郭锡坤谈中国智能化小区发展道路.docx
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郭锡坤谈中国智能化小区发展道路
郭锡坤:
中国智能化小区发展之路
智能建筑在世界各地的发展不太平衡，你比如说日本，他对智能住宅的概念还是以建筑为龙头，你比如打个比方，他的住的地方一共不到4米高，但是他智能化住宅还其中有一个内容，以建筑为龙头，还要考虑当我晚上睡觉的时候，我二层的楼板就可以降低到了中间的位置，在差不多接近两米就可以睡觉了。
在白天的时候，他通过提升，把二层的地面提到三米多，三米左右，底下还可以接待客人。
所以，智能化来讲，国外走的稍微早了一点。
就我们国家来讲，智能大厦的发展，九十年代中期出现了智能化居民小区的这一新的理念，为小区的住户提供了安全ခ舒适、方便、快捷的家庭环境。
下面给大家介绍一下我国智能化住宅小区的发展阶段：
一个阶段是98年以前为第一阶段，95年建设部正式推出了小康住宅的设计标准，这是95年提出来的。
97年，由部分设计院共同起草的小康住宅电气设计对策，出现了一戹采用电气技术的具有家庭安全系统的比较歕一剏能的小区。
到了98年到2000年为试点阶段，第一个阖段是98年以前，第⹄个阶段就是98年到2000年为试点阶段，98年1月份建设部住宅产业办召开了住宅小区智能化论证研讨会，对住宅小区智能化的技术范畴、分别标准、智能化的技术对策等进行了研讨。
99年4月份到5月份，建设部住宅产业办为了便于管理和规范产品市场，首次对居民小区癄昺能化产品进行了评审，这就对一些产品进,评审。
到了99年4月份到12月份，建设部住宅产业办组建了专家制定了住宅小区智能化技术对策，以便规范小区㚄市场。
对策里面就指出来，高度的安全性、舒适的生活环境、便利的通讯方式、综合的信息服务、物业管理的信息化、家庭管理智能化，这是我们营销的一个亮点。
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到了99年10月份，建设部住宅产业办就研发了全国住宅小区智能化建设示范工程工作大纲，里面就把智能化纳入了小康住宅的试点，这里面就谈到星级的概念，就相当于我们住的旅馆五星级、四星级、三星级的概念，下面会给大家讲一下。
第一批共批准了7个试点，有哪几个呢？
一个是上海裕东花园、南京巨富园、长沙的梦浙园、泉州的经典花园、沈阳的亚泰花园、广州的汇景新城、广州的汇城花园，一共7个试点，但这个试点据我了解，他们还没有开始建设，还只能从设计方案里面达到我们星级要求，其实还没有开始实施。
到了99年12月，建设部科技委信息中心推出全国建设行业智能建筑试点工程，由国务院电子办提供科技贷款，这里有资金方面的支持了，批准在2000年有6个试点工程。
第二个阶段里面，到2000年7月23号，建设部科技委组织专家对广州南ข伊春花园12个智能化子系统进行验收，也是我国首次对智能化住宅小区试点工作的验收，就从去年7月23号，我们开始进行验收。
2000年11月18号缌建设部科技委组织专家对住宅及住宅小区智能化应用技术研究进行鉴定，并对下面三个国家智能化小区试点工程进行鉴定，一个是深圳的创世纪听海花园小区、还有深圳的蓬勃房地产有限公司承建的，第二个是天津的香幻小区，由天津房地产开发集团公司来承建的，第三个是北京丰汇园小区，是由北京兆泰房地产有限公司来承建的。
这个项目我是参加里面项目小组的主要课题人之一，由我们建设部信息研究院吕力同志担任课题组的组长，里面还有清华大学的教授张瑞武教授，还有我一个，还有一个就是建设部标准所李素佩同志，主要是我们4个人来搞的。
我们去调研了大概好几个城市，到大连、沈阳、广东东莞、广州，还有荆州，这几个地方我们去调研了，调研了几个小区，我们找了几个试点。
我们先去的是大连，大连的试点和当地的建委也谈了，当时好象他们的热度不够，他们的开发商对这件事情还没有考虑，所以后来我们就放弃了没有在大连找，后来在深圳，深圳就看了我们全国智能情报网的网站的一些介绍，他就找到了我们，后来我们就看他很不错，效果不错，后来就同意在他那儿找试点。
还有一个就是天津他们的建委非常支持，还有我们北京这几个。
在北京丰汇园小区里面，假如有时间可以看，我看经常是有好多人去参观，我也领了好几期学习班的人去看了，这个小区搞得不错了。
这里面宽带网这一部分是由北京电讯投资，大概投资100多万，安防方面，主要里面用的是立林的产品，下面我可能还以简单的介绍一下他的产品的情况。
这是我给大家介绍的第二个阶段。
第三个阶段，我们二十一世纪进入了迅速发展和提高的阶段，这个阶段里面有几个问题，可能要引起我们注意：
第一个叫客户的需求，一是安防，二是随着信息时代的到来，住户要求增加以家庭办公，提高许多社会性的功能，比如教育、娱乐、医疗、购物等，这是第一方面的问题。
第二个方面，政府的支持与引导，在第三阶段很重要，由于信息技术的发展，世界上相继推出了数字化地球、数字化国家、数字化城市的概念，而智能化住宅小区是我国数字化城市的基础。
建设部、信息产业部以及一些大城市的先后制定了颁布了有关的技术对策，试点大纲，推出了试点、示范工程，使智能化住宅小区届时有了参考，国务院电子办提供了科技贷款，由这几个部促进了建筑智能化的进展。
第三个方面，提高了房地产的品种和附加值，增加了房地产的卖点。
有了智能化和没有智能化，经过我去调查的几个小区来讲，还是不一样的，智能化搞的好的，而且价格比较合理的，那么住户来的就很多。
比如说有一些小区，大部分是从海淀区专门搞电脑的去，如果你小区宽带网搞的不好，通讯搞的不好，就不愿意住在你那里。
我国目前已建或者在建的住宅化智能小区，包括试点，现在据我们统计大概有几百个，比如天津的宏梅江小区，建筑面积是180万平米，智能化方面投资近1个亿；比如上海的中海之光智能化社区，考虑在智能化系统里按每一平米100块钱来投资，那都是比较高档的住宅水平。
现在目前我们的投资一般是在每一平米40—150块钱左右，像100块钱应该是比较高档的小区。
第三个阶段，还有一个叫物业管理的需求，实现管理的科学化、现代化，提高效率，降低成本，办好增值服务，这也是我们物业管理的需求。
第一个大问题，中国智能化住宅小区现状，我就介绍到这里。
第二个问题，智能住宅小区的装饰要讲究效果。
第一个问题就是炒作不要过头。
98年初到99年底有一些房地产开发商他就说，我这个智能化小区在智能化住宅小区里面，你们可以足不出户就可以实现自己所有的愿望，这有点过头了。
在早期规划建设的智能化住宅小区中，有的项目一味的吹捧了中国的高新技术，比如说新试点，每一户三四个，还增加了每一户接入的带宽，这样来讲，势必以系统的功能来标榜自己智能化的水平，还没有考虑到实际的需求，我周边公共设施环境，其实，这样的运行效果是不太好的。
比如说我们到深圳参观了4个住宅小区，每一个小区的水平都不一样，并不是你投资最大，用户效益最好，并不是这样。
我看过一个中等左右的一个小区，比高档的小区用起来更方便一些。
比如说高档的小区，他在每一个家庭里面安防系统考虑的很多，比如说每一个窗户都用红外线来保护，其实像这个有没有必要呢？
你增加了投资，其实也没有多大必要。
有一些搞的比较可靠，而且还用设备不是很多，比如说阳台封锁了，门封锁了，一层它的窗户想办法封锁了，所以还是比较讲求实际，那么它的效果就比较好。
因为智能化系统是为住户服务的，它的功能又体现在服务的内容是否为小区的现代化管理提供便利，智能化程度的高低，又受到社会、公共设施、管理模式、住户的生活习惯，以技术现实的制约，所以智能化绝不能替代住宅的基本功能，它只是现代住宅社区中一个很重要的组成部分，还不是我们的全部。
所以，有些吹了过头的，就说把智能化认为是住宅的90％以上起作用，实际上它最多也只是能起到30—40％的份额。
在建设部的指导下，国内出台了全国住宅小区智能化系统示范工程坚实优点，以知识对策。
只能建设设计标准，这份文件使智能住宅小区的建设有序可寻，文件中许多内容已成为住宅建设中必须具备的基本功能，现在在全国各大中城市中新建的住宅小区，都把住宅智能化系统列入了基本建设的内容。
下面，我给大家介绍一下，正在运行的住宅小区智能化系统的状况。
我们建设部的专家委员会组织了几位同志，对每一平米50—200块钱的智能化小区进行调查，我们调查完以后，我们发表了我们的观点。
第一个，是小区的局域网还是由小区物业管理部门负责营运网站的项目，因此运营的程度比较高，服务质量不高，而陷入了困境。
由于小区局域网这方面，由于它运行的成本比较高，服务质量我们由于质量的问题也没有弄得好，所以现在比较麻烦，弄的不太好，北京也是这样。
建好的宽带网真正运行的也只有30％，运行的比较好一点的也是30％，这个比例还是比较好的。
怎么搞好它？
因为今天由于时间关系，我有一篇文章，今天不在这儿讲了，调查的第一个问题是小区的局域网。
第二个问题是小区的安保系统，能保护应有的作用，这是效果比较好的，尤其是访客警示系统，这里面立林公司就是做访客警示系统的，租户或者是管理人员认为这个安房系统比较实用有效，认可的程度超过了96％，经我们调查，这个安防系统认可的程度是96％。
第三方面讲一下物业管理的问题，由于智能化住宅小区运行管理的成本比较高，据物业管理部门统计，要高出老的住宅15％左右，而物业管理费用又不能迅速提高，就出现了物业管理公司要求房地产开发商给予补贴的现象，假如你不给补贴，我就不接盘这样的要求，我们调查了一下，这是物业管理的情况。
第四个问题，就三表远传自动抄表系统，就我们电表、水表、煤气表、热能表这几个表我们做了一些调查，因为我们国家行业管理的特殊性，出现了多种模式，第一个是三表出户，但是手工抄表。
第二个是电力载波，自动三表抄表管理系统。
第三个采用工业总线技术的抄表系统。
第四个利用可视对讲系统线路，由控制器记录来进行抄表。
还有一个最近建设部让我去鉴定一个杭州的，采用IC卡来计费的这种系统，来联有联网的接口，大概是这样的。
从技术方面来讲，我们远程到物业管理部门的计算机里面，也要输入到银行里面进行收费，这一点问题都没有，但是由于我们过去这个管理体制，有时候电吧、水吧什么东西，根本来讲，深圳我调查了几个单位，还都是弄得好好的，传到物业部门的计算机里面，但是电供电局不去找你，还是到门口去看，每一家的表都抄下来，来收钱，这和我们的管理其实有关系。
第三个问题，物业管理的法律问题和经济责任问题，这也是我们现在存在的一个问题。
目前，智能化住宅里面一般安装有防盗系统也好，什么东西，门持开关，窗持开关，门一打开就报警，红外探测器，在门厅装了双监视器，叫红外微波接口的，还有火灾探测器，还有可燃气体探测器，紧急报警按钮等。
一般情况下，物业安保人员即使接到报警赶到现场，还必须征求住户的允许，比如说室里头没有人，偷东西的人已经进去了，也不能合理的进入到报警的住宅里面，这是一个问题。
另外，由于辖区的住宅安防系统出现故障，未能及时报警，或者安保人员未能及时赶到出事现场，造成住户的生命以及财产的损失，那么物业管理公司如何承担这些损失，这又是一个经济责任问题。
对于被调查的住宅安防系统的运行情况来看，他对入室偷盗、燃气渗漏、老人病发等意外情况起了较好的作用，所以为了使居家的智能化安防系统得到有效的应用，首先需要在法规上确定物业安保证人员的地位与职责，需要对意外损失的理赔进行规定，以及物业管理相应费用的收费标准，或者将理赔纳入了保险公司的义务范围，这个问题很重要的。
比如说深圳我看了一家，那个煤气给你装煤气报警，但是不接到外部管理部门里面去，他认为万一你报警以后，让我物业部门来给你处理，一个你人不在家，一个万一发生什么事，还要追查他的责任，那么我给你按，你只能自己知道，或者通过电话报到什么地方可以，但是我这个物业部门不好把你的报警纳入我们那里去。
第四个问题，就系统运行维护能力具体费用需要落实，这是我们需要注意的一个问题。
第一个就是物业管理人员的能力，因为小区内是有好多信息中心、控制室，因为小区里面是有信息中心、控制室，这需要计算机软件和硬件的专业人员，管理安防系统需要应用电视与控制技术人员，管理并操作楼宇技术系统，一卡通物业管理等系统需要控制应用电子计算机专业的人员，一般这些人他们的工作和一般的物业管理人员的工资不太一样，据我们统计，在上海地区可能在4000—6000块钱之间，这样的钱可能对我们是一种压力，对于物业管理部门。
这是第一个问题。
第二个问题，小区智能化设备的运行与维护费用还是比较高的，经过调查以后：
第一个是设备的正常运行飞，比如说电视监控系统，需要更换录像机、打印机、信箱机，信息查询系统与大屏显示系统需要加工制造信息费，还有一卡通系统需要补充IC卡，还有打印纸等等，还有计算机需要软盘、光盘这些运行的数据的硬件，假如说我配件耗费品，虽然价值并不高，但是一年下来之后这个费用是非常客观的，费用也挺大的。
第二个方面，易损或者易老化的器件的更换费，比如摄像机、读卡器，还有汽车管理，停车场的管理，车闸的起落杆，各种探测器，还有三表远传的表具这些都是容易损坏的。
下面还要讲一下第五个问题，智能住宅小区要适应住宅建设理念的转变。
最近这四年来，中国住宅建设的理念发生了剧烈的变化，从八十年代末提出的安置房、经济适用房、舒适房、小康型到九十年代的智能住宅，舒适家园、绿色住宅、园林住宅、欧陆风情、景观住宅等，在不同的理念下，住宅形态有很大的差异，使得住宅小区的关联方式也发生变化，同时也给住宅小区的智能化带来了课题。
现在，有不少住宅的小区在规划设计中，提出了亲水、亲土、亲绿，在智能江河按建设住宅把智能景观联入了小区，一是安保系统在开放的江河沿岸如何对非法入侵人员设防，又不妨碍小区内的居民，在岸边享受自然风光或者在水中戏耍。
这个问题我上次到大连听过几家他们讲过，就讲住宅小区的安防系统，后来好多房地产开发商也听了，听了以后，就找我，说郭工，我想把住宅小区建在海边，但是海边的保护怎么保护呢？
我就出问题了，我不知道怎么保护好。
后来，我给他推荐了两个方案，后来他都觉得不很理想。
最近，我跟以色列一个公司专门对这个问题进行讨论，可能下星期和他们讨论。
像类似这样的问题，由于理念发生变化，影响了我们智能监督的内容，所以要采取点措施。
因此，舒适化生活、多媒体通讯、智能家庭控制系统、智能化物业管理之类的技术方案，应该紧密的结合各种住宅的形态，有特色的进行实施。
第六个问题，下面提出几个值得注意的问题：
第一个问题，在住宅小区的通讯与信息接入方面，要重视利用公网资源，在建设自营网站和高速的局域网时，应对信息服务的全程、全网、全业务的特点有充分的认识，比如说VOD点播，比如说广东省有一个VOD点播专门搞的一个大站，比如说我们这次试点的，深圳的住宅小区，他自己就不搞VOD点播，VOD点播直接接到大的全网里面，所以我们在设计的时候，不要说我们什么都搞钱，一搞的话，钱投资就比较大。
这是第一个。
第二个，住宅小区安全防范系统一般以社区防范为主，家居报警为辅，要尽量避免把小区变成军事禁区，这个意思就是不要搞得很复杂，花的钱很多，我们不一定那么考虑，一定要考虑实用。
前天，我们北京有一个18万的小区，让我给大家谈，有他们的设计人员在，还有他们其他的一些技术人员，很多都在向我提出，我们应该怎么搞？
我里面很强调的一点要结合我们的实际，它的每一平米是6000—7000块钱，像他这样的水平就不宜搞的太大太全。
比如在西单的丰汇园小区，我是他们的技术顾问，他们每一平米1万2，那么可以适当的搞的好一些，千万别拿这个试点套那个试点，一定要掌握住这个投资。
第三个问题，三表远程抄表的设计，要考虑管理体制与管理权限的兼容和协调，要争得公共设施应用公司的意见。
第四个问题，有一些比如说我们搞安防设计，家居里面的安防设备，我们可以考虑不给他装，我们把线路弄好，比如说里面可以装可视对讲活动，但是我们给他一个对讲系统，假如他提出来，我不要对讲，我要可视，我们可以给他一个可视，因为每一个设备的钱都比较贵。
比如说火灾报警探讨，每一家有一些人人认为我需要装，因为现在消防大队没有规定非装不可，像这样的设备，我们把线路铺好了，但是我们不一定给他都统统的装好。
还有一些探讨方面的东西，根据他的需要我们来给予考虑，这样的话，我们的投资就可以省一些。
第五个问题，要精确理解超前的意识。
什么叫超前意识呢？
有一些问题，你比如说以太网，现在我们一般是入户是10兆，一般是千兆以太网在这个小区里头。
现在有十几G的，现在已经产品都出来了，但是我们不能现在就考虑多少G，搞的很高，而且它的造价很贵，我们适当的超前一些。
比方说我们原来用电话线来搞的，每一户它的带宽是2兆，假如超前一点，用综合布线，那每一户不也达到10兆了嘛，就不一定光纤到户，没有必要。
意思就是我们考虑问题，不管你考虑宽带网也好，考虑电视监控系统也是这样，你不要又搞什么多媒体，又搞光盘录像等等一系列，我们投资，假如允许我们就搞的好一点。
比如说最近我到大连去，他说搞样板一条街，人家是1平米5000美金，他是过分的搞好一点，他选择的产品就不一样。
比如说我的摄像头，我假如用直流电机来操作的，可能它的速度很快，每一秒达到60—100度，一下就转过来，跟着坏蛋跑了，如果设计好的话，他走到哪里，我抓到哪里。
如果造价比较贵，我会考虑假如你没有那么多钱，你可以装普通的交流调速的带圆台的摄像机就可以了，交流圆台的摄像机一般是几千块钱左右，假如你自流电机的高速的球形的摄像头可能要4万到5万，那么投资就差距比较大。
下面，给大家讲一些系统集成。
住宅小区的系统集成，目前，有几种做法，我等会儿举三个例子。
大家知道，系统集成不是目的，是一种技术方法，就相当于把我们这个智能住宅，包括子系统集成起来。
但是，集成不是我们理解的把它放到控制室，把安防系统放到控制室，把宽带网放到控制室，把楼宇监控放到控制室，把一些什么都放在控制室，这不是叫做集成。
所谓的集成以用统一的平台，大家共同享受这个信息披露的资源，而且还有一个是在原有的子系统的基础上，派生出新的功能。
下面我给大家介绍三种系统集成的例子，他们的优缺点投资都是不一样的。
第一个，是奥克嘉系统软件平台集成，它的网络控制系统可以让你在任何时间、任何地点通过Internet网浏览器去监视并控制住户家中的各种设备。
这意思是，比方说北京我这个住宅小区，假如我这个领导出差到广州去，那么他在广州通过浏览器，通过Internet网，可以查询网页，还通过他自己的密码，输入自己的密码就可以知道我们小区各种情况，包括物业管理的情况，包括我小区里面的摄像头所拍下来的图象他都能看见，包括假如发生报警了，报警点在什么位置，他在广州都能看得出来，这是一种系统集成的方式。
下面，我详细给大家介绍一下它的自动化功能，第一个是自动化功能的已知设计的哪些功能，第二个公共设计的预定，比如说会所、娱乐场所，第三个网页形式的社区的概况，比如环境、配套设备、规划等图文形式。
第四个电子公告显示牌，第五个设备的管理、客户服务管理，有水电维修、网上订餐、订票、家庭服务等。
第六个停车场的动态观测和管理，第七个就是时时的视频营销，第八是时时的安防和警报系统，第九远程监视和住户家中设备监控的控制。
这意思是，我这个住户到了广州，我想看看我们家的空调关了没有，或者我的电冰箱开了没有，他都可以在广州来进行操作，这个系统是这样的。
还可以在这个系统里面进行VOD视频点播，还有物业管理，包括客户、自然、收费、物业文档、物业行政管理等等，这是第一个例子。
第二个例子，就厦门立林的GB－2400型的综合集成管理系统，这是一种系统集成。
它这个系统是一个集计算机技术、自动控制技术、通讯技术、多媒体技术、信息技术为一体的综合系统，它所集成的子系统包括什么呢？
可视对讲系统、家居报警系统、远程抄表系统、小区内的通讯联网，还起到电话交换的系统，就是我们小区通电话可以通过对讲机和可视对讲机来通话，如果你打市区的用户你要通过市话局了，假如你说我好几个亲戚住在一个小区里面，我内部打电话就不用收钱了，通过对讲机就可以了。
第五个集成的子系统还有电视监控，第六个还有一卡通，第七个是一了医疗调整、社区服务、物业管理等等。
它这个系统比较简单，它这个系统就是通过可视对讲系统来进行集成，它主要是5根线，一根视频电脑，5根屏蔽的双角线就可以了。
它的主要特点是系统采用了模块化的设计理念，用户可以根据需要灵活的增减功能，这是第一个特点；第二个特点是系统提供的一体化的信息管理平台，操作起来比较直观，第三个可靠性比较高，价格比较低，系统的性能比较好。
最后一个，跟大家讲一下，恒业世纪的ERA5000分布控制系统，这是系统集成的第三个例子，第一个例子是动作浏览器，通过Internet网和远程的监视和操作。
第二个系统是通过这个可视对讲系统进行系统集成，包括物业管理。
第三个就是恒业世纪的分布控制系统，这个系统的最大特点就是利用楼宇控制的原理网络系统，把楼宇控制所用的控制点都能够归到网络里面去。
下面我简单的跟大家说一下：
系统采用了过去的标准网络，多用户操作，集散式分布结构，采取了数字控制方式，全汉字化菜单技术，它是集楼宇式控制系统、安保系统、消防系统为一体的进行分散控制、集中监管及直接的数字控制的DDC，品种齐全，可实现各子系统的设备控制到过程控制的各种控制功能。
DDC控制器均可联在高速的局域网上。
他利用的这种总线结构，实现全程的数据贡献，每一个DDC都可以单独工作。
第三个通过工作站上的图形方式，操作画面，用鼠标来实现控制设备的功能，具有时时处理的能力。
第四个功能是纯汉化，第六个是良好的扩展式，网络开放式，荣誉与其它厂家的网络连接。
第五个是布线比较省，无论是空调、热交换、应急广播、照明、门镜、电视监控及其它的控制点，也不论是某一量的、开关量的、脉冲量的输入或者输出，都可以按就近布线的原则，接入到附近的智能接点，纳入到全系统，系统将自动的予以分类控制处理。
第八个特点是集成度比较高，无论是信息交流还是过程控制，也无论是哪个厂家的设备，都可以集成到这个系统里面进行统一的监控、统一的管理。
今天由于时间问题，我给大家简单的介绍了这么多。
以后，大家对智能建筑方面，智能化有什么问题，咱们可以加强联系，今天讲的比较杂，也没有细讲，谢谢大家。
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