的行为造成动工开发建设迟延的,经土地使用者书面申请,
经审查同意申请的,可以免征征收土地闲置费和土地增值价款,应
限期在半年内动工开发建设。
对于两年以上闲置土地,一般应当无偿收回,依照法定程序无偿
收回,重新安排使用。
对于因不可抗力或者政府及有关部门的行为
造成动工开发建设迟延的,经土地使用者书面申请,经审查同意申
请的,在收回土地使用权时,并对原土地使用者给予补偿。
对于依
法收回的闲置土地不再征收土地闲置费和土地增值价款。
三外地成功案例及做法
广东省东莞市处置盘活闲置土地做法及成效
(一)主要做法
第一、领导高度重视,做到“四个统一”,提供组织保障
一是统一思想认识。
东莞市委、副市长联席会议多次专题研究闲
置土地处置工作,专门召开全市动员大会,明确了“以用为先、依
法进行、分类处理、集约利用”的工作原则,将闲置土地处置情况
纳入镇(街)领导班子年终量化考核体系。
二是统一组织领导。
专
门成立了由分管副市长任组长的市闲置土地处置工作领导小组,市纪
委、法制局、国土、建设等14个部门领导为小组成员,统筹协调处
置工作;下设办公室及其四个督导组,分片协调、督导。
各镇(街)
也相应成立机构,安排人员,层层落实责任。
三是统一工作部署。
市闲置土地处置工作分集中处理、专项整治、检查验收三个阶段,
开展专项督导和联合督查,做到了“全市一盘棋、上下一条心”。
四是统一目标任务。
明确一年左右必须完成任务总量的90%以土。
对
工作不力、未完成处置任务的镇(街),暂停受理建设用地审批业
务。
第二、仔细调查摸底,周密制定方案,打好工作基础
1.仔细调查摸底,做到“四查四清”。
运用2004年卫星遥感影像
资料,结合2005年土地变更调查资料,采取“图斑、实地、批文”
三结合方式开展闲置土地全面清查:
一查图斑,做到地块位置清晰。
以土地变更调查资料为依据,核查每宗闲置土地的图斑变化情况及
具体位置。
二查批文,做到地块权属清晰。
通过查找土地批文、证
书、合同等文件,明确土地权利人及土地闲置时间。
三查“卫片”,
做到地块现状清晰。
应用卫星遥感影像资料,市局督导组成员、分
局调查员、村国土员三到位,逐宗实地查清土地利用现状。
四查台
帐,做到地块统计清晰。
按照“一地一册”和“一地一策”的要求,
建立专门工作台帐,细化每一宗地的面积、权属、期限、处置方式、
责任人等属性。
东莞市应处置闲置土地:
一是闲置时间长。
闲置两年以上的约占
90%,闲置5年以上的约占80%。
经营性用地大部分是上世纪九十年代
巳批出的土地。
二是工业用地占多数,约2.2万亩,占48%;经营性
用地1.7万亩,占37%。
三是分布不均衡。
市区四个街道及虎门、厚
街、常平、风岗、麻涌等镇经营性用地闲置较突出,其它镇以工业
用地闲置较普遍,经济相对欠发达的镇闲置土地较少。
2.周密制定方案,做到有依有据。
市政府制定《加快处置闲置土
地工作方案》,明确了闲置土地处置法规依据、处置原则,结合实
际提出了计征土地闲置费、限期开发、地块置换、退地还耕、协议
收购或托管、强制无偿收回等六种处置方式。
其中,征收土地闲置
费是其它处置方式的前提和必要条件,其它处置方式必须在全部缴
清闲置费后,由用地单位与所在的镇(街)政府商议,报市政府审
定。
因政府行为(如规划修改)或其他不可归责于用地单位的原因
导致土地闲置的,按程序申请不纳入闲置费征收范围。
第三、制定配套政策,落实具体措施,确保有效推进
1.制定配套政策。
先后印发了《关于加快收回闲置土地纳入政府
土地储备的通知》、《关于闲置土地处置有关问题的处理意见》、
《关于土地闲置费征收问题的处理意见》、《关于加强土地闲置费
征收使用管理的通知》等18份专项政策文件,要求明确具体。
2.落实配套措施。
根据实际情况,坚持“以用为先”的原则,采
取“"先经济、后行政、再法律”的手段逐步推进,促使用地者主动
自觉消化盘活闲置土地。
重点采取了“寻|、促、限、逼、罚”等五
项具体措施:
“引”,即利益吸引。
如市财政提供低息借款5000万元
鼓励收地,闲置费收益实行市、镇五五分成(5%为征收经费,10%上
缴省库/国库,余下部分市镇分成),允许地块申请位置调整,重新
出让配置最高土地使用年限,优先安排经营性用地指标等。
“促”,
即服务促进。
采取限期开发、签定保证书、协助补办出让手续、推
动集体土地流转等方式促进项目建设。
“限”,即政策限制。
对拒不
接受处置的闲置土地,市国土部门不办转让、不办出租、不办抵押;
市发改、建设、金融部门分别不予立项、不予报建、不予贷款。
“逼”,即氛围逼迫。
采取统筹用地指标、开展联合督查、签订责任
状,以及向媒体公告送达文书、公告欠费名单等措施,营造处置工
作的强力氛围。
逼使各镇(街)全力消化闲置土地,逼使闲置土地
者主动接受处置。
“罚”,即处罚问责。
对逾期未缴清闲置费的,严
格依法按日追缴3%。
滞纳金;对拒不配合处置的,报请上级部门批
准强制无偿收回;对未按时完成处置任务的镇(街),严肃追究相
关责任人的责任。
第四、严格依法行政,形成工作合力,努力实现目标
1.严格依法行政,规范操作程序。
一是严格依法认定闲置土地。
对每一宗闲置土地,均派员现场勘查确认;二是严格按程序处置闲
置土地。
对每一个闲置土地权利人,均逐一发出《处置闲置土地告
知书》、《征收土地闲置费通知》等法律文书,明确对方权利义务,
并规范了统一格式,对无法直接通知的用地单位,参照诉讼的要求
采取了邮寄送达、公告送达;三是严格按照“一地一策”原则处置
闲置土地。
对每一宗减免闲置费的申请,均要求出具举证材料。
根
据闲置土地实际情况,区别采取六种方式依法进行处置。
2.加强沟通协调,形成工作合力。
一是加强与宣传部门协调。
东
莞市协调省内宣传部门,组织了强大的正面宣传攻势,涵盖了电视、
电台、报刊、网络等主要媒体。
二是加强与各职能部门协调。
经国
土部门协调,当地发改、规划、金融等部门对闲置土地处置工作给
予了大力支持和配合,出台了多项配套措施,如不予立项,不予报
建,不予贷款等,有力地促进了处置工作的开展。
三是加强与司法、
法制部门协调。
广泛征求了当地两级法院、法制局等部门的意见,
对处置工作中可能出现的法律风险进行了认真评估,为可能出现的
行政复议~行政诉讼做好充分应对准备。
四是协调开展联合督查。
为
督促各镇(街)工作,当地国土部门协调市委督查室、市府督查室、
纪检、财政、审计