什么情况下物业服务合同可以终止.docx
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什么情况下物业服务合同可以终止
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什么情况下物业服务合同可以终止
篇一：
物业服务合同应对（）等内容进行约定
篇一：
物业服务合同范本
物业服务合同
二〇一三年九月
物业服务合同
第一章总则
第一条本合同当事人
委托方（以下简称甲方）：
。
受托方（以下简称乙方）：
。
根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将委托于乙方实行物业管理，订立本合同。
第二条物业基本情况
1．物业类型：
物业。
2．座落位臵：
。
3．四至：
东、南、西、北。
4．占地面积：
平方米，建筑面积：
平方米。
第三条乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。
第二章委托管理事项
第四条房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括：
屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅。
第五条共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：
车辆管理系统，共用的上下水管道、落水管、烟囱、共用照明、暖气干线、供暖锅炉房、高压水泵房、楼内外消防设施设备、电梯、柴油发电机系统。
第六条市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场。
第七条公用绿地、花木、建筑小品的养护与管理。
第八条附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括物业管理用房。
第九条公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集。
第十条交通与车辆停放秩序的管理。
第十一条维持公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤。
第十二条管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料。
第十三条组织开展社区文化娱乐活动。
第十四条负责向业主和物业使用人收取下列费用：
1．物业管理服务费。
2．电梯使用费（包括电梯年检费）。
3．水费。
4．电费。
5．暖气费。
6．车辆管理事宜。
7．垃圾清运费。
8．消防年检费（根据实际情况，协商约定）。
第十五条业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方可以接受委托并合理收费。
第十六条对业主和物业使用人违反业主管理规约的行为，针对具体行为并根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止等措施。
第三章委托管理期限
第十七条委托管理期限为年，自年月日0时起至年月日24时止。
如果经过评议，广大
业主认可乙方的服务，此合同可顺延执行两年。
第四章双方权利义务
第十八条甲方权利义务
1．代表和维护产权人、使用人的合法权益。
2．制定业主管理规约并监督业主和物业使用人遵守规约。
3．审定乙方拟定的物业管理制度。
4．检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况。
5．审定乙方提出的物业管理服务年度计划。
6．负责收集、整理物业管理所需全部图纸、档案、资料，并于合同生效之日起60日内向乙方移交。
7．当业主和物业使用人不按规定交纳物业管理费时，协助乙方催交。
8．协调处理本合同生效前发生的管理遗留问题：
（1）；
（2）；
（3）；
（4）；
（5）；
（6）；
（7）；
（8）。
9．协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动。
第十九条乙方权利义务
1．根据有关法律法规及本合同的约定，制订物业管理制度。
2．对业主和物业使用人违反法规、规章的行为，提请有关部门处理。
3．按本合同第十六条的约定，对业主和物业使用人违反业主管理规约的行为进行处理。
4．可选聘专营公司承担本物业的专项管理业务，但不得将本物业的管理责任转让给第三方。
篇二：
2浅析物业服务合同常见纠纷及其应对策略
浅析物业服务合同常见纠纷及其应对策略
北京市中银（苏州）律师事务所郭新燕合伙人律师
20XX年7月3日，×××物业管理有限公司（以下简称“物业公司”）与×××小区（以下简称“小区”）的开发商×××房地产有限公司（以下简称“开发商”）就物业管理事项签订合同一份，由物业公司对小区实行物业管理。
许某于20XX年9月18日购得该小区的一套房子，20XX年4月10日接收该住宅的全部钥匙并签收了相关资料（包括业主手册一份，小区装修审批指南一份及其他资料）。
同年5月27日许某与物业公司及装修施工单位签订了小区住宅装饰装修管理服务协议一份，约定除非得到管理者的书面同意，许某不得擅自改变外立面，不得封闭阳台，不擅自安装防盗栅栏、花架、雨篷等其他形式的物体或结构，不得以任何形式影响或改变物业的外观，违反此约定的，物业公司有权拆除。
后因担心财产及人身安全，许某自行安装了齐墙外置式防盗栅栏、晾衣架等，严重影响了小区内相邻物业的安全，对物业公司的工作造成了妨碍，物业公司于20XX年1月14日派人强制拆除。
但此后许某再次安装齐墙外置式防盗栅栏及外挂式晾衣架，物业公司遂诉至法院判令许某拆除擅自安装的防盗栅栏、阳台外墙晾衣架。
许某辩称物业公司系开发商自行委托，未经招投标形式公开聘任，故其不具备起诉的主体资格。
小区内财产、人身安全隐患多，失窃事件也屡有发生，其与物业公司签订的协议违背业主意愿，且该协议内容侵犯公民财产权。
此外，开发商与物业公司违约在先，安全设施未到位，还私闯本户拆除防盗设施。
其安装防盗窗并未影响相邻安全，故要求法院撤销此协议。
业主自家装修，物业公司有没有管理权，业主违反物业管理规定装修，物业公司有权干涉吗，物业公司能不能自行拆除业主违规装修的建筑物。
业主违规装修，物业公司具不具备起诉的主体资格？
业主应不应该遵守物业服务合同的约定。
《物业管理条例》第7条规定：
业主在物业管理活动中，履行下列义务?
?
遵守管理规约。
第36条规定：
物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。
第46条规定：
对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。
有关行政管理部门在接到物业管理企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。
第53条规定：
业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业管理企业。
物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。
《住宅室内装饰装修管理办法》第13条规定：
装修人在住宅室内装饰装修工程开工前，应当向物业管理企业或者房屋管理机构（以下简称物业管理单位）申报登记。
《住宅室内装饰装修管理办法》第15条规定：
物业管理单位应当将住宅室内装饰装修工程的禁止行为和注意事项告知装修人和装修人委托的装饰装修企业。
装修人对住宅进行装饰装修前，应当告知邻里。
由上述条款中可以看出，物业公司是受业主大会（业主委员会）委托的，对物业管理区域内治安、环保、物业装修等项目进行日常管理、维护和服务的机构，其权利义务受到物业管理公司和业主大会所订立的服务合同的严格限制。
对于业主违反相关法律法规和业主公约的行为，由有关行政机关出面进行制止或处罚。
在没有获得业主授权的情况下，物业公司无权进行处罚或提起诉讼。
若业主与物业公司签署了《小区住宅装饰装修管理服务协议》，物业公司取得了对业主装修行为的管理权，业主违规装修的，物业公司有权拆除业主的违规建筑物。
上述案例中双方当事人对自己的主张提供了证据。
物业公司提供了《物业管理委托合同》、物业及资料移交情况表和业主手册、《小区住宅装饰装修管理服务协议》、照片、安置闭路电器材料等，要求证明其依法有权提起诉讼的依据，许某对不得擅自安装防盗栅栏、花架、雨篷等的规定是明知的事实，其已经采取了安全防范措施足以保证小区的安全等。
许某提供了由相关业主签名的“协议有违业主意愿”的材料、商品房买卖合同、20XX年10月2日《某某日报》有关小区业主失窃的报道，要求证明其与物业公司签订的协议违反业主的意愿，房屋买卖时，并没有对物业管理和安置防盗窗作出规定，业主的安全得不到保证的事实。
法院认为，第一、小区至今尚未成立业主大会选举业主委员会另聘物业管理公司，对建设单位选聘的物业管理公司并签订书面合同的行为，应认定合法有效，物业公司享有对小区实行物业管理的权利并承担相应的义务。
许某认为物业公司系开发商自行委托、未经招投标形式公开聘任的辩称意见，缺乏法律依据，不予采纳。
第二、许某在购入该小区房产时已签收业主手册等资料，后又与物业公司签署了《小区住宅装饰装修管理服务协议》，均对“不擅自改变外立面，不得封闭阳台，不擅自安装防盗栅栏、花架、雨篷”等条款达成一致协议。
该协议并未违反国家法律禁止性规定，故应认定合法有效，合同的当事人应当按照合同的约定履行自己的义务。
现许某违反约定安装齐墙外置式防盗栅栏和外挂式晾衣架，物业公司为维护全体业主的共同利益及整个小区外貌景观要求许某予以拆除，理由正当，予以支持。
许某认为物业公司在签订协议时违背其意愿，因未能提供相应的有效证据，不予采纳。
物业公司请求判令许某立即拆除擅自安装的齐墙外置式防盗栅栏、阳台外墙晾衣架的诉讼请求，理由正当，予以支持。
随着房地产市场的不断发展，物业管理的理念逐渐被人们所接受。
但是由于现阶段物业管理发展不够完善，法律、法规体系有待于进一步规范，业主素质参差不齐等诸多因素的影响，导致在实施物业管理过程中，像上述物业服务合同纠纷频频发生，近来，物业服务合同纠纷的发生呈“上升”趋势。
因此，对物业服务合同纠纷进行系统的分析，找出应对解决的办法，有利于物业管理行业的快速发展。
物业服务合同是指物业管理企业接受小区业主或业主委员会的聘任和委托提供物业服务，业主支付物业费的书面协议。
它明确了物业管理企业和业主各自享有的权利和承担的义务，是业主和物业管理企业活动的范围和准则。
在整个物业管理活动中处于核心的地位。
常见物业服务合同纠纷有：
第一，前期物业服务合同，业主是否应该遵守、执行。
很多业主认为物业管理企业是应当是业主自行选聘的，开发商选聘的物业管理企业对其没有约束力。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第1条规定：
“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。
业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。
因此，无论是开发商与选聘的物业管理企业签订的前期物业服务合同还是业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同，业主都应当遵守、执行，物业服务企业可以依据此合同主张权利。
第二，业主委员会是否有权单方面解除物业服务合同。
《物业管理条例》第12条第三款规定，业主大会经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过，即可解聘物业管理企业。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第8条规定业主大会按照物权法第76条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。
据此，有人认为，只要符合该程序，业主大会就可以“炒掉”物业管理企业。
由此引出业主大会有无权利单方面解除物业服务合同的问题。
合同法规定合同的解除有法定解除和约定解除两种情形。
虽然物业服务合同是两个平等的主体签订的，但是《物业管理条例》作为行政法规赋予了业主大会单方解除合同的权利。
也就是说，如果业主们对原物业管理公司的物业管理服务不满意，有权通过有效成立的业主委员会单方面解除物业服务合同，或者重新选聘新的物业管理公司，并签订新的物业服务合同，原物业服务合同自动终止，而无需办理其他特别手续。
由此导致物业管理公司与业主签订的物业服务合同随时处于不稳定的状态，极易给物业管理公司造成损失。
第三，业主违反物业服务合同或管理规约的行为，物业管理公司是否有权制止，并要求业主承担责任。
对此物业管理公司是否享有起诉业主的权利。
目前，小区业主私搭乱建、违法加建、侵占共有绿地、道路的纠纷非常普遍，对于物业管理公司现场组织，发违章通知单或整改通知书后，业主仍然拒不整改，甚至对物业管理公司的意见颇大。
对于业主违反物业服务合同或管理规约的行为，物业管理公司是否有权制止，并要求业主承担责任？
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第4条规定“业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持”。
由此可知物业管理公司对业主违反物业服务合同或管理规约，妨害物业服务与管理的行为享有诉讼的权利。
第四，业主的人身或财产在小区内受到伤害，物业管理公司是否应当承担责任。
《物业管理条例》第47条规定：
“物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。
发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。
即物业管理公司对小区的业主负有安保义务。
但这也不不能说明只要是业主的人身或财产在小区内受到伤害，物业管理公司就应当承担责任。
本人认为要根据事实情况的复杂承担，不能一概而论。
如儿童攀爬小区草坪钢筋护栏受伤，受伤儿童将物业管理公司告上法庭，要求赔偿医疗费、营养费、精神损失费、父母护理误工费等，物业管理公司在设置该共用设备设施的时候，已经注意到可能危及业主人身安全的问题，在该设备处设置了明显的危险标志。
物业管理公司在管理上没有任何过错，不承担责任，而是由儿童的监护人承担责任。
如今业主状告物业管理公司在其管辖区域内发生的人身伤害、财产损失
案件越来越多。
如何规避这类风险，是物业管理公司值得研究的问题。
第五，业主可否以物业管理公司在提供物业服务中存在瑕疵行使抗辩权而拒绝交纳物业管理费。
《物业管理条例》第7条规定：
业主有按时交纳物业服务费用的义务。
但小区业主总是以车辆被盗、家里的管道不畅通、不常来小区居住或者物业管理水平低、服务质量差等各种借口为由拒绝交纳物业管理费。
物业管理公司应根据法律法规的规定和物业管理公约的规定，履行物业管理职责。
只要主观上不存在过错，管理中不存在瑕疵，业主不得拒绝交纳物业管理费。
物业管理纠纷之所以频频发生，主要是因为有关物业管理方面的法律法规不健全，物业管理经验不足，业主的物业消费观念、法制意识薄弱等诸多因素的影响。
那么对于物业管理公司如何规避或者防范这些风险呢？
第一，建立健全完备的物业服务合同。
意义不明是物业合同纠纷的主要原因，如保管与管理的意义不明，很多业主认为其交纳了物业管理费，物业管理公司就应该绝对的保障其人身财产安全，其实不然，物业管理公司对业主所负的安保义务只是尽到管理者责任而已，而不是业主的保镖也不是业主财产的保管者。
因此有必要对物业服务合同的相关条款进行明确详细的说明，尽可能细化合同的内容，以免发生歧义或者争议，引发纠纷。
第二，增强服务理念，规范日常制度管理。
物业公司应当坚持以人为本，服务至上的理念，加强内部管理，，对员工进行职业道德培训，提高物业管理人员的素质；建立健全各项规章制度，促进日常工作管理规范化，提高服务收费的透明度，加大业主对物业服务的监督。
可在小区显著位置设置宣传栏，按照物价篇三：
第7章物业管理服务合同
物业管理服务合同
合同又称契约，是指平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。
人们根据合同所明确的权利义务关系，称为合同关系。
《物业管理条例》第三十五条规定：
“业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。
物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。
”在物业管理活动中，业主与物业管理企业之间的关系是一种私法上的合同关系，其建立必须依赖于有效的物业服务合同。
由此可见，物业管理是基于物业服务合同约定而形成的，物业管理企业的选聘、解聘，依条例第十一、第十五、第三十五条的规定由业主大会来确定；业主委员会作为业主大会的常设机构和执行机构，由其代表业主与物业管理企业签订物业服务合同。
这里要注意的是业主委员会代表的是业主，即物业服务合同的双方当事人（主体）是业主和物业服务公司。
鉴于物业服务合同的内容复杂，牵涉的事项众多，所以条例特别要求物业服务合同必须采用书面形式。
根据选聘物业管理企业主体的不同，物业服务合同分为两种：
前期物业服务合同和物业服务合同。
前期物业服务合同是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，物业建设单位与物业管理企业签订的约束物业管理前期活动行为规范的合同；物业服务合同则是指物业销售开始后，业主入住达到符合召开业主大会的法定比例后，选举产生的业主委员会代表业主大会，与其选聘的物业管理企业签订正式的物业服务合同。
可见在业主大会成立之前，由开发建设单位主持选聘的物业管理企业，并与之签订的物业服务合同为前期物业服务合同。
《物业管理条例》第三十五条第二款规定了物业服务合同的内容中必须明确商定物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等八项内容，这些内容都必须在合同中明确。
第一节物业服务合同概述
篇二：
20XX年法律考试参考答案
福州20XX年法律考试参考答案
单选题题库
1、我国现行宪法是由第五届全国人民代表大会第五次会议于（D）年通过的。
A、1954
b、1975
c、1978
D、1982
2、我国现行宪法除序言外，有一百三十八条，其四个修正案共有（b）条。
A、三十
b、三十一
c、二十
D、二十一3、根据我国宪法规定，国家保护和改善生活环境和（D），防治污染和其他公害。
A、生态平衡
b、生存环境
c、自然环境
D、生态环境
4、我国宪法规定，（c）是我国的根本制度。
A、人民民主专政
b、生产资料公有制
D、人民代表大会制度5.《中华人民共和国慈善法》规定（D）为“中华慈善日”。
A.3月1日
c.9月1日
D.9月5日
6.《中华人民共和国慈善法》于（c）施行。
A.20XX年3月16日
b.20XX年9月5日
c.20XX年9月1日
D.20XX年3月5日
7.《中华人民共和国慈善法》规定，设立慈善组织应当向（A）申请登记。
A.县级以上人民政府民政部门
b.市级以上人民政府民政部门
c.国务院民政部门
D.其他部门
8.下列哪些资产可依法享受税收优惠?
（D）
A.慈善组织及其取得的收入
b.捐赠实物、有价证券、股权和知识产权
c.境外捐赠
D.自然人、法人和其他组织捐赠财产用于慈善活动的
9.设立慈善组织，应当向县级以上人民政府民政部门申请登记，民政部门应当自受理申请之日起（b）内作出决定。
A.15日
c.60日
D.90日
10.我国《反家庭暴力法》于20XX年12月27日通过，于20XX年什么时候施行？
（b）
A．1月1日
b．3月1日
c．5月1日
11.根据《反家庭暴力法》规定，以下哪些行为不属于家庭暴力?
（D）
A、殴打家庭成员
b、捆绑、拘禁同居者
c、经常性谩骂家庭成员D、家庭成员互相吵架、殴打
12.根据《反家庭暴力法》规定，家庭暴力情节较轻，依法不给予治安管理处罚的，由公安机关对加害人给予批评教育或者出具（）。
（b）
出警单
告诫书
c、保护令
13.根据《反家庭暴力法》规定，告诫书应当包括（）、家庭暴力的事实陈述、禁止加害人实施家庭暴力等内容。
（c）
A、报警人的身份信息
b、受害人的身份信息
c、加害人的身份信息
14.根据《反家庭暴力法》规定，当事人因遭受家庭暴力或者面临家庭暴力的现实危险，向人民法院申请（）的，人民法院应当受理。
（A）人身安全保护令
b、人身保护令
c、告诫书
15、《中华人民共和国禁毒法》已由中华人民共和国第十届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议于20XX年12月29日通过，并自20XX年（b）起施行。
A、5月1日
b、6月1日
c、7月1日
D、8月1日
16.毒品区别于毒物的自然特征是（A）。
A依赖性b、非法性c、危害性
D、合法性
17、《禁毒法》规定，禁止非法（c）麻醉药品、精神药品和易制毒化学品的制造方法。
公安机关接到举报或者发现此类情况，应当及时依法查处。
A、贩卖
b、传播
c、传授
D、获取
18、公安机关可以对涉嫌吸毒的人员进行必要的检测，被检测人员应当予以
配合；对拒绝接受检测的，经县级以上人民政府公安机关或者其派出机构负责人批准，可以（D）。
A、行政罚款b、依法惩治c、行政拘留
D、强制检测
19、为进一步加强对羟亚胺的管理，防止其流入非法渠道，国务院批准将羟亚胺列入（b）附表品种目录进行管制。
A、《禁毒法》
b、《易制毒化学品管理条例》
c、《关于加强羟亚胺管理的决定》
D、《危险化学物品管理办法》20.我国《刑法》第三百条对邪教组织的司法解释界定为：
冒用宗教、气功或者其他名义建立，神化首要分子，利用制造、散布迷信邪说等手段蛊惑、蒙骗他人，发展、控制成员，危害社会的（A）。
A.非法组织
b.地下组织
c.合法组织21.邪教的基本特征：
“教主”崇拜、（b），编造邪说、聚敛钱财，秘密结社、发展成员，危害社会、残害生命。
A.金钱控制
b.精神控制
c.人身控制22.李洪志为首的“法轮功”是打着气功、（c）旗号的邪教组织。
A.基督教
b.道教
篇三：
开发商解除前期物业服务合同
篇一：
开发商是否有权解除前期物业服务合同
开发商是否有权解除前期物业服务合同？
[案例扫描]
开发商广州市重益房产发展有限公司（以下简称重益公司）通过招投标方式选聘广州如意物业管理有限公司（以下简称如意物业公司）为重益广场提供前期物业管理服务。
双方签订了《重益广场物业管理委托合同》，约定：
委托管理期限自合同签字、盖章生效之日起至重益广场业主委员会成立并依法选定物业服务公司后30日止。
如意物业公司负责编制年度物业管理决算报告，每6个月向全体业主公布一次物业管理费收支情况。
合同签订后，重益公司认为，《重益广场物业管理委托合同》作为委托合同，委托人有权随时解除合同。
合同履行期间，如意物业公司没有按照合同约定编制年度物业管理决算报告并每6个月向全体业主公布一次物业管理费收支报告，属于严重的违约行为。
重益公司于20XX年11月15日向如意物业公司发出解除合同通知书，如意物业公司亦签收了该通知，并明确表示不同意解除合同。
对此，重益公司向法院提起诉讼，要求法院确认《重益广场物业管理委托合同》于20XX年11月15日解除；要求被告如意物业公司对已经收取的20XX年1月1日至20XX年11月1日的物业费向原告重益公司提供决算报告。
被告辩称：
首先，《重益广场临时管理公约》载明“在重益广场业主委员会成立之前，除物业服务公司被取消资质及企业注销外，重益公司不得变更物业服务公司”。
重益广场至今未成立业主委员会，被告持有三级物业管理资质，企业并未注销，原告不得解除合同。
其次，原告要求解除合同的理由之一是被告未依约提供年度物业管理决算报告，但被告提供的证据证明被告已履行了上述义务，且即使被告未履行公示义务也不构成根本违约，原告无权要求解除委托合同。
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