上半年楼市政策盘点.docx

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上半年楼市政策盘点

2012年上半年楼市政策盘点

2012上半年年中国楼市犹如一场博弈大战，高潮迭起，备受关注。

年初，中央一再强调坚持楼市调控不放松，屡次摁下地方政府微调动作，抑制投资投机性购房，促进房价合理回归。

但到了四五月份，却出现了个人住房公积金贷款利率下调、人民币存准率3年多来首次下调等利好因素，为楼市注入新活力，在“饥饿游戏”效应下的刚需爆发，亦直接带动二季度楼市成交量稳步回升，并出现了金三银四、红五月等楼市回暖迹象。

　　值得关注的是，地方楼市松动政策陆续“暗度陈仓”，多个省市地区的公积金政策陆续调整，最高贷款金额、住房抵押贷款时限、缴存额度等方面进一步予以放松，随着一些并不涉及限购的地方楼市微调政策闯关成功，各地楼市开始显现出“微调不断”的局面，北京、武汉、厦门、上海等多个城市均明确调整普通住房标准。

有人说限购是调控的底线，有人说微调之后促进了刚需成交，也有人说楼市微调大幕已经拉开……虽然尚难知晓这场鏖战中到底几家欢喜几家忧，其中的精彩程度令人玩味，武汉新浪乐居独家策划《2012年饥饿楼市之政策篇》，让我们一起盘点2012年上半年楼市政策，看看哪些楼市政策与我们息息相关……

　　2012上半年楼市政策盘点之中央政策篇

　　住建部多次重申：

坚持房地产调控政策不动摇

　　从2011年的“国八条”出台，到去年年底的中央经济工作会议，以及今年两会期间政府工作报告，中国房地产市场调控的政策方向一直“非常明确”，一方面控制投资和投机性需求，控制房价上涨，一方面发展保障性住房，满足市场刚性需求。

住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹表示，本轮房地产调控实行一年半以来，房地产市场出现了两个明显变化，一是投资和投机性需求基本被挤出了市场，二是房价涨幅得到有效控制，部分城市房价下调。

她强调，调控成果初步显现，需要巩固调控成果，不能放松。

　　1）温家宝：

巩固房地产调控成果促进房价合理回归

　　国务院总理温家宝31日上午主持召开国务院第六次全体会议，讨论即将提请十一届全国人大五次会议审议的《政府工作报告（征求意见稿）》。

温家宝在会议上指出，要巩固房地产市场调控成果，促进房价合理回归。

　　解读：

该表述是对2012年房地产调控的定调，楼市调控持续，继续打击投机性需求，促使房价合理回归。

　　2）国土资源部：

今年供地指标从严从紧优先保障房

　　国土资源部部长徐绍史表示，为强化节约集约用地，促进经济发展方式转变，2012年我国将从严从紧投放年度建设用地计划指标，大力推进高标准基本农田建设，同时探索完善农民土地权益保障政策。

　　解读：

作为楼市调控手段之一，保障房被视为市场达到新平衡的重要砝码。

此次国土资源部对保障房用地要求单独申报和限时完成，体现了党中央、国务院推行保障房建设的决心，随着各项政策的推进实施，保障房大量上市将对平抑楼市整体价格起到一定作用。

　　3）住建部重申房地产调控政策绝不会松动

　　两会召开前夕，从住建部独家证实，针对近日部分城市的“小动作”，住建部会毫不留情。

房地产权威专家、住建部政策研究中心副主任王珏林，在接受专访时也隔空喊话：

中央政府早已明确坚持调控的决心，如果一些地方政府仍不吸取前车之鉴，不排除有关部门再度出台文件，强化各地房地产调控政策的执行力度。

王珏林还强调，中央政府2012年房地产调控基调已经非常明确，两会后也不会松动。

　　解读：

整体而言，政府今年对楼市调控的态度依旧，2012年楼市调控不会出现实质性的松动。

　　4）“情事变更”将被严格适用退房官司或更难打赢

　　因房地产限购、限贷以及房价回落，引发交易纠纷增加，最法日前发出《通知》强调要严格适用情事变更原则。

所谓情事变更，是指在合同有效期间，非因当事人双方原因，发生定约时难以预料的情事变更，如维持合同发生当时效力，其履行显失公平时，当事人一方可请求仲裁机关或人民法院变更或解除本项合同，以维持公允。

但由市场价格变动引起的，不适用情事变更原则，因价格变化是市场经济规律决定的。

因此，今后退房官司或更难打赢。

　　5）户籍制度改革助推楼市限购政策微调

　　2012年2月23日，国务院办公厅对外公布了《关于积极稳妥推进户籍管理制度改革的通知》（以下简称为“通知”），提出户籍迁移实行分类政策，即县级市、地级市、直辖市落户条件不同，落户难易程度不同。

县级市落户比较容易，而直辖市的落户须“合理控制”。

　　解读：

本次“通知”导致的定向放松执行楼市限购的调控政策，对于二三线城市房地产市场需求的激活较为有利。

对于一线城市来讲，由于落户政策较严格，房价较高等原因，市场需求不一定因为本次调整有太明显的市场表现。

　　6）央行要求满足首次购房家庭贷款需求

　　2012年中国人民银行金融市场工作座谈会近日召开，央行行长助理郭庆平指出，2012年金融市场工作要围绕“稳中求进”的主基调和稳健货币政策基本要求展开。

　　解读：

政府明确表示要支持刚性购房需求，在贷款方面，首先满足首次购房客户贷款需求。

加上存款准备金率下调、首套房贷款利率放松，均为刚性需求客户购房创造了有力的条件。

　　7）国土部：

今年别墅类用地不得以任何形式审批

　　国土资源部土地利用管理司发布了2012年房地产用地管理和调控重点工作的通知（以下简称通知）。

通知要求，今年严格控制高档住宅用地，不得以任何形式安排别墅类用地。

　　解读：

通知要求坚持房地产调控政策不动摇。

保持土地市场平稳运行，避免土地供应总量、结构和价格大起大落，合理引导市场预期。

通知同时要求，季度地价涨幅超过10%的，城市国土资源主管部门应及时查找原因，提出对策，向当地政府及省级国土资源主管部门汇报后报部备案。

　　8）《公共租赁住房管理办法》出台租金低于市场价格

　　6月12日，住房城乡建设部公布《公共租赁住房管理办法》（以下简称《办法》）。

《办法》对公共租赁住房的申请条件、运营监管、退出机制等作出明确规定。

　　解读：

同时明确，公共租赁住房可以通过新建、改建、收购、长期租赁等多种方式筹集，可以由政府投资，也可以由政府提供政策支持、社会力量投资。

　　9）小产权房清理方案上报国务院措施含强制拆除

　　在国土部初步的清理思路中，违法建筑、有严重质量问题、侵占耕地、严重影响城乡规划的小产权房将清理，并追究开发商、村集体等相关人士的责任；并且出售小产权房的农民将不得重新申请宅基地。

　　解读：

有专家认为，按照十七届三中全会提出的精神，应当允许在农村集体建设用地和宅基地上继续建设房屋并对外销售，且不应该将它们再称之为“小产权房”。

“城乡统筹应该是双向的城市化，既要允许农民进城，又要允许城市人下乡。

在一个空间经济的情况下，城乡统筹建设意味着在城市和乡村之间，土地、劳动、服务、产品、资本等五大资源自由流通”。

　　10）最高法出台司法解释：

政府申请强拆须先评估稳定风险

　　4月10日，最高人民法院出台《关于办理申请人民法院强制执行国有土地上房屋征收补偿决定案件若干问题的规定》（以下简称《规定》），明确要求如果补偿明显不公，法院不能受理行政机关提出的强制执行申请。

解读：

这个总共11条的司法解释，自2012年4月10日起施行。

2012上半年楼市政策盘点之地方政策篇

　　逾30城市微调限购政策住建部：

坚持房产调控不动摇

　　在楼市调控持续从严的环境下，全国各地限购限贷政策依然严格执行。

但是，从目前全国的调控趋势来看，有益于刚需入市的微调城市已经超过30个。

6月19日，住房和城乡建设部年内第三次“喊话”，要求“坚定不移落实房地产调控各项政策措施”。

自2011年下半年以来，已有30余个城市陆续出台楼市微调政策，涵盖税费优惠、购房补贴等多个方面。

　　北京、武汉、厦门、上海等多个城市均明确调整普通住房标准，引起市场关注。

上海也宣布，一季度将放宽普通商品房每套总价门槛，内环内调至每套330万元以下，内外环间每套200万元以下，外环外每套160万元以下；厦门则调整为岛内岛外分别按不同标准界定。

着更多商品住房被列为“普通住宅”，相应的契税等购房成本将降低，有利于合理购房需求入市，增加房地产市场的活跃度。

不过，标准的变动不应被视为楼市调控政策的松动。

　　广东佛山是全国首个明确放松限购政策的城市

　　10月11日上午11点，佛山市住建局通过官方网站发布楼市调控新政，宣布次日起放宽限购政策，对四类人群取消限购。

一时间，楼市群情奋扬，网络、微博上疯狂转载，开发商、投资者们奔走相告，认为标志楼市调控触底，佛山也被誉为“限购令松绑第一城”。

谁知还有半小时即生效时，佛山紧急叫停了该政策。

　　芜湖出台房地产救市政策武汉不会跟风

　　2月9日，芜湖市政府出台救市新政，引起业内广泛关注，并称之为打响了龙年救市第一枪。

据了解芜湖此次出台新政中明确指出，新房、二手房全免契税，且购房面积在90平米以下的均给予特定补贴。

　　中山市公布住房成交价新标准被指低调托市

　　中山市国土资源局网站公布了一份文件，名为《关于我市2011年下半年住房平均交易价格的通告》。

文件称：

经该局测算并报市政府批准，中山市住房平均交易价格将执行新标准，城区为7696元/平方米、镇区为6290元/平方米（按套内面积计算）。

另外明确，每半年度的住房平均交易价格作为下一半年度确认普通住宅标准的计算依据。

　　扬州购房奖励是闹哪样

　　5月7日，扬州市财政局、市房管局联合出台通知，对个人购买成品住房进行奖励。

此通知将从今年7月1日起执行，执行期暂定一年。

购房人须在商品房买卖合同签订之日起3个月内，向所购房屋所在区负责发放的部门提出申请。

凡是申请奖励的成品住房，必须为个人在本通知执行期间从房地产开发企业新购买的、且在商品房销售许可证中载明为成品住房的商品住房。

购房时间以商品房买卖合同备案时间为准。

　　河南房贷新政被撤消官方称政策是误传

　　6月26日，多家媒体引述河南省人民政府网站消息，称该省住房和城乡建设厅联合省金融办、人行郑州中心支行、河南监管局等6部门下发了《关于支持刚性需求促进房地产平稳健康发展的若干意见》（下称“《意见》”），对该省楼市政策进行微调。

但河南银监局权威人士表示，网上所传河南房贷新政是误传，这个政策并没有最终出台。

　　中原快评：

河南新政搁浅，政策空前敏感，在目前整体经济疲软的大背景下，中央坚持房地产调控的决心依旧，楼市调控目标还暂未达到，而各地市场交易又有所回暖，各方博弈达到空前敏感期。

此时，任何政策的出台经媒体的推波助澜都难免背上“救市”之嫌，因而近期，从中央到地方“辟谣”已成为一种常态。

但不容否认的是，地方政府针对改善型需求的微调冲动十分强烈，并已做好了相关政策储备，发布执行只待时机。

【那些年，和调控作对的地方政策】

2012上半年楼市政策盘点之金融政策篇

　　金融政策渐放松利好于楼市

　　6月7日晚，央行三年半以来的首次降息，对楼市而言犹如“甘霖”。

在贷款利率下降及利率进一步打折的利好刺激下，刚需购房者迎来购房良机，而开发商也抓紧推出面积不大、总价不高的刚需型房源，以迎合市场需求。

新浪乐居调查显示降息后一周市场成交变化不大，过半网友称会影响房价，但不会立即显现出来。

　　如果说楼市调控微调对市场的影响没有那么明显的话，那么央行降息等金融政策变化则将对市场产生普遍影响。

去年10月开始，建行北京地区率先上浮了首套房个贷利率后，各大行也悄然跟进。

2012年春节后，国务院明确了今年将加大对首套房置业人群的优惠支持力度，各家商业银行的首套房个贷利率又逐渐回落至基准。

近期，各家银行贷款政策微调，房贷陆续出现9折甚至8.5折优惠。

业内人士指出，“降准”促使整个楼市成交量的“红五月”的出现，在当前及未来6-8月传统的市场淡季时间段，整体楼市按照经验来说应该是维持淡市的状态，但是，2012年的市场状况有可能区别往年经验。

“降息”后与年内三次“降准”形成市场叠加效应，有可能使楼市6-8月出现“淡市不淡”的行情。

　　年内首次下调存款准备金率

　　2月24日，中国人民银行决定，从2012年2阅读24日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

　　年内二次下调存款准备金率

　　5月12日：

中央人民银行决定，从2012年5月18日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

　　三年来首次降息

　　6月7日：

中国人民银行决定，自2012年6月8日起下调金融机构人民币存贷款基准利率0.25个百分点，并调整了金融机构存贷款利率浮动区间。

　2012上半年楼市政策盘点之武汉篇

　　武汉四大行房贷松绑首套房贷基准利率占主流

　　从武汉多家楼盘了解到，目前在武汉市场上，首套房贷最低执行基准利率的银行已占据主流。

建行某支行个贷人员称，去年底和今年初存款准备金率连续下调，银行房贷额度也相应松动。

不过，虽然首套房贷利率开始下调，但购房者实际拿到的利率还取决于银行与开发商的关系、购房者的经济能力、征信记录等。

多家楼盘反映，现在首套房贷款松动，房贷申请明显提速。

多数银行房贷审批周期在2周左右，有的银行审批时间缩短至1周。

　　解读：

目前从整体上看，虽然调控政策不会放松，但客观上在不松调控的前提下，解封“限贷”的方式已经逐渐明朗。

不久前，央行提出在房贷方面，“满足首次购房家庭的贷款需求”，这对减轻刚需购房成本、提升房地产市场信心起着重大作用。

　　武汉公积金买房最低首付两成

　　武汉新近对用公积金贷款购买首套住房的贷款人放宽了贷款额度，最高可以申请到八成的贷款，只需支付两成首付，刚性需求者就可以轻松买房。

　　解读：

凡在武汉住房公积金中心正常足额缴存住房公积金达6个月及以上的在职职工，在购买自住住房时可以申请公积金贷款或组合贷款。

按照规定，借款人单方正常缴存公积金，贷款额度一般不超过所购房屋总价的50%。

　　武汉个人住房信息系统已建成6月将全国联网

　　住建部日前要求全国40城市在6月底前实现联网，其中包括4个直辖市、26个省会城市，以及10个其他重点城市。

武汉作为湖北唯一“入网”城市，个人住房信息数据库已经建成，预计在6月底前实现全国联网。

　　解读：

个人住房信息全国联网，目的在于使住房信息机制更为完善。

至于如何管理、利用这套系统，是否将限购范围扩展至全国，还需要等待政策进一步明确。

此举主要是为建立透明的房地产信息体系，加速房产税等政策的落地做准备。

同时能够逼出大量存量房，后续市场供应或将出现明显的供过于求的局面。

　　征收补偿取代强制拆迁武汉行政强拆将成历史

　　为按国家要求尽快规范我市国有土地房屋征收与补偿工作，在征求各区政府、相关部门及社区公众意见的基础上，市法制办会同市国土规划部门起草了《武汉市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》。

据悉，此次在市政府法制办官网上公示的征求意见稿，已是数易其稿。

　　解读：

什么是该《办法》的最大亮点？

“拆迁”字眼彻底消失，“征收补偿”取而代之。

市政府法制办有关负责人直言：

这意味着今后行政强拆将退出历史。

　　武汉地铁2号线26日全线贯通年底通车

　　中国首条穿越长江的地铁——武汉地铁2号线26日全线贯通，顺利进入轨道铺设和装修阶段，可望年内建成通车。

2号线一期工程全长27.98公里，起于汉口常青花园，终点武昌鲁巷广场，纵贯长江两岸，共设汉口火车站、青年路、中山公园、江汉路、积玉桥、洪山广场、中南路、街道口、广埠屯、光谷广场等21座车站，沿线经过王家墩商务区、汉口商业中心、武昌商业中心等城市重要区域，将成为名符其实的武汉“黄金交通走廊”。

建成后可承担武汉城区约50%的公交过江交通客运量，预计到2015年，每天输送旅客60多万人次。

　　解读：

地铁2号线作为武汉首条贯通的轨道线路，随着后续的通车，将明显改善周边楼盘的交通状况。

但由于地铁效应的提前释放，周边楼盘明显提价的可能性不大。

　　地铁3号线全面启动建设

　　3号线今年将全面启动建设。

3号线全长28公里，设站23座。

它从沌阳大道站出发，沿东风大道、龙阳大道，过王家湾后，与江汉二桥平行在其下游穿越汉江，再下穿轻轨宗关车站，过双墩进入王家墩CBD，经范湖、菱角湖公园到建设大道，顺建设大道过黄浦大街、二七路后，下穿京广铁路，过兴业路、后湖大道后，线路西偏，垂直穿越金桥大道，终点抵汉口三金潭。

　　解读：

地铁3号线由三金潭至沌阳大道，是我市首条连接汉口和汉阳的轨道线，对三镇均衡发展具有重要支撑作用，将有效带动王家墩商务区、王家湾商圈、四新地区、后湖居住区和沌口工业组团的发展。

　　武汉市5年内将建38个商场新建九大商圈

　　相关调查报告显示，未来5年武汉将有38个规模在3万平方米以上的优质商场落成使用，总面积约332万平方米。

除了武广、江汉路、中南、徐东、街道口、光谷等新老商圈有一定体量外，大部分集中在后湖、菱角湖、王家墩、江汉区沿江片、武昌滨江、杨春湖、首义、南湖，四新等9个新兴商圈。

　　解读：

目前武汉市内的优质商场，主要仍以本地开发商建设为主，比例约占59%。

与此同时，受益于强劲的消费能力和武汉经济发展，外来房企携资本和供应链优势争相进驻武汉。

万达、绿地等国内房企的商业项目占比约29%，新世界、瑞安、和记黄埔等外资房企近年来的商业项目占比约12%。

　　汉口后湖4条道路6月开工年内即可通车

　　汉口后湖幸福二路等4条道路，下月动工兴建，工期半年。

　　解读：

作为武汉居住新城之一的后湖新城，目前已经建成百步亭花园、同安花园等多个大型社区，还有60万平方米的大型综合体项目、武汉最大的公租房小区等项目在建，预计未来后湖地区常住人口可以达到百万人。

　　东湖文化产业示范区概念规划出炉

　　18日，东湖文化产业示范区概念规划首次亮相。

东湖文化产业示范区包括沙湖东岸、东湖西岸地区，北至徐东大街，南至中山北路白鹭街，面积18平方公里。

打造五大文化板块东湖西岸文化旅游区、沙湖东岸文化商贸与展示区、武重文化体验区、楚河汉街文化演艺区以及黄鹂路文化创意与营销区。

　　解读：

文化内涵是反映一座城市品位的重要方面。

两湖相拥的东湖大文化街区具有良好基础，要以开放的视野做好规划，让规划真正体现大都市水平。

既满足人民群众文化需求，保障其基本文化权益；又挖掘丰富文化资源，加强文化与科技、旅游、教育、工业、商贸的融合，聚集、发展、展示高端文化创意产业，力争将这一区域打造成为全国最好的文化板块。