深圳市土地供应计划.docx

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深圳市土地供应计划

第八章计划的编制审批与执行

第一节土地利用年度计划编制审批与执行

一、土地利用年度计划编制原则、依据 

   土地利用年度计划是指国家对各省市计划年度内农用地（含耕地，下同）转用计划指标、耕地保有量计划指标和土地开发整理计划指标等的具体安排。

   1土地利用年度计划编制的依据：

（1）《中华人民共和国土地管理法》；

（2）《土地利用年度计划管理办法》；（3）《深圳经济特区土地使用权出让条例》。

   2土地利用年度计划编制原则：

（1）严格依据土地利用总体规划，控制建设用地总量，保护耕地； 

（2）以土地供应引导需求，合理、有效利用土地； 

   （3）优先保证重点建设项目和基础设施项目用地； 

   （4）占用耕地与补充耕地相平衡； 

   （5）保护和改善生态环境，保障土地的可持续利用。

   编制土地利用年度计划，必须按照国家土地资源管理部门的统一部署和控制指标，根据深圳市的土地利用总体规划、国民经济与社会发展计划以及土地利用的实际情况，制定科学、合理、有效的土地利用年度计划。

   二、土地利用年度计划编制主要内容 

   土地利用年度计划包括耕地平衡计划、农用地转为建设用地计划、生态退耕计划、土地开发整理计划、耕地占补挂钩计划等组成。

   耕地平衡计划（见附表11），反映年度内耕地的减少与增加量、年度内耕地增减、土地利用总体规划年均耕地增减量，是控制耕地保有量，特别是控制建设占用耕地和开发整理补充耕地的重要依据。

   农用地转为建设用地计划（见附表12），反映建设用地规模范围内外农用地转用的总量，是控制农用地转为建设用地总量，特别是控制耕地转为建设用地的重要依据。

   生态退耕计划（见附表13），反映生态退耕还林、还牧、还湖量，是指导生态退耕的重要依据。

   土地开发整理计划（见附表14），反映开发未利用土地、整理（含复垦）土地的总量，是确定补充耕地总量的重要依据。

   耕地占补挂钩计划（见附表15），反映农用地转为建设用地量和开发整理增加农用地数量。

是申请将农用地转为建设用地列入土地利用年度计划的重要依据，也是审核建设占用地占补挂钩落实情况的重要依据。

   三、土地利用年度计划的编制程序 

   编制土地利用年度计划，应由各分局提出下年度农用地转为建设用地、生态退耕、土地开发整理、耕地占补平衡等计划的初步意见，于11月初上报市局地政处及征地办审核，综合平衡确定各类各项计划。

市局地政处及征地将各项计划于11月16日前交市局综合计划处，由市局综合计划处汇总，经市办公会议审批后，于11月20日前上报国土资源部。

   四、土地利用年度计划的执行 

   经国务院批准的土地利用年度计划，由国家国土资源管理部门发布到各省、市，发布到我市的土地利用年度计划书，经市政府批准后，送达我局，市局征地部门会同综合计划部门将国家发布的农用地转用计划指标、耕地保有量指标和土地开发整理计划指标逐级分解，拟订实施方案，报市政府批准后下达到各分局具体实施。

在拟订方案时，可根据各区实际情况，增加若干控制指标。

   土地利用年度计划一经批准发布，必须严格执行。

没有农用地转用计划指标或者超过农用地转用计划指标的，不得批准新增建设用地。

   未严格执行建设占用耕地补偿制度或者没有完成土地开发整理计划的，核减下一年度的农用地转用计划指标，节约的农用地转用计划指标，经核准后，可结转下一年度继续使用。

   地政及征地部门应负责年度土地利用计划执行情况的跟踪管理及监督。

第二节年度土地开发供应计划编制与审批 

一、年度土地开发供应计划编制的依据、原则 

   年度土地开发供应计划是指我局对计划年度内土地出让、土地开发、市政及配套工程项目、土地开发基金收入支出、房地产预售等计划指标的具体安排，是我局各类各项计划的总称，共包含9类计划。

   年度土地开发供应计划编制的依据：

   1《深圳经济特区土地使用权出让条例》。

   2深圳市城市总体规划及各分区规划。

   3深圳市国民经济与社会发展中长期计划及年度计划。

   4各类各项计划上年度的具体执行情况以及对本年度需求的预测。

   年度土地开发供应计划编制应遵循以下指导思想：

   1为加快经济社会发展，保证经济平稳高速增长，保证经济运行质量与效益服务。

   2为全市产业结构优化、高科技创新服务。

   3严格控制土地供应总量，优化土地供应结构，推进土地开发利用从粗放型向集约型转变。

   4土地开发基金投资，按照量入为出、综合平衡、重点突出的原则，集中投入关系全市经济社会发展的重大项目。

   5合理有序拓展城市空间，完善增强城市功能。

   编制年度土地开发供应计划，通过确定科学合理的计划规模，充分发挥政府对土地市场的宏观调控作用，使土地市场的供给与需求、土地开发基金的收入支出形成良性循环机制，更好地为深圳经济社会发展服务。

   二、年度土地开发供应计划的主要内容 

   年度土地开发供应计划由土地开发基金收入支出平衡计划、土地开发计划、土地出让计划、土地开发基金投资市政工程项目计划、配套工程项目计划、招标拍卖地块固定资产投资计划、房地产预售计划、成片开发区土地开发计划、成片开发区土地转让计划共9项计划组成。

   1土地开发基金收入支出平衡计划 

   土地使用权出让金及土地开发基金收入支出平衡计划，是指计划年度对土地使用权出让金及土地开发基金各项收入的预测及资金支出的具体安排。

该计划由市局综合计划处、宝安分局、龙岗分局、盐田分局、大工业区分局分别编制，市局综合计划处汇总平衡，形成深圳市土地使用权出让金及土地开发基金收入支出平衡计划。

编制原则是量入为出，综合平衡。

表格设置及指标体系说明由综合计划处负责（见附表2-1）。

   2土地开发计划 

   土地开发计划，是指政府对计划年度土地开发，特别是成片土地开发的具体安排。

   该计划由市局土地开发中心（商市局规划处）、宝安、龙岗、盐田、大工业区分局分别编制，报综合计划处审批汇总，分别形成市本级、宝安区、龙岗区、盐田区、大工业区土地开发计划，汇总形成深圳市土地开发计划。

编制原则是：

综合考虑资金供应可能及将来土地供应需求，集约化开发，开发一片，收效获益一片。

表格设置及指标体系说明由综合计划处负责。

（见附表2-2） 

   3土地出让计划 

   土地出让计划，是对计划年度政府拟出让土地的具体安排。

该计划由市局地政处、宝安、龙岗、盐田、大工业区分局分别编制，报综合计划处审核汇总，分别形成市本级、宝安区、龙岗区、盐田区、大工业区土地出让计划，汇总形成深圳市土地出让计划。

编制原则为严格控制供应总量，分项做细，尽量落实到地块（或指明开发区），分开协议、招标、拍卖等出让方式，招标拍卖地块注明计划出让时间，根据出让方式及面积预测收入。

表格设置与指标说明由综合计划处与地政处共同确定。

（见附表2-3） 

   4土地开发基金投资市政工程项目计划 

   土地开发基金投资市政工程项目计划，是指对计划年度由政府土地开发基金投资的市政工程项目的具体安排。

该计划由市局土地开发中心（商市局规划处）、宝安分局、龙岗分局、盐田、大工业区分局分别编制，报综合计划处审核汇总，分别形成市本级、宝安区、龙岗区、盐田区、大工业区土地开发基金投资市政工程项目计划，汇总形成深圳市土地开发基金投资市政工程项目计划。

编制原则是：

综合考虑资金供应和实际需求，量入为出，向重点项目倾斜。

宝安、龙岗、盐田、大工业区分局编制的市政工程项目计划应当经区政府审核通过后再上报。

表格设置与指标说明由综合计划处负责。

（见附表2-4） 

   5配套工程计划 

   配套工程计划是指为开发区住宅区建设配套的工程项目具体安排。

该计划由市局土地开发中心负责编制，报市局综合计划处审核汇总，形成配套工程项目计划。

宝安、龙岗、盐田、大工业区若有此类配套项目，也应编制此计划。

表格设置与指标说明由综合计划处负责。

（见附表2-5） 

   6招标拍卖地块固定资产投资计划 

   招标拍卖地块固定资产投资计划是指拍卖、招标地块上盖建筑物投资计划。

该计划由地政处等有关单位提出初步意见，报综合计划处审核汇总。

该项计划由我局向计划局申请，计划局切块下达，方便在拍卖招标中中标的单位向计划局申报立项。

该计划表格设置根据计划局要求，有关处室可向综合计划处咨询指标体系说明。

宝安、龙岗、盐田、大工业区分局土地计划以招标拍卖方式出让时，也应编制此计划。

（见附表2-6） 

   7深圳市商品房预售计划 

   深圳市商品房预售计划是对计划年度商品房预售的具体安排。

此项计划由市场处负责编制，经分管市场处副局长审核签字后与其他计划一起并上报。

   8成片开发区土地开发计划 

   成片开发区土地开发计划是指在城市规划、土地开发、土地转让方面有相对独立管理权限的蛇口、南油、华侨城、福田保税区等几家单位的土地开发计划，该计划应由这些单位填报，报所在辖区的规划国土分局汇总，再由分局上报市局综合计划处汇总。

（见附表2-7） 

   9成片开发区土地转让计划 

   成片开发区土地转让计划是指在城市规划、土地开发、土地转让方面有相对独立管理权限的蛇口、南油、华侨城、福田保税区等几家单位的土地转让计划，该计划同第8项计划一样，由这些单位填报，报所在辖区的规划国土分局汇总，再由分局上报市局综合计划处汇总。

（见附表2-8） 

   三、年度土地开发供应计划编制时间安排及程序 

   下年度土地开发供应计划应于每年8月左右准备着手编制，8月为编制准备工作阶段。

9月初市局综合计划处组织召开会议或以其他方式布置计划编制工作。

9

   月各有关单位编制计划初稿。

10月综合计划处将各单位初稿审核汇总平衡，形成土地开发供应计划讨论稿。

11月局务会对讨论稿进行讨论审定，修改通过后形成上报稿。

12月份上报市政府（国土管理领导小组）、市人大审批。

   各单位应该在规定的时间内上报计划。

分局上报的各项计划应经分局审查通过；加盖公章再行上报，土地出让计划应报市局地政处审查通过加盖公章再行上报。

 第三节土地开发供应计划执行 

一、土地开发供应计划下达深圳市年度土地开发供应计划经市国土管理领导小组用地审定会批准后执行。

批准文件（一般为市国土管理领导小组会议纪要）下达后，局办公室应将该文件直接下发各有关处室，或者由综合计划处转发有关文件精神下达到各处室，作为执行各项计划的依据。

   二、土地开发供应计划执行 

   土地开发供应计划一经市政府批准下达，各部门必须严格遵照执行，各类计划不得随意突破。

必须完善管理制度，强化计划对行政审批行为的控制。

完善统计制度，加强对计划执行情况的跟踪控制。

负责具体实施各项计划的部门应对计划执行情况进行跟踪统计，计划执行情况报表应于每月10日前报综合计划处，上报报表同时上报计划执行情况书面报告，报告的主要内容为：

主要计划指标执行情况、重点项目进展情况、存在的问题、采取的措施。

   1土地开发基金收入支出平衡计划由综合计划处（科）具体执行。

每月应填报土地出让金及土地开发基金收入统计（计划统计   附表4）、土地出让金及土地开发基金支出统计（计划统计附表5），及时反映国土基金的收入支出结余情况。

   2土地开发计划、土地开发基金投资市政项目计划、配套工程计划由土地开发中心具体执行。

土地开发中心每月应向综合计划处提供各类工程项目已签订的合同投资额、已拨付的合同款额、工程进度情况等报表。

填报计划统计附表6、7、8。

土地开发、市政、配套工程项目应严格按照政府投资项目管理条例执行，通过签订经济合同的方式实施计划项目，并按规定对工程进行管理。

   3土地出让计划由地政处负责具体执行，每月应向综合计划处报送计划统计附表1、2、3，及时反馈土地出让情况。

   4商品房预售计划由市场处具体执行，每月应向综合计划处提供商品房预售执行情况统计表。

   5成片开发区在对土地进行开发和土地转让时，应上报分局及市地政部门，地政部门应对其用地总量及结构根据计划进行控制，必要时转计划处核定。

对已经批准的土地应建立台账，并在计划中核减，以便进一步做好以后的工作。

   三、土地开发供应计划调整 

   如果计划执行过程中遇到特殊情况，确需调整计划的，可于7月中下旬向综合计划处提出调整计划申请。

申请调整计划，应当提交上半年计划执行情况报告，提出调整计划的原因，调整并按规定提供相关资料。

综合计划处将调整计划方案报有关部门批准后，下达到各部门具体实施。

   四、合同管理

    由政府投资的，资金涉及100万元以上的工程必须采用招标方式进行，招标中标者与我局签订合同，合同双方遵循平等、自愿、公平、合法的原则订立经济合同。

   本局合同采用书面形式，不采用口头或其他形式，各类合同都应加盖合同管理专用章。

土地开发中心签订的工程合同加盖土地开发中心合同专用章，征地合同加盖局行政章（深圳市规划国土局章）。

市局、各分局、各国土所的综合计划处（科）负责合同订立、合同款支付、合同履行情况统计、合同归档等合同管理事宜。

（一）合同分类：

局对外签订的经济合同分为前期、征地拆迁、土地开发工程、市政工程、配套工程、业务、其他等几大类。

   前期类合同分为规划合同、设计合同、测绘合同、信息合同等。

   征地类合同分为征地合同、收地合同、拆迁补偿合同。

   土地开发工程合同指土地开发工程、开发区内绿化工程等业务合同。

   市政工程类合同指市政工程、供水、供电、通信等线路迁移、市政道路绿化等业务合同。

   配套工程类合同指为小区建设配套的中小学、幼儿园、停车场、肉菜市场等各类工程合同。

   土地开发工程类、市政工程类、配套工程类合同包含建设工程施工合同（含工程总承包合同）和施工管理合同。

   施工管理合同指工程建设监理、工程安全检查、工程造价审定、公证、工程管理合同。

   业务合同指以局业务费支付的各类经济合同，包括宣传制作、印刷、广告、公告、影视制作、房地产证制作、办公室装修、卫生清洁、保安、绿化维护、房屋租赁等合同。

   合同订立按如下程序进行：

   1处室提出合同意向，到综合计划处（科）立项；

   2由相关业务处（科）具体洽谈，拟备合同文本；

   3草拟合同文本经综合计划处（科）审核；

   4合同审核无误，打印正式文本，甲乙双方均由法定代表人或法人代表委托授权的代理人签字，加盖合同专用章，合同依法成立，正式开始生效。

   由市局委托分局办理，并由市级土地开发基金支付的合同，在分局局长审核同意后，须报市局综合计划处审核并提出书面意见，由市局局长授权分局局长签订合同并加盖合同专用章。

   业务处室提出合同意向应依据下列文件：

   1国家、省文件或立项批文；

   2市政府计划立项批文；

   3市、区两级会议纪要；

   4市、区两级领导批示；

   5局办公会议纪要；

   6局土地开发供应年度计划；

   7其他可依据的文件。

   业务处室提交合同文本草稿时，需同时提供乙方法人代表证明书或法人代表授权委托书。

   各类合同由各相关业务处室根据业务需要提出意向并草拟合同文本。

经综合计划处审核后，由局长或局长授权的副局长签订合同，合同签订并应加盖合同专用章后送交综合计划处和相关业务处（科）室及各分局监督执行。

综合计划处不受理非相关业务处室的合同意向。

   土地开发、市政、配套工程类合同由土地开发中心签订。

合同签订后送综合计划处监督执行。

   综合计划处（科）审核合同文本，主要审核内容为：

   1立项真实确定，依据合理适当。

   2签订合同当事人（自然人或法人）的合法性。

   3合同取费依据合理性、付款方式的可行性。

   4合同文本规范，符合新《合同法》要求，要件齐全。

   合同签订后，由综合计划处负责分类、编号、立卷，每份合同根据固定统一的分类编号办法确定编号，输入电脑，统一管理，备作付款依据，直至合同履行完毕，归档备查。

   （三）合同文本

   为提高合同质量，防止和减少合同纠纷，各类合同应尽量参照合同示范文本，如有固定格式条款，在格式条款不损害双方利益时，采用现行格式条款。

如：

目前建设工程施工合同、工程建设监理合同、公证合同等均采用固定格式。

   格式条款是为重复使用而预先拟定，订立时未与对方协商的条款，应当公平，可根据对方的要求，对条款予以说明。

若由对方提出格式条款的合同（如保险合同），则要求对方说明我方可免除或限制责任的条款，以示公平。

   各类合同示范文本及格式条款参见附则。

   如果没有固定格式条款，则合同文本由业务处室草拟，合同文本中一般应包括：

   1当事人的名称或姓名和住所；

   2标的；

   3数量；

   4质量；

   5价款或报酬；

   6履行期限、地点和方式；

   7违约责任。

   各业务处室草拟初稿后，交综合计划审查文本，修改确定后，打印成正式文本。

（   四）合同取费依据

   各类合同价款应遵循合理适当的取费依据，各类合同取费依据我局编制的《取费标准汇编》执行。

   合同取费先由乙方报价，业务处室（科）初审，综合计划处（科）复审，最后以物业估价中心等专业估价及审计部门审定为准。

工程合同价款可先采用预算暂定价，结算时调整为物业估价中心或其他政府工程审计机构确认的决算造价。

   （五）合同付款及履行

   合同双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

   合同签订后，业务处（科）室负责合同其他内容条款的实施与管理、监督。

综合计划处（科）或综合计划处（科）委托土地开发中心负责付款。

   付款方式分两种：

一次性付款和分期付款。

   一次性付款方式，合同生效时，乙方单位可执合同、完税证明、业务处室（科）签发的合同事项履行完毕书面通知，到综合计划处（科）一次性结清合同款。

   分期付款方式，合同生效时付首笔款；以后的各笔付款，业务处（科）室以书面形式通知综合处（科）项目进度，综合计划处（科）根据进度付款；项目履行完毕，综合处（科）得到分管业务处室（科）提交的成果交付验收证明（书面材料），结清合同款。

   工程款付至合同暂定价的90%或95%时暂停，待工程全部竣工验收交付使用或全部维修保修事项执行完毕后付清全款。

乙方依据本局合同取得的收入，必须依照国家与地方有关税务法律法规规定履行纳税手续，依法纳税。

若因未履行税务事项而发生任何纠纷，与甲方无关。

   （六）合同变更及解除

   合同生效后，双方若就质量、价款或报酬等内容没有约定或约定不明确的，可协议补充，签订补充协议。

   合同生效期内，工程造价或其他内容有增加或变更，根据合法程序，由有关负责人确认后，可签订补充协议。

补充协议与原合同或协议具有同等效力。

   一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。

   质量不符合约定的，根据标的性质和损失大小，可以要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或报酬等违约责任。

根据需要，经双方协商一致，可以变更其至解除合同。

   （七）合同立卷及归档管理 

   各类合同文本至少一式四份，综合计划处（科）两份，业务处室（科）一份，乙方一份，具有同等法律效力，根据需要可添加文本份数。

   各类合同签订后立卷，由综合计划处（科）负责保存，查阅应经有关负责人同意，领取或移交时应履行签字手续。

综合计划处（科）两份文本中，一份由财务保存，合同执行完毕，根据需要可作会计凭证；另一份作为档案保存，按本局档案管理办法进行管理。

已执行完毕的合同，保存期限根据档案管理办法。

   五、工程管理 

   土地投资开发中心负责已列入计划的国土投资政府工程项目的实施与管理，工程项目分土地开发工程、市政工程、配套工程三类。

为防止国土基金浪费与流失，保证工程投资效益，土地投资开发中心必须代表政府对所实施的工程进行全方位（投资、质量、现场）严格管理，执行《深圳市政府投资项目管理条例》，加强审计，控制投资造价，保证工程质量。

（一）管理内容：

   1按照市政府批准的年度计划对工程施工进行全过程管理。

   2组织有关部门和单位对设计施工图、施工组织设计、方案及投资进行审查、审定。

   3设计修改变更若增加投资较大，须由土地开发中心会同有关处（科）研究同意后方可实施。

   4施工及质量管理。

由土地开发中心委托质检及监理单位负责（监理单位仅是对工程进度进度及现场签证把关的中间环节），并由土地开发中心根据实际情况审定。

   5工程结算（委托市价格定额管理站或市物业估价所进行决算审计）。

   6交工验收、工程移交管理等。

（二）管理程序 

   1按照年度土地开发及市政、配套工程设计，由市局城市设计部门（分局规划部门）根据详规确定开发区域的规划设计。

   2主要市政道路由规划部门确定规划设计等。

   3地政部门划出开发区域的红线。

   4征地拆迁部门完成红线内征地拆迁及补偿工作。

   5综合计划部门组织协调有关处（科）作好工程前期工作并负责施工阶段管理和办理土地移交手续。

   （三）开发工程投资拨款 

   1开发项目投资拨款的依据 

（1）工程设计概算； 

（2）经市定额管理站及市物业估价中心审定的施工图预算。

   2开发项目投资拨款的程序 

（1）开发单位填报工程月进度表； 

（2）土地开发中心负责现场管理的工程师按实际完成量审核后于下月拨付工程进度款。

   3工程竣工结算 

（1）委托开发单位提交工程验收证明书、工程移交书、工程结算书及竣工图纸、资料等； 

（2）土地开发中心现场管理工程师组织对分项工程进行初步核实； 

   （3）土地开发中心委托审计机构对整个开发工程进行终审。

审计机构写出终审报告书。

   （四）对国土基金投资的工程项目审计 

   1审计内容 

（1）工程前期费用； 

（2）设计施工图造价； 

   （3）设计修改变更及现场签证增加费。

   2审计程序 

（1）开发单位按要求填报工程预结算书； 

（2）综合部门、行政监察部门的审计人员与定额管理站或市物业估价中心共同作好审定。

   3审计对象 

（1）由我局负责的土地开发及市政、配套工程； 

（2）由市、区建设局及其他部门负责的使用国土资金投资的市政工程； 

   （3）房地产开发企业要求抵欠地价款的工程费用以及企业代资开发的工程项目。

   4需要注意的事项 

（1）对由我局负责的土地开发及市政、配套工程，土地开发中心要进行全过程跟踪，保证工程建设预结算严格执行年度计划。

（2）对由市、区建设局及其它部门负责的由国土基金投资的市政工程，综