北京市前期物业服务合同及补充协议.docx

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北京市前期物业服务合同及补充协议

BF——2010——2712合同编号：

北京市前期物业服务合同

甲方（业主）：

乙方（建设单位）：

北京XXXX开发有限公司

北京市住房和城乡建设委员会

北京市工商行政管理局

二〇一〇年十月

使用说明

1.本合同文本为示范文本，由北京市住房和城乡建设委员会与北京市工商行政管理局共同制定，供建设单位与业主签订前期物业服务合同时使用。

2.本合同文本中所称前期物业服务，是指建设单位承担前期物业服务责任，按合同的约定，对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

3.本合同文本“【】”中的选择内容、空格部位填写及其他需要删除或添加的内容，双方当事人应当协商确定。

“【】”中选择内容，以划“√”方式选定；对于实际情况未发生或双方当事人不做约定的，应当在空格部位划“×”，以示删除。

4.双方当事人签订本合同时应当认真核对合同内容，合同一经签署，对双方均有法律约束力。

北京市前期物业服务合同

甲方（业主）：

【法定代表人】【负责人】：

国籍：

【身份证】【护照】【营业执照注册号】【】：

出生日期：

年月日性别：

通讯地址：

邮政编码：

联系电话：

【法定代理人】【委托代理人】：

国籍：

【身份证】【护照】【】：

出生日期：

年月日性别：

通讯地址：

邮政编码：

联系电话：

乙方（建设单位）：

北京XXXX开发有限公司

营业执照注册号：

房地产开发企业资质证书号：

组织机构代码：

【法定代表人】【委托代理人】：

通讯地址：

邮政编码：

联系电话：

根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国消费者权益保护法》、《物业管理条例》及《北京市物业管理办法》等有关法律、法规和规章的规定，在自愿、平等、公平、诚实信用的基础上，就乙方为甲方提供前期物业服务的有关事宜,协商订立本合同。

第一章物业项目基本情况

第一条本物业项目（以下简称“本物业”）基本情况如下：

名称:

【地名核准名称】【暂定名√】XXXX。

类型:

【办公√】【商业√】。

坐落位置:

通州区（县）。

XXXX规划建筑面积:

136903.37平方米。

第二条XXXX物业管理区域四至:

东至；

南至；

西至；

北至。

规划平面图和物业管理区域内的物业构成明细分别见附件一、二。

第三条物业服务用房主要用于物业服务企业客服接待、项目档案资料保存、工具物料存放、人员值班备勤、业主大会及业主委员会办公用房等。

（注：

物业服务用房为多处时，双方可自行增加以上内容）

第二章物业服务事项、标准及有关约定

第四条乙方指定物业服务项目负责人为：

，联系电话：

。

乙方更换项目负责人的，应当于7日内在本物业管理区域内的显著位置公示。

第五条乙方提供的前期物业服务包括以下主要内容：

1.制订物业服务工作计划并组织实施；保管相关的工程图纸、档案与竣工验收资料等；根据法律、法规和临时管理规约的授权制订物业服务的有关制度；

2.负责本物业管理区域内共用部位的日常维修、养护和管理。

物业共用部位明细见附件三；

3.负责本物业管理区域内共用设施设备的日常维修、养护、运行和管理。

物业共用设施设备明细见附件四；

4.负责共有绿地、景观的养护和管理；

5.负责清洁卫生服务，包括物业共用部位、公共区域的清洁卫生，垃圾的收集等；

6.负责协助维护公共秩序和协助做好安全防范工作；

7.其他服务事项：

无

。

第六条乙方按以下第1种方式提供住宅的前期物业服务：

1.参照《住宅物业服务标准》中的四级物业服务标准，详见附件五；

2.选择《住宅物业服务标准》中不同等级的具体物业服务事项和标准，详见附件五；

非住宅的物业服务标准以及甲、乙双方约定的《住宅物业服务标准》范围以外的具体服务事项和标准，详见附件六。

第七条经乙方委托的物业服务评估监理机构评估测算，本物业管理区域内的物业服务费标准为：

【住宅】×元/平方米·月；【办公楼】：

6.00元/平方米·月；【商业物业】：

8.90元/平方米·月；【会所】：

×元/平方米·月；×物业：

×元/平方米·月。

物业服务费用评估报告摘要详见附件七。

第八条交付房屋前，乙方应当向甲方发放该套房屋的“业主一卡通”。

甲方入住前，甲、乙双方与银行签订前期物业服务费托收协议，甲方按第七条约定的物业服务费标准在“业主一卡通”内预存个月（不超过12个月）的物业服务费。

第九条在完成物业共用部分交接前，乙方不得向甲方收取物业服务费。

但发生下列情形之一的，甲方应当缴纳物业服务费：

1.筹备组成立满3个月未召开首次业主大会会议的；

2.首次业主大会会议未决定解除前期物业服务合同且未确定物业管理方式的；

3.首次业主大会会议结束后，乙方向全体业主发出书面查验通知之日起30日内未开始查验的；

4.物业共用部分经查验符合相关标准，乙方向全体业主发出书面交接通知之日起30日内未完成交接的。

第十条发生第九条约定情形之一的，自该情形出现之次日起，乙方可按前期物业服务费托收协议的约定，通过银行从“业主一卡通”中划转相应的物业服务费。

但除非发生第九条约定的情形，否则任何一方均不得从该账户中划转任何款项。

第十一条乙方对甲方物业专有部分提供维修养护或其他特约服务的，甲、乙双方应当签订特约服务协议，服务事项、标准及费用由双方在协议中约定。

甲方或物业使用人在符合相关法律规定的前提下，利用住宅物业从事经营活动的，乙方可按照商业物业标准收取相应的物业服务费。

第十二条乙方接受供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等公用事业服务单位委托代收使用费用的，不得向甲方收取手续费等额外费用，不得限制或变相限制甲方或物业使用人购买或使用。

第十三条物业装饰装修前，甲、乙双方签订书面装饰装修服务协议，乙方应当告知甲方相关的禁止行为和注意事项，并将装饰装修的时间、地点等情况在甲方所在楼内公示。

除约定收取【装修管理费】10元/平方米、【装修保证金】100元/平方米、【装修垃圾清运费】30元/平方米、【×】×元外，乙方不得另行收取其他任何费用。

如收取装修保证金的，未造成共用部位、共用设施设备或承重结构损坏，且通过乙方验收后，应当在7个工作日内将装修保证金全额退还甲方。

第十四条在前期物业管理期间，甲方转让或出租其物业时，应当将本合同、临时管理规约以及有关费用缴纳情况等事项告知受让人或承租人，并自买卖合同或租赁合同签订之日起15日内，将买卖或出租情况告知乙方。

甲方转让物业前，应当与乙方结清相关费用。

第三章权利与义务

第十五条甲方的权利义务：

1.有权要求乙方按合同约定提供物业服务；

2.监督乙方履行本合同，对乙方提供的物业服务有建议、督促的权利；

3.对本物业管理区域内专项维修资金的使用及物业共用部分的经营收益和使用情况，享有知情权和监督权；

4.遵守临时管理规约以及物业管理区域内物业共用部分的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

5.按照国家和本市有关规定缴纳专项维修资金；

6.根据本合同的约定缴纳物业服务费和特约服务费；

7.对乙方根据合同和有关规章制度提供的管理服务给予必要配合；

8.有关法律规定和当事人约定的其他权利义务。

第十六条乙方的权利义务：

1.可自行或选聘物业服务企业提供物业服务，并承担物业服务责任；

2.按本合同约定的物业服务事项和标准提供物业服务；

3.妥善保管和正确使用本物业的档案资料，及时记载有关变更信息，不得将业主信息用于物业管理活动之外的其他用途；

4.及时向全体业主和物业使用人通报本物业管理区域内有关物业服务的重大事项，及时处理甲方和物业使用人的投诉，接受甲方和物业使用人的监督；

5.对甲方和物业使用人违反本合同和临时管理规约的行为，采取告知、劝阻和向有关主管部门报告等方式督促甲方和物业使用人改正；

6.不得擅自占用本物业管理区域内的共用部分或擅自改变其使用用途。

不得擅自将业主所有的共用部分用于经营活动。

不得擅自占用、挖掘本物业管理区域内的道路、场地，确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应当按规定办理相关手续，制定施工方案，开工前要在物业管理区域内公示，施工过程中尽可能减少对业主的影响，并及时恢复原状；

7.乙方实施锅炉、电梯、电气、制冷以及有限空间、高空等涉及人身安全的作业，应当具备相应资质或委托具备相应资质的单位实施，委托其他单位实施的，应当明确各自的安全管理责任；

8.有关法律规定和当事人约定的其他权利义务。

第四章合同终止

第十七条业主大会成立并确定物业管理方式后，与乙方完成物业共用部分查验交接的，自完成查验交接之日起，本合同终止。

第十八条 本合同终止时，甲、乙双方应当共同做好交接事宜，包括物业服务费用的清算、对外签订的各种协议的执行、物业共用部分查验交接以及移交相关档案资料等，见附件八。

第五章违约责任

第十九条甲、乙双方对物业服务质量发生争议的，双方可共同委托物业服务评估监理机构就乙方的物业服务质量是否符合本合同第六条约定的服务标准进行评估；乙方服务达不到本合同第六条约定的服务内容和标准的，应当承担采取补救措施或赔偿损失等违约责任。

除不可预见的情况外，乙方擅自停水、停电的，甲方有权要求乙方限期解决，乙方应当承担相应的民事责任。

第二十条乙方违反本合同第七条的约定，擅自提高物业服务费标准，甲方和物业使用人就超额部分有权拒绝缴纳，同时乙方应当按超出部分的千分之五的标准向甲方支付违约金。

第二十一条如果乙方违反本合同第十六条第3款的约定，擅自将甲方信息用于物业管理活动之外的，应当按

造成的直接经济损失的标准向甲方支付违约金，如违约金数额不足以弥补甲方所遭受的直接损失的，乙方应当补足。

第二十二条甲方违反第十一条的约定，或在“业主一卡通”中预存的费用不足以支付物业服务费，经乙方书面催缴后甲方仍未续缴的，甲方应当按每日千分之五的标准向乙方支付违约金。

甲方违反本合同的约定，实施妨害物业服务行为的，应当承担恢复原状、停止侵害、排除妨碍等相应的民事责任。

第二十三条除本合同另有约定外，甲、乙双方可以结合具体情况对违约责任进行补充，见附件九。

任何一方的违约行为给他方造成损失的，均应当承担相应的赔偿责任。

第二十四条因不可抗力致使合同部分或全部无法履行的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任。

第二十五条为维护公共利益，在不可预见情况下，如发生煤气泄露、漏电、火灾、暖气管、水管破裂、协助公安机关执行任务等突发事件，乙方因采取紧急避险措施造成损失的，应当按有关规定处理。

第二十六条乙方有确凿证据证明属于以下情况的，可免于承担违约责任：

1.由于甲方或物业使用人自身的责任导致乙方的服务无法达到合同约定的；

2.因维修养护本物业管理区域内的共用部位、共用设施设备需要且事先已告知甲方或物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的；

3.非乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的。

第六章争议解决

第二十七条合同履行过程中发生争议的，双方可通过协商解决或向物业所在地物业纠纷人民调解委员会申请调解解决；不愿协商、调解或协商、调解不成的，可按以下第1方式解决：

1.向所在地人民法院提起诉讼；

2.向×仲裁委员会申请仲裁。

第七章附则

第二十八条本合同经双方签字（盖章）后生效。

第二十九条合同正本连同附件一式肆份，甲方、乙方各执贰份，具有同等法律效力。

第三十条其他约定：

制冷、供暖费等费用由甲方交纳。

1、本项目制冷、供暖运行维护和管理、收费由供暖投资单位负责。

2、业主按北京市有关规定交纳非机动车停车服务费。

3、以上收费项目，若政府有关部门发布新的收费标准或增加新的收费项目，按政府届时发布的文件执行。

附件：

一、规划平面图（A4）

请规划部门协助提供

二、物业构成明细

本项目总建筑面积216145.22平方米。

其中地下总建筑面积77223.22平方米，地上总建筑面积138922.00平方米（住宅建筑面积55418.30平方米，商业用房建筑面积56477.45平方米，办公用房建筑面积26875.05平方米，其他物业建筑面积151.20平方米）。

本项目共计建筑物6幢（其中住宅4幢307套，非住宅2幢）。

请规划部门提供楼层数（见附件2）

三、物业共用部位明细（分摊）

请销售市场部或规划部门协助提供

四、物业共用设施设备明细

请规划部门提供

五、物业服务事项和标准（参照《住宅物业服务标准四级》）

住宅物业服务四级标准

基本要求

1、客户服务场所

设置客户服务中心，配置办公家具、电话、传真机、复印机、电脑、打印机、网络等办公设备。

公示物业服务企业资质证书或复印件、项目负责人及主要服务人员照片，物业服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等相关信息。

提供特约服务的，公示特约服务项目及服务标准、收费标准。

客户服务中心工作时间，工作日及节假日不少于8小时，其他时间设置值班人员。

设置并公示24小时服务电话。

人员

从业人员按照相关规定取得职业资格证书。

服务人员分岗位统一着装，佩戴标志。

配备物业服务项目负责人，房屋建筑安全管理员。

项目负责人具有3年以上物业服务企业同等岗位工作经历，为本市项目负责人信用信息档案登记在册人员。

制度

建立共用部位及共用设施设备维修养护、消防安全防范、绿化养护、环境卫生、公共秩序维护等管理制度。

建立突发公共事件的应急预案。

建立培训体系，定期组织培训、考核。

建立物业服务工作记录

档案

建立物业管理档案，

配备专职档案管理人员，有档案资料室。

应用物业服务软件管理基本信息、基础资料、维修养护资料、收费资料等。

标志

设置安全警示、作业施工警示、温馨提示等物业服务标志。

客户服务

每年第一季度公示上一年度物业服务合同履行情况、收支情况、本年度收支预算。

涉及业主或使用人正常生活的重要物业服务事项，应在主要出入口、各楼单元门内张贴通知，履行告知义务。

对违反治安、规划、环保等方面法律、法规规定的行为，应劝阻并报告相关行政主管部门。

水、电急修20分钟内、其他报修30分钟内到达现场；由专项服务企业负责的设施设备应在30分钟内告知。

报修回访率应不少于30%。

业主或使用人提出的意见、建议、投诉在2个工作日内回复。

投诉回访率100%。

每年至少公开征集1次物业服务意见，问卷率80%以上，公示整改情况。

每月组织1次项目服务质量检查，重要节假日前组织安全检查。

每年组织业主参观共用设施设备机房。

每年至少组织2次社区文化活动。

重要节日进行美化装饰。

设置公共信息栏；配合相关部门进行公益性宣传。

按规定投保物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险。

有条件的提供室内清洁、洗衣、做饭、洗车、财物保管、票务代理等特约服务。

专项服务委托管理

签订专项服务委托合同，明确各方权利义务。

专项服务企业应符合相关行政主管部门的资质要求；操作人员应持有相应的职业资格证书。

专项服务企业人员统一着装，佩戴标志。

对专项服务进行监督及评价。

2、共用部位及共用设施设备运行、维修养护

综合管理

建立房屋及共用设施设备的基础档案。

运行、检查、维修养护记录应每月归档。

组织实施房屋使用安全情况评估检查。

共用部位检查中发现的问题，应按照责任范围编制修缮计划，并按计划组织修缮；共用设施设备运行中出现的故障及检查中发现的问题，应即时组织修复。

每年第四季度制定下一年度维修养护计划。

特种设备按照有关规定运行、维修养护和定期检测。

雷电、强降水、大风、沙尘暴等极端天气前后进行检查并落实防范措施。

设备机房

每月清洁1次，室内无杂物。

设置挡鼠板、鼠药盒或粘鼠板。

在明显易取位置配备消防器材，每月检查1次消防器材，确保完好有效。

设施设备标志、标牌齐全。

在显著位置张贴或悬挂相关制度、证书。

交接班记录、工作日志等齐全、完整。

共用部位

房屋结构

每季度检查1次梁、板、柱等结构构件，外观出现变形、开裂等现象时，应申请房屋安全鉴定，同时采取必要的防护措施。

按鉴定结果组织修缮。

建筑部件

每季度检查1次外墙贴饰面或抹灰、屋檐、阳台、雨罩、空调室外机支撑构件等。

每2周巡查1次共用部位的门、窗、玻璃等。

每2月检查1次共用部位的室内地面、墙面、天棚；室外屋面、散水等。

每年上汛前和强降雨后检查屋面防水和雨落管等。

附属构筑物

每2周巡查1次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等。

每2月检查1次雨、污水管井等。

每2周巡查1次大门、围墙、围栏等。

每2周巡查1次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等。

每年检测1次防雷装置。

空调系统

运行前对冷水机组、循环水泵、冷却塔、风机、风机盘管、水处理等设施设备进行系统性检查。

运行期间每日巡视1次空调系统，保证室内温度符合相关规定。

制定节能措施，每月对能源消耗进行统计、分析。

每年检查1次管道、阀门并除锈。

每年检验1次压力容器、仪表及冷却塔噪声。

每年清洗消毒1次新风机、空气处理机滤网、表冷器、箱体等；每年清洗消毒2次风机盘管滤网；每两年清洗消毒1次风管。

每年对空调系统进行1次整体性维修养护。

二次供水设施

按照卫生防疫部门的要求使用消毒设备，水箱按规定清洗消毒、水质化验，水质符合国家生活饮用水卫生标准。

每日巡视2次水箱间、水泵房，检查设备运行状况。

每2月切换1次备用水泵。

每季度检查1次水泵润滑情况，补充或更换润滑剂；每年养护1次水泵。

每年对供水管道、阀门等进行除锈、刷漆，每年入冬前对暴露管道进行防冻处理。

水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，钥匙由专人保管；溢流管口、透气口应安装金属防护网并保持完好。

排水系统

排水设施

每年上汛前对雨、污水井、屋面雨水口等设施进行检查，组织清理、疏通。

每次降雨前后对主要排水口、管井进行检查。

污水泵

汛期每日巡视2次，平时每周巡视1次，检查设备运行状态；每周进行1次手动启动测试；每季度养护1次。

化粪池

每半年检查1次化粪池；组织安排清掏。

照明和电气设备

楼内照明

每日巡视1次，一般故障12小时内修复；其他复杂故障3日内修复。

楼外照明

每周巡视3次；一般故障1日内修复；其他复杂故障5日内修复；每2周调整1次时间控制器。

应急照明

每日巡视1次，发现故障，即时修复。

低压柜

每日巡视2次设备运行状况；每半年养护1次，养护内容包括紧固、检测、清扫；每年检查1次电气安全；每半年检测1次接地电阻；每年校验1次仪表。

低压配电箱和低压线路

每月巡视2次设备运行状况；每年养护1次，养护内容包括紧固、检测、清扫；每半年切换1次双路互投开关。

控制柜

每周巡视1次设备运行状况；每年养护2次，养护内容包括紧固、检测、调试、清扫；每半年校正1次各种电器元件或控制设备的设定值；每年检查1次远控装置。

发电机

每月试运行1次，保证运行正常；每年1次带负荷运行；每年活化2次蓄电池；每日巡视1次充电机和蓄电池。

检测

每3年检验1次内部核算电能表。

配电室、楼层配电间

防小动物措施完备；穿墙线槽周边封堵严密；锁具完好；电缆进出线和开关标志清晰、准确。

安全防范系统

报警控制管理主机

每日巡查1次，检查设备运行状态；每周表面清洁1次；每年内部除尘1次。

对讲门口机

每2周检查1次按键、显示屏等；每2周表面清洁1次；每半年内部除尘1次。

网络控制箱

每季度检查1次外观、接线；每季度表面清洁1次；每半年内部除尘1次。

红外对射探测器

每2月检查1次接线、探测范围、防水状况等；每2月表面清洁1次；每半年内部除尘1次。

图像采集设备

每周检查2次监视画面、录像功能；每2周表面清洁1次；每半年内部除尘1次。

摄像机

每季度检查1次聚焦、红外夜视、接线、防水状况等，进行相应的调试；每季度镜头表面清洁1次；每年防护罩内部除尘1次。

解码器

每季度检查1次防雨罩、接线等，进行相应的调试；每季度表面清洁1次；每年内部除尘1次。

云台

每季度检查1次运转、接线，进行清晰度调校；每季度表面清洁1次；每年转动部位上润滑油1次。

巡更点

每2周检查1次外观；每2周表面清洁1次；每日存储巡更记录。

读卡器

每2周检查1次外观；每2周表面清洁1次，查看防水状况。

电磁锁门锁

每月检查1次吸力、外观、接线。

出门按钮

每月检查1次开锁功能、接线。

电梯

电梯在投入使用前或者投入使用后30日内，应向相关行政主管部门办理使用登记。

登记标志应置于或附着于电梯的显著位置。

在电梯安全检验合格有效期届满前1个月，应向电梯检验检测机构提出定期检验申请。

日常维护保养和定期检查中发现的问题应及时排除；电梯的安全附件、安全保护装置、测量调控装置及有关附属仪器仪表应每年进行校验、检修。

应与有资质的电梯制造、安装、改造、维修单位签订电梯维保合同，约定维护保养的内容、要求、频次、期限以及双方的权利、义务与责任。

对专项服务企业的维修保养工作进行监督，对专项服务企业定期检修计划的落实情况进行监督。

配备电梯安全管理人员。

定期对电梯安全管理人员进行特种设备安全培训，保证其具备必要的安全知识。

制定电梯应急救援预案并定期演练。

发生电梯困人或其它重大事件时，应立即启动事故应急预案，组织救援，并及时向相关行政主管部门报告。

物业服务人员应在15分钟内到达现场，专业维修人员应在30分钟内到达现场。

7.2.9水景

启用前进行防渗漏和防漏电检查，防止渗漏，保证用电安全。

使用期间每日巡查1次喷水池、水泵及其附属设施，每2周检查1次防漏电设施。

设置必要的安全警示标志。

水质符合卫生要求。

消防安全防范

综合管理

建立、落实消防安全责任制，设消防安全负责人，逐级逐岗明确消防安全职责。

成立义务消防队，配备必要的消防器材，相关人员掌握消防基本知识和技能；每年组织1次有员工、业主或使用人参加的消防演练。

设置消防安全宣传专栏，组织开展经常性的消防安全宣传教育；每年对员工进行2次消防安全培训。

每日防火巡查1次，每月防火检查1次，按照规定每年检测1次建筑消防设施；保障疏散通道、安全出口、消防车通道和消防设施、器材符合消防安全要求。

发现消防安全违法行为和火灾隐患，立即纠正、排除；无法立即纠正、排除的，应向公安机关消防机构报告。

消防控制室设专人24小时值班，每班2人，及时处理各类报警、故障信息。

发生火情立即报警，组织扑救初起火灾，疏散遇险人员，协助配合公安机关消防机构工作。

消防设施设备维修养护

火灾自动报警系统

火灾报警控制器、联动控制设备

每日巡查1次设备运行情况，保证24小时连续正常运行；每月检查测试1次报警控制器、联动控制设备的报警、联动控制、显示、打印等功能；每年机柜内部除尘1次。

火灾报警探测器、手动报警按钮、警报装置

每月抽查测试1次火灾报警探测器、手动报警按钮、警报装置的报警、警报功能；探测器投入运行2年后，每3年由专业清洗单位清洗1次。

备用电源

每月检测切换1次主、备电源；每季度备用电源、蓄电池充放电试验和表面除尘1次。

消防广播系统

每月检查测试1次消防专用电话、重要场所的对讲电话、对讲电话主机、播音设备、扩音器、扬声器的联动、强