重庆市城市房地产开发经营管理条例.docx

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重庆市城市房地产开发经营管理条例

重庆市城市房地产开发经营管理条例修订稿（初稿）

第一章 总则

第一条为加强对城市房地产开发经营活动的监督管理，规范房地产开发经营和管理行为，保护房地产开发经营活动当事人的合法权益，保障和促进房地产业的健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国行政许可法》、国务院《城市房地产开发经营管理条例》等法律、行政法规，结合本市实际，制定本条例。

理由：

《中华人民共和国行政许可法》也是《条例》的制定依据之一，故在条款中补充此项。

第二条房地产开发企业在本市城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设、转让房地产开发项目、销售商品房的经营活动和有关管理部门对房地产开发经营活动的监督管理，适用本条例。

第三条房地产开发经营应遵循经济效益、社会效益和环境效益相统一的方针，实行统一规划、合理布局、综合开发、配套建设的原则。

第四条市建设行政主管部门负责全市房地产开发经营活动的统一监督管理，日常工作由重庆市城市建设综合开发管理办公室负责。

区县（自治县【、市】）建设行政主管部门按照职责分工负责本辖区内房地产开发经营的监督管理工作。

国土房屋、工商、发展和改革、规划、物价等行政管理部门依照有关法律、法规和本条例的规定，负责与房地产开发经营有关的监督管理工作。

第二章房地产开发企业

第五条设立房地产开发企业，应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件，并符合本条例有关资质的规定。

取得营业执照和【经核定】开发资质【等级】的房地产开发企业，方可从事房地产开发经营活动。

理由：

将原条款中的“经核定资质等级”改为“开发资质”，是因为暂定资质不存在等级，前者的表述不够严谨和全面，故作出以上修改。

第【十一】六条设立房地产开发企业，应到县级以上工商行政管理部门办理登记注册，取得企业法人营业执照后，再到建设行政主管部门办理资质审批手续。

工商行政管理部门在对设立房地产开发企业申请登记进行审查时，应当听取同级房地产开发主管部门的书面意见。

理由：

在应当听取同级房地产开发主管部门的“意见”之前增加“书面”二字，便于实际操作和部门之间的衔接。

第【十二】七条房地产开发企业自领取企业法人营业执照之日起【三十】30日内，持企业法人营业执照副本和本条例第【十二】八条规定的材料到市或区县（自治县【、市】）建设行政主管部门领取《房地产开发资质申请表》，申请【核】暂定资质【等级】证书。

建设行政主管部门必须在收到房地产开发企业的资质申请后20个工作日内，核发暂定资质证书；不合格的，作出书面答复。

理由：

因新办企业只能申请暂定资质，而暂定资质的企业占开发企业总数的最大比例。

因此，本条款对暂定资质的申办方法进行了独立的表述和详细规定，以利于为大多数企业提供更加明确的办事指南。

第八条房地产开发企业申请暂定资质应当提供下列材料，并对所提供材料的真实性负责：

（一）企业暂定资质申请表；

（二）营业执照复印件；

（三）企业章程；

（四）验资证明；

（五）企业法定代表人的身份证明；

（六）专业技术人员的资格证书和聘用合同；

（七）企业办公场所房屋所有权证明或租赁合同；

（八）其他相关材料。

暂定资质证书的有效期为1年，到期后有房地产开发项目的，可视情况予以延期或核定正式资质；到期后无房地产开发项目的，不予延期。

理由：

增加此条款是为了落实第七条的内容，即对暂定资质的申办条件进行详细的说明。

本条款还规定了暂定资质的有效期、延续等内容，以强化对新办企业的资质管理，及时淘汰无业绩的企业。

第【十三】九条房地产开发企业在暂定资质证书到期前30日内，向建设行政主管部门申请核定资质等级。

建设行政主管部门必须在收到房地产开发企业核定资质等级的申请后20个工作日内，核发资质等级证书；不合格的，作出书面答复。

核定房地产开发企业的资质实行分级审批。

一级资质由市建设行政主管部门初审，住房和城乡建设部审批发证：

二级和三级资质由市建设行政主管部门审批发证；四级资质由企业所在地的区县（自治县【、市】）建设行政主管部门审批发证，报市建设行政主管部门备案。

【新开办的房地产开发企业，核发《暂定资质证书》。

《暂定资质证书》的申办和管理以及资质等级的核定等，按照资质等级的审批和管理规定执行。

】

理由：

本条款中增加第一款内容是为与第七条衔接，对暂定资质到期后核定资质等级作出规定和说明；第二款中增加“核定”二字，将“暂定资质”合理排除，从而消除歧义，使表述更加准确；另外，原“建设部”现已改称“住房与城乡建设部”，故作出相应调整。

第【六】十条【设立】一级房地产开发企业应当具备下列条件：

（一）有1亿元以上实收【注册】资本【五千万元以上】；

（二）具备专业技术资格的建筑、土木工程、财务管理、建筑或房地产经济类的专业管理人员不少于【四十】40人。

其中，具有中级以上专业技术资格的管理人员不得少于【二十】20人；企业信用管理人员和统计师（员）各1人；总工程师、总会计师和总经济师各1人，并应具备高级专业技术资格；

（三）具有【五】5年以上从事房地产开发的经历，近【三】3年累计竣工建筑面积【三十】30万平方米以上的房屋，或累计完成与此相当的房地产开发投资。

连续【五】5年建筑工程质量合格率达百分之百；

（四）上一年度房屋施工面积15万平方米以上，或完成与此相当的房地产开发投资；

（五）具有完善的质量管理保证体系，执行了项目手册制度、项目资本金制度和《商品房质量保证书》与《商品房使用说明书》制度。

第【七】十一条【设立】二级房地产开发企业应当具备下列条件：

（一）有5000万元以上的实收【注册】资本【二千万元以上】；

（二）具备专业技术资格的建筑、土木工程、财务管理、建筑或房地产经济类的专业管理人员不少于【三十】30人。

其中，具有中级以上专业技术资格的管理人员不得少于【十五】15人；企业信用管理人员和统计师（员）各1人；总工程师、总会计师各1人，并应具备高级专业技术资格；

（三）【具有三年以上从事房地产开发的经历，】近【三】3年累计竣工建筑面积【十五】15万平方米以上的房屋，或累计完成与此相当的房地产开发投资。

连续【三】3年建筑工程质量合格率达百分之百；

（四）上一年度房屋施工面积10万平方米以上，或完成与此相当的房地产开发投资；

（五）具有完善的质量管理保证体系，执行了项目手册制度、项目资本金制度和《商品房质量保证书》与《商品房使用说明书》制度。

第【八】十二条【设立】三级房地产开发企业应当具备下列条件：

（一）有2000万元以上的实收【注册】资本【八百万元以上】；

（二）具备专业技术资格的建筑、土木工程、财务管理、建筑或房地产经济类的专业管理人员不少于【十】10人。

其中，具有中级以上专业技术资格的管理人员不得少于【五】5人；企业信用管理人员和统计师（员）各1人；总工程师1人，并应具备高级专业技术资格。

（三）【具有二年以上从事房地产开发的经历，】近3年累计竣工建筑面积【五】5万平方米以上的房屋，或累计完成与此相当的房地产开发投资。

建筑工程质量合格率达百分之百。

（四）执行了项目手册制度、项目资本金制度和《商品房质量保证书》与《商品房使用说明书》制度。

第【九】十三条【设立】四级房地产开发企业应当具备下列条件：

（一）有800万元以上的实收【注册】资本【二百万元以上】；

（二）具备专业技术资格的建筑、土木工程、财务管理、建筑或房地产经济类的专业管理人员不少于【五】5人。

其中，工程技术负责人具有相应专业中级以上专业技术资格,财务负责人具有相应专业初级以上专业技术资格，配有企业信用管理人员和【专业】统计【人】师（员）。

（三）近3年累计竣工建筑面积2万平方米以上的房屋，或累计完成与此相当的房地产开发投资。

建筑工程质量合格率达百分之百。

（四）执行了项目手册制度、项目资本金制度和《商品房质量保证书》与《商品房使用说明书》制度。

理由：

以上第十条至第十三条是对核定相关资质等级的具体规定。

根据目前重庆市房地产开发企业的现状及发展趋势，在各级房地产开发企业的设立条件中，注册资金的最低限额规定偏低，为了适应房地产行业的发展，分别提高了各级资质申办的企业资本要求，并将“注册资本”改为“实收资本”，以和《公司法》的规定相吻合；同时，增加“企业信用管理人员和统计师（员）”的人员配备要求，是为房地产开发企业信用档案建设和行业信息系统提供人员保障，促进行业信用体系的建设，对房地产业进行有效管理和调控。

在第十三条中，增加了第三款“近3年累计竣工建筑面积……”的内容，而在第十二条与第十三条中，均增加了第四款“执行了项目手册制度、项目资本金……”的内容，这是根据实际需要对三级和四级房地产开发企业设立条件进行的必要补充。

在实际管理工作中，因三级和四级开发企业众多，只有统一对其累计竣工建筑面积、执行项目手册、项目资本金等制度提出严格要求，才能有效规范其开发行为，建立健康有序的市场。

第十【二】四条申请核定房地产开发企业资质等级，应当提供下列材料，并对所提供材料的真实性负责：

（一）企业资质等级申请表；

（二）房地产开发企业资质证书或暂定资质证书（正、副本）；

（三）【企业资产负债表和验资报告】上年度企业财务审计报告；

（四）企业法定代表人和经济、技术、财务负责人的职称证件，企业信用管理人员和统计人员从业证明；

（五）房地产开发项目手册、企业统计报表及已开发经营项目的【有关】其他有关证明材料；

（六）【房地产开发项目手册及】企业信用档案建设和《【住宅】商品房质量保证书》、《【住宅】商品房使用说明书》执行情况报告；

（七）法律法规规定的其他文件、证明。

理由：

“企业财务审计报告”反映了企业资产、负债和盈亏的真实情况，比“资产负债表和验资报告”的内容更加全面，且企业提供便利，利于管理操作，故在本条款中用前者代替后者；而增加“企业信用管理人员和统计人员从业资格证明”、“企业开发统计报表”以及“企业信用档案建设”的内容，是为与第十条至第十三条设立房地产开发企业的条件良好衔接，并有效落实前款中关于“企业信用管理人员和统计师（员）”的人员配备要求；另外，“房地产开发项目手册”记载了开发项目建设的全过程，“企业开发统计报表”记录了企业的真实业绩，因此，有必要将项目手册和开发统计报表作为核定房地产开发企业资质等级的依据之一。

第十【四】五条房地产开发企业依照核定的资质等级，按下列规定承担房地产开发建设项目：

（一）一级：

建筑面积不受限制。

（二）二级：

建筑面积【二十五】25万平方米以下。

（三）三级：

建筑面积【十】10万平方米以下。

（四）四级：

建筑面积【二】2万平方米以下。

房地产开发企业按核定的资质等级，可承担与其投资能力相当的其他建设项目。

房地产开发企业承担的开发建设项目超过限定规模的，经建设行政主管部门批准可分期开发建设。

理由：

根据房地产开发的实施情况，成片开发的项目和较大规模的旧城改造项目的建设规模都超过了25万平方米。

按照《条例》原条款对项目规模的规定，超过了25万平方米的项目只有一级企业才具备开发建设资格，而我市的一级开发企业目前只有35家，大多数都是二、三级企业。

因此，在本条款中增加最后一款的表述，对较大规模的开发项目，准许有较强实力的企业分期开发，以杜绝越级开发的现象。

第十【五】六条本市范围以外的房地产开发企业到本市从事房地产开发经营，应到市建设行政主管部门办理备案手续。

第十【六】七条房地产开发企业分立、合并、终止，应在工商行政管理部门核准后【三十】30日内，向建设行政主管部门重新申请办理资质证书或办理资质证书注销手续。

房地产开发企业变更名称、法定代表人、办公地点、注册资本【和、主要技术、经济负责人】，应在变更后【三十】30日内【向】到建设行政主管部门办理变更手续，更换资质证书；变更主要技术与经济负责人、信用管理人员和统计师（员），应在变更后10日内到建设行政主管部门办理变更备案手续。

担任因违法被吊销资质证书的房地产开发企业法定代表人并负有个人责任的，自该企业被吊销资质证书之日起，3年内不得担任房地产开发企业的法定代表人、董事、监事、高级管理人员。

理由：

为衔接前款中相关内容，本条第二款中增加了“信用档案管理人员和统计师（员）”的内容；企业相关人员中，除法定代表人变更后必须更换资质证书外，其余人员发生变更不需要更换资质证书，因此，由原条款中的办理变更手续和更换资质证书调整为办理变更登记，合理简化了行政手续，有利于提高行政效率。

本条增加的最后一款内容是根据《房地产管理法》修订稿（征求意见稿）第37条的内容增加的，目的在于加强资质管理，杜绝个别不负责任的开发商“打一枪换一个地方”的行为。

第十【七】八条房地产开发企业应当在取得暂定资质30日内建立信用档案，按市建设行政主管部门的要求，定期向建设行政主管部门报送企业信用档案资料、统计【报表】数据资料和相关信息。

建设行政主管部门应当建立健全房地产开发企业信用档案和房地产行业信息系统，定期公布房地产行业相关信息

理由：

信用档案资料、房地产开发行业统计数据及相关信息对管理部门实施宏观调控、建立房地产市场预警预报系统具有十分重要的作用，因此本条款对开发企业和主管部门都提出了相应的明确要求。

第三章房地产开发建设

第十九条市和区县（自治县【、市】）建设行政主管部门根据土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划及市场需求，会同同级发展和改革、规划、国土房屋等有关行政管理部门，编制全市和区县（自治县【、市】）的房地产开发建设年度计划，报同级人民政府批准。

第二十条房地产开发用地应当以出让方式取得；但法律和国务院规定可以采用划拨方式的除外。

【有关部门提出的下列建设条件，建设行政主管部门应列入《重庆市房地产开发项目建设条件意见书》（以下简称项目意见书），房地产开发企业必须按项目意见书规定的内容进行开发建设：

】

房地产开发土地使用权出让或者划拨前，建设行政主管部门和规划管理部门应当对建设条件提出书面意见，由建设行政主管部门列入《重庆市房地产开发项目建设条件意见书》（以下简称项目意见书），作为房地产开发土地使用权出让或者划拨的依据之一，并作为土地出让合同的附件，房地产开发企业必须按项目意见书规定的内容进行开发建设：

（一）项目性质、规模和开发期限；

（二）城市规划设计条件；

（三）基础设施和公共设施的建设要求；

（四）基础设施建成后的产权界定；

（五）拆迁补偿、安置要求；

（六）建设质量等级要求；

（七）有关税费的解缴要求；

（八）其他需要提出的建设条件。

房地产开发企业资质应当作为房地产开发土地出让或者划拨的必备条件。

理由：

国务院颁布实施的《城市房地产开发经营管理条例》中明确提到，“房地产开发用地应当以出让方式取得；但是，法律和国务院规定可以采用划拨方式的除外。

”而在原《条例》中，没有对房地产开发用地的获取方式等做出相应规定，故在本条款中补充相关内容，以规范土地市场的管理。

在《条例》中虽然设立了《重庆市房地产开发项目建设条件意见书》制度，但由于管理体制等方面的原因，在具体实施过程中并未执行，导致一些企业或个人拿到土地后想方设法改变土地出让时的规划指标甚至地块规划方案，破坏了原来的区域规划，以致矛盾纠纷不断，故在修改后的《条例》中明确了提出建设条件的部门，并增加了将建设条件意见书作为土地转让合同附件的内容，以杜绝擅自改变地块规划的行为，维护规划的权威性，南宁市在这方面已经有成功的经验供我们学习借鉴。

土地出让实行招拍挂后，许多有经济实力但无开发资质的企业甚至个人都加入到土地争购的行列中，并炒卖土地造成土地市场的混乱，为了保障房地产开发的顺利进行，维护市场秩序和市场投资环境，增加“房地产开发企业资质应当作为房地产开发土地出让或者划拨的必备条件”的内容。

第二十一条房地产开发项目实行项目手册制度。

房地产开发企业在获得开发建设项目之日起【五】5个工作日内，到项目所在地的区县（自治县【、市】）建设行政主管部门领取《重庆市房地产开发建设项目手册》（以下简称项目手册）。

房地产开发企业在项目建设过程中应将主要事项如实记录在项目手册中，并按季度送【项目所在地的区县（自治县、市）】建设行政主管部门备案。

【项目所在地的区县（自治县、市）】建设行政主管部门应对项目手册记录的内容进行定期检查，并作为资质审查、项目资本金使用、商品房预售和项目竣工验收备案的依据。

房地产开发项目手册制度的具体实施办法由建设行政主管部门制定。

理由：

因为项目手册是对开发项目进行全过程管理的文书，为了保证项目手册管理制度得到落实，项目手册纳入资质审查、项目资本金使用、商品房预售和项目竣工验收备案各环节核查的依据很有必要，能充分体现其重要性，并有利于制度的执行；另外，因为企业不及时填报项目手册的情况较为普遍，在第二款中增加了“按季度”的内容，明确了项目手册报送备案的具体时间要求。

由于原《条例》对项目手册的规定较为原则，所以在修订稿中授权建设行政主管部门制定具体的实施办法。

第二十二条房地产开发项目应建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例应符合国家的相关规定【百分之三十五】。

建设行政主管部门【应】要加强对项目资本金投入使用的监督管理。

项目资本金制度的具体管理办法由建设行政主管部门会同相关部门制定。

理由：

按照国家现行规定，房地产开发项目资本金占项目总投资的最低比例已由原来的百分之三十五调整为百分之二十，为免再度调整造成《条例》的不准确，改为“应符合国家的相关规定”的表述。

第二十三条房地产开发企业应当按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限进行项目开发建设。

出让合同约定的动工开发期限满【一】1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金【百分之二十】20%以下的土地闲置费；满【二】2年未动工开发，可以无偿收回土地使用权。

但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工迟延的除外。

第二十四条房地产开发企业开发建设的房地产开发项目，应符合有关法律、法规的规定和建筑工程质量、安全标准、节能标准、建筑工程勘察、设计、施工的技术规范以及合同的约定，。

【第二十四条】房地产开发企业应对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任。

勘察、设计、施工、监理等单位应依照有关法律、法规的规定或者合同的约定，承担相应的责任。

房地产开发建设完成后房地产开发企业依法清算注销的，股东在法律规定和合同约定的保修期限内承担连带责任。

理由：

原《条例》中第二十三条与二十四条分别规定了房地产开发项目的质量、安全等要求和相应的责任主体，在内容上联系紧密，故合二为一；“节能标准”是《中华人民共和国节约能源法》、《重庆市建筑节能条例》等相关法律法规对民用建筑工程项目提出的明确要求，故在本条款中补充此项；增加最后一款内容，是根据《房地产管理法》修订稿（征求意见稿）第44条的内容增加的，目的在于明确股东的责任，防止一些企业和项目公司完成一个项目后就消失了，而不承担相应的责任。

。

第二十五条房地产开发项目竣工后，应按国家和本市的有关规定进行验收并办理有关手续。

未经验收或者验收不合格的，不得投入使用，房屋产权管理部门不得办理房屋权属登记。

住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收。

第二十六条房地产开发项目交付使用时，应当符合以下条件并经建设行政主管部门备案：

（一）房地产开发项目经竣工验收合格，并依法取得竣工验收备案登记证；

（二）房地产开发项目的公共服务设施和水、电、气、道路、绿化等市政公用基础设施具备国家规定的投入使用条件，已经明确产权、管理权，并且以书面形式明确管理责任；

　（三）法律、法规规定的其他条件。

不符合交付使用条件的房地产开发项目不得交付使用，房屋产权管理部门不得办理房屋权属登记。

房地产开发项目交付使用的详细规定由市建设行政主管部门制定。

理由：

增加此条款是为了明确商品房交付使用的强制性标准，重点是小区内的配套设施建设，以保障商品房规范有序地交付使用，减少因缺乏相关规范规定而引起的交房纠纷和不稳定因素，加强对房地产开发项目的后期管理，保护广大购房群众利益。

上海、南宁、贵州等地已经实行了商品房交付使用管理制度，效果明显。

因交房条件必须详细规定并要具备可操作性，因此需授权建设行政主管部门制定具体的管理办法。

第四章房地产项目经营

第二十七条预售商品房的房地产开发企业，应取得房屋行政管理部门核发的商品房预售许可证，并应向预购人出示预售许可证。

售房广告应当载明商品房预售许可证的批准文号。

房地产开发企业将已经抵押的商品房进行预售，必须经抵押权人同意并明确告知购房者；已经预售的商品房不得进行抵押。

房地产开发企业收取的商品房预售资金必须用于本项目的建设，房屋交易主管部门要加强对商品房预售资金的监管。

理由：

本条款中增加最后一款的内容，是为明确商品房预售资金的使用范围和监管主体，严格禁止预售资金被非法挪用，对本项目的建设造成影响。

去年以来，已发生了多起开发商擅自挪用预售资金而不能按期交房的情况，导致购房户连续不断的集访甚至堵塞交通，严重影响了社会稳定。

第二十八条房地产开发企业应自预售合同签订之日起【三十】30日内，到商品房所在地的区、县（自治县【、市】）国土房屋行政管理部门备案，并将预售情况记录在项目手册中。

第二十九条商品房销售价格由当事人协商议定；享受国家优惠政策的经济适用房价格实行政府指导价或政府定价。

第三十条商品房销售当事人双方应签订书面合同。

合同应载明商品房建筑面积、使用面积、公摊面积、价格及其所包括的全部内容（含代收费）、商品房交付使用的日期、质量要求、物业管理方式、违约责任等。

房地产开发企业销售商品房面积的计算必须符合国家规定。

第三十一条房地产开发企业应在商品房交付使用时，向购买人提供商品房使用说明书和商品房质量保证书。

房地产开发企业应按照质量保证书的内容，承担商品房保修责任。

商品房购买人应按照使用说明书的要求使用商品房。

商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督机构申请重新核验。

经核验，属主体结构质量不合格的，购买人有权退房；给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。

第三十二条转让房地产开发项目，必须符合下列条件：

（一）转让人持有建设、【计划】发展与改革、规划、土地、房屋等管理部门批准项目的有关文件；

（二）转让人已支付全部土地使用权出让金；

（三）转让人已支付应缴纳的前期税费；

（四）转让人已完成项目开发投资总额的【百分之二十五】25%以上；

（五）受让人具备相应的房地产开发资质；

（六）受让人具备项目剩余投资总额【百分之二十五】25%以上的项目资本金；

（七）法律、法规规定的其他条件。

理由：

根据相关部门名称的调整，将第一款中的“计划”二字修改为“发展与改革”；将第六款的项目剩余投资额改为“投资总额”，是为了与第四款的表述相一致。

第三十三条转让房地产开发项目，转让人与受让人应持转让申请书和本条例第三十【四】一条规定条件的资料，向建设行政主管部门提出项目转让申请。

经建设、【计划】发展与改革、规划、土地、房屋等管理部门联合会审批准后，方可进行转让。

转让人与受让人持转让批准文件和转让合同到有关管理部门办理转让手续。

受让方应到项目所在地的区县（自治县【、市】）建设行政主管部门重新领取项目手册。

未经批准的房地产开发项目不得转让，有关管理部门不得办理转让手续。

理由：

同上一条一样，根据相关部门名称的调整，将第一款中的“计划”二字修改为“发展与改革”。

第三十四条房地产开发企业转让房地产开发项目时，尚未完成拆迁补偿安置的，原拆迁补偿安