农科院住宅小区.docx
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农科院住宅小区
省农科院住宅小区
物业管理合同
南京市省农科院住宅小区业主委员会
江苏省科苑物业管理有限责任公司
二〇〇七年四月十二日
第一章总则
第一条本合同当事人
委托方（以下简称甲方）：
南京市省农科院住宅小区业主委员会
受托方（以下简称乙方）：
江苏省科苑物业管理有限责任公司
根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将玄武区钟灵街48号省农科院住宅小区委托乙方实行物业管理，订立本合同。
第二条物业基本情况
物业类型：
住宅物业
座落位置：
南京市玄武区钟灵街48号
四至：
东1号塘及河道，南36-40幢，西一号门部队，北宁杭公路。
占地面积：
180000平方米
建筑面积：
130000平方米
第三条乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。
第二章委托管理事项
第四条公用绿地、花木等的养护与管理
第五条公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集清运等。
第六条基本保证固定车位的车辆有序停放；做好交通秩序的维持。
第七条维持公共秩序，包括巡视、门岗、执勤等。
第八条负责向业主和物业使用人收取下列费用：
1．物业管理服务费；
2．车主车位使用费；
3．其它费用。
第九条对业主和物业使用人违反业主公约的行为，如违章搭建、违规装修等，采取批评、规纲、规劝、警告、制止等措施。
第三章委托管理期限
第十条委托管理期限为二年。
自2007年5月1日0时起至2009年4月30日24时止。
第四章双方权利义务
第十一条甲方权利义务：
1．代表和维护产权人、使用人的合法权益；
2．制定《业主公约》，监督业主和物业使用人遵守公约，协助乙方规劝和制止违章搭建、违规装修等违反业主公约的行为；
3．审定乙方拟定的物业管理制度；
4．检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况；
5．审定乙方提出的物业管理服务计划、财务预算及决算；
6．当业主和物业使用人不按规定交纳物业管理费时，协助乙方催交；
7．协调处理本小区实施物业管理前发生的遗留问题；
8．协助乙方做好物业管理工作和宣传教育活动；
9．小区内分配住房情况等以书面形式及时通知乙方。
第十二条乙方权利义务：
1．根据有关法律法规及本合同的约定，制定物业管理制度；
2．对业主和物业使用人违反法规、规章的行为，提请有关部门处理；
3．按本合同第九条的约定，对业主和物业使用人违反业主公约的行为进行处理；
4．可选聘专营公司承担本物业的专项管理业务，但不得将本物业的全部管理责任转让给第三方；
5．向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用装修物业时，告知有关限制条件，订立书面约定，负责监督；
6．负责编制物业管理计划、资金使用计划及决算报告；
7．6个月向全体业主和物业使用人公布管理费用收支帐目；
8．对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改、扩建或完善配套项目，须与甲方协商经甲方同意后报有关部门批准方可实施；
9．本合同终止时，乙方必须向甲方移交物业管理档案资料；
10．乙方财务按照财政部财费字[1998]7号文要求（物业管理企业财务管理规定）由省农科院委派会计执行。
第五章物业管理服务质量
第十三条乙方须按下列主要约定，实现目标管理：
1．综合管理服务标准
服务
项目
序号
内容
服务标准
机构
设置
1
物管办公室
设置接待点。
2
人员要求
物业管理人员、技术作业人员按照有关规定分别取得物业管理从业资格书或岗位证书。
3
服务时间
周一至周五物业办进行业务接待。
日常管理与服务
4
工作计划
制定小区物业管理与物业服务工作计划并组织实施。
5
服务规范
参照《南京市物业管理行业规范》执行。
6
制度公示
公示办事制度、办事规章、收费依据、收费标准。
7
报修、投诉受理
（1）24小时受理业主或物业使用人报修。
急修两小时内到达现场查看处理，小修五天内完成。
（2）对业主或使用人的投诉在五天内答复处理。
8
服务费收支
物业服务费收支每年向业主公布一次。
9
满意度调查
征求业主或使用人意见，促进服务工作的改进和提高。
10
装修事项
告知业主或使用人装修须知，对违规装修、违章搭建及时劝阻、制止并报告相关部门。
11
接管项目
承接项目时，对小区共用部位、共用设施设备进行查验。
2．公共区域秩序维护服务标准
服务
项目
序号
内容
服务标准
人员
要求
1
人员配备
配备安全护卫人员，身体健康，工作认真负责。
2
技能训练
安全护卫人员接受过安全技能训练的比例为30%以上。
3
技能水平
对日常护卫事项能做出正确反应，能正确使用消防器材。
4
服装仪容
上岗时佩戴统一标志，穿戴统一服装。
门岗
5
出入口
值守
主出入口24小时有人值守，次出入口定时开放，门卫有交接班记录。
6
人员管理
阻止小商小贩随意进入小区。
7
车辆疏导
对小区进出车辆进行管理、疏导，保持出入口畅通。
巡逻岗
8
巡逻要求
白天巡逻次数不少于三次，夜间重点部位巡逻不少于二次，有巡视记录。
9
应急处理
在遇到突发事件时，采取必要措施并及时报告相关部门。
专项车辆管理
10
露天车位
设置简易的交通标志，车辆停放有序。
11
收费车库
有专人管理，车辆停放有序，备有必要的消防器材，车库场地整洁，有照明，无易燃、易爆及危险物品存放。
3．公共区域清洁卫生服务标准
服务
项目
序号
内容
服务标准
楼内公共区域
楼内公共区域
1
生活垃圾收集
业主或使用人送至小区指定垃圾堆放点。
2
通道及楼梯台阶
每周清扫一次，拖洗一次。
3
楼梯扶手
每周擦抹一次。
4
公共门
每季度擦拭一次。
5
公共灯具
每季度除尘一次。
6
消火栓、指示牌、信报箱
每月擦抹一次。
7
道路地面
每天清扫一次。
8
绿地、明沟
明沟每周清扫一次；绿地每周捡拾二次，目视无杂物。
9
垃圾箱（桶）、果皮箱
每天清运二次，垃圾箱（桶）、果皮箱周围地面每天清扫一次。
10
消灭鼠害蚊蝇
夏季（6月、7月、8月）每月对窨井、明沟、垃圾箱喷药水一次，每年灭鼠一次。
11
宣传栏
每月擦抹一次（2米以上部分每季度擦抹、除尘一次）。
12
设施设备用房
每周清扫一次
13
休闲、娱乐、健身设施
每月清扫二次（擦拭表面灰尘、清扫垃圾、擦拭座椅）。
14
停车场或共用车库
每周清扫三次，及时清除地下室进出口的垃圾，地面无明显垃圾。
4．公共区域绿化日常养护服务标准
服务
项目
序号
内容
服务标准
草坪
草坪
1
保存率
不低于85％。
2
修剪
每年二次对草坪整治修剪。
3
清杂草
每年适时除杂草四遍以上。
4
灌、排水
干旱、高温季节基本保持有效供水；雨季及时排出积水。
5
病虫害防治
发生病虫害时及时灭治，控制大面积病虫害发生。
树木
6
保存率
不低于90％。
7
修剪
灌木每年适时整形修剪一次，篱、球每年修剪二次以上。
8
清杂草
树下无大面积杂草、杂物。
9
病虫害防治
有针对性及时灭治病虫害，每年喷洒农药不少于一次，控制大面积病虫害发生。
10
其它
因人为或风害等因素造成树木倾斜及时予以扶正。
5．共用部位、共用设备设施日常运行、保养、维修服务标准
服务
项目
序号
内容
服务标准
公共
部位
公共
部位
1
房屋结构
每年一次对房屋结构、涉及使用安全的部位进行检查并有记录，发现损坏及时告知相关业主、使用人并安排专项维修
2
门窗
每月一次巡视楼内公共部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好，开闭正常。
3
道路路面、侧石、窨井盖
每月一次对路面、侧石、窨井盖等设施进行巡检，发现损坏及时告知相关业主、使用人并安排专项维修，要求窨井不漫溢，井盖不缺损，能正常使用。
4
屋面泄水沟、楼外排水管道及化粪池
每半年对屋面泄水沟、楼外排水管道清扫、疏通一次；适时清掏化粪池。
5
地面排水沟
每半年巡查一次，清理地面排水沟的泥砂与杂物。
6
楼梯间、共用走廊的室内墙地面
楼内墙面、顶面粉刷层无大面积剥落，地坪、地砖平整，有缺损及时修补。
7
安全标志
对危险隐患部位设置安全防范警示标志。
服务
项目
服务标准
排水
系统
每年检查、保养一次。
公共
照明
（1）楼道灯、道路灯完好率85％左右。
（2）景观灯、节日彩灯完好率80％左右。
（3）室内、室外公共电气柜每月巡查二次。
（4）限电、停电按规定时间通知业主或使用人。
消防
系统
（1）消防泵、消火栓每年检查二次，每年保养一次。
（2）灭火器每年检查一次。
（3）消防水带每年检查一次，消防管网压力每年检查二次。
第六章物业管理服务费用
第十四条物业管理服务费
1．住宅房屋按建筑面积每月每平方米0.45元向业主或物业使用人收取（省农科院以保留和提供小区原有服务项目的方式给本院正式职工住户每户每平方米补贴0.20元，其余部分由院协调直接从职工工资中代扣；非本院职工户须主动到乙方交纳，或由乙方上门收取）。
非住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米1.00元向业主或物业使用人收取。
2．管理服务费标准的调整，按业委会有关规定执行。
3．空置房屋的管理服务费，由乙方按建筑面积每月每平方米0.3元向建设单位或业主收取，甲方予以协调。
4．业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的万分之五交纳滞纳金。
第十五条车位使用费由乙方按下列标准向车位使用人收取和使用：
1．露天固定车位使用费：
120元/月·辆或1400元/年·辆；
2．露天临时车位使用费：
晚21∶00至凌晨6∶00期间停车超过两小时的，按5.0元/次·辆收取费用；
3．收取的车位使用费等，在扣除各项成本后，净收益的60%归乙方用于补贴物业管理费，另40%归甲方用于维护共用设施、补充维修基金。
除物业管理费以外其它利用小区共用部位的经营性收入，也按此办法执行。
第十六条公共绿地建设等费用：
1．公共绿地的建设、改造及更新费用，由甲方协调省农科院承担。
2．处理违章搭建和违规装修等发生的费用由甲方协调省农科院承担。
第七章违约责任
第十七条甲方违反合同第十一条的约定，使乙方未完成规定管理目标，乙方有权要求甲方在一定期限内解决；逾期未解决的，乙方有权终止合同；造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方经济赔偿。
第十八条乙方违反本合同第五章的约定，未能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改；逾期未整改的，甲方有权终止合同；造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。
第十九条乙方违反本合同第六章的约定，擅自提高收费标准的，甲方有权要求乙方清退；造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。
第二十条甲、乙任一方无正当理由提前终止合同的，应向对方支付10000元的违约金；给对方造成的经济损失超过违约金的，还应给予赔偿。
第八章附则
第二十一条本合同自2007年5月1日0点起正式生效。
第二十二条双方要对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。
第二十三条本合同及补充协议中未规定的事宜，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和规章执行。
第二十四条本合同一式四份，甲乙双方及院行政、地方物业管理行政主管部门（备案）各执一份，具有同等法律效力。
第二十五条因房屋建筑质量、设备设施质量或安装技术等原因，达不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承担责任并作善后处理。
产生质量事故的直接原因，以政府主管部门的鉴定为准。
第二十六条本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方应按有关法律规定及时协商处理。
第二十七条本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决或报请院行政、地方物业管理行政主管部门进行调解，协商或调解不成的，双方同意由院行政仲裁（如有不服，可以向人民法院起诉）。
第二十八条合同期满本合同自然终止，双方如续订合同，应在该合同期满30天前向对方提出书面意见。
甲方签章乙方签章
代表人：
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年月日
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