棚户区可行性研究报告书.docx
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棚户区可行性研究报告书
第一章总论
一、项目背景
1、项目名称：
阜新市棚户区改造工程配套社区建设项目——阜新市高德、太平、新邱地区棚户新区社区建设。
2、承办单位概论
项目由阜新鼎鑫房地产开发有限责任公司承办。
该公司隶属阜新昊海建设工程集团。
阜新昊海建设工程集团由集团本部和5个子公司组成，现有固定资产1.5亿元，员工624人。
经营项目有房地产开发、建设施工、大型商业市场、机械制造的加工、物业管理等，年均产值1.5亿元。
阜新鼎鑫房地产开发有限责任公司成立于2002年，位于阜新市太平区红树路三街北段，注册资金825万元，员工45人，其中工程技术人员11人公司成立以来，以“为百姓造福，为政府分忧”为宗旨，以社会效益为重，主要开发细河南岸难度大的贫困区域房产建设工程。
2003年，公司首先承担了煤城路11.2公里改造工程的全部拆迁与安置工程；2004年，公司承接了阜新海天养老院改扩建工程和部分居民住宅楼建设；2005年更是响应省、市政府号召，积极参与到阜新市棚户区改造这一天字号工程中，具体承担了高德、太平、新邱三个地区集中连片棚户区改造的任务。
在过去的三年多里，公司已建成交付使用的楼房20栋，建筑面积11万平方米，使近2000户贫困居民入住了新居。
2005年，公司被阜新市政府评为年度“优秀房地产开发单位”。
目前，公司全力展开棚户区改造工作，拆迁任务已近尾声，建设施工已陆续开始，按照阜新市政府的统一部署，将在三年内完成棚户区改造工程。
3、编制依据：
（1）国家“十一五”规划纲要之第四篇（部分）——加快发展社区服务业
（2）《国务院关于加强和改造社区服务工作的意见》国发[2006]14号
（3）阜新市《市委、市政府关于加强社区建设意见》
（4）《阜新市2003年社区建设工作实施方案》
（5）《阜新市棚户区改造工程可行性研究报告》
（6）国家计委《投资项目可行性研究指南》
（7）国家有关建筑、施工、安全、环保消防等法令、法规
（8）建设单位提供的相关资料
4、项目提供的理由与过程
随着社会主义市场经济体制的建立和发展，我国经济和社会状况发生了深刻变化，社会流动性加剧，过去由企业承担的社会管理职能回归社会，大批企业职工由“单位人”过渡到“社会人”；政府部门职能转变使许多社会职能、服务职能转移到社区。
以社区为基础，运用社区内各种社会主体共同负责和广泛参与来承担某些社会保障功能，减轻政府负担，缓和各类矛盾，协调各方面关系，已成为发展趋势。
社区在社会管理中的地位和作用日益凸现，加强社区建设已成为历史发展的必然选择，社区工作在构建和谐社会中的地位和作用日益增强。
江泽民同志指出“加强社区建设，是新形势下坚持党的群众路线，做好群众工作和加强基层政权建设的重要内容。
社区服务直接关系到千家万户的利益，也是发展第三产业重要方面，前景十分广阔”。
胡锦涛同志亲自视察社区建设工作并做重要指示，加强城市社区建设是城市经济与社会协调发展的必然要求。
构建和谐社会，实现民主法治、公平正义、诚信友爱、充满活力、安定有序、人与自然和谐相处，是一个长期的过程，必须高度重视社区的重要地位，充分发挥社区的基础作用，把工作做到社区，做到各家各户。
国家“十一五”规划已将加快发展社区服务业列入其中，2006年，《国务院关于加强和改造社区服务工作的意见》出台，这对于深化改革，促进经济发展，提高群众生活质量、维护社会稳定、巩固党的执政基础，都具有重要的意义。
他要求各级党委和政府以江泽民同志“三个代表”的重要思想为指导，进一步解放思想、勇于实践，以改革创新的精神做好这项工作。
阜新市委、市政府高度重视社区建设，早于2003年就出台了《市委、市政府关于加强社区建设意见》和《阜新市2003年社区建设工作实施方案》，全面推进社区建设。
目前，全市社区服务网络基本形成，服务功能正在不断强化之中。
2005年，阜新市棚户区改造工程打响，棚户新区社区建设列入规划之中，做为棚户区改造工程的建设单位，鼎新房地产开发有限责任公司承担了部分棚户新区的建设，且配套建设社区服务站。
二、项目概况
1、拟建地点
拟建社区分别位于高孙路东小区、新邱街基小区、煤城路东小区和太平西街。
2、建设规模与目标
建设10个功能齐全、设施完善的标准社区服务中心，完善全市社区服务系统；建设一个大型便民超市；做到社会保障到社区，社会治安综合治理到社区，社会服务到社区，城市管理到社区，全面提高市民生活生活质量和城市文明程度。
3、主要建设条件
（1）国家各级政府政策的大力支持
（2）市民百姓的热烈欢迎
（3）拟建地区完善的前期准备和施工条件（包括场地、拆迁、平整、水、电等设施）
（4）建设单位作为该地区棚户区改造工程的施工主体，熟知拟建地区的环境、规划，自然及地质条件，为配套社区的合理布局和施工建设奠定了良好基础。
4、项目投入总资金
项目拟投入总资金1148万元。
5、主要技术经济指标
技术经济指标一览表
序号
项目
单位
指标
1
总投资
万元
1148
2
建筑面积
平方米
8456
3
社区站数量
个
11
4
服务人口
人
49010
5
年收入
万元
6
运营费用
万元
29
7
利润
万元
214
8
投资利润率
%
19
9
资本金利润率
%
25
10
财务内部收益率
%
11
11
投资回收期动态
年
9.6
12
财务净现值（I=10）
万元
214
第二章需求分析与建设规模
一、需求分析
本次拟建社区为新邱、高德和太平部分棚户区改造项目配套工程，总计服务人口136230人，52881户。
其中新邱新街基小区新安置棚户居民8326户，人口22480，原有居民23752户，人口56641人；煤城路东小区新安置棚户居民7105户，人口19184，原有居民908户，24848人；高孙路东区新安置棚户居民1090户，人口3203，原有居民2219户，5731人；太平花园小区安置棚户居民1381户，人口4143。
以上居民新区基本上是成片整区布局，根据国家各级政府的相关政策，均需同时配套建设社区服务站。
二、建设规模方案与比选
遵照国家各级政府的相关政策，参照有关省、市（北京市、湖南省、朝阳市、武汉市等）的建设管理经验，结合阜新市上述区域面积和人口状况，可规划两个方案，其一：
建设一个大型社区服务中心，约占地5000平方米，建筑面积2000平方米，下设若干分站，每个占地均500平方米，建筑面积500平方米左右。
方案二：
分区建设若干服务站，每个服务站占地500平方米，建筑面积500平方米。
由于新邱街基小区和煤城路东小区两个主要小区相隔甚远，太平花园小区和高孙路东小区又有局部插居，故不适宜实行方案一。
故本项目选择方案二——即根据各区域实际状况分区建设若干服务站。
原则上按区城划分成四块，以居民出行15分钟内能得到社区服务，居民户数5000上下，服务人口10000为单元布局社区服务站。
具体方案为：
新邱新街基小区建设4个，煤城路东小区建设4个，高孙路东小区建设1个，太平花园1#小区建设1个，合计10个。
在区域位置和人口都较为中心的煤城东小区建设大型便民超市一个。
上述建筑合计占地6500平方米，建筑面积8456平方米，具备政务服务、中介服务、商业服务、医疗服务、环境及治安服务、文体活动组织服务等功能，与棚户区改造工程完整合璧，为新区居民创造和谐舒适的居住环境。
第三章场地选择
一、场地现状
拟建的10个社区服务站和一个商业中心，分别处于阜新市新邱区、海州区、太平区内，其中新邱区原则上以新丰路为东西，以为南北分成四块，在每块区域较中心位置布局社区服务站一个；海州区煤城东小区原则上以双山街为东西，煤城路为南北分成四块，并在每块区域较中心位置布局社区服务站一个；高孙路东小区在海新路北段靠海新路一侧布局社区服务站一个；太平花园1＃小区中心布局服务站一个。
以上地区原均为棚户区，房屋大都建筑于上世纪30～50年代，目前早已拆迁、土地平整完毕。
做为阜新市的一号政治任务，棚户区改造已全面展开，局部地区已有住宅交付使用。
二、场地条件
1、气候条件
该项目拟建地地处温带大陆性季风气候区。
气候特点是春秋季干燥多风、夏季炎热，冬季寒冷，夏季7月气温最高为零上三十九度四，冬季1月份气温最低为零下三十点四度，年平均气温为七点二度。
全年无霜期平均为一百七十一天。
夏季主导风向为西南风，冬季主导风向为西北风。
2、工程及水文地质条件
（1）新邱小区
该区域地层结构依次为杂填土、粉土、细砂、中粗矿、砾砂
1、杂填土：
杂色、稍湿、松散，主要分为建筑垃圾及生活垃圾，局部为松散黄色碎砂石，厚0.8～1.70米
2、粉土：
灰竭及黄色，中密至密实状态，摇震反应中等，干强度低、韧性低，埋深2.30～3.0米，厚度1.10～2.00米。
3、细砂：
浅黄色，较湿、中密。
冲积成因，长石及石英颗粒，圆状，底埋深度3.00～3.80米，厚0.3～1.1米。
4、中粗砂：
很湿至饱和，稍密。
底埋深3.5～5.5米。
5、砾砂：
黄色及竭色，饱和，中密，级配不均，颗粒成分为长石及石英质。
含粉土及风化岩。
承载力：
②fak=180Kpa③fak=180Kpa④fak=180Kpa;⑤fak=260Kpa
综合评价：
该场地无不良地质现象，场地稳定，适宜工程建设。
（2）高孙路东小区
该区域层地基本自上而下分2层。
1层杂填土：
较分散，不均匀，由建筑和生产垃圾及粉土质土组成。
厚度：
1.1～3.3m，平均1.75m.
2层粉质粘土：
稍密，可塑状态，干强度中等，韧性中等，成因为冲积沉积，该层未穿透。
地层承载力“钻孔浓度为未见地下水，场地类别属Ⅱ类，为对建筑抗震有利地段。
2层粉度粘土fak=160Kpa
（3）煤城路东小区（将新邱插入）
（4）太平花园
该区地质该条件同煤城路东小区。
3、其它条件
（1）城市规划要求和法律支持条件
阜新市棚户区改造办公室认真落实国发[2006]14号文件精神，在所有在棚户拟迁入新区均规划了社区服务站，阜新市也早于2003年下发了《社区建设工作实施方案》社会各界政要及居民亦持热情支持态度。
（2）周边建筑物与环境条件
拟建社区周围均为民宅，建筑风格易协调一致，无环境污染。
（3）公共设施条件
棚户区改造工程已将区域给排水，供热、供气、道路工程等列入其中并陆续实施。
（4）施工条件
作为该各区域棚户区改造的施工单位，鼎鑫房地产开发有限责任公司具备便于施工的条件，譬如熟悉现场环境，便于调动施工人员和材料等。
三、场址地理位置图
各场地的区域位置见附图一-各社区服务区区域位置图。
第四章建设方案
一、土建工程设计
1、土建规模与功能设计
根据棚户新区的人口规划，本项目布局的10个社区服务站采取同等规划模、结构、风格的建筑设计，即每个社区规划占地面积500平方米，建筑面积500平方米，分别布置设社区综合办公用房和室外健身、绿化场地。
综合办公楼内布置办公室、警务室、活动室、信息室、中介服务室及卫生服务站。
（各室、站的详细分布见土建工程一览表）。
2、建筑风格
所有建筑物采用中式风格构筑，与该地区民宅协调一致，做到外形美观大方、色调清洁明快。
3、结构设计
与民宅混建的建筑采用民宅结构设计，单独建设的建筑均采用毛石条形基础，砖混墙壁，钢筋混凝土现浇楼板。
结构安全等级为二级，抗震设防烈度为6度。
4、建筑物布置一览表
主要建筑物布置一览表
序号
建筑物名称
面积
（平方米）
结构尺寸
（米）
层次
造价
1
社区服务站
500
硅混
三层
800元/平方米
1.1
卫生站
95.2
3.5×6.8×4
一层
1.2
警务室
16.5
3.5×4.7
一层
1.3
环境治理办
16.5
3.5×4.7
一层
1.4
娱乐活动室
95.2
3.5×6.8×4
二层
1.5
中介服务室
33
3.5×4.7×2
二层
1.6
办公室
33
3.5×4.7×2
三层
1.7
咨询服务室
33
3.5×4.7×2
三层
1.8
信息大厅
33
3.5×4.7×2
三层
2
商业中心
3456
钢筋混凝土
三层
1300元/平方米
2.1
便民超市
2304
4.8×24×2
一-二层
2.2
精品屋
1152
48×24
三层
二、办公服务体系设计
1、政务服务
该项服务由办公室牵头，具体业务为：
（1）政策、法律咨询服务，即提供相关的国家政策、法令、法规，地方性法令、法规咨询，定期举办专业律师答疑会，全面提高市民的政策法律意识。
（2）受理投诉：
受理社区内居民对各级行政部门的各项投诉。
（3）汇集民意，鼓励居民百姓积极参政议政，出点子，提建议，上传下达，起到桥梁和纽带作用。
（4）治理环境，治理环境包括两大内容：
其一是居住环境治理，包括居民楼院、绿地、花园、雕塑等景观和休闲场所建设；地区卫生管理，居民生活垃圾收运管理，全面排查和消除社区内卫生死角；全面落实“门前三包”，整治乱停车、乱搭建、乱张贴、乱设摊现象。
其二是治安环境治理，加强社区警务工作，构筑社区治保、普法、调解、帮教、巡逻、消防“六位一体”的群防群治体系，加强矛盾纠纷排查调解，努力将矛盾纠纷消除在源头，化解在社区。
加强刑释解教人员安置帮教和矫正工作，有效预防重新违法犯罪。
2、医疗服务
该业务由医疗站负责，普及推广医疗保健常识，推荐介绍各大医院的特色医技，定期举行专家坐诊，提供常规医疗服务。
3、中介服务
受理企业用工、个人求职和购房及婚介等服务项目，并提供相关资讯信息。
4、家政服务
受理保姆、家教、换煤气罐等日常家政服务，代送日常生活用品，并提供相关的资讯信息。
5、维修服务
提供各种家用电器的清洗、维修、疏通管道，并提供相关的资讯信息。
6、培训服务
对社区内失业、待业人员进行再就业指导，对在职人员开展提高各种技能的培训，不定期召开职业介绍洽谈会。
7、文化、体育服务
组织居民开展丰富多彩的群众性文体活动，建立老年人秧歌队、业余少儿演出队；组织晨、夕锻炼，有条件的进行些体育比赛，如拔河等。
三、设备、设施
1、主要设备配置
社区需配置的主要设备有：
办公设备、通讯信息设备、医疗设备等。
2、配套设施
配套设施主要包括健身和体育娱乐设施。
3、主要设备、设施一览表
单位：
万元
序号
设备（施）名称
单位
数量
单价
金额
备注
1
办公
套
4
0.25
1
2
通讯
台
10
0.1
1
3
信息
台
4
0.4
1.6
4
医疗
套
1
5
5
5
文化娱乐
套
1
2
2
6
体育健身
套
1
2
2
7
空调
套
1
10
10
大型商业中心配置
8
电梯
部
1
20
20
小计（一个社区）
12.6
合计
156
四、配套设施
1、给排水工程
（1）给水工程
本项目用水均为日常生活用水，用水定额暂定50升/人.天，各社区用水预计1立方米/天，大型商业中心预计5立方米/天。
以上用水由各建筑物所在区域市政供水管网提供。
（2）排水工程
1生活排水系统
生活污水和生活废水合流排放。
厨房的含油废水经隔油池处理后排入社区内合流排水管网；其它室内生活污、废水通过排水立管后，排入室外排水检查井，再排入社区合流排水管网。
最后经化粪池处理排入附近市政污水排水管网。
2雨水排水系统
本项目的各建筑屋面雨水由屋面雨水斗收集，通过立管排入室外雨水检查井内或附近的雨水口内；道路雨水由雨水口收集，排入社区雨排水管网；运动场雨水由场地周边排水暗渠收集排入校区雨排水管网。
所有雨水最后排入附近市政雨排水管网中。
2、暖通空调
（1）供热系统
热源：
本项目热源由各建筑物所在区域处市政府热网提供。
供热负荷估算：
根据城市热力网设计规范及同类工程设计综合分析确定热指标进行估算，本工程采暖热负荷见下表：
采暖热负荷
序号
主要建设内容
建筑面积（m2）
采暖热指标（w/m2）
热负荷（kw）
1
商业中心总部
3456
60
207
2
社区中心
10
60
300
（2）通风系统
各建筑物以自然通风为主，浴室、公共卫生间设排气扇强制排风。
食堂加工间炉灶设排油烟罩（不锈钢），同时设排风和送风系统，排见和送见系统分别安装排见机与送见机各一台。
（3）空调系统
商业中心安装集中空调系统，其它建筑物可根据需要设置分体空调。
3、电气
（1）电力系统
1负荷等级
根据本工程的性质及《民用建筑电气设计规范》等有关规定，商业中心的计算机系统、电梯应急照明系统的电源为二级负荷，其余负荷为三级负荷，按三级负荷供电。
2负荷计算
对商业中心的空调系统、应急照明系统和电梯按其设备安装容量进行统计，对建筑物其他用电负荷按单位面积功率法进行统计。
社区服务站其它照明、动力等用电按40w/m2估算
社区服务站总面积：
5000平方米
社区服务站照明、动力容量：
5000m2×40w=200kw
空调系统：
2kw（采用UPS作为备用电源）
应急照明系统：
1kw
电梯：
7.5kw
3供电电源
各社区服务站、电源由临近建筑物引来。
第五章环境、节能节水、消防
一、环境保护
本项目主要污染物为生活污水及垃圾等，对环境没有特殊的不良影响。
根据环境保护要求，项目建设和运营过程中，无论在设计、施工、设备选型及材料采购上均应满足绿色、环保的要求，对日常产生的生活污水及垃圾等污染物，按规定排放和处理。
二、节能节水
1、电气节能：
（1）本项目所有光源主要采用高效节能三基色荧光灯。
（2）在满足显色性要求的基础上采用高效光源。
（3）根据视觉工作需要，精选照度水平。
2、供热及空调节能：
对供热管道采取有效的保温措施，减少能量损失。
3、节水
用水设备均选用国家有关部门推荐使用的节水产品。
三、消防
1、建筑消防：
本项目在建设和施工过程的材料采购中，应尽量采用不燃或难燃材料，钢结构均刷防火漆，商业中心内应根据具体情况按要求设置二个或二个以上出口，疏散通道长度等均满足规范要求。
2、电气消防：
应根据建筑物用途，设置和完善火警与消防按系统系统功能。
火灾自动报警系统的保护对象分级按《火灾自动报警系统设计规范》GB50116-98设置。
应设置火灾应急照明和蔬散指示照明系统。
楼梯间，走廊等处设应急照明灯，蓄电池放电时间为45min疏散用应急照明。
3、给水消防：
应根据建筑物的条件对给水消防系统进行设置，并应设置手提式灭火器。
建筑物内设计手提式灭火器，灭火器配置按GBJ140-90要求执行。
第六章项目实施及运营
一、项目实施计划
1、建设工期
本项目与棚户区改造工程同时竣工，即在2007年底内完成。
2、项目实施进度安排
项目前期准备已于2006年6月前完成，7月份进入项目实施阶段，即项目审批、勘察设计、土建施工、设备采购，配套设施等其它附属工程于2007年下半年进行。
2007年底项目全线竣工。
2、项目实施进度表
项目实施进度表
月份
名称
2006年
2007年
4
5
6
7
8
9
10
11
12
1-3
4-6
7-9
10-12
项目准备
△
项目审批
△
项目招投标
△
勘察设计施
工准备
△
土建工程施工
△
△
△
△
△
△
△
△
设备采购
△
△
安装调试
△
附属设施
△
△
二、项目运营
1、运营模式
该项目可采用如下三种模式运营：
（1）建设单位自行组织管理机构管理鉴于阜新昊海建设工程集团具有物业管理及商业运作的资质，本项目可由建设单位上级总公司统筹组建机构运营管理。
（2）设计、采购、建筑、交钥匙
项目竣工后与棚户区改造立体工程同时一并交工于市棚户区改造管理部门。
（3）委托管理
根据项目特点，委托专业机构（或民营业主）代表建设单位进行项目管理。
2、运营模式比选及确定
在上述三种运营模式中，第一种模式要求建设单位具有相应的专业技术人才和丰富的管理经验，对于社区管理这一集政府及商业功能于一身的繁杂而又系统的工程，不确定因素较多，显而易见，直接由阜新昊海建设工程集团管理有一定困难。
第二、三两模式长期、广泛在全世界各地被采用，也非常适合项目。
其舍取主要由建设单位意向和财务状况两因素左右。
通过与建设单位充分沟通确定本项目采取第二种管理模式-委托管理。
第七章投资估算及资金筹措
一、投资估算依据
1、《辽宁省建筑工程预算实务量总额》（2001）
2、《辽宁工程造价信息》（2002）
3、部分厂商提供的设备报价资料。
4、土建工程造价按辽宁省2005年实际价格水平估算。
5、建设单位提供的有关设备资料及上网查寻设备的信息。
6、勘察设计费，根据国家计委建设部发布的《工程勘察设计收费管理规定》（计价格[2002]10号）
7、工程建设监理费参照国家物价局、建设部《关于发布工程建设监理费有关规定的通知》（[1992]价费字479）
8、基本预备费按工程费用、其他费用合计数的6%提取
9、建设期为二年。
二、建设投资估算
项目投入总资金：
1148万元，
其中：
建设投资1148万元。
1、建设投资1148万元，包括以下内容：
①建筑工程投资894万元，其中社区400万元（800元/m2），商业中心449万元（1300元/m2）
设备购置及安装费投资172万元；
③工程建设其它费用合计为94万元。
名细见下表
工程建设其它费用估算表
序号
项目名称
计算依据
金额（万元）
1
建设单位管理费
并入棚户区改造施工
0
2
勘察设计费
按建筑工程5%计取
42
3
工程建设监理
按建筑工程5%提取
42
4
绿化笨
10
8
合计
94
④基本预备费用，按上述工程费用1115万元的3%提取为33万元
⑤建设期利息，本项目建设投资为政府拨款和企业自筹，建设期利息为零。
12.3流动资金估算
本项目采取委托租赁模式运行，不需要流动资金。
4、总投资估算表
总投资汇总表
序号
费用名称
金额（万元）
比例（%）
一
建设投资
1148
100
1
建筑工程费用
849
74
2
设备及安装费用
172
15
3
工程建设其它费用
94
8
4
基本预备费
33
3
5
建设期利息
0
0
二
流动资金
0
0
三
项目投入总资金
1148
100%
附表一单位:
万元
三、资金筹措
项目投入总资金为1148。
其资金来源为：
资本金金额为848万元，占资金
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