房地产项目报批报建流程指引手册.docx

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房地产项目报批报建流程指引手册

附件2

房地产项目报批报建流程指引手册

1、目的

1.1为了加强项目公司报批报建工作管理、规范报批报建工作流程、提高工作效率，特制订本指引手册。

2、适用范围

2.1适用于柏庄置业有限公司下属项目公司报批报建工作指导。

3、术语和定义

3.1报批报建主要指房地产开发前期过程中相关开发证件的报批获取、工程的报建验收等。

3.2集团指柏庄置业有限公司。

3.3“六证”指房地产开发过程中最主要的证件，同时也是开发企业完成整个开发周期所必须获取的证件，具体包括：

《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》、《竣工验收备案证》。

3.4其他证件：

《项目选址意见书》、《房屋拆迁许可证》、《建设工程规划核实合格证》、《房屋所有权证》、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》等。

4、职责

4.1集团投资发展部

4.1.1指导、协调、监督和协助项目公司报批报建工作；

4.1.2跟踪、落实项目公司报批报建工作计划；

4.1.3统筹、协调解决项目公司报批报建过程存在的问题与困难；

4.2项目公司开发/前期部

4.2.1结合项目具体开发建设节点，编制报批报建工作计划；

4.2.2负责从项目立项至“六证”获取的全部手续；

4.2.4协助组织工程综合竣工验收、档案验收等工作，办理房屋初始产权登记；

4.2.5项目开发周期内其他报批报建手续以及证件的办理。

5、报批报建涉及的主要政府部门和业务

政府部门

涉及业务

国土资源局

（下称国土局）

土地出让合同、建设用地批准书、土地证、土委会等

规划局/城乡规划局

（下称规划局）

项目选址、规划方案、规划变更、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、规划竣工实测、竣工核实、竣工验收等

住房建设委员会

（下称住建委）

建筑工程施工许可证、房屋拆迁许可证、项目暂定资质、预售证、排水许可、竣工验收等

发展改革委员会

（下称发改委）

项目立项

财政局

土地出让金契税、土地出让金登记单等

房地产管理局

（下称房产局）

房地产资质、面积预测、面积实测、预售证、合同备案、物业管理、房屋产权等

消防支队/消防大队

规划方案审查、单体施工图审查、专项竣工验收等

环境保护局

（下称环保局）

规划方案审查、专项竣工验收等

人民防空办公室

（下称人防办）

规划方案审查、专项竣工验收等

卫生局

规划方案审查，酒店、餐饮、幼儿园、食堂等单体施工图审查及竣工验收等

公安局

安防验收等

民用航空局

（下称民航局）

建筑限高等

民政局

项目案名、社区用房验收等

物价局

预售物价备案等

地震局

抗震审核等

拆迁安置管理办公室

（下称拆迁办）

房屋拆迁许可等

市容局

广告发布位置选址、建筑垃圾、工程渣土许可等

工商局

企业营业执照、广告发布许可等

供电局

供电方案、供电线路等

园林局

园林管理、树木砍伐移植、绿环验收等

交警支队

项目指引牌等

6、报批报建简易流程图

7、主要工作流程

7.1签订土地出让合同

集团投资发展部主导，集团财务部、法务部配合，与国土部门签订《国有土地使用权出让合同》，项目公司开发部协助负责针对合同范本、条款、地块范围、技术指标进行核对，避免产生争议条款。

7.2《建设项目选址意见书》办理

项目选址是指建设工程的选址和布局符合城市规划要求，并获得城市规划行政主管部门核发的《建设项目选址意见书》。

7.2.1主管部门：

规划局

7.2.2申报资料：

（1）《建设项目选址意见书》申请表

（2）《国有土地使用权出让合同》及附图

（3）规划部门提供的设计条件

（4）1:

500或1:

1000地形图

（5）批准的项目建议书或其他有关计划文件

7.3项目立项办理

开发项目立项即取得政府主管部门（市发改委）对项目的批准文件，同时列入本年度固定资产投资计划。

7.3.1主管部门：

发改委

7.3.2申报资料：

（1）项目立项申请书面报告

（2）资本金证明

（3）土地使用权证明（土地出让合同）

（4）房地产开发资质证明

（5）项目地形图

（6）项目投资预算

（7）可行性研究报告

7.4项目暂定资质办理

依照法律规定，新设立的房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，持有关文件向房地产开发主管部门备案，申请办理房地产开发暂定资质。

7.4.1主管部门：

住建委

7.4.2申报资料：

（1）企业资质等级申报表

（2）企业营业执照

（3）企业章程

（4）法定代表人身份证明

（5）相关专业技术人员劳动合同及职称证书

（6）经营场地产权证明

（7）注册资本证明及投资额相关凭证

7.5《国有土地使用权证》办理

《国有土地使用权证》是证明土地使用者（单位或个人）使用国有土地的法律凭证，受法律保护。

7.5.1主管部门：

国土局

7.5.2分阶段工作程序

（1）土地登记申请

（2）地籍调查

（3）土地权属审核

7.5.3申报资料：

（1）土地登记申请审批表

（2）原《国有土地使用证》（原土地所有者提供）

（3）法人资格证明（营业执照或法人代码证）

（4）法定代表人证明

（5）法定代表人身份证明

（6）授权委托书

（7）受委托人身份证明（身份证复印件）

（8）授权指界委托书（项目部协助现场指界）

（9）建设用地批准书及附图（用地测绘图）

（10）《土地出让合同》

（11）土地出让金及契税发票

（12）相关税费缴纳证明（教育配套费等）

7.6《建设用地规划许可证》办理

《建设用地规划许可证》是建设单位经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。

7.6.1主管部门：

规划局

7.6.2申报资料：

（1）《建设用地规划许可证》申报表

（2）项目立项批复

（3）《国有土地使用权出让合同》

（4）《建设项目选址意见书》

（5）标明拟建项目用地范围的1/500、1/1000现势地形图

（6）法人资质证明

（7）开发公司资质证明

（8）已审核的规划方案文本

（9）关于办理《建设用地规划许可证》的法人授权委托书及经办人身份证

7.7《建设工程规划许可证》办理

《建设工程规划许可证》是城市规划行政主管部门依法核发的，确认有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证、是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据。

没有此证的建设单位，其工程建筑是违章建筑，不能领取房地产权属证件。

《建设工程规划许可证》是建设工程办理《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》、综合竣工验收、房屋产权登记等的法定要件。

7.7.1主管部门：

规划局

7.7.2分阶段工作程序：

（1）消防审查

（2）人防审查

（3）定位放线、验线

（4）行政规费缴纳

7.7.3申报资料：

（1）《建设工程规划许可证》申请表

（2）《国有土地使用权证》

（3）地形图

（4）批准的总平面规划图及单体方案图

（5）《建设项目选址意见书》

（6）《建设用地规划许可证》

（7）设计条件通知书

（8）方案审查意见书

（9）建设用地批准书及附图

（10）建设工程预算书

（11）施工图

（12）相关消防、环保、人防等部门书面意见

（13）日照分析、由设计院承诺的面积表

（14）项目教育问题说明（缴纳教育设施配套资金或其他）

（15）沿城市主次干道的项目需提供建筑照明设计

（16）需要拆迁的应附拆迁文件

（17）分层面积表

（18）立项材料

7.8《建筑工程施工许可证》办理

《建筑工程施工许可证》是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。

7.8.1主管部门：

住建委

7.8.2前提条件：

（1）施工场地已基本具备施工条件（三通一平）

（2）已经办理该建筑工程用地批准手续

（3）已经取得规划许可证

（4）需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求

（5）已经确定建筑施工企业

（6）有满足相关设计规范要求的施工图纸

（7）已在质量监督主管部门及安全监督主管部门办理相应的质量、安全监督注册手续

（8）建设资金已经落实

7.8.3分阶段工作程序：

（1）招投标

（2）施工单位入市备案（如需）

（3）总包合同、监理合同备案

（4）质检、安检审批

（5）项目资本金审查

（6）申请现场踏勘

7.8.4申报资料：

（1）《国有土地使用证》

（2）《建设用地规划许可证》

（3）《建筑工程施工许可证》申请表

（4）中标通知书

（5）施工合同、监理合同

（6）建筑工程质量监督申请表

（7）建筑工程安全监督申请表

（8）《建设工程规划许可证》

（9）缴纳散装水泥基金及农民工工资保障金，并提供缴费凭证

（10）相关审图单位出具的审图意见

（11）《房屋拆迁许可证》（涉及到房屋拆迁的项目）

（12）项目资本金缴存证明

（13）现场踏勘意见

（14）意外伤害保险合同

7.9《商品房预售许可证》办理

商品房销售许可证是项目成果准入市场销售的法定文件，是商品房销售过程中办理相关手续的要件。

7.9.1主管部门：

房产局/住建委

7.9.2前提条件：

（1）工程形象或投资额符合当地政府要求

（2）已落实前期物业管理方案

7.9.3分阶段工作程序：

（1）选定物业公司

（2）签订预售监管协议

（3）办理物价备案、预售方案备案

（4）形象进度证明、办理网上备案

7.9.4申报资料：

（1）商品房销售许可证申请书

（2）企业营业执照、企业资质证书、组织机构代码

（3）法人、经办人身份证复印件；委托书、证明书原件

（4）《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》

（5）公用基础设施配套证明

（6）前期物业服务合同、物业管理企业《营业执照》及资质等级证书、物业配套建筑产权归属等书面材料

（7）形象进度或投资额说明

（8）标准地名确认书

（9）预售款监管协议

（10）商品房网上销售入网认证表

（11）总平面图及分层图

（12）商品房预售方案

（13）房屋面积预测报告

7.10综合竣工验收办理

竣工验收指建设工程项目竣工后开发建设单位会同设计、施工、设备供应单位及工程质量监督部门，对该项目是否符合规划设计要求以及建筑施工和设备安装质量进行全面检验，取得竣工合格资料、数据和凭证。

7.10.1主管部门：

住建委

7.10.2前提条件：

（1）单体施工完成

（2）门窗、幕墙、栏杆等施工完成

（3）现场管网（水、电、气、雨污、弱电、消防等）施工完成

（4）消防、人防、安防、环保、防雷、绿化施工完成

7.10.3分阶段工作程序：

（1）规划验收、规划实测

（2）质检验收

（3）消防、人防、安防、环保、防雷、档案、绿化等专项验收

（4）水、电、气验收

（5）综合验收

（6）申请现场核验

7.10.4申报资料：

（1）竣工验收备案申请表

（2）竣工验收备案证申请报告

（3）社居用房移交承诺

（4）物业管理项目备案表

（5）《建设工程规划许可证》

（6）《建筑工程施工许可证》

（7）《建设工程规划核实合格证》

（8）工程竣工验收报告

（9）消防、人防、安防、环保、卫生、绿化、水、电、气、文广、通信、民政等专项验收意见书

（10）住宅分户验收记录

（11）建设工程竣工验收备案表

7.11房屋产权初始登记办理

初始登记是指土地登记机关对土地所有权、使用权和他项权利进行的统一登记。

初始登记的主要作用在于确定土地权属，完备地籍资料。

在房屋竣工以后90日内，由开发商向登记机关申报，经过房屋土地管理部门的审核，确认某一房地产的所有权、使用权的隶属关系和他项权利。

通过确权以后，开发商取得《房屋所有权证》（大产权证）。

没有办理房屋产权初始登记，不能办理个人（业主）《房屋所有权证》。

7.11.1主管部门：

房管局

7.11.2分阶段工作程序

（1）三围面积实测

（2）楼栋编号

7.11.3申报资料：

（1）房屋所有权登记申请书

（2）营业执照、组织机构代码证

（3）《国有土地使用证》

（4）立项批复

（5）《建设工程规划许可证》

（6）《建筑工程施工许可证》

（7）《商品房预售许可证》

（8）竣工验收备案表

（9）建设工程档案验收合格意见书

（10）面积实测报告

（11）楼（门）牌号证明

（12）委托书、经办人身份证

8、相关基金、保证金返退办理

8.1墙改基金返退

新型墙体材料专项基金是国家为推广新型墙体材料发展而设立的具有专门用途的政府性基金，收入缴入国库，并纳入地方财政收入。

开发部应当在建筑工程主体工程竣工后，墙体作粉刷等隐蔽处理前，向墙体材料管理机构申请办理新型墙体材料专项基金结算手续，确定返退比例，继而申请墙改基金返还。

8.1.1主管部门：

墙改办

8.1.2申请资料：

（1）《新型墙体材料专项基金验收申请表》

（2）建筑工程招投标预算书或工程量核定单

（3）规划许可证、施工许可证

（4）缴纳专项基金的有效票据

（5）使用新型墙体材料的销售凭证

8.2散装水泥基金缴纳与返还

散装水泥专项基金是国家为支持散装水泥事业发展而设立的具有专门用途的政府性基金，并纳入地方财政收入。

开发部应在竣工验收备案后及时申请返退专项基金。

8.2.1主管部门：

散装办

8.2.2申报资料:

（1）散装水泥专项资金结算申请表

（2）工程现场验收申请表

（3）散装水泥专项资金缴款票据

（4）经有关部门批准的工程决算书

（5）购买散装水泥（或预拌混凝土）原始发票

8.3开竣工保证金、年度开发量保证金返退

开竣工及年度开发量保证金是政府部门为督促开发企业按合同约定如期开工、竣工，且确保年度开发进度而设立的保证金预缴制度。

开发/前期部在工程节点能够满足政策规定的前提下，应及时办理相关保证金返还工作。

8.3.1主管部门：

国土局

8.3.2申报资料：

（1）开竣工证明材料

（2）年度开发量证明材料

（3）保证金缴纳凭证

8.4其他保证金、税费返退办理

根据项目土地现状以及规划要求，项目公司可能涉及到预缴纳的保证金还有拆迁保证金、代建工程（道路、学校等）保证金等；同时因政府招商需要或城中村改造等因素,项目公司可能会享受到相关税收优惠或税务返还政策，如土地出让金、营业税及附加、土地增值税、所得税等相关税种的返还。

上述业务因地市不同而存在较大政策差异，具体办理流程，参照项目公司所在地市具体政策规定执行。

9、附则

9.1本指引适用于柏庄置业有限公司报批报建业务参考，不同城市因政策制度差异而出现与本指引出入之处，可参照当地具体政策制度执行。

9.2本指引未尽事项参照其他制度的相关规定执行。

10、相关附件

10.1《建设工程规划许可证》办理指引

10.2《建筑工程施工许可证》办理指引

10.3《商品房预售证》办理指引

10.4《竣工验收备案证》办理指引

10.5《房屋产权证》办理指引

附件1

《建设工程规划许可证》办理指引

阶段步骤

报批部门

责任部门

配合部门

工作内容

报批所需要件

办理时间

1、消防审查阶段

消防支队窗口

开发部

设计部

1.1、设计部督促设计院出具消防设计文件，并报送全套建筑蓝图至消防支队窗口进行消防设计审查，经窗口审查后转回消防支队分管领导处进行审核盖章，并取得消防设计审查意见书。

1、建设工程消防设计审核申报表；2、建设单位的营业执照等合法身份证明文件；3、新建、扩建工程的建设工程规划许可证明文件；4、设计单位资质证明文件；5、内装修工程提供该建筑的消防意见书或房产证；6、消防设计文件及图纸

5个工作日

2、人防审查阶段

人防窗口

开发部

设计部、财务部

2.1、设计部提供民用建筑防空地下室防护方面的施工图设计文件，财务部协助办理缴纳人防工程易地建设费，将所有材料交至人防办窗口审查后取得人防易地建设意见书。

1、民用建筑防空地下室建设意见书申请表；2、立项报告；3、民用建筑防空地下室防护方面的施工图设计文件；4、人防工程易地建设费收据复印件

5个工作日

3、预审批阶段

规划局建管科

开发部

设计部、材料成本部、行政人力部

3.1、材料成本部提供该次单体报批项目概算。

1、申请报告1份

10个工作日

3.2、设计部提供建筑设计施工图及光盘、按批准的规划方案标注的数字化地形图（光盘）1份、并配合填写建设工程规划许可证附件表。

1、发改委立项批复1份（复印件）

3.3、财务部提供该次单体所在的土地证原件。

1、《建设用地规划许可证》及附图（复印件）1份

3.4、行政人力部办理申请报告发文手续。

1、土地使用权证或建设用地批准书（提供复印件并核对原件）1份

3.5、建管科根据报批资料将建筑设计施工图电子版、单体建筑施工图与规划局已盖章的方案文本进行审核，并确认报建单体是否办理土地证，同时计算各单体建筑面积出具单体。

1、经审定的规划设计方案即方案文本原件；2、建筑设计施工图二套；3、按批准的规划方案标注的数字化地形图（光盘）1份；4、建筑设计施工图光盘1份；5、概算或预算1份；6、建设工程规划许可证附件表；7、已批方案总平图复印件；8、单体方案复印件

4、正式申报阶段

规划局窗口

开发部

/

4.1、预审结束后，建管科开联系单,到规划窗口进行正式申报，窗口核对土地证原件办理收件手续后转回市规划局，由分管副局长和局长接件签字后，转回建管科进行办理。

1、联系单（建管科提供）；2、土地使用权证原件

2个工作日

5、正式审批阶段

规划局建管科、咨询公司

开发部

/

5.1、建管科正式填写附件表上单体面积等内容，打印出红线定位图，资料装袋后由建管科科长、分管局长、局长审批结束后转回建管科登记，然后由建管科转到规划局咨询公司。

建管科填写附件表并出具签字后单体红线定位图

3个工作日

5.2、财务部配合办理规划咨询费缴款手续。

咨询公司出具放线联系单

5.3、取得市勘察测绘院的放线联系单，最后将资料封袋后送回行政服务中心规划窗口。

咨询费发票

6、定位放线阶段

勘测院、规划局咨询公司

开发部

工程部、财务部

6.1、行政服务中心窗口取得红线定位图和《规划批后管理跟踪表》。

红线定位图电子版

3个工作日

6.2、财务部配合办理勘测院红线图放线费缴款手续。

放线费缴款回单

6.3、开发部联系咨询公司和勘测院进行单体定位放线。

规划批后管理跟踪表

6.4、工程部现场跟进单体定位放线，保护坐标点。

项目总平面图、分层平面图

6.5、工程部配合完成管理跟踪表中施工、监理单位信息的填写和盖章。

勘测院放线成果图

6.6、开发部完成管理跟踪表中项目概况和建设单位信息的填写和盖章。

　无

6.7、开发部完成管理跟踪表勘测院的签字和盖章。

　无

6.8、取得勘测院放线成果图（勘测院人员签字和盖章）。

　无

7、定位验线阶段

市规划局、区规划局

开发部

工程部

7.1、工程部配合在现场标注将验线的单体外轮廓线。

　无

2个工作日

7.2、开发部安排市规划局和区规划局现场查验已放轮廓线。

　无

7.3、工程部配合现场验线工作（提供工具、施工图等）。

7.4、开发部办理管理跟踪表在市规划局和区规划局签字盖章手续。

8、行政规费缴纳

规划局窗口、财政税费征管局窗口

开发部

财务部、设计部

8.1、设计部提供报建单体项目的户数和底层面积。

1、关于报建项目的户数和底层面积的数据

3个工作日

8.2、开发部规划窗口办理规划联系单。

1、经市、区规划局和勘测院签字盖章后的项目跟踪表

8.3、开发部凭规划联系单至财政窗口开具行政规费缴款书和通知单。

1、规划联系单

8.4、财务部提供行政规费支付账户和开户行。

1、人防建设意见审查书的复印件

8.5、财务部配合进行行政规费的缴纳。

1、已缴纳行政规费回单

9、规划许可证打印阶段

规划局窗口

开发部

/

9.1、凭行政规费缴纳的发票取得规划许可证。

1、已缴纳行政规费发票

1个工作日

10、施工图盖章阶段

规划局

开发部

/

10.1、办理已审批建筑施工图的规划局盖章手续。

1、无

1个工作日

附件2

《建筑工程施工许可证》办理指引

阶段步骤

报批部门

责任部门

配合部门

工作内容

报批所需要件

办理时间

1、招投标

招标交易中心

开发部

工程部、招标采购部、行政人力部

1.1、联系招标代理机构，明确所需招标资料

1、立项批文；2、招标备案书（三份）；3、建设用地规划许可证；4、建设项目资金落实证明函；5、施工图设计文件审查合格证书；6、工程投标一览表；7、招标文件；8、工程量清单；9、建设单位营业执照；10、建设单位验资报告

22工作日

1.2、联系各部门提供相关资料，并让招标代理机构向施工单位提供招标文件

1、填写招标备案书并加盖公章；2、请工程部提供工程投标一览表；3、设计部提供审图合格证；4、财务部提供资金证明函；5、预算部提供工程量清单，造价及工期

1.3、提交相关材料至招标代理机构，安排招标时间，并督促施工单位尽快准备标书

　无

1.4、招标交易中心开标，缴纳相关费用，并取得招标交易费发票

　无

1.5、取得未盖章中标通知书加盖公司公章，并同招标交易费发票交招标代理机构，其将中标通知书至招标办加盖备案章。

从招标代理机构取得中标通知书，及招标交易发票原件

　无

2、进市备

案及总包合同备案

建管处建经科

开发部

招标采购部

2.1、督促施工单位完成进市备案，同时督促招标采购部与施工单位签订总包合同。

1、进市《建设工程企业备案登记表》，外省进皖企业提供《省外进皖建设工程企业备案登记表》均一式三份；2、企业法人营业执照和资质证书副本（原件及复印件）；3、企业安全生产许可证副本原件及复印件；4、建设工程企业管理人员（法定代表人、项目经理、总监、技术负责人、质量安全负责人等）任职文件、注册证书、注册证书、安全生产考核合格证、职称证书、社保证明、身份证及联系方式（均提供原件核实）；5、当地省、市建管部门开具的介绍信及本企业介绍信；6、当地市级管理部门开具的该企业近两年无安全质量事故和无拖欠民工工资的证明；7、企业当地计生部门或者街道开具企业未违反计划生育政策的证明

7工作日

开发部

工程部

2.2、准备总包合同备案资料，同时核算安全文明措施费，请施工单位开具联系单，并由工程部支付

1、示范合同文本8份；2、中标通知书；3、施工企业、项目经理业绩手册；4、本工程项目班子成员；5、安全文明措施费转账支票复印件；6、项目经理安全B证；7、建设单位及施工单位共同承诺合同备案后10日内办理安全报监的承诺书；8、有分包项不能与总包合同同步备案的，施工单位写承诺，建设单位确认盖章，一旦分包单位确定后，立即办理分包合同备案。

3工作日

开发部

2.3、将资料准备齐全，提交至建管处建经科，并由施工单位支付合同备案费。

建管处建经科审核，科长签字，建管处主任签字后，取得备案合同

　无

1工作日

3、监理合同备案

建管处建经科

开发部

招标采购部

3.1、督促招标采购部与监理单位签订合同，并由监理单位负责备案。