北京写字楼市场研究报告.docx
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北京写字楼市场研究报告
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CBD写字楼市场研究报告
CBD写字楼市场研究报告
一、北京写字楼市场研究
1、市场综述
1.1 主要市场
北京甲级写字楼主要分布在：
中央商务区（CBD）、第三使馆区（燕莎及机场辅路地区）、中关村地区、金融街地区和东长安街及朝外地区等六个次市场。
图2-1 北京甲级写字楼主要次市场分布图
¨中央商务区（CBD）：
中央商务区及周边地区是北京涉外商务活动最集中的地区。
也是北京国际水准甲级写字楼最为集中的区域。
-现有供应：
甲级写字楼为58.7万平方米
-未来供应：
2004-2008年甲级写字楼预计为500万平方米左右
特点：
平均租金最高；
空置率水平最低；
国际化程度最高、跨国公司最集中的区域，商务环境成熟；
区域基础设施和配套设施完善；
规划中可供开发的地块较多，土地储备较丰富；
政府良好的推广策略，使CBD对海外投资人产生了更强的吸引力；
写字楼品质将进一步提升，具有国际甲级标准的写字楼物业有望增加。
¨东长安街地区：
北京甲级写字楼发展较为成熟的地区，北京最早落成的甲级写字楼国际大厦和亚洲最具实力的地产商开发的东方广场均位于此区域。
-现有供应：
甲级写字楼为76.7万平方米
-未来供应：
2003-2008年甲级写字楼预计为45万平方米
特点：
平均租金与全市平均租金基本持平；
受交通条件的限制，空置率水平高于CBD的水平；
客户群主要是外资、中外合资企业及国内知名企业；
区域发展成熟；
可开发土地有限及受城市规划限制，未来写字楼供应增长平稳；
由于靠近天安门广场和王府井商业街等城市中心，该地区受到国内外各知名地产商及大型企业和政府机构的关注。
¨朝外地区：
位于朝阳区，由于毗邻使馆区为跨国公司从事商务活动提供了种种便利，因此，朝外商务区吸引了许多跨国公司。
丰联广场、人寿大厦是该区域代表性写字楼。
-现有供应：
甲级写字楼23万平方米
-未来供应：
2003-2008年甲级写字楼预计为5万平方米
特点：
平均租金略低于全市平均水平；
空置率水平较高；
区域发展成熟；
写字楼的整体档次低于CBD和东长街地区；
集中了一批外资及中外合资企业在此区域办公；
因土地价格、未来可发展空间有限等原因，对具有实力的地产开发商吸
引力不足。
¨第三使馆区：
位于朝阳区，围绕在机场高速路和东三环交汇处的东南，是北京写字楼发展较早的区域。
京城中心、发展大厦、燕莎中心、亮马大厦、南银大厦等均分布在此。
这一区域与CBD具有相同之处，是外商投资者和国外公司青睐的地区。
-现有供应：
甲级写字楼为51.5万平方米
-未来供应：
2003-2008年甲级写字楼预计为26万平方米
特点：
区域平均租金高于全市平均水平；
因缺少地铁交通的支持，空置率水平相对高于CBD和东长安街地区；
外资企业集中，大量日本公司集聚在发展大厦、幸福大厦等物业内办公；
区域发展成熟；
拥有良好的生活环境，是外籍人员生活居住相对集中的区域；
写字楼市场未来具有一定的发展空间。
¨金融街地区：
金融街地区西自西二环路、东临太平桥大街、南起复兴门内大街、北至阜成门内大街，规划用地103公顷，是中国金融业最高管理机构及全国最具实力的金融机构的集聚中心。
-现有供应：
甲级写字楼33万平方米
-未来供应：
2003-2008年甲级写字楼预计为46万平方米
特点：
由于甲级写字楼同乙级写字楼竞争激烈，区域内甲级写字楼平均租金低
于其他几个区域，该区域甲级写字楼供应有限，大部分为乙级或接近甲级 标准的物业；
国内金融业对该地区写字楼的需求旺盛，因此空置率水平较低；
国内金融业、电信业及其相关行业集中于此；
金融街一期已建设完成，二期处于规划建设中，占地32万平方米；
根据西城区政府对金融街的规划发展目标，金融街将力争吸引国外金融机构的进驻，金融街的整体规划及建设正不断步入国际化，甲级写字楼的数量有望提高。
¨中关村地区：
根据中关村科技园的规划，中关村核心区包括中关村西区、中关村科学城、北大科技园、清华科技园，边缘地区的重点项目有中关村软件园、中关村生命科技园和上地信息产业基地。
依据中关村科技园发展规划，未来10年中关村科技园的功能定位为具有国际竞争力的国家级科技创新示范基地。
-现有供应：
甲级写字楼48万平方米
-未来供应：
2003-2008年甲级写字楼预计为77万平方米
特点：
中关村现有甲级写字楼整体品质与东部存在差距，由于甲级写字楼数量有限，平均租金水平与全市租金水平持平，空置率稳定；
高科技企业、成长型中小公司办公聚集地区；
正处于全面建设阶段，整体商务环境正逐步改善；
受银行贷款对写字楼的限制和区域产业规模特征等因素的影响，写字楼销
售市场受到商住公寓的冲击；
目前缺少具有经验的外资地产投资商的投资，中关村地区写字楼开发主要
依靠国内开发商建设；
区域内人才资源、政策环境及产业优势，以及不断改善的办公生活条件，
有望吸引外资企业及地产投资商的进入。
图表2-1 北京甲级写字楼各区域次市场市场表现一览表
项目中央商务区东长安街朝外地区金融街第三使馆中关村
现状供给（万平方米）60.372.3233348.448
未来供给2003－2008年（万平方米）138455462677
有效租金（USD/平方米/月）33.029.727.523.1530.028.2
空置率％7.9%16.7%21.3%11.3%19.3%14.5%
售价（USD/平方米）2000＊2650＊＊－190021001535
注：
以上数据按2002年第四季度计算；租金和售价均为成效价格
＊：
区域内没有可供销售的甲级写字楼，考虑了部分乙级写字楼
＊＊：
因区域内没有成交案例，为报价
1.2 写字楼的分类
在北京的写字楼市场，具有投资潜力的写字楼主要包括国际甲级和国内甲级写字楼。
国际甲级写字楼与国际上的甲级写字楼标准相符，国内甲级是按照本地市场现行标准划分的。
北京甲级写字楼与国际甲级写字楼有一些显著的差距。
如实用率较低以及通常没有垫高地板。
由于写字楼物业在不同地域市场存在差异，写字楼的定级通常是基于每个市场上建筑的相对质量。
采用下述标准对北京的写字楼进行分类:
图表2-2 北京甲级写字楼分类标准一览表
标准国际甲级甲级
地点主要商务区极好的可接近性主要的办公区好的可接近性
开发商的背景经验丰富并且资金雄厚没有具体的要求
总建筑面积超过50,000平方米超过25,000平方米
服务配套设施满足日常生活的商店适合商务会餐的饭店宾馆银行邮电局午间放松或娱乐设施其他如公园、运动设施和图书馆至少有国际甲级写字楼中所述服务配套设施的五种
高质量的装修中央空调进口电梯网络通信设施从垫高地板到悬挂顶棚的净高度不少于2.6米高档次的国际化外装修如大理石大堂和玻璃幕墙实用率>70％与国际甲级物业相同的特征高档次的内外装修
销售/出租仅用于出租，或者整层销售在销售和出租上没有限制
智能化系统楼宇自动化系统综合布线系统：
宽带专线、卫星接收及数据传送安防系统消防系统可供增加其它服务的预留空空间（例如：
专线数据、网络会议等）安防系统消防系统综合布线系统：
宽带专线或市政线、卫星接收
物业管理由经验丰富的国际知名公司管理由经验丰富的知名公司管理
2、供给分析
2.1 现存和未来供给
北京的甲级写字楼存量自1996年大幅度增长。
截止到2003年底，甲级写字楼总供应量约为360万平方米。
图表2-3 北京甲级写字楼供给历史表现及未来预测（1990-2008年）
资料来源：
仲量联行
1985－1995年，北京甲级写字楼的供应量有限，平均年供应量仅为3万多平方米。
1996－2001年年均供应量约43万平方米。
2002年北京甲级写字楼市场供给有限。
北京市具有国际标准的甲级写字楼数量更加有限，且主要集中在东部地区。
如：
国际贸易中心二期、嘉里中心、盈科中心、华润大厦、盛世大厦等。
无论是中央商务区还是中关村以及金融街等区域，未来将新增大量甲级写字楼供应。
预计2004-2008年北京的甲级写字楼新增供应量将达到402万平方米，年均供给量67万平方米。
根据各区域规划，中央商务区写字楼的建筑面积将占总体规划建设规模的50％，达到500万平方米。
中关村科技园区仅核心区总建筑面积规模将达到150万平方米，其中以写字楼为主。
金融街二期的写字楼供应将达到建筑面积64万平方米。
此外，在长安街沿线、东直门交通枢纽地区以及宣武区建设的国际传媒大道等地区，也有大量甲级写字楼开发项目。
尽管计划建设的写字楼项目和建设规模可观，但由于市场机制的自我调节和政府的政策控制，写字楼的实际供应量会比计划的数量有一定程度的减少。
2.2 甲级写字楼供给特征
按照国际上的最佳模式，甲级写字楼投资不但依靠稳定的租金收益，也要获得物业升值收益。
这个战略通常要求长期持有物业，投资商在项目开发的早期具有较强的财务弹性。
国际甲级标准写字楼的开发商通常具有丰富的房地产投资开发经验。
这些开发商或者是海外公司如来自香港、南韩、美国、马来西亚，或者是有海外经营成功经验的国内企业如华润。
与本地大陆开发商相比，他们能够更好地理解高档承租人的需求和房地产运营规律，并且具有更雄厚的资金实力和融资渠道。
2.3 甲级写字楼的市场表现
北京甲级写字楼市场自1995年出现下滑，空置率激增，主要是由于甲级写字楼供应量的大幅增长，导致供应大于需求所至。
1999年底，随着网络公司需求增长的强势，市场境况得到改善，空置率水平下降，最低达到8％。
2001年受北京甲级写字楼新增供给增加以及全球经济衰退等因素的影响，空置率水平上升。
2002年受海外投资商对中国市场的信心增加及新增供应有限的影响，市场空置率持续下降，到第四季度北京甲级写字楼的空置率为13.52％。
图表2-4 北京甲级写字楼供应量和空置率历史表现（1985-2002年）
3、写字楼需求分析
3.1 吸纳量
1999年以前，北京甲级写字楼市场的年净吸纳量一直保持相对平稳的上升趋势。
1999年下半年到2000年上半年是北京甲级写字楼净吸纳量增长的高峰期。
主要原因是IT及相关公司的快速发展，导致对甲级写字楼需求量的大量增加，促使净吸纳量上升，年净吸纳量达到69.5万平方米。
2001年，净吸纳量有所回落。
2002年甲级写字楼市场吸纳继续回落，净吸纳量为31.2万平方米，除受全球经济因素的影响，还与2002年北京甲级写字楼新增供应量有限有关，在一定程度上限制了有效需求。
1997-2003年，北京甲级写字楼年均净吸纳量为40万平方米。
图表2-5 北京甲级写字楼市场年净吸纳量一览表
年度199719981999200020012002
年净吸纳量（平方米）159,569277,033552,553695,434415,346312，000
年度2003200420052006
年净吸纳量（平方米）
北京甲级写字楼的需求未来仍将稳步增长。
通过利用仲量联行的市场需求分析模型，在综合考虑了北京近十年的经济发展、外商直接投资、产业结构以及国家宏观经济因素对北京甲级写字楼需求的影响，同时根据北京市“十五”规划对北京市未来五年经济发展和产业结构的展望，并考虑了加入WTO和主办奥运会对北京市经济的促进作用。
预计在未来五年（2003－2007年）北京市甲级写字楼新增总需求为300万平方米，年净吸纳量为50万平方米。
对比未来年均供应量67万平方米，未来甲级写字楼市场供大于求的状况依然存在。
图表2-6 北京甲级写字楼市场年净吸纳量历史表现和未来展望（1997-2008年）
3.2 需求来源
北京甲级写字楼的需求主要分为租赁需求和购买需求。
租赁客户的90%是跨国公司，以外资公司、办事机构或分公司的形式存在，公司租用写字楼的规模与其进驻中国或北京的业务及发展计划有关。
北京甲级写字楼需求的主要特征表现为：
¨IT业公司需求数量虽有所减少，但需求总量仍然较强
2000年需求旺盛的互联网公司由于多种因素导致对办公面积缩减，或从租金较高的写字楼搬迁至租金较低的写字楼中办公，但这类公司主要为实力较弱的发展型公司。
对于一些实力较强的公司，例如世界500强的外资公司对办公面积的需求仍然较高。
¨来自于跨国公司高科技和传统行业的需求发展较为稳健
跨国公司主要选择东长安街、中央商务区（CBD）及周边地区。
尽管受全球经济走低的影响，一些公司减少了原计划租用的办公面积，但因其在北京不断发展的计划，这种需求仍会继续存在。
¨国内公司需求增加
国内公司对甲级写字楼的需求逐年增加，尤其是有实力的金融、证券和通讯公司。
国内政府机构也表现出了较强的需求，预示随着国家机构改革的深入，政府机构租售写字楼将是更加市场化的行为。
¨教育类企业、房地产公司和影视娱乐业的需求有一定的增加
这三类公司对甲级写字楼需求的增加，主要由于它们在近期快速发展决定的。
购买甲级写字楼的客户以国内公司和机构为主，主要集中在金融、保险机构、电信业等行业，企业集团、国家机关、上市公司和省政府驻京办事处等实体形式，外国公司所占比例较少。
尽管近期甲级写字楼需求主要来自于跨国公司、金融行业和高新技术企业。
随着北京在软件、微电子、医药等行业实施鼓励政策，预计未来这些行业对甲级写字楼需求将会上升。
随着北京房地产市场国际化程度的提高，中长期甲级写字楼需求会有大幅增长。
3.3 对物业位置、质量和设计的需求
¨位置
北京的写字楼需求者对区位的选择根据行业的不同而有所侧重，其动因在于控制成本的前提下，最大程度地接近生产资料、人力资源或服务对象。
例如：
海淀区被软件和信息技术行业所青睐，朝阳区被跨国公司，尤其是500强公司以及相关的本地业务机构所选择，西城区集中了本地金融和保险机构、电信业和政府机构，东城区主要被国内大型企业、政府机构所占据。
¨物业外观
只要不损害公司形象，物业外观并非十分重要；成本是主要考虑因素。
所有被访者均偏好低维护成本的外装修，例如那些长期耐看的材料。
过高建筑因使用率不高受欢迎程度较低。
¨楼层设计
对于有中央或边缘核心的正方形或长方形楼层有着强烈的偏好。
这些空间使用效率高，布局分割灵活。
对楼层面积的偏好，取决于承租人的类型和企业规模而各不相同。
考虑到采光和内部分割等因素，承租人通常不喜欢超大型楼层（>5,000平方米）。
内部楼梯并非受到一致认可。
承租人通常想减少楼层间的交通。
而且内部楼梯无论是在安装上、恢复还是在租金上都很昂贵。
自然光是评估核心筒体至窗户的最佳距离时的关键因素，最大距离一般不超过15米。
2.65－2.75米的净高度是需求者普通接受的高度。
楼面荷载并不是一个重要的因素，尤其是许多银行不再要求在楼面设立保险库。
但在核心筒周围增加楼面荷载有利于设立配电室、存储室、设备间等。
垫高地板安装与公司控制成本策略和人员更换频率等因素有关。
中空玻璃是成熟建筑物的一个标志。
¨建筑设备
具有灵活性是关键的因素，以适应不同商业活动和降低成本的需要。
比如，可以根据需要在楼层间改变电力供应，而不是整个大楼采用一个平均值供电。
成熟的4管VAV系统通常能够为用户提供最佳舒适感受。
宽带连接是甲级写字楼必须具备的条件。
对重要的金融机构来说，两路供电和两套备用系统对保持业务连续性和安全性至关重要。
因此，金融机构倾向于租用安装有发电机和有额外竖井的写字楼。
卫星接收器（以及通路）的安装可增加写字楼对需求者吸引力。
4、租金和售价
4.1 写字楼租金
北京甲级写字楼市场租金在1995年达到顶峰，平均租金达到使用面积每月每平方米80美金。
随后到1999年第三季度持续下降了近60％。
1999年第四季度租金止跌回升，中央商务区写字楼租金的上涨带动了其它地区的租金水平的提升。
到2002年第四季度，北京整体市场甲级写字楼的月租金为使用面积每月每平方米29.6美金，租金较2001年有所下降。
租金最高的物业是位于CBD的国贸二期和嘉里中心，成交价格分别达到使用面积每月每平方米49美金和42美金。
由于市场可供选择出租的甲级写字楼供给有限，因此业主在租金、免租期和其它方面提供的优惠条款也相对减少。
4.2 写字楼售价
甲级写字楼的买家以国内客户为主。
甲级写字楼的平均售价为每建筑面积平方米2300美元。
写字楼销售因银行提供的贷款有限，在一定程度上影响了写字楼的销售。
市场可供销售的写字楼数量有限，导致市场成交较少，加上成本因素的制约，售价未出现大幅波动。
图表2-7 北京甲级写字楼租金和售价历史表现（1992-2002年）
注：
租金为净使用租金，即写字楼租金为考虑了免租期因素的实际成交价格转化为使用面积计算所得
图表2-8 北京甲级写字楼的平均租金和售价一览表（1998-2004年）
时间平均成交租金（USD/使用面积/月,不包含物业管理费）平均售价（USD/建筑平方米）
1998年01月46.82,800
1999年01月26.22,189
2000年01月19.41,895
2001年01月36.32,400
2001年04月39.02,400
2001年07月36.22,315
2001年10月34.62,286
2002年01月33.72,350
2002年04月32.02,350
2002年07月31.32,300
2003年05月29.62,300
2004年05月30.42,340
4.3 租售活动
目前北京甲级写字楼的市场较为平稳，平均初始投资回报率在10－13％之间。
投资活动主要表现为：
¨购买甲级写字楼的买家主要以国内公司和政府机构为主，并且集中在西部地区；
¨一些国外投资公司和基金机构参与到北京甲级写字楼投资中，但在市场上缺乏可供出售的国际水平甲级写字楼。
4.4 租金未来趋势预测
应发展商要求对北京未来甲级写字楼的租金趋势进行的预测。
此预测是根据北京甲级写字楼未来空置率状况，并结合租金与空置率的历史表现得出。
图表2-9 租金和空置率历史表现 图表2-10 未来甲级写字楼空置率走势
通过租金与空置率历史表现图可见：
当空置率低于10%或高于30%时，租金水平呈现急速上涨和下降趋势，当空置率水平介于10－30%之间时，租金水平相对集中在每月每方米使用面积30－40美元之间。
根据北京未来2003－2008年甲级写字楼空置率预测，空置率维持在10－25%的范围内，由此推断未来北京甲级写字楼市场的平均租金在每月每平方米使用面积30-40美元间波动。
5、未来发展趋势
北京甲级写字楼未来发展趋势主要表现如下方面：
¨市场竞争激烈
未来由于中央商务区、中关村、金融街以及东直门、长安街沿线等地区将有大量供应出现，项目及区域间的竞争较为激烈。
¨销售价格平稳，租金水平呈现差异化
由于土地和建筑成本相对稳定，写字楼的销售价格必然会维持在一定的价位。
租金水平则会因写字楼的质量和物业管理水平的不同呈现差异化的趋势。
¨写字楼整体品质提升，注重营造设施环境
对办公环境要求的提高和项目间的竞争，使写字楼整体环境的营造和相关设施的建设日益受到关注。
¨需求基础稳定，投资趋于活跃
中国经济的持续增长、中国加入WTO和主办奥运会等的积极因素的作用下，对甲级写字楼需求将稳步增长。
国内外投资人将日益关注写字楼的投资潜力，投资活动趋于活跃。
二、中央商务区及CBD周边地区甲级写字楼市场分析
1、CBD总体规划
CBD地区位于北京市朝阳区东三环路与建国门外大街交汇的地区，距东二环约2.3公里，东四环路约2.4公里；距首都机场24公里，南部京津唐高速路出入口约5.3公里。
四至范围为：
北起朝阳北路及朝阳路，南抵通惠河，东起西大望路，西至东大桥路，规划总用地面积约4平方公里。
中央商务区内现有工企业用地149公顷、居住用地84公顷、公建用地55公顷、市政用地13公顷、教育科研用地14公顷、道路及其他用地84公顷。
居住人口约5.4万人。
按近期、中期、长期三步实施建设，以“金十字”区域及核心区开发为重点。
1.1 功能布局
图3-1 北京中央商务区规划图
总建筑面积规模控制在1000万平方米，其中写字楼约占50％，公寓占25％，商业、服务、文化、娱乐设施等占25％。
商务设施主要集中在东三环路和建国门外大街两侧，设置混合区，强调多功能性，使商务中心区24小时都充满活力。
核心区位于大北窑立交桥东北角，占地约30公顷。
为了保证CBD有序建设，成立了CBD土地储备中心和土地开发公司。
专家正在对CBD地区进行论证，探讨各阶段建筑规模和投入市场的时机。
未来CBD内的土地将以拍卖方式获取。
由于政府的参与，合理适当控制土地的投放，有利于保障已获有土地的开发商的利益。
1.2空间形态规划
图3-2 北京中央商务区建筑高度规划图
根据用地功能的布局，商务办公区集中于用地中部，沿三环路与建国门外大街两侧布置，其外围依次为混合功能区和居住区。
开发强度和空间形态由中心向外围依次递减。
超高层建筑集中于三环路两侧布置，主体建筑的高度均在100米以上，标志性建筑限制在250米。
核心区将是一个超高层建筑较为集中的区域，该区域的主要建筑将会成为整个CBD的地标性建筑。
1.3 绿化系统、公共开放空间规划
公共绿化规划用地面积共33.39公顷，占总用地面积的11%，主要由以下几部分组成：
四个主题公园以及环状绿化系统、沿街绿化带和通惠河北侧的滨河绿化带等，形成多层次的开放空间。
西北，西南，东北，东南四个区各规划一个面积2.5公顷左右的公园，形成具有不同主题的公园，四个公园之间有绿化带和步行道连接，穿越整个商务中心区，并与南侧通惠河沿岸的滨河绿化相连，组成商务中心区环状的主要绿化系统。
1.4 交通规划–道路交通
CBD交通规划，是在北京城市总体规划、CBD发展规划及整体城市交通规划基础上编制的区域交通规划。
道路用地约为155公顷，占CBD总用地面积的39%。
图3-3 北京中央商务区道路交通规划图
完善道路交通环境主要体现在：
发展公共交通，如增加公共道路，增加两条地铁，增加多个公共交通换乘站等；
解决静态交通及停车问题，设置充足的停车位，如商务区规定综合类公共建筑平均每1万平方米的建筑面积至少设65个停车位等。
加强现代化的交通管理。
1.5 交通规划–轨道交通
根据北京市轨道交通建设规划，未来将有两条地铁线穿过CBD地区。
其中地铁十号线在太阳宫沿东北三环向南，将在2008年前完成。
地铁6号线沿朝阳路呈东西走向。
图3-4 CBD地
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