阳光房地产锦绣花园房地产项目.docx

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阳光房地产锦绣花园房地产项目

工程咨询证书编号

工咨乙10320060080

****阳光房地产开发有限公司

**花园一期建设项目

项目简介

鑫易林简字（2011）第135号

编制单位：

****工程咨询有限公司

二零一一年十二月

****花园房地产项目.doc

第一章申报单位及项目概况…………………………………5

1.1项目单位概况…………………………………………………5

1.2项目概况………………………………………………………5

第二章发展规划、产业政策和行业准入分析…………………8

2.1发展规划分析…………………………………………………8

2.2产业政策分析…………………………………………………8

2.3行业准入分析…………………………………………………9

2.4项目建设目标及功能定位……………………………………10

第三章资源开发及综合利用分析………………………………11

3.1用地规划选址………………………………………………11

3.2用地规模及用地类型………………………………………11

3.3项目功能情况…………………………………………………11

第四章建设用地、征地拆迁及移民安置分析…………………12

4.1项目选址及用地方案…………………………………………12

4.2用地规模及用地类型…………………………………………12

4.3征地拆迁和移民安置规划方案………………………………12

第五章建设方案………………………………………………13

5.1设计依据………………………………………………………13

5.2设计思路……………………………………………………13

5.3规划设计基本原则…………………………………………14

5.4建设内容………………………………………………………14

5.5配套设备设施…………………………………………………14

5.6管线铺设………………………………………………………15

5.7绿化、硬化……………………………………………………15

5.8建设设计………………………………………………………16

5.9结构设计………………………………………………………17

5.10采暖设计……………………………………………………18

第六章节能方案分析……………………………………………19

6.1用能标准和节能规范…………………………………………19

6.2项目节能的指导思想、工作目标、基本思想与途径………22

6.3能耗状况和能耗指标分析……………………………………25

6.4节能措施和节能效果分析……………………………………29

6.5项目能耗指标…………………………………………………33

第七章环境和生态影响分析…………………………………34

7.1环境和生态现状………………………………………………34

7.2生态环境影响分析……………………………………………35

7.3生态环境保护措施……………………………………………35

7.4地质灾害影响分析……………………………………………37

7.5特殊环境影响…………………………………………………37

第八章项目进度计划与招投标…………………………………38

8.1进度计划………………………………………………………38

8.2招投标…………………………………………………………38

第九章经济影响分析……………………………………………41

9.1投资估算及资金筹措…………………………………………41

9.2总投资估算说明………………………………………………41

9.3资金筹措………………………………………………………43

9.4经济费用效益或费用效果分析………………………………43

9.5行业影响分析…………………………………………………46

9.6区域经济影响分析……………………………………………46

9.7宏观经济影响分析……………………………………………46

第十章社会影响分析……………………………………………48

10.1社会影响效果分析…………………………………………48

10.2社会适应性分析……………………………………………48

10.3社会风险及对策分析………………………………………49

第十一章结论与建议……………………………………………50

11.1结论…………………………………………………………50

11.2建议…………………………………………………………50

第一章项目单位及项目概况

1.1项目单位概况

项目名称：

****阳光房地产开发有限公司**花园建设项目

项目承建单位：

****阳光房地产开发有限公司

****阳光房地产开发有限公司是一家专业的房地产开发有限责任公司，成立于2007年，注册资本500万元。

公司始终秉承“诚信为本，用户至上”的经营理念，努力将公司打造为一家优良的房地产开发企业。

公司负责人：

1.2项目概况

1.2.1项目建设地点

拟建项目位于河北省**产业园区，东至规划路，西至第二大道，南至沧州渤海新区秀水湾房地产开发公司用地，北至国有空地。

该项目毗邻新建的高尔夫球场，项目周围市政设施齐全，交能便利，环境整洁，建设用地地势平坦。

1.2.2项目主要建设内容和规模：

项目建设规模：

项目总投资32000万元，总用地面积76477.32平方米，建筑总面积162441.39平方米，容积率为2.0，绿化率46%。

项目建设内容：

项目总建筑面积162441.39平方米。

包括新建5+1层住宅楼7栋，13层住宅楼7栋，18层住宅楼4栋，机动车地面停车位436辆，地下停车位490辆，配套设施建设和绿化用地。

1.2.3项目建设背景

**位于中国河北东南部渤海西岸，环渤海经济圈的前沿地带，地处北纬38°19′—29′，东经117°23′—39′。

西至沧州60公里，南与沧州港相接，与辽东半岛和山东半岛隔海相望，北距天津市100公里、距北京230公里，距省会石家庄300公里。

毗邻国家“十一五”规划重点推动发展的天津滨海新区。

有黄骅港连接海上交通，东距韩国仁川港260海里，日本九州港900海里，是港口腹地对接国际市场的重要通道，是环渤海经济圈中极具活力的地区和经济交往的前沿。

立足这里可以承东启西，纵贯南北，仰视京津，面向世界。

临港经济技术开发区（**产业园区）为渤海新区核心区，面积268平方公里。

按照河北省人民政府批准的渤海新区沿海中心城市总体规划，规划面积110平方公里、中远期100万人口的渤海新城有55%地处**境内。

**产业园区面临着建设大城市、大产业的历史机遇，同时也担负着建设新农垦、新农村，升级“全国农业示范基地”，为渤海新城打造绿色生态环境，从根本上解决“三农“问题的历史使命。

1.2.4项目实施进度建议

本项目建设期拟订为24个月，即为从2011年12月至2013年12月。

1.2.5主要经济技术指标

****阳光房地产开发有限公司**花园建设项目主要经济技术指标见表1-1

表1-1

项目

数值

项目占地面积

76477.32㎡

总建筑面积

162441.39㎡

建筑密度

21%

容积率

2.0

绿地率

46%

总户数

1208

1.2.6投资规模和资金筹措方案

本项目总投资估算为32000万元，全部由项目单位自筹。

第二章发展规划、产业政策和行业准入分析

2.1发展规划分析

随着经济的飞速发展，人们对物质生活和精神生活的要求不断提高，对房子的需求不再停留在住的下、住的开的水平上，需是要求更宽敞、更舒适、健康、环保、以及完善的物业管理。

弃旧换新是许多人的梦想，房地产贷款的政策帮助人们的美梦成真。

一些百姓手中存有部分现金，在负利率时代人们一直在寻求保值渠道，在房地产值不断增长的情况下，房地产对这些人产生了极大的诱惑力。

由于人们对住房的需求量依然很大，再加上土地的供应吃紧，直接影响房地产价格保持了稳中缓升的走势。

改善需求、新增需求、投资需求并列为住宅三大需求。

因城镇居民居住需求，富裕农民进城居住及经商需求今年有所增加，而且百姓换房和购置第二套住宅将成为住宅市场越来越重要的需求来源。

由此可见，市场需求估计会有强劲的后劲。

根据《**产业园区“十一五”期间发展规划》，本项目工程周围市政设施齐全，交通便利，环境整洁。

2.2产业政策分析

为改善投资环境，提升城市形象，推动临港经济技术开发区（**产业园区）经济的高速发展，就需要政府充分挖掘城市的各种资源，找到城市的个性、灵魂与理念，借鉴沿海及发达城市的经验，结合本市的城市总体规划，进行土地资源的整合。

在政府的宏观调控下，加快城市化的进程，改善现有的城市环境，推动经济与建设的可持续发展当务之急，就是首先要改善目前的环境，改造旧城，提升一个区域的形象。

在改善整合现有住宅的基础上，按照城市化经营的方式，在政府的调控指导下，将该地段改造成功能齐全的住宅小区，提升土地的价值，使此地段的城市形象、居住环境等得到极大的改善。

2.3行业准入分析

根据河北省人民政府令[2004]第3号即《河北省城市房地产开发经营管理规定》：

第一条为规范房地产开发经营行为，加强对城市房地产开发经营活动的监督管理，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和国务院《城市房地产开发经营管理条例》等有关法律、法规，结合本省实际，制定本规定。

第二条在本省行政区域内从事房地产开发经营和实施房地产开发经营管理，适用本规定。

第三条本规定所称房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设和房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。

第四条从事房地产开发经营和实施房地产开发经营管理，应当遵循经济效益和环境相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。

第五条房地产开发企业资质等级的核定和管理，依照国务院建设行政主管部门的规定执行。

未取得资质证书的，不得从事房地产开发经营活动。

第六条房地产开发企业应当依照下列规定承担相应的房地产开发项目，不得越级承揽项目：

（一）一级资质的房地产企业承担开发项目的规模不予以限制；

（二）二级资质的房地产开发企业一次承担开发项目的建筑面积不超过二十五万平方米；

（三）三级资质的房地产开发企业一次承担开发项目的建筑面积不超过十五万平方米；

（四）四级资质和暂定资质的房地产开发企业一次承担开发项目的建筑面积不超过十万平方米。

本拟开发项目建筑面积为162441.39平方米，符合准入条件。

2.4项目建设目标及功能定位

在规划设计上，力求高绿化高密度；综合服务配套设施齐全；人车分流，动静结合。

在建筑设计上，充分显示人性化的居家住宅，提高使用率，降低公摊面积，综合考虑住宅的使用功能和空间组合等因素。

在户型面积上，住宅区以中小等户型为主，均在90平方米以下。

第三章资源开发及综合利用分析

3.1用地规划选址

根据《**产业园区“十一五”期间发展规划》，本项目拟选址在河北省**产业园区，东至规划路，西至第二大道，南至沧州渤海新区秀水湾房地产开发公司用地，北至国有空地。

该项目毗邻新建的高尔夫球场，项目周围市政设施齐全，交能便利，环境整洁，建设用地地势平坦。

本项目所占用地的土地是在**产业园区土地利用总体规划所确定的建筑用地范围内，符合**产业园区土地利用总体规划。

3.2用地规模及用地类型

**花园建设项目用地规模为76477.32平方米，全部为**产业园区土地利用总体规划所确定的建设用地。

3.3项目功能情况

**花园项目功能为住宅楼、绿化用地。

项目建成适合城市功能需要，满足百姓生活需求。

本项目符合市场需要，有广阔的发展前景，必将产生显著的经济效益。

项目建成后可以改善**产业园区的城区环境，美化管理区的市容市貌，提升**产业园区的知名度，为**产业园区开创住宅小区建设的新思路，改善管理区居民的居住条件，同时也增加政府的税收，总之，本项目必将带来巨大的经济、环境和社会效益。

第四章建设用地、征地拆迁及移民安置分析

4.1项目选址及用地方案

项目地点：

位于河北省**产业园区，东至规划路，西至第二大道，南至沧州渤海新区秀水湾房地产开发公司用地，北至国有空地。

该项目毗邻新建的高尔夫球场，占地76477.32平方米，地理位置优越，公路交通十分便利。

项目所占用地是在**产业园区土地利用总体规划所确定的居民建设用地范围内，符合**产业园区土地利用总体规划。

4.2用地规模及用地类型

项目用地规模为76477.32平方米，建设土地在**产业园区土地利用总体规划所确定的建设用地地区内，符合土地利用总体规划。

4.3征地拆迁和移民安置规划方案

本项目总用地面积76477.32平方米，为原有建设用地，无占用耕地。

第五章建设方案

5.1设计依据

1、《城市道路交通规划设计规范》GB50220—95

2、《建筑抗震设防分类标准》GB50223—95

3、《建筑抗震设计规范》GBJ11—89

4、《民用建筑设计通则》GBJ37—87

5、《民用建筑照明设计标准》GBJ133—90

6、《民用建筑节能设计标准》GBJ26—95

7、《建筑设计防火规范》GBJ16—87（2001年局部修订）

8、《民用建筑隔声设计规程》DB13（J）—2000（省标）

9、《民用建筑隔声设计规程》DBJ118—88

10、《屋顶工程技术规范》GBJ108—87

11、《人民防空工程设计防炎规范》GB50098—98

12、《建筑设计防火规范》GBJ108—87

13、《民用建筑热工设计规范》GB—J16—87

14、《城市道路和建筑物无障碍设计规范》JGJ50—2001

15、《****经济技术开发区城市总体规划》

16、相关设计资料

5.2设计思路

本项目建设设计全面考虑设区域的自然环境和社会环境，在设计前对本区域的地理、地形、地质、水文、气象、城乡规划、土地利用及发展规划等因素进行了调查研究，并在收集建设地区的大气、水体、土壤等基本环境要素背景资料的基础上进行综合分析论证，制定最佳规划设计方案、政策和规定，采用新技术、新材料，节约用地。

5.3规划设计基本原则

一、本项目坚持改善居民居住环境、提高人民生活水平、美化城市环境的原则。

二、照顾残疾人、老人，应是本住宅规划设计中不容忽略的重要问题。

三、充分考虑建筑标准化与施工机械化的要求，同时结合规划用地特点，适合当地群体需要。

四、经济、合理、有效的使用规划范围内的土地和空间，统一规划。

5.4建设内容

****阳光房地产开发有限公司**花园建设项目总建筑面积162441.39平方米，包括住宅、配套建设和绿化用地。

5.5配套设备设施

5.5.1给水

给水水源由市政水管网供水，从**产业园区供水管网上接进水管与室外给水管网相连。

水质满足国家生活饮用水的卫生标准。

给水经水表计量后到个用水点。

5.5.2排水

排水系统分为生活污水排水系统和生活废水汇合一同排入市政污水管网，厨房排水经隔油器处理后排入室外生活污水排水管网。

本区域内的道路设雨水排入市政雨水管道。

5.5.3供电系统

小区内设变电站两座，满足生活居住需求。

动力配电：

内外照明均采用低压供电、低压配电，采用低压配电盘或动力配电箱，各用电设备一般不采用就地控制，配线采用铝线，通过电缆穿管直埋或沿电缆架明铺。

照明系统采用三相四线制，照明电压220V，道路、停车场采用节能、光效高的高压纳灯。

5.6管线铺设

本项目管线类别有：

给水、排水、供暖、供电、宽带、有线电视、电话、区内道路照明、雨水等。

管线铺设依据外管网铺设要求和修建规划设计埋地铺设。

5.7绿化、硬化

5.7.1绿化防污效应

①降低大气中有害气体的浓度；②减尘效应；③减少空气中含菌量；④减少空气中吸附性物质含量和辐射的传播；⑤消减噪声；⑥改善城市环境气候。

因而本项目必须搞好绿化工作，美化环境。

按居住人口人均一平方米以上标准建设公共绿地，绿化率达46%。

5.7.2路面硬化

主要车行道采用混凝土路面，楼间人行道采用彩色水泥方砖铺设。

5.8建筑设计

设计依据

《公共建筑节能设计标准》GB50189—2005

《商店建筑设计规范》JGJ48—88

《民用建筑热工设计规范》GB50176—93

《民用建筑隔声设计规范》GBJ118—88

《屋面工程技术规范》GB50345—2004

《高层建筑设计防火规范》GBJ16—95

《建筑玻璃应用技术规程》JGJ113—97

《民用建筑设计通则》GB50352—2005

《民用建筑节能设计标准》JGJ26—95

《建筑灭火器配置规范》GB50140—2005

《05系列建筑标准设计图集》05J1—12

《屋面工程质量验收规范》GB50207—2002

《建筑地面工程施工质量验收规范》GB50209—2002

《建筑装饰装修工程质量验收规范》GB50210—2001

从安全角度考虑，小区住宅建筑防火等级为一级；层面防水等级为二级建筑使用年限70年。

本工程设计包括建筑、结构、给排水、暖通、电气五个专业，有关操作规程验收标准按国家建委、建设部及河北省有关验收规范规定为谁。

5.9结构设计

一、设计依据

1、《混凝土结构设计规范》GB50010—2002

2、《建筑抗震设计规范》GB50011—2001

3、《建筑结构荷载设计规范》GB50010—2002

4、《建筑地基基础设计规范》GB50007—2002

5、《中国地震动参数区划图》GB18306—2001

6、《共层建筑混凝土结构技术规程》（JGJ3—2002）

7、《建筑桩基技术规范》GBJ94—94

本项目住宅结构采用现浇钢筋混凝土砖混结构，抗震重要性类别为丙类，建筑结构安全等级均为二级，抗震构造按七度设防考虑。

外墙体采用粘土空心砖，内墙采用加气混凝土砌块，楼板采用现浇混凝土楼板，外墙采用粘贴聚苯板外保温。

二、地基基础

1、设计原则：

地基基础的设计必须满足强度、变形和稳定性的要求，并考虑地下水的影响。

2、基础方案的确定：

基础底板埋深考虑抗倾覆要求和土质情况，持力层尽量坐落在粉质黏土层，其承载力及变形一般不满足基础的要求，通过对地基处理方法进行经济比较以求最佳效果，现场分析，保证质量。

三、上部结构

1、结构选形：

项目采用混凝土砖混结构。

2、构建截面尺寸及混凝土强度等级

楼板：

地上楼层板厚一般为12cm厚。

四、主要技术看真结构措施

1、提高每层楼板的结构配筋率。

2、采用收缩小的水泥，减少水泥用量，适量掺加外加剂。

五、配合施工的要求

1、基坑开挖应采取有效的支护方案和措施，确保安全。

基坑周围不得堆物，做好地面上的排水工作。

2、设计复合地基时要求具有相应资质的专业技术队伍进行施工。

5.10采暖设计

该住宅项目采用市政热网供冬季取暖。

第六章节能方案分析

6.1设计依据及节能背景分析

6.1.1设计依据及用能标准

•《中华人民共和国节约能源法》

•《中华人民共和国清洁生产促进法》

•《关于印发节能减排综合性工作方案的通知》（国发[2007]15号）

•《节能中长期专项规划》（发改环资[2004]2505号）

•《产业结构调整指导目录（2011年本）》（国家发改委令第9号）

•《中国节能技术政策大纲》（国家发改委、科技部2006年12月）

•《节能减排综合性工作方案》（国务院转发国家发改委档2010年6月）

•《国家鼓励发展的资源节约综合利用和环境保护技术》（国家发改委2005年65号）

•《工业企业能源管理导则》GB/T15587-1995

•《采暖通风与空气调节设计规范》GB50019-2003

•《工业设备及管道绝热工程设计规范》GB50264-1997

•《工业设备及管道绝热工程质量检验评定标准》GB50185-1993

•《评价企业合理用电技术导则》GB/T3485-1998

•《评价企业合理用热技术导则》GB/T3486-1998

•《节电措施经济效益计算与评价》GB/T13471-1992

•《中小型三相异步电动机能效限定值及节能评价值》GB/T18613-2002

•《三相配电变压器能效限定值及节能评价值》GB/T20052-2006

•《外墙外保温工程技术规程》JGJ144-2004

•《建筑照明设计标准》GB50034-2004

•《建筑采光设计标准》GB/T50033-2001

•《河北省节约能源条例》（2006年5月4日河北省第十届人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过）

•《关于印发〈河北省固定资产投资项目节能评估和审查暂行办法》（冀政办函[2008]20号）

•《河北省主要工业产品单位产品能耗限额（第一批）》（冀经贸资[2002]391号）

•《河北省用水定额（试行）》（冀水资[2002]3号）

6.1.2我国的能源状况：

近年来能源已成为全世界各国最为关注的热点，各国都在从自己本国的国情出发来解决能源问题。

对我国来说，由于人均能源资源短缺（尤其是油、气、水），环境容量（亦是资源）有限，西部生态脆弱，这个问题尤为严重，它将极大的制约我国的可持续发展以及为中华民族子孙万代生生息息留有生存空间。

近年来，我国GDP每年以10%的速度发展，能源消耗急骤增加，环境、生态日益恶化。

这种对自然无序的、掠夺性索取的发展模式已难以为继，实际上已造成当前十分严重的、不可逆转的后果，大自然的惩罚已经不断地凸现出来，并还要继续加重。

总的来看，我国能源形势不容乐观。

表现在以下几个方面：

 1）化石能源紧缺

   石油经济可采资源量只有135亿吨，已探明60亿吨，累计已开采36亿吨；待探明的只有75亿吨。

资源余地不大。

由于我国石油短缺，2006年进口原油及其成品油约1.3亿吨，估计2010年将进口石油2.5亿吨，对外依存度将超过50%。

天然气经济可采资源量9万亿方，已探明2万亿方，由于多数分布在边远地区，因管网建设滞后、开发力度不大。

累计只开采5000亿方，尚待查明的还有7万亿方，有一定潜力。

   一向被认为资源丰富的煤炭，剩余经济可采资源量也只有1153亿吨，可用来作为生产井设计依据的精查储量更是严重不足。

总量虽比油气多，但也不容乐观。

    我国传统化石能源家底已基本清楚，今后很难有大的突破。

我国煤、石油、天然气，只占世界经济可采资源量12%、3%和2%；人均占有量也分别只占世界人均占有量的56%、15%和10%，属于化石能源紧缺的国家。

按目前的年生产水平，50年后化石能源资源将趋向枯竭。

相对而言，煤炭仍是国内资源量最具优势的能源。

 2）亟待开发

    我国水能资源位居世界第一，但目前仅开发20%（发达国家在50%以上），装机只有7900万千瓦，还有很大的开发潜力。

但即使达到高度开发，每年也只有能提供相当于3亿吨标煤的能量。

数量有限。

 3）核电发展缓慢

   至今不到全国发电装机的1%，远低于世界16.1%的平均水平。

核能是清洁、安全、高效的能源，在增加我国能源供应、减排温室气体方面具有重要作用，还要在今后传统能源减产时担当主要能源角色，在能源发展战略中只有重要地位。

 4）太阳能、风能、海洋能、地热能和生物质能、氢能等新能源开发利用分散、规模很小。

    上述情况表明，我国能源形势是严峻的，但能源需求却越来越大。

   预测到2050年，年耗标煤将达到38亿吨（相当于2000年的3倍），将成为世界第一能耗大国。

   由于传统化石能源在50年后因储量减少而