前期物业管理招标 方案.docx
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前期物业管理招标方案
**小区
前
期
物精品文档，超值下载
业
管
理
招
标
方
案
*&**置业有限公司
二0一五年一月
&&&&前期物业管理招标文件
第一部分投标邀请
按照国务院《物业管理条例》、《安徽省物业管理条例》和《物业管理招标投标暂行办法》的规定，现决定对（项目名称）的物业管理服务进行公开招标。
兹邀请合格投标人以密封标书的方式前来投标。
一、招标项目的简要说明
本项目位于##市**县区（县）。
本项目规划设计的物业类型为：
本项目住宅用地面积平方米。
本项目住宅用地总建筑面积平方米。
高层住宅建筑面积平方米，商业建筑面积平方米，物业办公用房建筑面积平方米（不计算费用），其他物业建筑面积平方米（不计算费用）），地下建筑面积平方米（不计算费用）。
本项目的建筑密度为20%；综合容积率2.5；绿化率为40%。
二、项目开工和竣工交付使用时间
本项目于2015年8月开工建设，共分2期开发建设。
第一期工程计划于2017年7月竣工并交付使用；整个建设项目（计划）于2017年12月全部建成竣工交付使用。
三、物业管理用房的配置情况
1、物业服务企业办公等用房：
建筑面积为平方米；座落位置：
小区内。
2、社区活动用房：
建筑面积为平方米；座落位置：
小区内。
四、物业工程质量保证金、物业专项维修资金建立情况
物业专项维修资金：
建设单位按政府规定标准缴存。
五、招标书的发售
投标人应于2015年1月19日17时30前至市区（县）目部购买（领取）招标书。
出售的招标文件每套收取成本费200元整。
六、投标地点
**市*县区县。
七、投标截止时间
投标截止于2015年2月2日15时00分，逾期收到的或不符合规定的投标文件不接受。
八、招投标说明会
自行踏勘。
九、开标时间、地点
1、开标时间：
年2月2日15时00分。
2、开标地点：
**市区县）。
十一、投标询问
对本次招标提出询问的，请于2017年月日前（姓名）联系（技术方面的询问请以信函或传真的形式）。
地址：
。
第二部分技术规范及要求
本物业的物业服务按照《合肥市住宅小区物业管理服务规范及等级指导性标准》甲级标准，具体技术规范与要求和部分差异如下：
一、物业管理服务的内容
1、物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的管理及维修养护；
2、物业管理区域内公共秩序和环境卫生的维护；
3、物业管理区域内的绿化养护和管理；
4、物业管理区域内车辆（机动车和非机动车）行驶、停放及场所管理；
5、供水、供电、供气、电信等专业单位在物业管理区域内对相关管线、设施维修养护时，进行必要的协调和管理；
6、物业管理区域的日常安全巡查服务；
7、物业档案资料的保管及有关物业服务费用的帐务管理；
8、物业管理区域内业主、使用人装饰装修物业的服务；
二、物业管理服务的要求
1、按专业化的要求配置管理服务人员；
人员及相关要求
人员配备不得低于下表要求：
序号
部门
岗位
数量
1
管理处
项目经理
1
2
客服中心
客服中心主管
1
管理员
2
3
秩序维护部
秩序维护主管
1
班长
3
秩序维护员
6
4
工程维修部
工程维修主管
1
维修工
1
5
环境部
环境部主管
1
绿化工
1
保洁员
6
合计
人
1、人员工资不得低于合肥市最低工资标准，保险按国家相关规定执行。
2、具体要求：
（1）项目经理：
持有建设部物业上岗证或物业管理师，3年以上物业服务工作经验。
注：
投标文件中须提供项目经理的物业经理上岗证复印件或影印件。
2、物业管理服务与收费质价相符；
（1）、投标总价的计算过程为：
住宅部分：
平方米×a元/平方米·月×12月＝A元；
商业部分：
平方米×b元/平方米·月×12月＝B元；
投标总价=A+B
（2）、a元/平方米·月、b元/平方米·月,即为项目交付后中标人实际向业主收取的物业管理费单价，按照购房人的产权面积计算。
（3）、上述报价中包含电梯电费、公共区域水电及其它设施、设备运行等公共能耗，不再进行公摊。
（4）、前期介入费、开办费开发商由中标人自行承担，不在本次报价范围内。
三、物业管理服务标准（具体标准见附件3）
1、物业共用部位的维修、养护和管理服务标准：
（1）按《合肥市住宅小区物业管理服务规范及等级指导性标准》甲级执行；
2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理服务标准：
（1）按《合肥市住宅小区物业管理服务规范及等级指导性标准》甲级执行；
3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通服务标准：
（1）按《合肥市住宅小区物业管理服务规范及等级指导性标准》甲级执行；
4、公共绿化的养护和管理标准：
（1）按《合肥市住宅小区物业管理服务规范及等级指导性标准》甲级执行；
5、车辆停放管理服务标准：
（1）按《合肥市住宅小区物业管理服务规范及等级指导性标准》甲级执行；。
6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理服务标准：
（1）按《合肥市住宅小区物业管理服务规范及等级指导性标准》甲级执行；
7、装饰装修管理服务标准：
（1）按《合肥市住宅小区物业管理服务规范及等级指导性标准》甲级执行；
8、物业档案资料管理标准：
（1）按《合肥市住宅小区物业管理服务规范及等级指导性标准》甲级执行；
9、其他服务标准：
（1）按《合肥市住宅小区物业管理服务规范及等级指导性标准》甲级执行；
四、物业服务费的结算形式（包干制/）。
五、主要设施设备的配置及说明（详见附件1）。
六、公建配套设施及说明（详见附见2）。
第三部分投标人须知
一、总则说明
（一）适用范围
本招标文件仅适用于本项目的物业管理服务。
（二）合格的投标人
经过本次招标的资格预审确认为合格的投标人。
（三）投标费用
无论投标过程中的做法和结果如何，投标人自行承担与参加投标有关的全部费用。
二、投标文件的编写
（一）投标文件格式
1、投标人应按招标文件提供的投标文件格式填写。
2、管理服务理念和目标
结合本项目的规划布局、建筑风格、智能化硬件设施配置及本物业使用性质特点，提出物业管理服务定位、目标。
3、项目管理机构运作方法及管理制度
编制项目管理机构、工作职能组织运行图，阐述项目经理（小区经理）的管理职责、内部管理的职责分工、日常管理制度和考核办法目录。
4、管理服务人员配置
根据物业管理服务的内容、标准和本项目实际情况拟配置各岗位人员的具体情况。
5、根据物业管理服务的内容、标准制定的物业管理服务方案
（1）对物业共用部位、业主或使用人自用部位提供维修服务的方案；
（2）物业管理区域内共用设施设备的维修方案；
（3）业主、使用人装饰装修室内的服务方案；
（4）住宅外墙或建筑物发生危险，影响他人安全时的工作预案；
（5）物业管理区域内环境清洁保洁方案；
（6）物业管理区域内公共秩序维护方案和岗位责任描述；
（7）绿化和园林建筑附属设施的维护、保养方案；
（8）物业承接验收方案；
（9）公共、公建物业及物业服务行为公开方案；
6、物业维修和管理的应急措施
（1）业主、使用人自用部位突然断水、断电、无天然气的应急措施；
（2）本项目范围突然断水、断电、无天然气的应急措施；
（3）业主与使用人自用部位排水设施阻塞的应急措施；
（4）雨、污水管及排水管网阻塞的应急措施；
（5）电梯故障的应急措施；
（6）消防应急措施；
7、丰富社区文化，加强业主相互沟通的具体措施。
8、智能化设施的管理与维修方案。
9、施工噪声控制等与业主生活密切相关事项的应对预案。
10、提供《业主临时管理规约》（《业主管理规约》）的建议稿。
（二）投标报价
投标人应根据招标文件的要求写明本项目的物业服务总收费报价金额、分项收费报价金额及测算依据。
投标人只允许有一个报价，招标人不接受有任何选择的报价。
（三）投标文件的份数和签署
1、投标人应根据本招标文件的要求，编制投标书共5套，并明确注明“正本”或“副本”一样，一旦正本和副本有差异，以正本为准，正本一份，副本四份。
2、投标文件须统一用A4纸打印并由投标单位法定代表人签署和加盖印章。
3、电报、电话、传真形式的投标概不接受。
三、投标文件递交的要求和无效
1、投标文件的密封
投标人应将投标文件密封，并标明投标人的名称、地址、投标项目名称及正本或副本。
2、投标文件的修改和撤消
（1）投标人在投标截止时间之前可书面通知招标人补充修改或撤回已提交的投标文件。
经补充修改的内容为投标文件的组成部分。
投标在投标截止时间之后送达的补充或者修改的内容无效。
（2）投标人对投标文件修改或补充的书面材料应按招标文件的规定进行编写、密封、标注和递交，并注明“修改或补充投标文件”字样。
3、投标文件有下列情形之一的，投标文件无效：
（1）未密封的；
（2）未加盖投标单位法定代表人与投标单位印章的；
（3）未能按照招标文件要求编制的；
（4）逾期送达的；
（5）附有招标人不能接受条件的。
四、开标和评标
1、开标的方法与程序
开标地点设在；开标时间定于2017年2月2日15时00分；采取现场公开开标的方法，评标现场与开标现场分开，开标现场由招标人主持，招投标监督人、投标人参加。
2、评标标准和评标办法
（1）招标人根据有关规定组建评标委员会，本项目的评标委员会成员共设5人。
其中，招标人指派1人，由招标人从市物业管理评标专家库中采取随机抽取的方式确定物业管理专家成员4人。
（2）评标标准：
见附件4。
（3）评标办法：
评委封闭独立评标，评委与投标人不见面，采用综合评估法评标，按得分从高到低的顺序，确定不超过3人的中标候选人。
五、中标人的确定及物业服务合同的签订
（一）中标人的确定
1、招标人在投标有效期截止之日起10日内（最长不超过30日）确定中标人；
2、招标人在确定中标人之日起3日内以书面形式向中标人发生中标通知书，中标通知书一经发出即发生法律效力；
（二）物业服务合同的签订说明
1、最低报价不是被授予合同的保证。
（三）物业服务合同的签订
1、中标人按中标通知书指定的时间、地点与招标人参照物业管理主管部门制定的示范文本格式签订物业服务合同。
2、招标文件、中标通知书、中标人的投标文件及其澄清文件，均为签订物业服务合同的依据。
第四部分其他事项
1、本项目物业服务费收取标准，按照中标价格确定。
2、招标人根据《物业管理招标投标暂行办法》发现投标人在投标过程中如有违法、违纪、违规行为的，一经查实取消本次投标资格，已经中标的取消中标资格，保证金不予退还，由此造成的经济损失，招标人有权要求予以赔偿。
但由于中标人悔标而未能在规定时间内与招标人签订物业服务合同的，本次招投标的全部费用由中标人承担。
3、投标人应表明对招标人在投标邀请书、招标文件中所提出的规定和要求表示理解；应表明投标文件连同招标人的中标通知书均具有法律约束力。
附件1：
合肥市住宅小区物业服务规范及等级指导性标准（甲级）
序号
内 容
服务要求
1
管理处
设 置
（1）小区内设置管理机构，并设客服接待中心，公示服务电话；管理人员每日巡查小区两次以上，发现问题及时处理。
（2）在客服接待中心悬挂或张贴物业服务企业资质证书或复印件、项目负责人照片，公示物业服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等有关信息。
提供特约服务的，公示特约服务项目及服务标准、收费标准。
（3）配置办公家具、电话、电脑、打印机、复印机等办公设施及办公用品；办公场所整洁有序，有专门的业主或使用人接待区域。
2
管理人员和服务人员要求
（1）小区项目经理持证上岗，有五年以上物业管理工作经历。
（2）管理人员、专业操作人员按规定取得物业管理职业资格证书或岗位证书。
（3）管理人员服装统一，挂牌上岗，仪表整洁，行为规范，用语文明，服务主动热情。
（4）服务人员日最低配置标准：
客服人员：
1人/200户～300户；保洁人员：
1人/6000㎡～8000㎡（建筑面积）；秩序维护员：
3～4人/每门岗+1人/5000㎡～7000㎡（建筑面积）；绿化人员：
1人/10000㎡～16000㎡（绿化面积）；维修人员：
1人/200户～300户，高层住宅小区不得低于3人。
总建筑面积超过50万㎡以上的住宅小区各岗位人员配置可乘以0.9系数。
3
服务时间
在小区管理机构每日不低于10小时提供业务接待；其他时间设置值班人员，负责项目运行，及时处理各种临时或突发事件。
4
日常管理与服务
（1）制定小区物业管理与服务工作计划，并组织实施。
（2）建立健全各项管理制度，公共突发性事件（如：
消防、水、电、气、电梯、公共秩序、公共卫生、自然灾害等）处理机制和应急预案，各岗位工作标准和培训、考核办法。
（3）建立企业内部培训体系，定期组织从业人员培训、考核。
（4）建立物业管理档案（包括物业竣工验收档案、设备管理档案、业主资料档案、装饰装修管理档案、日常运行档案、内部管理档案等），设有专职人员、档案资料室；归档及时、完整，便于查询。
（5）使用专业计算机系统管理业主基本信息、物业基础资料、维修养护记录、收费记录。
（6）按照相关规定和管理规约（临时管理规约）约定，建立装饰装修管理服务制度。
受理业主或使用人的装饰装修申报登记，与业主或使用人、施工单位签订住宅室内装饰装修管理服务协议，告知业主或使用人相关装饰装修工程的禁止行为和注意事项；装饰装修期间，每日巡查1次现场，做好记录；业主或使用人未申报登记或者违反相关规定，及时告知并劝阻，拒不改正的，及时报告相关主管部门、业主委员会，并在小区内公示；装饰装修结束后，应进行检查，对违反住宅室内装饰装修管理服务协议的当事人应按照约定处理；装修垃圾及时清运。
（7）在物业共用部位显著位置公示24小时服务电话。
水、电、气等急迫性报修半个小时内，一般修理一日内完成（预约除外）；由专业单位负责的，发现问题应及时告知相关单位；对业主或使用人提出的意见、建议、投拆在2个工作日内处理回复；有报修、维修、处理记录，维修完成后48小时内回访，回访率不低于80%。
（8）设置物业管理标志，定期巡视检查并做好记录，包括各幢、单元标志、危及人身安全部位的警示标志、维修养护期间的警示标志。
小区主出入口设有小区平面示意图。
（9）涉及业主或使用人正常生活的重要物业服务事项，应在主要出入口、各楼单元门内张帖通知，履行告知义务。
（10）按有关规定和合同约定规范管理，使用专项维修资金。
（11）每月组织1次项目服务质量检查，做好记录。
（12）每年组织业主代表参观共用设施设备机房。
（13）做好安全生产管理；重要节假日前安排安全检查。
（14）每年至少公开征集1次物业服务意见，问卷率达到实际入住业主80%以上，公示整改情况。
（15）在小区醒目位置设立公共信息栏；配合有关部门进行公益性宣传。
（16）按照规范要求，每年第一季度向业主公示上一年度物业服务合同履行情况、物业服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算。
（17）按物业服务合同约定投保物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险。
（18）能提供四种以上特约服务（有偿）和四种以上便民（无偿）服务；重要节日进行美化装饰；每年组织两次以上的社区文化活动。
（19）专项服务委托管理。
依据相关规定，签订规范的委托服务合同，明确各方权利义务；专项服务企业应具备相应资质，操作人员持有相应的职业资格证书；专项服务企业人员佩戴标志，仪表整洁，行为规范，用语文明；对专项服务企业的服务有监督管理及评价记录。
（20）综合管理的其它服务项目达到约定的服务标准。
（21）对小区内违反治安、规划、环保等方面法律、法规及违反管理规约（临时管理规约）的行为，应及时劝阻、制止并报告有关行政主管部门及全体业主。
5
公共区域卫生保洁服务
一、生活垃圾的收集、清运
（1）配置密闭式垃圾收集容器，有分类标志。
塔楼按栋、板楼按单元设置垃圾收集容器。
（2）生活垃圾实行分类收集。
（3）每2周清洗1次垃圾收集容器。
蝇、蚊孳生季节每日喷洒药水消毒。
（4）每日清运1次生活垃圾，并清运到指定的垃圾收集场所，不得乱堆乱倒。
（5）保洁车外观整洁、摆放整齐。
二、物业共用部分清洁
（一）楼内
（1）每日清洁1次、每日清拖1次大堂地面；每周擦拭3次信报箱、大堂玻璃；每月天刮2次大堂玻璃；每月清洁2次大堂、候梯厅墙面；每日巡视保洁1-2次。
（2）每日清洁1次楼内地面、楼梯，每周清拖2次；每周擦拭3次楼梯扶手、栏杆、窗台；每月擦拭4次防火门、共用防盗门、消防栓、指示牌等公共设施；灯具每季度除尘1次；每日巡视保洁1-2次。
（3）根据地面材质，定期做地面清洗、养护。
（二）电梯
（1）每日擦拭1次电梯轿厢门、面板；每日清拖1次电梯轿厢地面；每日巡视保洁2次。
（2）不锈钢面或其他装饰材料的电梯，每月护理3次。
石材地面的电梯每月养护1次。
（三）天台屋面
每月清扫1次楼顶天台、屋面。
有天台、内天井的每周巡查1-2次，有杂物及时清扫。
（四）庭院
（1）每日清扫1次道路、两侧人行道，巡视保洁2次；广场地面砖每半月冲洗一次，全天候保洁。
（2）每周清洁1-2次小区公共照明及设施设备；每2月清洁1次雨蓬、门头等。
（五）水景
（1）定期对水体投放药剂或进行其他处理。
（2）每周安排专人清洁2-3次水面；定期进行水体净化处理；每季度清洁1次水池池底。
三、有害生物防治
（1）配合相关部门进行有害生物防制。
（2）投放药物应预先告知，投药位置有明显标志。
四、雨雪天气
（1）雨后清洁。
雨后，对小区内主路、干路积水进行清扫。
（2）扫雪铲冰。
降雪时，及时清扫积雪，铲除结冰。
夜间降雪的，主要道路的冰雪在次日10时前清扫干净。
五、卫生事件
发生公共卫生事件时，迅速组织人员对物业共用部位共用设施设备进行通风、清洗和消毒。
六、检查记录
（1）每日检查1次清洁质量，做好记录。
（2）每月全面检查1次清洁质量，做好记录。
（3）清洁档案齐全。
6
公共秩
序维护
（1）秩序维护人员以中青年为主，45周岁以下的人数占总人数的80%以上。
（2）秩序维护人员应配备对讲装置和其他必备的安全护卫器械。
（3）出入口有专人24小时值守，其中主出入口20万平方米以上住宅小区应双人值守；当值时坐、立姿势端正（不少于18小时），并有详细交接班记录和外来车辆的登记记录。
（4）对进出小区的车辆进行管理和疏导，保持出入口环境整洁、有序、道路畅通；对大型物件搬出实行记录。
（5）实行24小时巡视检查，20万平方米以上住宅小区夜间巡查应设2-3片巡查路线。
重点部位（小区道路、单元出入口和地下车库）应设巡更点，秩序人员手持巡更采集器，按指定的时间和路线每2个小时巡查一次，在正常情况下到达每个巡更点的时间误差不超过2分钟，监控中心有巡更记录。
（6）接到火警、警情后三分钟内到达现场，协助保护现场，并报告管理处与警方。
（7）在遇到异常情况或住户紧急求助时，三分钟内赶到现场，采取相应措施。
（8）维护道路使用和场地的正常秩序。
（9）小区设有监控中心，应具备录像监控（监控点至少覆盖单元进出口、小区主要道路出入口）、楼宇对讲（可视）、周界报警、住户报警（对讲功能）、门锁智能卡等五项以上技防设施，24小时开通，并有人驻守，注视各设备所传达的信息。
监控影像资料，应当留存15日备查。
（10）监控中心接到报警信号后，秩序维护人员应5分钟内赶到现场进行处理，并报告管理处与警方；接到住户紧急求助时，秩序维护人员应5分钟内赶到现场，采取相应措施
（11）小区应有火警、水警、警情应急预案，并在监控中心控制室内悬挂；每年应组织不少于1次的应急预案演习。
专业人员24小时值守安防控制室；报警记录由系统打印留存。
（12）在强降雨、雪天气期间，备勤人员24小时待岗，人数不少于秩序维护专业人员的20%，配备必要的应急工具。
（13）记录与档案。
各项工作记录完整有效；档案齐全。
7
停车管理
（1）建立停车管理制度。
（2）建立停车管理档案。
（3）定期存放车辆的，应签订停车服务协议。
（4）在显著位置公示停车须知。
（5）设置规范的交通标志，包括引导标志，疏散指示灯，安全出口标志灯和其他警示性标志。
（6）机动车辆凭证出入，对临时进入的机动车辆进行登记。
（7）24小时有专人定时巡查停车场（库），车库内配置道闸和录像监视等设施设备。
（8）停车场（库）内配备消防器材并定期检查，做好记录。
（9）停车场地面每日清扫1次，地下停车库地面（含车位地面）每月清拖1次。
（10）车库无渗漏，无积水，通风良好，无易燃、易爆及危险物品存放。
8
公共绿化
养护
一、基本要求：
1、小区绿地率达40%以上。
2、绿地总体布局合理，满足居住环境的需要，集中绿地率10%以上。
3、利用植物、山石、水景等设置景点，且与环境协调。
4、乔、灌、地被、草配植合理，层次较丰富，景观好。
花坛、花境面积占绿地总面积的0.5%以上。
5、绿地保存率100%，乔、灌、草等保存率98%以上。
绿地设施、硬质景观保持完好。
二、草坪：
修剪草坪保持平整，草高不超过8cm；随时清除杂草，目视无杂草；常年保证有效供水，有低洼及时整平，基本无积水；按肥力、草种、生长情况及时施肥，每年二遍以上；及时做好病虫害防治；草地生长正常，斑秃黄萎率低于5%。
三、树木：
修剪乔、灌木修剪每年四次以上，基本做到无枯枝、萌蘖枝；蓠、球、造型植物及时修剪，每年不少于六遍，做到枝叶紧密、圆整、无脱节；地被、攀缘植物修剪及时，每年不少于四次，基本无枯枝；适时中耕除草,做到基本无杂草，土壤疏松；按植物品种、生长状况、土壤条件适时施肥，每年普施基肥不少于一遍，花灌木增施追肥一遍；防治结合、及时灭治，无病虫害发生；树木基本无倾斜；乔灌木生长良好，树冠完整；花灌木按时开花结果；球、篱、地被生长良好，无缺枝、空档。
花坛花境：
一年中有二次以上花卉布置；保持有效供水，无积水；缺枝倒伏不超过三处；及时清除枯萎的花蒂、黄叶、杂草、垃圾；每年施基肥一次，每次布置前施复合肥一次；适时做好病虫害防治。
四、垃圾处理
绿化垃圾能随时清理干净，无垃圾堆放过夜情况。
五、树干涂白
涂白时间一般在11月上旬至12月中旬，小区内的树干涂白高度应保持一致。
六、检查记录
（1）各项工作记录完整有效，
（2）绿化档案齐全。
（3）每月至少检查绿化工作2次并对植物的养护情况进行记录。
9
共用部位及共用设施设备维修养护管理
一、综合管理
（1）建立房屋及共用设施设备档案，有运行、检查、维修养护记录。
（2）按照相关规定，及时对房屋使用安全情况进行评估检查。
（3）每年第四季度制定下一年度维修养护计划并组织实施。
（4）对共用部位及共用设施设备进行巡视检查和维修养护并做好记录。
（5）特种设备按照有关规定运行、维修养护和定期检验检测并做好记录。
（6）在发生雷暴、强降水、大风、沙尘暴等极端天气前后，要组织专项检查并做好记录。
（7）设备机房。
每日巡视2次、每周清洁1次，机房内不
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