房地产企业利息计算依据及分析.docx

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房地产企业利息计算依据及分析

一、房地产开发企业借款费用的会计核算

一）会计处理一般性原则

根据《企业会计准则第17号——借款费用及应用指南》（2006年10月）和《企业会计准则讲解（2010）》：

❶企业发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，应当予以资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，应当在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。

❷符合资本化条件的资产，是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可使用或者可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。

❸符合借款费用资本化条件的存货，主要包括企业（房地产开发）开发的用于对外出售的房地产开发产品。

❹借款费用同时满足下列条件的，才能开始资本化：

⑴资产支出已经发生，包括以支付现金、转移非现金资产或者承担带息债务形式发生的支出；

⑵借款费用已经发生；

⑶为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。

❺为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始，是指符合资本化条件的资产的实体建造或者生产工作已经开始，不包括仅仅持有资产但没有发生为改变资产形态而进行的实质上的建造或者生产活动。

❻每一会计期间的利息资本化金额，应当按照下列规定确定：

⑴专门借款，以专门借款当期实际发生的利息费用，减去将尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额确定；

⑵一般借款，根据累计资产支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，计算确定一般借款应予资本化的利息金额。

❼资本化期间，因发生非正常中断、且中断时间连续超过3个月的，应当暂停借款费用的资本化。

直至资产的购建或者生产活动重新开始。

除非中断是资产达到预定可使用或者可销售状态必要的程序。

二）借款费用资本化期间的确定

❶房地产开发企业利息资本化开始时点

房地产开发企业取得土地主要有以下两种资金运作模式：

⑴直接使用外借款项购入土地；

⑵先用自有资金购入土地，再将购入土地进行抵押贷款。

两种模式均存在利息支出，在利息支出的资本化处理上存在两种观点：

⑴购入土地是为开发商品房进行必要的前期准备，属于开发产品的重点环节，为购入土地发生的利息支出应计入土地开发成本予以资本化；

⑵购入土地虽然是开发商品房的一个必要环节，因产品开发行为还未开始，且土地用途仍有变数，所以为购入土地发生的利息支出在商品房开发活动发生前，不应予以资本化。

笔者认为，观点⑵的处理更符合会计准则规定，主要理由为：

ⅰ根据利息资本化必须同时满足的三要素（资产支出发生、借款费用发生和为资产达到预定可使用状态的购建活动已经发生），若房地产开发企业取得土地的目的为自行开发商品房出售获利，因其开发活动尚未发生，不完全满足利息资本化条件；若房地产开发企业取得土地用于转手获利，在其取得土地后，待售土地无需开发即可达到预定可使用或者可销售状态，发生的利息费用也不应资本化；

ⅱ根据《企业会计准则讲解（2010）》（财政部编写）例18-5，“某企业为建设厂房购置了建设用地，但尚未开工兴建房屋，有关房屋实体建造活动也没开始，在这种情况下即使企业为购置建设用地已发生了支出，也不应当将其认为为资产达到预定可使用状态所必要的购建活动已经发生”。

所以笔者认为，房地产企业取得土地后至开发活动发生前的利息支出应予以费用化。

❷房地产企业利息资本化结束时点

根据《企业会计准则第17号——借款费用》第十二条，购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借款费用应当停止资本化。

因房地产预售制度的存在，部分房地产开发企业将取得预售许可证的时间作为利息资本化结束时点，其理由为产品已达到了预定可销售状态。

笔者认为，这种处理方法不对，房地产开发企业利息资本化的结束时点应该为开发产品的完工时间。

理由为：

ⅰ房地产企业的预售制度属于一项带有照顾性的制度安排，多数情况下，取得预售证的房产并未完工，后续开发费用仍然较大且周期较长，并且全国不同地区预售证颁发标准不同，以预售证的取得作为利息资本化终点必然会造成会计核算的混乱。

ⅱ根据《企业会计准则第17号——借款费用》第十三条，达到预定可使用或者可销售状态，可从下列几个方面进行判断：

⑴符合资本化条件的资产的实体建造（包括安装）或者生产工作已经全部完成或者实质上已经完成。

⑵所购建或者生产的符合资本化条件的资产与设计要求、合同规定或者生产要求相符或者基本相符；⑶继续发生在所购建或生产的符合资本化条件的资产上的支出金额很少或者几乎不再发生。

实操中，房地产企业取得预售证时，开发的商品房明显不符合以上标准。

ⅲ根据《企业会计准则讲解（2010）》例18-9，在工程完工日、验收日、俊工结算日、资产移交日和投入使用日中，应以工程完工日作为停止资本化的时点。

二、房地产开发企业借款费用支出的企业所得税处理

根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第二十一条第

（一）款规定：

企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。

所以房地产开发企业的利息支出在企业所得税上的处理原则与会计处理原则没有本质差异，但仍需注意以下几个具体问题：

一）资本化利息支出在各项目间的分配

房地产开发企业按项目进行核算（分期开发）时，其利息支出需在各项目（期）开发产品间进行分摊，会计准则上没有明确的分摊原则规定。

根据国税发[2009]31号第三十条第（三）款，借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接成本法或按预算造价法进行分配。

分配公式为：

成本对象分摊的资本化利息＝本期发生的全部资本化利息×成本对象发生的直接成本或预算造价÷全部成本对象发生的直接成本或预算造价。

案例分析

某房地产公司于20Ｘ7年12月20日取得银行开发贷款8亿元用于开发销售物业，贷款年利率为5％，每季度支付利息为1000万元。

开发产品分为两个成本对象，分别为普通住宅和高档住宅，建筑面积分别为10万平方米。

普通住宅预算造价为4亿元，高档住宅预算造价为6亿元。

普通住宅竣工时间为2008年12月19日，普通住宅竣工时高档住宅形象进度为50％。

2018年12月19日，普通标准住宅已竣工，应分摊资本化利息支出＝1000×4×4÷（4+6×50%）＝2285.71万元，高档住宅应分配资本化利息4×1000-2285.71＝1714.29万元。

二）集团内利息分摊

 根据国税发[2009]31号文第二十一条第

（二）款规定，企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊集团内部其他成员企业使用的，借入方凡能出具从金融机构取得借款的证明文件，可以在使用借款的企业间合理的分摊利息费用，使用借款的企业分摊的合理利息准予在税前扣除。

该项规定明确了房地产企业对“统借统还”业务利息的处理原则，将符合一定条件的“统借统还”行为与关联方借款行为区别对待，突破了特别纳税调整中“资本弱化”限制。

然而在实操中，仍然存在一些有待进一步明确的问题，如：

如何把握集团内部其他成员企业的认定标准，参股企业能否适用此项规定；如何认定企业间分摊利息费用的方法是否合理等。

笔者认为，实操中，企业应就该项规定的适用与主管税务机关进行充分的沟通，方可在适用该项规定时避免涉税风险。

企业在适用该项规定时应着重把握好以下几方面问题：

①将利息分摊适用的范围把握在集团内同一控制的企业内部，不具控制权的企业慎用该项规定；

②借入方的借款应来源于金融机构，即向非金融机构借款利息不适用于费用分摊；

③参与利息分摊的企业应存在实际使用借入资金的行为，未实际使用借入资金的企业不得参与利息分摊；

④费用分摊过程中不得存在转贷获利的行为，即借入方应不得在分摊过程中取得息差收益；

⑤费用分摊的方法和标准应合理，企业集团不得通过费用分摊人为的调整成员企业间利润；

备注：

企业集团或企业集团中的核心企业以及集团所属财务公司按不高于支付给金融机构的借款利率水平或者支付的债券票面利率水平，向企业集团或者集团内下属单位收取的利息免征增值税。

三）资本化利息支出在各项目间的分配

鉴于房地产开发企业融资困难的现状，部分企业为取得开发资金，不惜通过支付高额利息的方式进行社会融资。

对于社会融资利息，企业所得税前扣除的总原则为：

不高于金融企业同期同类贷款利率水平。

对于这一问题，笔者认为应着重把握好以下内容：

⑴文件依据：

a.《企业所得税实施条例》第三十八条第

（二）款；

b.国税函[2009]777号；

c.国家税务总局公告2011年第34号第一条；

⑵可作为利率参考的金融企业类别：

根据《关于企业所得税核定征收若干问题的通知》（国税函[2009]377号），金融企业包括：

银行、信用社、小额贷款公司、保险公司、证券公司、期货公司、信托投资公司、金融资产管理公司、融资租赁公司、担保公司、财务公司、典当公司等。

随着国家金融创新工作的深入，越来越多企业也可从事贷款业务，实操中，企业在提交“金融企业的同期同类贷款利率情况说明”时应确定该参考利率合同的出贷方应具有经政府有关部门批准成立的可以从事贷款业务的资质。

⑶“同期同类贷款利率”：

是指在贷款期限、贷款金额、贷款担保以及企业信誉等条件基本相同下，金融企业提供贷款的利率。

既可以是金融企业公布的同期同类平均利率，也可以是金融企业对某些企业提供的实际贷款利率。

⑷参考利率的金融企业行政区域：

本省内。

四）资本弱化

房地产开发企业除符合条件的集团内利息分摊业务外，向关联方借款需要考虑资本弱化的问题。

根据《企业关联方利息支出税前扣除标准有关税收政策问题的通知》（财税〔2008〕121号）文，企业实际支付给关联方的利息支出，其接受关联方债权性投资与其权益性投资比例（以下简称债资比）不超过2：

1的部分准予扣除，超过的部分不得在发生当期和以后年度扣除。

除非企业能够证明相关交易活动符合独立交易原则的；或者该企业的实际税负不高于境内关联方的，其实际支付给境内关联方的利息支出，在计算应纳税所得额时准予扣除。

重点内容提炼如下：

1关联方认定标准：

详见国家税务总局公告2017年第6号附件2《关联关系认定表》填表说明第三条；“税务机关认定关联关系类型”；

2根据总局廖体忠司长解释，2009年2号文中关于“实际支付的利息是指企业按照权责发生制原则计入相关成本、费用的利息。

”该处的权责发生制是指按照税法要求先做一般纳税调整，已扣除一般纳税调整后的金额再做特别纳税调整。

即：

在税收上，以权责发生制作为实际支付利息的标准，只要计入成本费用即可视为实际支付。

同时在纳税调整时，应先考量不高于金融企业同期同类贷款利率，再考虑资本弱化的控制比例。

3直接或间接从关联方获得的需要偿还本金和支付利息或者需要以其他具有支付利息性质的方式予以补偿的融资，如：

贷款、债权、融资租赁、补偿贸易、背靠背贷款或者委托贷款等。

其中间接获得的债权性投资，包括：

①关联方通过无关联第三方提供的债权性投资；

②无关联第三方提供的、由关联方担保且负有连带责任的债权性投资。

4权益投资为企业资产负债表所列示的所有者权益金额，取数规则如下：

①所有者权益<实收资本（股本）+资本公积，则权益投资＝实收资本（股本）+资本公积；

②实收资本（股本）+资本公积<实收资本（股本），则权益投资＝实收资本（股本）；

5①关联债资比例＝年度各月平均关联债权投资之和/年度各月平均权益投资之和

②各月平均关联债权投资＝（关联债权投资月初账面余额+月末账面余额）/2

③各月平均权益投资＝（权益投资月初账面余额+月末账面余额）/2

6不得扣除利息支出=年度实际支付的全部关联方利息×（1-标准比例/关联债资比例）

7根据国税函[2009]777号文，企业向股东或其他与企业有关联关系的自然人借款的利息支出，应根据《中华人民共和国企业所得税法》（以下简称税法）第四十六条及《财政部、国家税务总局关于企业关联方利息支出税前扣除标准有关税收政策问题的通知》（财税〔2008〕121号）规定的条件，计算企业所得税扣除额。

房地产开发企业向其他与企业有关联关系的自然人借款，因关联债资比超过2：

1（原因为其他关联关系自然人，未向企业投资，也就没有权益投资），其支付的利息不得在企业所得税前扣除。

三房地产开发企业向自然人借款的代扣代缴义务

自然人从房地产开发企业取得的借款利息需要交纳增值税和个人所得税，根据财税[2016]36号文附《销售服务、无形资产、不动产注释》第一条第（五）款第1点，贷款服务，是指将资金贷与他人使用而取得利息收入的业务活动。

自然人将资金贷与他人使用而取得利息收入的，需要以提供贷款服务取得的全部利息及利息性质的收入为销售额，计算并交纳增值税（当借出款项的自然人为中华人民共和国境外个人时，付款方具有增值税代扣代缴义务；付款方向境内个人支付借款利息无需承担代扣代缴义务）；根据《中华人民共和国个人所得税法》第六条和第八条，房地产开发企业向自然人支付借款利息时应以支付利息款项的全额依法计算并代扣代缴利息所得个人所得税（税率20%）。

实操中，房地产开发企业在向自然人支付利息时，应向自然人索取增值税普通发票，同时应代扣代缴个人所得税。

案例分析

某房地产开发企业向自然人刘某借款100万元，约定借款期限为2年，年利率9%，按月付息，到期一次性还本。

①每月房地产开发公司应向刘某支付借款利息100×9%÷12＝0.75万元，应代扣代缴个人所得税7500×20%＝1500元；

②刘某每月应在税务机关代开利息增值税普通发票交房地产开发公司入账，交纳增值税7500÷（1+3%）×3%＝218.45元，交纳附加税费218.45×（7%+3%+2%）＝26.21元。

刘某代开发票时交纳的增值税及附加（244.66元）不得在计算个人所得税前扣除。

③刘某总体税负为：

1500+244.66＝1744.66元。

四房地产开发企业借款费用支出的土地增值税处理

相较于企业所得税和会计核算规定，房地产开发企业借款利息支出的土地增值税处理相对简单。

在土地增值税中，房地产开发企业的借款利息支出全部视为财务费用，分情况采取据实扣除和计算扣除的方式进行税务处理，没有利息支出资本化和资本弱化的约束。

所以在土地增值税中，各扣除项目的计算依据与会算核算金额存在本质差异，应将会计上资本化处理的借款利息支出从开发成本中剔除，同时将其计入房地产开发费用——财务费用。

具体分析如下：

一）借款利息据实扣除

根据《土地增值税暂行条例实施细则》第七条第（三）款规定，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。

其他房地产开发费用，按取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本之和的5%以内计算扣除。

实操中，把握这一规定需要着重关注以下问题：

1土地增值税中没有对金融机构进行明确定义，因金融机构的认定主要在人民银行，所以土地增值税中金融机构的范围与企业所得税一致，可参考财税[2008]121号和国税函[2009]377号文的相关规定。

2根据土地增值税实施细则第七条规定，允许据实扣除的利息支出最高不参超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。

所以在土地增值税中，可作为利率参考的金融企业仅包括商业银行，这一点是土地增值税与企业所得税利息限额扣除的最大区别。

3根据以上分析，笔者认为在土地增值税中，利息费用的“据实”扣除方法与其他税种中的据实扣除概念不同，在某种程度上需要受到限额的控制。

实现土地增值税“据实”扣除的条件为：

①借款来源于金融机构，且可以提供金融机构证明；②借款利率不得高于商业银行同类同期的贷款利率。

案例分析

某房地产开发企业A于20X7年1月1日向信托公司取得借款5亿元，借款合同约定该款项专项用于某高档住宅项目的开发（可提供信托公司证明），年利率为12%，借款期限为3年。

20X9年12月，项目开发并销售完毕，A公司依法办理土地增值税清算。

（已知20X7年1月份，当地商业银行同类同期贷款利率为8%）

①A公司应向信托公司支付的利息为5×12%×3＝1.8亿元；

②同类同期商业银行贷款利息限额为5×8%×3＝1.2亿元；

③在该项目清算时，A公司可在土地增值税前“据实”扣除的财务费用为1.2亿元。

二）房地产开发费用计算扣除

根据《土地增值税暂行条例实施细则》第七条第（三）款规定，财务费用中的利息支出，凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本之和的10%以内计算扣除。

具体理解如下：

1与据实扣除和限额扣除不同，采用开发费用（财务费用、管理费用、销售费用）在土地增值税中计算扣除的方法，对开发费用的实际发生额并无考量。

即：

当房地产开发项目实际发生的开发费用小于（取得土地使用权支付的金额+房地产开发成本）×10%时，在进行土地增值税清算时，仍可以按照（取得土地使用权支付的金额+房地产开发成本）×10%的金额进行扣除。

2据实扣除和计算扣除政策仅能择其一，不能同时适用。

即：

开发商既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用“利息＋（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×5%以内扣除”和“（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×10%以内扣除”这两种办法。

3计算扣除的方法是将开发费用打包处理的方法，不再区分财务费用、管理费用和销售费用，所以当财务费用中借款利率高于商业银行同类同期贷款利率时，理论上是可以扣除的。

案例分析

某房地产开发企业A于20X7年1月1日向信托公司取得借款1亿元，年利率为10%，借款期限为3年（可提供信托公司证明）。

20X8年1月1日，该公司又向股东和员工借款共计4亿元，年利率为12%。

20X8年12月项目开发并销售完毕，A公司依法办理土地增值税清算：

营业成本12亿元（全部为房地产销售成本，其中含取得土地使用权支付金额2亿元、资本化利息0.68亿元），管理费用1000万元，销售费用2000万元，财务费用10万元。

A公司选择采用开发费用计算扣除的方法进行土地增值税清算（已知两项借款，商业银行同类同期贷款利率均为8%）

分析：

①A公司会计核算时将借款利息资本化，在采用房地产开发费用计算扣除时，应将资本化利息从会计核算的营业成本中剔除。

即：

开发费用计算扣除依据为：

120000-6800＝113200万元；

②A公司采用房地产开发费用计算扣除的方法时，房地产开发费用可以扣除的金额为113200×10%＝11320万元；

③A公司将资本化利息计入“开发费用——财务费用”后，实际发生的开发费用为1000+2000+10+6800＝9810万元<计算扣除金额；

④按照商业银行同类同期贷款利率计算，A公司若采用商业银行融资，其需要支付的利息为10000×8%×2+40000×8%＝4800万元；

结论：

因A公司选择采用开发费用计算扣除的方法，其借款利息不受商业银行同类同期贷款利率限制，同时该公司实际发生的开发费用少于计算扣除金额时，仍可按计算扣除金额进行扣除。

所以A公司可予扣除的开发费用为11320万元。