1项目拓展及论证管理流程.docx

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1项目拓展及论证管理流程

项目拓展及论证管理流程

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1、流程图

1.1新片区项目拓展与论证管理流程

1.2旧片区项目拓展与论证管理流程

2、流程概况

流程目的

为保持公司的持续发展，以科学的方式进行新项目信息搜集、可行性研究、竞买或收购。

适用范围

适用于公司所有新项目的信息搜集、可行性研究、竞买或收购。

定义

1.项目论证：

包含“论”和“证”两个过程，即综合考虑新项目营销、设计、工程等主要属性，对项目的重要财务指标进行预测，以证明项目投资的可行性。

2.项目拓展：

为保证公司未来持续发展的需要而进行的以控制土地开发权为目的的购入土地的行为。

流程主导及参与部门

1、新片区主导部门：

集团战略及品牌营销部

参与部门：

集团产品研发部、集团运营管理部、集团财务资金部、集团风险控制部、集团分管副总裁、集团投资决策委员会、集团总裁。

2、旧片区主导部门：

城市营销策划部

参与部门：

城市开发部、城市设计部、城市造价采购部、城市行政公共事务部、城市财务部、城市分管副总、城市总经理、片区总经理、集团战略及品牌营销部、集团风险控制部、集团分管副总裁、集团投资决策委员会、集团总裁。

部门

新片区新项目投资决策流程中承担职责

集团战略及品牌

营销部（主导）

1.信息收集与分析阶段：

集团战略及品牌营销部根据宏观经济环境、现行政策法规、公司下年度经营计划和资金计划进行基础信息研究，编写《目标城市项目投资可行性报告》；集团财务资金部根据资本市场对集团业绩的要求、集团本年度财务指标及实际业务情况，预计出集团下年度财务指标，集团战略及品牌营销部据此推算出下年度需完成的土地储备面积总量及总价，制定《土地储备计划表》，经集团总裁审核后，下发至区域及城市，指导土地储备工作的进行。

2.信息收集与分析阶段：

集团战略及品牌营销部根据收集到的基本信息进行项目初判及筛选，将筛选结果报集团分管副总裁审批确定是否立项。

3.项目立项阶段：

集团战略及品牌营销部编写《项目立项报告》，提交副总裁审核、总裁审批，确定是否进入可行性研究阶段。

4.可行性研究及决策阶段：

集团战略及品牌营销部组织集团产品研发部、集团运营管理部、集团财务资金部进行现场勘查;集团战略及品牌营销部在勘查结束之日后三日内编制《项目初步定位》报送给集团产品研发部；在集团运营管理部提供《项目成本估算及项目计划信息表》之日后三日内编制《营销初步计划》报送给集团财务资金部；集团战略及品牌营销部在集团财务资金部汇总上述部门提供的信息表并提供《项目经济测算》之后三日内，综合集团风险控制部对项目背景资料的尽职调查结果及对获取方案的法律意见，编制《项目可行性研究报告》报送给集团分管副总裁定稿，由集团总裁召开投资决策委员会会议进行表决，确定是否进入项目获取阶段。

5.项目获取阶段：

集团战略及品牌营销部组织并参与项目的投标、竞买或收购。

集团产品研发部

可行性研究及决策阶段：

集团产品研发部在集团战略及品牌营销部提供《项目初步定位》之日后三日内编制《规划设计草案》报送给集团运营管理部。

集团运营管理部

可行性研究及决策阶段：

集团运营管理部在集团产品研发部提供《规划设计草案》之日后三日内，编制《项目成本估算及项目计划信息表》报送给集团战略及品牌营销部。

集团财务资金部

可行性研究及决策阶段：

集团财务资金部在全部取得《规划设计草案》、《项目成本估算及项目计划信息表》、《营销初步计划》之日后三日内，编制《项目经济测算》。

集团风险控制部

可行性研究及决策阶段：

集团风险控制部对土地方资信情况进行尽职调查，参与《项目可行性研究报告》中项目获取方式的研究和编写。

集团分管副总裁

1.信息收集与分析阶段：

集团分管副总裁根据项目初判及筛选的结果，确定是否编制《项目立项报告》。

2.项目立项阶段：

集团分管副总裁审核《项目立项报告》并报集团总裁审批确定是否进入可行性研究及决策阶段。

3.可行性研究及决策阶段：

集团分管副总裁审核《项目可行性研究报告》并提交给投资决策委员会会议，参与表决以确定是否进入项目获取阶段。

集团总裁

1.项目立项阶段：

集团总裁审批通过《项目立项报告》，确定是否进入可行性研究及决策阶段。

2.可行性研究及决策阶段：

集团总裁组织并参与投资决策会议，参与表决以确定是否进入项目获取阶段。

集团投资决策委员会

可行性研究及决策阶段：

集团投资决策委员会对《项目可行性研究报告》进行表决，确定是否进入项目获取阶段。

部门

原片区新项目投资决策流程中承担职责

城市营销策划部

（主导）

1.信息收集与分析阶段：

城市营销策划部根据宏观经济环境、现行政策法规、公司下年度经营计划和资金计划进行基础信息研究，编写《目标城市项目投资可行性报告》，与集团战略及品牌营销部制定并下发的《土地储备计划表》一起，作为搜集项目基本信息的指导性文件。

2.信息收集与分析阶段：

城市营销策划部根据城市开发部收集到的基本信息，编制《项目信息汇总表》，进行项目初判及筛选，将筛选结果报城市公司分管副总经理审核，报城市公司总经理审批确定是否立项。

3.项目立项阶段：

城市营销策划部编写《项目立项报告》，提交城市公司分管副总经理、城市公司总经理审核，审核通过后报片区总经理审批以确定是否进入可行性研究及决策阶段，审批通过后交集团战略及品牌营销部、集团分管副总裁、集团总裁备案。

4.可行性研究及决策阶段：

城市营销策划部组织城市开发部、城市设计部、城市造价采购部、城市财务部进行现场勘查，在勘查结束之日后三日内编制《项目初步定位》报送给城市设计部；在城市造价采购部提供《项目成本估算及项目计划信息表》之日后三日内编制《营销初步计划》报送给城市财务部，在城市财务部汇总上述部门提供的信息表并提供《项目经济测算》之后三日内，综合城市行政公共事务部对项目背景资料的尽职调查结果及对获取方案的法律意见，编制《项目可行性研究报告》报送给城市公司分管副总经理、城市公司总经理、片区总经理审核及审批。

5.可行性研究及决策阶段：

在片区总经理将《项目可行性研究报告》报送集团投资决策委员会后，城市营销策划部参加集团投资决策委员会会议，接受集团投资决策委员会的质询。

6.项目获取阶段：

城市营销策划部组织并参与项目的投标、竞买或收购。

城市开发部

信息收集与分析阶段：

城市开发部以城市营销策划部提供的《目标城市项目投资可行性报告》为指引进行土地信息收集，每周五报送给城市营销策划部进行汇总。

城市设计部

可行性研究及决策阶段：

城市设计部参加现场勘查，在城市营销策划部提供《项目初步定位》之日后三日内编制《规划设计草案》报送给城市造价采购部。

城市造价采购部

可行性研究及决策阶段：

城市造价采购部在城市设计部提供《规划设计草案》之日后三日内，编制《项目成本估算及项目计划信息表》报送给城市营销策划部。

城市财务部

可行性研究及决策阶段：

城市财务部在全部取得《规划设计草案》、《项目成本估算及项目计划信息表》、《营销初步计划》之日后三日内，编制《项目经济测算》。

城市行政公共事务部

可行性研究及决策阶段：

城市行政公共事务部对土地方资信情况进行尽职调查，参与《项目可行性研究报告》中项目获取方式的研究和编写。

城市公司分管副总

1.信息收集与分析阶段：

城市公司分管副总经理审核项目初判及筛选结果，审核通过后报城市公司总经理确定是否立项。

2.项目立项阶段：

城市公司分管副总经理审核《项目立项报告》，报城市公司总经理复核，报片区总经理审批确定是否进入可行性研究阶段。

城市公司总经理

1.信息收集与分析阶段：

城市公司总经理审批项目初判及筛选结果，确定是否立项。

2.项目立项阶段：

城市公司总经理复核《项目立项报告》，报片区总经理审批确定是否进入可行性研究阶段。

3.可行性研究及决策阶段：

城市总经理审核《项目可行性研究报告》，报片区总经理审批确认定稿。

片区总经理

1.项目立项阶段：

片区总经理审批《项目立项报告》，确定是否进入可行性研究阶段。

2.可行性研究及决策阶段：

片区总经理审批《项目可行性研究报告》，并报送集团投资决策委员会，接受委员会的质询。

集团分管副总裁

可行性研究及决策阶段：

集团分管副总裁参与投资决策委员会会议，审核《项目可行性研究报告》，参与表决以确定是否进入项目获取阶段。

集团总裁

可行性研究及决策阶段：

集团总裁组织并参与投资决策会议，审核《项目可行性研究报告》，参与表决以确定是否进入项目获取阶段。

集团投资决策委员会

可行性研究及决策阶段：

集团投资决策委员会对《项目可行性研究报告》进行表决，确定是否进入项目获取阶段。

3、工作程序

3.1信息收集与分析阶段

3.1.1基础信息研究是为确定公司土地储备计划、提高项目可行性分析水平所进行的持续性动态研究工作。

1）基础信息研究包含宏观环境和区域经济研究、政策法规研究、目标城市发展和选择评价研究、土地信息研究、项目风险研究、市场研究和竞争对手研究等专项研究。

2）专项研究工作由集团战略及品牌营销部或城市营销策划部组织完成，需充分利用内外资源，根据决策需要提交专项研究报告。

各专项工作需及时把握动态信息，做到及时收集、及时分析，其研究成果可在即时报告中和以年度为节点的总结报告中体现。

3）集团战略及品牌营销部或城市营销策划部根据区域及城市经济发展水平将区域或城市进行排序，选取拟进入的目标城市，按《城市评价报告成果标准》要求完成《目标城市项目投资可行性报告》。

4）集团财务资金部根据资本市场对集团业绩的要求、集团本年度财务指标及实际业务情况，预计出集团下年度财务指标，集团战略及品牌营销部据此推算出下年度需完成的土地储备面积总量及总价，制定《土地储备计划表》，经集团总裁审核后，下发至区域及城市，指导土地储备工作的进行。

3.1.2土地信息收集是为寻找地块获取机会，为项目初判及筛选提供原始信息而进行的持续性动态研究工作。

1）城市营销策划部和集团战略及品牌营销部分别负责原片区及新片区土地信息的收集、汇总、整理和总结,编制《项目信息汇总表》，应充分调动公司内外部资源进行土地信息的收集，通常可通过如下几种渠道进行。

a）政府部门：

从政府部门相关网站或报纸等媒体获得政府出让土地信息公告、土地储备中心进行的企业转让土地信息公告和法院拍卖土地信息公告、产权交易中心对拥有土地储备的企业股权进行转让的公告。

b）其他地产公司：

由于资金压力或利益驱使等因素，其他发展商会主动提供项目转让信息。

c）房地产中介机构：

房地产中介机构在提供销售代理、策划代理及咨询服务的过程中与众多发展商建立了合作关系，掌握了一定的项目转让信息。

d）其他：

各类招商会与项目推介会，内外部业务伙伴的来电、传真、约访、推介等。

2）城市营销策划部及集团战略及品牌营销部对搜集到的土地信息随时进行审阅，报城市公司分管副总及城市总经理或集团分管副总裁进行审批，判断是否进入项目立项阶段；对未通过的项目存入土地资料库，同时需及时答复信息提供人，并对该项土地的后续情况进行跟踪。

3.2项目立项阶段

3.2.1城市营销策划部或集团战略及品牌营销部安排城市行政公共事务部或集团风险控制部了解拟收购或合作项目背景及法律文件的真实性和有效性。

对于合作开发项目，应要求对方提供政府对项目的各种批复文件及相关法律文件（若有），应包括但不限于以下内容：

1）项目地块的土地出让合同、土地转让合同或项目公司股权转让协议；

2）项目国有土地使用权证；

3）项目建设用地规划许可证及规划设计要点（规划意见书）；

4）项目建设工程规划许可证；

5）项目建筑工程施工许可证；

6）项目可行性研究报告及发改委立项批复；

7）项目所在片区最新控制性规划；

8）项目修建性详细规划；

9）合作方的工商营业执照、税务登记证、企业机构代码证、验资报告、公司章程；

3.2.2城市行政公共事务部或集团风险控制部对3.2.1条所述文件进行审查，应注意以下几个问题：

1）必须是政府有关部门的批复文件而非上报件；

2）对于对方未能提供的文件，需评估缺失该文件的潜在风险；

3）应严格审查对方提供文件的可靠性及有效性，例如文件是否已过期，是否与政府的现行法规存在冲突；

4）除明确合作伙伴的法律地位外，要与其上级主管部门接洽，了解合作方的开发设想是否得到其主管部门的认可。

城市营销策划部或集团战略及品牌营销部进行项目实地勘查和周边市场的简易调查，在实地勘查之日后三日内根据市场情况和项目特点编写《项目立项报告》，提交城市分管副总、城市总经理、片区总经理或集团分管副总裁、集团总裁审核及审批，确定是否进入可行性研究阶段，《项目立项报告》至少应包含以下内容（具体参见）：

1）宗地概况；

2）主要经济技术指标；

3）合作条件（若有）；

4）投资收益预测；

3.2.4片区总经理或集团总裁审批《项目立项报告》并签署意见，包括项目否决、待定（补充相关资料）、进入可行性研究阶段三种意见，被否决的项目存入土地资料库。

3.3项目可行性研究及决策阶段

3.3.1对于原片区新项目，城市营销策划部组织城市开发部、城市设计部、城市造价采购部、城市财务部、城市行政公共事务部参与实地勘查及可行性研究；对于新片区新项目，集团战略及品牌营销部组织集团产品研发部、集团运营管理部、集团财务资金部、集团风险控制部参与实地勘查及可行性研究。

3.3.2在可行性研究过程中，各部门需完成如下工作：

1）城市营销策划部或集团战略及品牌营销部在实地勘查之日后三日内进一步完善对项目所在区域的市场现况和未来发展趋势的调研，编制《项目初步定位》，至少需包含以下内容：

a）项目的主要客户群；

b）各种建筑产品的种类和各自建筑面积占总建筑面积的比例；

c）各种建筑产品的售价。

与此同时，若涉及项目公司股权转让，城市营销策划部或集团战略及品牌营销部需组织进行尽职调查，详情请参见《土地获取作业指引》。

2）城市设计部或集团产品研发部在取得《项目初步定位》之日后三日内根据对项目地形地貌及周边环境的深入分析，编制《规划设计草案》至少需包含以下内容：

a）项目占地面积、用地面积和总建筑面积；

b）项目各种建筑产品的建筑面积、层数、基底面积。

3）城市造价采购部或集团运营管理部在取得《规划设计草案》之日后三日内，根据对项目地形地貌、周边环境的深入分析及以往类似工程项目经验，编制《项目成本估算及项目计划信息表》，至少需包含以下内容：

a）项目中各种建筑产品的建筑单方成本及项目总建筑成本；

b）项目工程分期及各期所含的各建筑产品总面积；

c）项目各期的工程节点（各期的开工时间、达到预售条件的时间、竣工时间、交楼时间）；

d）项目各期的工程及付款进度（各季度完工建筑面积、各季度工程款付款金额）。

4）城市营销策划部或集团战略及品牌营销部在取得《规划设计草案》及《项目成本估算及项目计划信息表》之日后三日内，编制《营销初步计划》,至少需包含以下内容：

a）项目各期的开盘时间；

b）项目各期的销售进度（开盘后各季度各种产品的销售面积、销售均价、销售金额）。

5）城市财务部或集团财务资金部根据上述信息表，编制《项目经济测算》,至少需包含以下内容：

a）项目的结算收入、结算成本、费用、税金、利润、销售毛利率、销售净利率；

b）项目的现金流入、现金流出、净现金流、内部收益率。

6）城市行政公共事务部或集团风险控制部参与对项目获得方式进行深入研究，对项目背景资料进行尽职调查，详情请参见《土地获取作业指引》。

7）城市营销策划部或集团战略及品牌营销部在全部取得上述资料之日后三日内，编制《项目可行性研究报告》，经片区总经理或集团分管副总裁审核后，提交集团投资决策委员会审批。

3.3.3集团投资决策委员会对《项目可行性研究报告》进行全面审议，以投票方式决定项目的取舍，被否决的项目存入土地资料库。

3.4项目获取阶段

3.4.1土地使用权出让

1）城市营销策划部或集团战略及品牌营销部向城市行政公共事务部或集团人力资源部领取竞标或竞买所需资料。

2）城市营销策划部或集团战略及品牌营销部向城市财务部或集团财务资金部申请支付竞标或竞买保证金。

3）城市营销策划部或集团战略及品牌营销部参加招拍挂出让，竞标或竞买成功后与政府土地管理部门签订《中标确认书》或《成交确认书》。

4）城市营销策划部或集团战略及品牌营销部会同城市行政公共事务部或集团风险控制部在《中标确认书》或《成交确认书》规定的时间内，与政府签订《国有土地使用权出让合同》并按合同规定分期支付土地出让金。

3.4.2土地使用权转让

1）城市营销策划部或集团战略及品牌营销部按照《项目可行性研究报告》中拟定的项目谈判方案，会同行政部与土地转让方谈判达成共识，并签订《国有土地使用权转让合同》。

2）城市营销策划部或集团战略及品牌营销部与土地转让方经办人到当地房地产交易中心办理土地过户手续。

3）城市营销策划部或集团战略及品牌营销部领取新的《国有土地使用权证》，并根据《国有土地使用权转让合同》的条款约定，支付土地交易余款。

3.4.3项目公司股权转让

1）城市营销策划部或集团战略及品牌营销部按照《项目可行性研究报告》中拟定的项目谈判方案，成立尽职调查小组。

2）尽职调查小组赴地块所在地国土、规划部门，项目公司注册所在地工商、税务部门进行合规性调查，赴项目公司进行账务审计，并通过媒体、法院等渠道了解项目公司资信情况。

3）尽职调查小组整理已获取资料，编制《尽职调查报告》，经集团投资决策委员会批准后，与项目公司原股东签订《股权转让合同》，并按转让合同条款规定支付股权收购款。

3.4.4项目获取阶段的详细作业指引请参见《土地获取作业指引》。

4、支持性文件

4.1《目标地块研究作业指引》

4.2《土地获取作业指引》

5、相关记录

5.1《目标城市项目投资可行性报告》

5.2《土地储备计划表》

5.3《项目信息汇总表》

5.4《项目立项报告》

5.5《项目经济测算》（含《项目初步定位》、《规划设计草案》、《项目成本估算及项目计划信息表》、《营销初步计划》）

5.6《项目可行性研究报告》