御景前程项目可行性研究报告.docx
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御景前程项目可行性研究报告
御景前程项目
第一章项目总论
1.1项目概要
1.1.1项目名称
本项目暂定名称为御景前程。
1.1.2项目承办单位
本项目由安徽开拓房地产开发集团有限公司开发承办。
1.1.3项目主管部门
本项目行政主管部门为合肥市蜀山区人民政府，合肥市建委及其它房地产开发项目管理的有关部门，项目投资经营主体为安徽圣联投资股份有限房公司。
1.1.4项目拟建地点
本项目建设用地位合肥市东南，合肥市经济技术开发区，西至习友路，南抵紫蓬路，北眺南艳湖，西接西塘河公园。
1.1.5项目用地概况
本项目建设用地面积为126亩，场地环境为荒地，场地内有零星农用蔬菜大棚,场地基本平整,自然坡度为0.20-0.30%。
1.1.6项目可行性研究概况
本项目可行性研究由合肥学院学生赵瀚卿连同指导老师张劲松共同承担。
可行性研究的依据为国家现行工程规划建设法规及规范、计划开发土地的合同及权证文件。
拟建场地基础技术资料，市场调查资料，政府有关主管部门指令，批准文件以及国家相关的法律法规。
可行性研究的主要内容包括：
投资开发项目的工程建设方案、开发总投资估算、投资效益分析等诸多方面研究，并得出此次投资开发项目是否可行的研究结论。
1.1.7项目主要经济技术指标
表1-1：
主要技术经济指标表
项目
数值
单位
用地面积
84000
平方米
容积率
2.74
总建筑面积
230000
平方米
地上建筑面积
192000
平方米
其中
住宅
186200
平方米
商铺
5000
平方米
物业
800
平方米
地下建筑面积
38000
平方米
绿化率
45%
公摊面积
16%
户均面积
92
平方米
总户数
2023
户
车位配比
1:
1
汽车位个数
2023
个
1.1.8项目地理位置
御景前城位于合肥经济技术开发区清潭路与习友路交汇处，规划用地面积约126亩，是滨湖前城的全新升级版，项目总建筑面积23万平方米，北依3000亩国家级旅游度假景区南艳湖，东眺巢湖千里湖光，西接塘西河生态公园，对滨湖新区得天独厚的区位优势，享受滨湖区和经开区的双重配套资源。
图1御景前城区位图
1.2项目背景
本项目为合肥房地产开发项目中的一项。
当前，我国国民经济运行正处于一个特殊发展时期，为了促进国民经济的稳步健康发展，必然要求扩大内需，优化消费结构，把住宅建设作为推动国民经济发展的支柱产业之一。
根据国家统计局的分析和研究，房地产对国民经济的拉动作用约1.5—2个百分点。
合肥房地产占GDP的比重还将快速上升，对GDP的贡献率还将逐步增大。
目前，合肥市的人均住宅面积偏小，而且居住条件也比较差，与安徽住宅与房地产业发展规划相差甚远。
因此，改善合肥市人民的居住条件已经成为合肥市政府特别关心的问题之一。
同时，随着合肥经济的发展和人民生活水平的不断提高，改善合肥市人民的居住条件已经成为合肥市政府特别关心的问题之一。
同时，随着合肥经济的发展和人民生活水平的不断提高，人们对居住环境等方面的要求也越来越高，近年来实施的房地产开发建设就是为了使合肥城市居民的生活环境、居住环境不断得到改善。
1.3项目建设必要性
（1）本项目的建设是满足合肥市房地产市场和经济发展的需要
目前合肥市的经济发展迅猛，尤其是对住宅的需求旺盛，这也为本项目创造了良好的市场氛围。
实施本项目的建设，是房地产业加快发展，提升水平的难得机遇。
在这种好的机遇面前，房地产业作为固定资产投资的组成部分，必将成为拉动经济增长的重要力量。
盘活这部分土地资源，可以为城市建设提供大量资金，而且城市环境的改善，又将为经济发展创造良好条件，有利于形成良性互动的运行机制。
（2）本项目的建设是提升合肥市城市形象和城市发展的需要
近年来，合肥市加大力度，进一步加快了城市建设步伐。
房地产的发展可以带动一个区域的发展，随着城市越来越一体化，房地产在城市发展中仍然具有重大的影响力。
（3）项目的建设是满足合肥市市民对住宅消费需求的需要
随着本市经济的发展和城市化进程的推进，市民的消费水平有了很大的提高。
近年来，由于合肥市人口较快增长和居民生活水平不断提高，对住房需求迅速增加，房地产市场需求旺盛。
本项目的建设是适应合肥人口增长的需要。
1.4承建投资方式
本项目由安徽圣联投资股份有限房公司独家承担投资风险，独家筹措资金开发建设。
投资方式全部为现金投入，资金筹措通过自有资金投入，银行信贷及商品房屋预售三条渠道解决。
第二章市场调查及需求预测
2.1.合肥市国民经济发展情况
2.1.1全市生产总值增长势头良好
初步核算，全年生产总值（GDP）4164.34亿元，按可比价格计算，比上年增长13.6%。
其中，第一产业增加值229.05亿元，增长5.4%；第二产业增加值2303.91亿元，增长15.4%；第三产业增加值1631.38亿元，增长12.3%。
三次产业结构调整为5.5：
55.3：
39.2，其中工业增加值占GDP的比重为43.6%，比上年提高0.7个百分点。
人均生产总值达到55186元（折合8742美元）。
表2-12012年全市生产总值及其增长速度
单位：
亿元
指标
绝对数
比上年增长%
生产总值
13.6
第一产业
4164.34
5.4
第二产业
229.05
15.4
建筑业
490.00
9.5
第三产业
1631.38
12.3
交通运输、仓储和邮政业
165.06
8.9
金融业
214.56
17.6
房地产业
223.72
6.4
根据表中数据可以看出，在过去的一年里，合肥市第二产业第三产业迅猛发展，房地产业增长速度依然稳健。
2.1.2建筑业的发展为本项目开发提供良好的支撑
全年全社会建筑业增加值490.00亿元，比上年增长9.5%。
纳入统计范围的具有建筑业资质等级的总承包和专业承包建筑施工企业835户，比上年增加32户；实现利润总额81.56亿元，增长16.7%。
全年房屋建筑施工面积16050.66万平方米，比上年增长14.3%，其中新开工面积6548.28万平方米，下降11.5%；房屋竣工面积5470.25万平方米，增长17.4%。
年末建筑业从业人员72.34万人，比上年增长1.8%。
建筑企业劳动生产率33.07万元/人，增长25.7%。
2012年合肥市区新建住宅年度累计成交77659套，同比去年全年增长33.6%；累计成交面积769.8万㎡，同比去年全年增长29.5%。
回顾一年来的合肥楼市，一季度直到3月份楼市才稍有回暖，回暖态势一直延续到下半年，业内有“淡季不淡、旺季不旺”的评价，进入四季度之后，合肥楼市呈现出高位继续攀升的局面。
2.2合肥市土地成交状况
2.2.1合肥市2012年土地成交情况
图2合肥市2012年土地成交走势
2012年合肥市土地市场共成交83宗地块，总面积达10636.37亩，总成交金额267.55亿。
今年土地成交集中在第二季度和第三季度，成交规模占到全年3/4。
2.2.2合肥市历年来土地成交走势
图3合肥市2007-2012土地成交数据汇总图
从历年来土地成交数据看，合肥市2012年土地成交量和成交金额都创出了历史新高，甚至超出了最近两年土地出让的总和。
成交均价方面，2012年达251.5万/亩,而连续两年下滑的主要因素一是宏观楼市调控造成的冲击，二是城市周边地块的大量出让，拉低土地成交均价。
2.3合肥市2012年房地产市场分析
2.3.1合肥市住宅成交情况
表2-2
合肥市区
2011年
2012年
变化量
变化幅度
住宅成交总套数（套）
55598
77659
22061 ↑
39.68%↑
住宅成交总面积（㎡）
5814384
7698189
1883805 ↑
32.40%↑
数据来源：
合肥统计局
据统计，2012年合肥商品房成交99226套，同比增加16.31%，其中住宅类商品房成交77659套，同比增加39.68%，成交面积7698189平米，同比增加32.40%，合肥住宅成交均价6535.24元/平米。
此外商业类商品房成交7107套，同比下跌26.41%，办公类商品房成交6342套，同比下跌26.44%,其他类商品房成交8118套，同比下跌29.01%。
2012年合肥九大区各物业成交中，住宅类商品房占78%，商业类和办公类商品房各占7%，其他类商品房占8%。
总体来说，只有住宅成交量同比去年大幅增加，而商业、办公及其他类商品房成交量同比去年有不同程度下跌。
2.3.2合肥市住宅供应量分析
全年房地产开发投资913.80亿元，比上年增长3.8%。
其中，住宅投资578.50亿元，同比下降9.1%；商业营业用房投资142.02亿元，增长18.9%。
商品房新开工面积1488.75万平方米，下降21.4%，竣工面积921.02万平方米，增长40.6%。
商品房销售面积1242.48万平方米，下降0.3%，其中住宅销售面积1117.33万平方米，增长4.8%。
商品房待售面积190.68万平方米，增长5.7%。
全年实际新开工各类保障性住房75353套，竣工26077套。
表2-32012年房地产开发和销售主要指标完成情况及其增长速度
指 标
单位
绝对数
比上年增长%
投资额
亿元
913.80
3.8
其中：
住宅
亿元
578.50
-9.1
其中：
90平方米及以下
亿元
230.15
57.5
房屋施工面积
万m2
6071.64
7.5
其中：
新开工
万m2
1488.75
-21.4
房屋竣工面积
万m2
921.02
40.6
商品房销售面积
万m2
1242.48
-0.3
其中：
住宅
万m2
1117.33
4.8
其中：
90平方米及以下
万m2
414.74
53.7
本年土地购置面积
万m2
476.41
5.9
全年投资施工项目4831个，比上年增加641个，施工项目计划总投资6336.88亿元，增长37.8%。
其中，亿元以上项目852个，比上年增加139个，计划总投资4840.65亿元，增长30.5%。
竣工项目3643个，比上年增加676个。
2.3.3合肥市住宅需求量分析
2012年全年合肥市区住宅累计成交77080套，与2011年的56110套相比，增加了20970套，同比涨幅37.37%。
由2012年合肥市区住宅单月销量排行走势图可以看出，2012年全年，有6个月成交量都是突破7000套的高位水平。
表2-4合肥市2012商品房库存表
月份
库存量
2011,12
51321
2012,1
53730
2012,2
51902
2012,3
52934
2012,4
52590
2012,5
52765
2012,6
52927
2012,7
52531
2012,8
51955
2012,9
52399
2012,10
50671
2012,11
51508
2012,12
51636
合肥去年的销售量都超过7.7万套，5万多的存量还不到一年的销售量，从数据来看这属于正常水平，合肥楼市存量的压力不算大。
2.4合肥市2012年各区域房地产市场情况分析
2.4.1区域成交量分析
图52012年合肥九大区域住宅成交情况
2012年合肥九大区住宅成交量从高到低依次是：
蜀山区成交16455套，占总的21%，同比增加67.79%；庐阳区成交13057套，占总的17%，同比增加70.55%；瑶海区成交10734套，占总的14%，同比增加19.60%；包河区成交8665套，占总的11%，同比增加5.12%；滨湖区成交8152套，占总的11%，同比增加73.31%；政务区成交6972套，占总的9%，同比增加3.84%；经开区成交6520套，占总的8%，同比增加45.11%；新站区成交3894套，占总的5%,同比增加1.22%；高新区成交3210套，占总的4%，同比增加178.89%。
从合肥九大区整体成交来看，2012年九大区成交量较2011年相比均增加，成交量较高的仍是蜀山、庐阳、瑶海和包河四大老城区，全年四大老城区共成交48911套，占总的62.98%，其中蜀山区成交16455套，位居九大区成交量之首。
在五大新区中，滨湖新区成交8152套，在五大新区中成交最高。
2.4.2区域成交价分析
图62012年合肥九大区域成交均价
2012年合肥市九大区域中成交均价最高的是政务区7884元/平米，其次是高新区7072元/平米；老城区均价由高到低依次是蜀山6781元/平米，包河6578元/平米，庐阳6180元/平米，瑶海6035元/平米；新城区均价由高到低依次为滨湖6818元/平米，经开6311元/平米，成交均价最低的是新站区是5818元/平米，从各区均价走势看，总体平稳运行。
本项目定价低于经开区市场均价，有着有利的市场竞争优势。
2.4.3经开区房地产市场情况分析
本项目位于经开区，项目周边已有成熟的社区配套，从成交增长率来看，经济技术开发区，成交增幅排在九大区第三位，成交均价6311元/平方米，在各大区域内排第六位，而本案销售均价定位于5900元/平方米，低于经开区住房销售均价，在价格上存在一定优势。
而从销售量上可以看出，2012年经开区商品房销售量与2011年相比，同比增加了百分45.11%，由此可以推断，2013年经开区房地产销售量将处在一个较高的水平上。
2.5合肥市2013年房地产预测分析
合肥楼市仅在2009年出现较大幅度的上涨，2013年合肥房价再次大涨的可能性不大，限购持续，，但稳步小涨的可能性还是有的。
对于购房者来说，应该认识到2012年合肥房价触底的机会已近过去了，经过长达一年的缓步回升，目前合肥的房价还没有反弹到历史高点（月均价6900元），2013年合肥房价会不会延续2012以来逐步回升的态势，会不会在触顶之后再次下行，调控会不会加剧等等，这些仍然具有很多的不确定性。
政策风险依然是2013合肥楼市最大的风险，强烈的上涨预期可能再次引发调控力度加剧，比如房产税试点、首套房优惠取消、预售资金监管加强等等。
其次是经济风险，如果决定经济下行的长期因素并没有发生根本改变，中国的经济下行趋势很难结束，经济预期将影响一部分城市家庭减持不动产的意愿。
再次是商业地产供应过剩，大宗土地集中在品牌房企，区域商业中心的“造城“有可能引发推商业地产泡沫破裂。
明年合肥房价难以大涨或大跌，稳步趋涨的可能性比较大。
第三章项目定位
3.1产品竞争力分析（SWOT分析）
3.1.1优势
（1）地段优势
南艳湖畔皖江核心区，成熟配套无限未来。
交通高导入，御景前城位于紫蓬路与清潭路交汇处。
紫蓬路、清潭路、紫云路、习友路、宿松路、徽州大道、锦绣大道等城市干道构成便捷的交通网络。
四通八达、畅通无阻直至老城区、滨湖区、高新区、政务区。
18路公交直接泊靠本案，出行便捷，其幸福价值潜力无限。
（2）规模及产品优势
御景•前城位于合肥经济技术开发区清潭路与习友路交汇处，规划用地面积126亩，是滨湖前城的全新升级版，项目总建筑面积23万平方米，北倚3000亩国家级旅游度假风景区南艳湖，东眺巢湖千里湖光，西接塘西河生态湿地公园，水岸诗意生活，灵气跃动其间。
.南艳湖公园，国家级园林化生态观光开发旅游区，位于“御景前城”北侧。
旅游区总占地面积201万平方米，拥有67.58万平方米波光粼粼的浩瀚水面，恰如一颗冷翡翠以天然氧吧姿态为您提供大量的氧离子。
3.1.2劣势
（1）项目周边公交配套暂未完善，仅有18路，602路直达。
（2）周边无优势小学、初中学区。
（3）位于经济技术开发区，周边工场较多，大型车辆出入频繁。
3.1.3机会
（1）此项目周边有成熟的小区南艳瑞景、海恒社区，但整体档次偏低，本小区弥补了此区域内中档小区的空白。
（2）周边的168中学以及著名学府合肥学院为该小区带来了浓郁的认为色彩，为日后营销带来巨大优势。
（3）周边商业娱乐配套完善，有著名的明珠广场欧风街，还有成熟的海恒社区以及滨湖前城商业配套。
3.1.4威胁
政策风险依然是2013合肥楼市最大的风险，强烈的上涨预期可能再次引发调控力度加剧，比如房产税试点、首套房优惠取消、预售资金监管加强等等。
其次是经济风险，如果决定经济下行的长期因素并没有发生根本改变，中国的经济下行趋势很难结束，经济预期将影响一部分城市家庭减持不动产的意愿。
再次是商业地产供应过剩，大宗土地集中在品牌房企，区域商业中心的“造城“有可能引发推商业地产泡沫破裂。
3.2项目的客户定位
3.2.1消费群体分析
（1）第一层面：
经开区刚性需求住户
就合肥本地目标消费人群而言，倾向于购买此区域住宅的客户群体主要是经济技术开发区的工人，工业的繁荣发展，至此区域有大量工人，其中年龄在20岁至40岁的居多，他们是住房刚需的主要群体。
本住宅项目售价低于经开区2012年平均房地产售价，在价格上有着较大的优势。
（2）第二层面：
本市改善性需求住户
经开区四大社区已经形成气候，工业的发展，促成了此区域内娱乐，科教的发展，尤其是合肥各高校云集，明珠广场商业街，使得该区人员结构多样化。
出工人之外，大量高知识水平、高收入水平的人群聚集到此区域。
相对于这些人而言，本项目可满足他们在住房上で改善性需求
（3）第三层面：
投资性需求
由于此项目北眺南艳湖，东接塘西河公园，自然环境优美，远离闹市区。
使得此项目存在一定的升值空间，因此投资性需求客户也是本项目的消费群体之一。
3.2.2目标客户特征分析
（1）年龄特征：
年龄分布在24—50岁之间。
其中购买力最为旺盛的集中在26岁到40岁左右。
（2）职业特征：
经开区工人
（4）经济收入：
年净收入约为6-8万元的家庭
3.3产品定位
本案位于经开区工厂密集地段区域中的稀有地块，可结合目前的房产形势，合理定位。
从竞争楼盘的户型来看，户型结构以两房、三房为主，兼顾少量一房小户型及四室大户型。
根据御景前城项目区位环境和住宅市场需求，规划高、中、普通三种。
住宅设计要求建筑师在新理念的指导下，以人为本，以人与环境的和谐发展为核心，运用先进的科学技术、手段，综合社会、经济、环境、文化等多方面内容创造性地解决各种矛盾，去创造符合时代、社会、居民需求的城市住宅。
御景前城项目户型45-146方，主力户型100平米左右。
3.4价格定位
价格是项目开发最核心的本质，其通过位置、功能、设计、市场比较价格、宣传包装等诸多因素，达到提升项目价值，以实现利润最大化的目的。
通过对合肥市其它楼盘的调查及分析，可知该项目是该片区一个中档的住宅物业，结合本项目的优势和劣势，同时回避价格竞争，走中档产品、平民化消费路线，通过价格、户型设计、园林景观等条件抢占市场，本评估结合该区域的现状，认为该项目住宅销售价格5900元/㎡，商铺销售价格13000元/㎡比较有竞争力。
本项目销售单价采用市场法估计
表3-6重点楼盘可比因素分析表
项目名称
御景前城
观澜华庭
南湖春城
滨湖前城
房屋结构
框架
框架
框架
框架
交易时间
100
99
97
98
交易情况
正常
正常
正常
正常
住宅价格（元/平方米）
6200
5600
5600
与项目距离距离（米）
0
560
1000
200
参考权重（比重%）
100
60
20
20
房地产状况
区位（0.5）
100
105
95
100
实物（：
0.2）
100
100
100
100
权益（：
0.3）
100
100
90
96
可比价格（观澜华庭）=6000*100/98*（100/105*0.5+100/102*0.3+0.2）*100/100=5882元/平方米
可比价格（南湖春城）
=5600*100/97*（100/95*0.5+100/90*0.3+0.2）=6117元/平方米
可比价格（滨湖前城）=5700*100/98*（0.5+0.2+100/96*0.3）=5889元/平方米
所以，平均可比价格=5882*60%+6117*20%+5889*20%=5930元/平方米
所以，此项目楼盘售价预定为5900元/平方米。
.
第四章建设条件
4.1场地条件
本项目建设用地面积为126亩，场地均为荒地。
场地基本平整,自然坡度为0.20-0.30%。
4.2供水条件
本项目供水水源为城市自来水供水管网，目前二环路已建成自来水城市管道，建设时及建成后可直接接入使用。
4.3污水排放条件
本项目建设时及建成后所排放污水为生活污水，生活污水经化粪池处理后直接排入城市污水管道。
在已建成设有城市污水排水管道可供污水排放使用。
4.4雨水排放条件
本项目不设雨水排水管网系统，雨水利用地面坡度排至小区道路，而后排向城市道路，由城市道路雨水收集系统汇入城市雨水管网。
4.5燃气供应条件
本项目以天然气做为居民生活燃料，地域内拟建规划道路将设有天然气管道，可直接入户使用。
4.6供电、电讯条件
本项目利用城市高压供电系统供电，目前项目周边及区内的城市道路城市高压电缆均已建成，本社区设开闭所一座，高压电网经箱式变压器降压后直接进入用户。
城市通讯及宽带网情况大致相同。
第五章工程规划设计方案
5.1工程规划
5.1.1规划布局
御景前城四季居住社区是一个综合居住社区，社区内兼有幼儿园、商业建筑、商品住宅用房。
根据御景前城社区规划设计要求，该区段主要为住宅建筑，结合城市商业布局，临街布置商业建筑，其主要功能为餐饮、商品零售及服务行业。
5.1.2给水工程规划
御景前城住社区工程设计供水量为8000M3/日
设计每小时最高用水量为670M3/时
给水管道采用PPR给水塑料管道，直埋敷设，采用树枝状管网供水。
高层建筑高层部分另网供水。
5.1.3电气工程规划
本项目用电总负荷47200KW，由城市高压网直接引入，经箱式变压器降压后入各楼。
5.1.4通信工程规划
固定电话配置标准按60线/百人标准配置，通信线路包括电信业务，数据通信，移动通信，有线电视，交通监管及小区智能化网络通信等线路，通信线路采用直埋方式敷设。
5.2建筑设计
按国家建设部商品住宅性能认定AA级标准考虑
尽量采用成套技术
按节能建筑标准设计
5.3景观设计
本案规划绿化率达45%，景观设计方案总体构思紧紧把握“人与自然和谐发展”这一中心主题，创造符合时代精神面貌的现代化园林景观和优美环境的精品住宅小区，并与邻近小区相呼应，与周围自然环境融为一体。
5.4技术指标
规划用地面积：
126亩
绿化率:
45%
容积率：
2.74
设计使用年限:
70
5.5项目周边配套设施
公交：
602、18
教育：
南艳湖小学，60中，168中学，合肥学院
医院：
三院（康利园内）滨湖区第一人民医院
银行：
徽商银行，邮政储蓄，建行
幼儿园：
双语幼儿园
商场：
合家福购物超市
其他:
明珠广场商业区、义银大厦、海恒社区
第六章项目实施安排与进度计划
自2013年开始，项目整个计算工期为3年，前期8个月的时间为项目勘测设计及可行性研究阶段，项目基础工程自2014.1月开工建设，五个月内完成基础工程建设，2014年中进行主体工程建设，随着主体工程建设进入尾期，外装工程及
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