2007年洛阳房地产市场状况综合调查报告.doc

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洛阳项目市场报告

洛阳项目

市场报告

前言

一个城市有一个城市的机遇，一个项目有一个项目的宿命。

回首千年魅力古都洛阳几千多年的发展，时间轮回到今天，洛阳经济的发展为项目提供了绝好的历史机遇：

洛阳宏观经济结构的变化、涧西区域战略地位的提升和上海商业市场商圈的崛起、振兴、成熟和市场消费观念的转变及其项目的危机和压力等都为项目的发展提供了巨大的空间。

以洛阳新一轮的城市规划、区域商业定位、上海市场商圈周边开发的持续进行为契机，项目势必将迎来新一轮的发展高潮，面临洛阳市涧西区内的新势，项目如何主动去应对这个千载难逢的战略机遇期，实现项目自身的超常规发展，是本次策划咨询要解决的核心问题。

目前考虑项目商圈边贸优势无法真正转化为项目经济的优势，自项目发展的主观能动性不足，单纯依赖于外部机遇的垂青，对自身的综合优势考虑不足，面临着新一轮跨越式发展的瓶颈。

如何打造既具有魅力又有活力的项目还没有真正破题。

我们认为，制定项目发展战略的基本出发点在于“把握天时、强化地利、挖掘人和”，近几千年来洛阳涧西区虽然取得了长足的发展，但在目前洛阳市区商业的版图上，涧西区的价值和经济活力远没有释放出来，我们必须看到，形势正赋予项目在涧西核心商圈以新的使命和更为精彩的角色。

第一部分

宏观经济研究

一.城市背景

1．地理位置

洛阳雄踞黄河中游，横跨南北两岸，西依秦岭，东临嵩岳，南望伏牛，北靠太行，是我国南北方交替的过渡地带，位于东经１１１°１５′至１１３°００′，北纬３３°３５′到３５°０５′之间。

东距郑州148公里，西距西安324公里，北隔黄河与济源市相邻，南连平顶山与于南阳。

2．人口结构

洛阳辖1市8县6区，即：

偃师市、孟津县、新安县、宜阳县、伊川县、嵩县、栾川县、汝阳县、洛宁县以及吉利区、郊区和市区内的涧西、西工、老城、瀍河四区，全市总面积15208平方公里，占全省总面积的9%。

其中市区面积544平方公里。

洛阳市人口中有汉、回、满、蒙古等32个民族，其中汉族人口约占全市总人口的98.8%；少数民族中，回族人口最多，2005年末，洛阳市总人口达到648.7万人，其中市区人口达到153万人。

3．自然气候

洛阳市属暖温带大陆性季风气候，四季分明，季节转换明显。

年平均气温14.7°C，年平均降水量607毫米，年相对湿度68%，年平均无箱期220天，年平均日照时数2204．9小时，年平均风速1．７米／秒。

洛阳市地处豫西黄土丘陵区，为新生代形成的凹陷盆地。

主要河流除黄河干流外，还有洛河、伊和、涧河、瀍河、北汝河、老灌河和白河等，分属于黄河、淮河、长江三大水系。

4．自然资源

洛阳市矿产资源十分丰富，其中钼矿储量居国内首位，铝土矿、白钨、黄铁矿、水泥灰岩、硅石、水晶、耐火粘土、白云炎等储量居全省前列，另外还拥有3个省级煤田。

除自然资源外，洛阳市还有丰富的人文景观，据不完全统计，洛阳发现的古文化遗址有327处，现有古墓群500余座（群），大中小型石窟造像8处，碑刻、墓志2300余方、馆藏文物40多万件。

洛阳出土文物数量占全省的三分之一，约占全国的十分之一。

此外，以龙门石窟人文景观为主，与伊阙自然景观相结合的国家级风景名胜区龙门几乎与洛阳齐名，每年都吸引着大批中外游客，而“甲天下”的洛阳牡丹及每年一度的洛阳牡丹花会更是名扬天下。

5．历史与人文景观

洛阳是中国建都最早、朝代最多、历史最长的古都。

先后有夏、商、东周、东汉、曹魏、西晋、隋、唐、后梁、后唐、后晋等十几个王朝在此建都，历时1300多年。

洛阳是中国首批公布的历史文化名城，文物古迹众多，自然风光秀丽。

现有国家级文物保护单位６处，省级４４处，市县级１０００余处，出土文物近４０万件。

国家级重点风景名胜区共１处，自然保护区共４处。

6.城市交通

铁路：

两大铁路干线陇海、焦枝线在此交汇，同时又是第二条欧亚大陆桥（连云港—鹿特丹）的重要一站，可直接发货运往中亚、东欧、西欧等国家及世界其他地区。

洛阳铁路口岸已建成投入使用。

公路：

横贯东西的310国道和纵贯南北的207国道纵横交错，郑汴洛高速公路、洛三高速公路、洛届高速公路在此汇合。

公路运输快捷畅通。

航空：

洛阳机场是国内净空条件最好的二级机场，已开通洛阳至北京、上海、广州、深圳、大连、西安、重庆等城市的航线以及通往香港和日本冈山的包机。

距郑州国际机场170公里，有高速公路连接。

7.产业结构

洛阳是新中国首批重点建设的工业城市之一。

经过五十多年的发展，现已成为拥有机械电子、石油化工、冶金、建材、轻纺、食品等六大支柱产业、40多个工业门类、6000多家工业企业的新兴城市。

8.工业基础

洛阳工业基础雄厚，是新中国重点建设的老工业基地之一，是河南省重点建设的新型工业城市和先进制造业基地。

洛阳经济资源富集，工业、科技实力雄厚，是中西部重要的工业城市。

“一五”时期，全国156项重点工程有7项安排在这里，现已成为以先进制造业基地为依托，机械制造、冶金建材、石油化工、煤电铝、钨钼钛、硅材料等六大优势产业产业为支撑的重要工业基地。

9.“十一五”规划发展

洛阳“十一五”计划发展目标：

工业强市、旅游强市，GDP、财政收入均翻一倍，城市人口达到260万。

在2010年GDP突破2000亿大关，城市人口几乎在现有的基础上实现翻一倍，城市经济、人口、规模与2006年的郑州基本相当，经济持续快速增长，城市规模迅速扩张，新增人口带来的商业消费需求，蕴藏商业发展很大的机会。

洛阳的目标是将洛阳打造成为中西部最具商业潜力的城市，成为中西部的中心商业城市，在政策扶持下，洛阳城市辐射力、影响力将得到更大提升，商业发展将大有可为。

二.洛阳经济发展概况

2006年全市生产总值达1331.7亿元，增长15.6%，位居全国第45位，中部地区第4位，全口径财政收入达到154.5亿元，增长27.8%，并入选《福布斯》“中国大陆最佳商业城市榜”。

2007年上半年洛阳GDP达717.2亿元，同比增长15.7%,在岗职工平均工资8936元，增长23%，城市居民可支配收入口6910元，增长15%，显现出整体良好的运行态势。

2007年前三季度洛阳市生产总值1146亿元，按可比价格计算比上年同期增长15.5%，高于全国和全省平均增速，已连续19个季度保持在15%以上高位运行。

其中，第一产业增加值126.9亿元，增长5.1%；第二产业增加值690.8亿元，增长18.8%；第三产业增加值328.3亿元，增长12.5%。

2007年年以来，洛阳市工业生产继续呈现出较高的增长态势。

前三季度，洛阳市规模以上工业完成增加值436.2亿元，增长25.5%，高于全省平均增速1.6个百分点。

分析：

2007年以来，洛阳市工业经济保持了快速增长的良好态势，工业经济规模总量和效益水平实现大幅跃升，大中型工业企业全面发力，成为拉动洛阳市工业增长的重要力量。

根据《洛阳市“十一五”规划纲要》：

到“十一五”末的2010年，洛阳国民生产总值突2200亿元，人均GDP达到3.3万元（约4342美元），房地产发展势头强劲。

三.消费市场运行情况

2006年全年洛阳社会消费品零售总额达到394.8亿元，创历史新高，比上年增长15.9%，增幅同比增长1.5个百分点，高于全省、全国的平均增速。

其中，2006年洛阳城市社会消费品零售总额214.4亿元，比上年同期增长17.0%，占全市社会消费品零售总额的54.3%，比上年提高了0.5个百分点。

2006年洛阳市社会消费品零售总额累计增长速度分别为15.3%、15.9%、15.8%、15.9%，增长速度稳定保持在15%以上，全年增长速度比上年高出1.5个百分点；与2001年至2005年12.5%的平均发展速度相比，高出3.4个百分点，增长速度比前几年进一步加快。

从行业分布看，

2006全年洛阳市批发零售贸易业实现零售额337.3亿元，增长15.3%，比上年增速提高了1.1个百分点；

住宿餐饮业实现零售额54.5亿元，同比增长26.2%。

批发零售贸易业和住宿餐饮业在全市零售总额中所占比重分别为85.4%和13.8%，其中批发零售贸易业比重较上年下降了0.5个百分点，住宿餐饮业则较上年上升了1.1个百分点。

2007年前三季度，洛阳市社会消费品零售总额334.1亿元，增长17.5%，同比加快1.6个百分点，增幅居全省第3，高于全省平均水平，增幅创2000年以来新高。

与此同时，洛阳市社会消费品零售总额当月增幅均保持在16%以上，呈现高位平稳运行态势。

且居民消费价格总指数逐月攀升，对消费品市场增长也起到一定拉动作用。

2007年1～9月洛阳市消费品市场实现零售额185.5亿元，增长18.8%；县及县以下农村市场实现零售额128.1亿元，增长16%，增速同比分别提高1.9个和1.5个百分点。

2007年1～9月洛阳市家用电器、汽车、家具类及服装鞋帽针纺织类零售额分别增长40.9%、53.8%、1.9倍和30.8%。

2007年1～9月，洛阳市批发零售贸易业零售额实现282.5亿元，同比增长16.1%，较上半年增速加快了0.6个百分点；

2007年1～9月份洛阳市住宿和餐饮业零售额实现49.1亿元，比上年同期增长25.1%。

2007年1～9月份洛阳市限额以上批发贸易企业消费品零售额累计完成69.2亿元，同比增长33.8%，比限上、限下批零贸易企业总体增速快了11.1个百分点，比个体贸易业增速快了20.9个百分点。

2007年1～9月份洛阳市限额以上贸易企业15大类居民生活类商品零售额较上年同期均为增长，其中有12类增幅超过30%，电子出版物及音像制品类增长2.3倍，家具类增长1.8倍，文化办公用品类增长78.5%，位居前三；中西药品类、五金电料类、汽车类、家用电器及音像器材类等4类商品增幅超过40%，同比分别增长了53.8%、53.4%、50.7%和41.8%。

分析：

洛阳市经济增长带动了企业效益的提高和城镇居民收入的增加，给洛阳市消费品市场平稳快速发展提供了有力保障。

四.城乡居民收入分析

2007年1～9月份洛阳市城市居民人均可支配收入突破万元，达10042元，增长15.8%，扣除物价因素实际增长10.3%；城镇在岗职工平均工资12874元，增长18.9%，扣除物价因素实际增长13.2%；

2007年1～9月份洛阳市农民人均现金收入3336元，增长23.8%，扣除物价因素实际增长18.1%。

9月末，城乡居民储蓄存款余额691.5亿元，比年初增加26.5亿元。

以上数据显示：

◆洛阳GDP总量升幅稳定全社会经济总体运行良好；

◆洛阳人均GDP、商品零售额和储蓄额处于较快的增长水平，居民消费能力正在释放的同时，消费潜力也在增强；

◆持续、稳定地提升城市的总体经济发展水平，提高洛阳城市地位，增强居民对未来的合理预期，是逐步引导居民消费观念，提升生活方式的基础，也是为商业提供健康发展的基础。

第二部分

商业发展概况

一．洛阳商业整体格局

洛阳