上半年全国房地产市场概况.docx

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上半年全国房地产市场概况

2016年上半年全国房地产市场概况

⏹2016年上半年，全国楼市政策面持续宽松。

除四大一线城市和少数二线城市外，其它地区广泛出台去库存的一揽子政策大礼包。

⏹全国土地市场总体供求再创新低，但整体楼面地价和溢价率大幅上涨，热点城市地王频现，土地市场整体升温明显。

⏹上半年全国房地产开发投资46631亿元，同比名义增长6.1%；新开工面积77537万平方米，增长14.9%，企业信心有所回升，行业总体处于复苏上行阶段，但仍位于不景气区间。

⏹全国商品房市场总体高位运行，成交快速增长，库存快速去化。

但同时，城市分化加剧与结构性失衡并存，三四线城市去库存任重道远。

⏹品牌房企业绩大幅提升，推盘向一二线城市集中，同时加速二线和强三线城市布局；房企加速整合，行业格局将迎来重组时代。

一、政策盘点

2016年上半年的房地产市场，全国总体来看，政策面延续宽松基调，降首付、降税负、宽信贷；分地区来看，地方政策则随市场效果显著分化，大部分城市全面刺激，热点城市则开始收紧。

（一）全国层面：

延续宽松基调

从全国层面来看，2016年上半年，全国政策面延续宽松基调，中央调首付、降税负、宽信贷，为了全年落实去库"，中央出台了一系列刺激政策，如下调不限购城市商业贷款首付比例最低至20%，多部委联合发文下调契税、营业税等，以及5月全面"营改增"，交易税负较之前再降4.8%。

与此同时，央行维持宽松信贷，一季度人民币贷款新增4.61万亿元，同比多增9301亿元，其中很大一部分流向房地产市场。

1、"二孩"政策

"二孩"政策在2016年元旦正式实施之后，家庭对改善性住房的需求更为强烈，三居、四居的购房者比例明显增加。

部分家长提前出手抢购具有优质教育资源的学区房，从而推高此类学区房的价格。

2、降准

中国人民银行决定，自2016年3月起，普遍下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

此次降准，可能释放出6000-7000亿元的资金给市场。

3、按揭首套房首付降至2成

2月，央行银监会发布通知，对房地产贷款政策作出调整：

在不实施限购的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点；对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30%。

4、降契税

2月，财政部等三部门发文调整房地产交易环节契税、营业税。

对个人购买家庭唯一住房，面积为90平方米及以下的，按1%的征收契税；面积为90平方米以上的，按1.5%的税率征收契税。

对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，按2%的税率征收契税。

5、营改增

3月，财政部公布营改增细则，明确自2016年5月起，在全国范围内全面推开"营改增"，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人，由缴纳营业税改为缴纳增值税。

个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。

上述政策适用于北京、上海、广州和深圳之外的地区。

6、发展住房租赁市场

6月，国务院办公厅发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》。

《意见》指出，实行购租并举，培育和发展住房租赁市场，是深化住房制度改革的重要内容。

要以建立购租并举的住房制度为主要方向，健全以市场配置为主、政府提供基本保障的住房租赁体系，支持住房租赁消费，促进住房租赁市场健康发展。

发展住房租赁企业，鼓励个人依法出租自有住房，允许将商业用房等按规定改建为租赁住房。

（二）地方层面：

因城施策、政策分化

1、热点城市：

控制需求，限购、限价与限贷

（1）加码"限购、限贷"政策。

3月，上海、深圳相继提高非本地户籍家庭购房社保缴纳年限，提高二套房首付比例，严禁"首付贷"、"房产众筹"等变相贷款。

4月，廊坊下发限购令，非本地户籍居民家庭在三河市、大厂回族自治区、香河县和固安县限购1套住房，且首付比例不低于30%。

5月，北京通州区限购商住公寓，购买通州区商住公寓家庭需满足本市住宅限购条件，且计入家庭的住房套数。

（2）"限房价、限地价"。

3月，苏州规定项目申报价格每年涨幅不宜超过12%；4月，南京跟进并实行8%-12%的区间调控，进一步加大了对中高端改善型楼盘的调控力度。

不过，"限价令"难以改变房价看涨市场预期，更难逆转库存持续走低、市场供不应求格局，催生土地市场火爆、地价飚涨。

5月，苏州首创性地祭出"土地限价令"，对地块设定最高溢价，对报价超过最高溢价地块直接流标。

南京紧随其后，实行土地出让最高限价办法。

不过，苏州南京土地市场并没有明显降温，反而引发土地流拍的怪相。

（3）收紧信贷。

几乎与上海、深圳出台紧缩政策同时，武汉也在3月底下调公积金贷款额度，6月，合肥出台差别化房贷政策，首套房贷结清二套首付4成，未结清首付5成，三套首付6成，第三套停止使用公积金贷款。

这些城市调降金融杠杆直接降低购房者支付能力。

2、非热点城市：

近30个省市出台全面刺激方案

大部分三四线非热点城市库存压力大、地方政府土地财政依赖等问题仍然突出，上半年，至少已有28个省区市出台去库存相关方案，与以往不同的是，此次诸多省市对"去库存"时间表和路线图都立下明确"军令状"。

首先是广东省在3月初就全面提出各地市去库存目标；安徽省也提出要用3年左右时间，消化库存2500万平方米；江苏省要求到年底各市商品房去化周期原则上不超过20个月。

为了落实这样的目标，各地方具体的措施、方法集中在以下六个方面：

（1）鼓励农民进城买房。

目前仍停留在省级层面，大都缺乏细则内容，市级层面还未全面铺开，仅宁波单个城市跟进了鼓励农民进城买房的政策。

值得一提的是，在广西，明确支持农民工等新市民购买首套新建普通商品住房，每套享有1万元补助。

（2）货币化安置。

包括沈阳、西安这类高库存城市，而以南京为代表并无去库存隐忧的热点城市也有跟进。

海南省更是提出了明确的任务指标，2016年全省棚改计划任务3.48万套，其中货币化安置比例原则上不低于棚改计划的50%。

（3）公积金。

涉及城市最多，内容也最为丰富，包括上调公积金贷款额度、期限，鼓励农民工缴存公积金，支持公积金异地贷款等多个方面。

值得一提的是，武汉、长沙都明确要求扩大住房公积金覆盖面，尤其是辽宁、江西都要求将农民工和个体工商户纳入住房公积金制度范围。

（4）调减或暂停土地供应。

全部集中在省级层面，尚未有地市级城市跟进。

省级层面一般会提出具体的调控目标，以湖南省为例，去化周期在3年及3年以上的城市停止房地产用地供应；海南更为严格，对于消化周期超过全省平均水平的市县，不仅暂停办理新增用地审批，而且暂停新建项目规划报建审批。

（5）购房补贴。

对楼市成交量影响最为直接，以金华、萍乡和兴国为代表的三四线城市居多，大连、沈阳、南宁等部分二线城市也有所涉及。

各城市补贴力度不一，或按照成交金额给予补贴，或是按照建筑面积给予购房补贴。

（6）库存房屋改变用途、允许土地转性。

山东支持各地收购或长期租用符合条件的商业房、写字楼，改造为中小学、幼儿园、养老院用房；福建允许部分商业办公用地可转商住用地，支持房地产企业调整产品结构。

2016年下半年，在各地房地产市场分化不断加剧的情况下，地方政府因城施策、以促进房地产市场平稳发展，将是下半年楼市政策主线。

中央层面的房地产政策已趋于中长期化并日益稳定，地方政府因城施策力度或将继续加大。

过热的二线城市的如合肥、南京、苏州等或将效仿上海实施房地产金融审慎管理。

而更多的城市则是延续宽松政策以助力去库存。

二、土地市场

2016年上半年，全国土地市场总体供求再创新低；整体楼面地价和溢价率同比大幅上涨，尤其住宅用地价格上涨明显；品牌房企加大二线城市拿地力度，一线及重点二线城市地王频现，苏州、南京、合肥等城市地价翻倍。

（一）供求：

整体供求再创新低，供应降幅超过需求

2016年上半年，全国300个城市共推出各类用地8.3亿平方米，同比下降3.9%，为2010年以来最低水平。

其中，住宅用地推出3.5亿平方米，同比下降8.3%；商办用地推出1.3亿平方米，同比下降8.6%。

对比往年同期土地推出面积来看，2016年上半年住宅月均推出面积为5866万平方米，商办月均推出2152万平方米，均为2010年以来最低水平。

总体来看，上半年政府供地节奏放缓，控制土地供应政策效果进一步显现，各类土地供应创近六年新低，但二季度较一季度有所回升。

成交方面，2016年上半年，全国300个城市各类土地共成交6.5亿平方米，同比下降0.9%。

其中住宅用地成交2.8亿平方米，同比下降2.4%；商办用地成交0.9亿平方米，同比下降14.1%。

出让金方面，各类土地出让金达10783亿元，同比增长32.8%；其中住宅大幅增长52.4%，商办土地下降13.2%。

对比往年同期土地成交面积来看，2016年上半年住宅用地月均成交面积为4514万平方米，商办用地月均成交面积为1514万平方米，均为2011年来最低水平。

预计2016年下半年，供应方面，全国整体土地推出量将继续维持低位，但不同城市土地供应趋势将进一步分化，在重点二线城市市场供不应求背景下，土地供应量有望回暖；库存压力较大的少数二线及多数三四线城市土地供应量将继续减少。

成交方面，全国土地成交量也将继续保持低位水平，但同比降幅将进一步收窄。

（二）价格：

整体楼面价和溢价率同比大幅上涨，住宅用地上涨明显

2016年上半年，全国300个城市各类用地成交楼面均价为1652元/平方米，较2015年同期上涨33.9%。

其中，住宅用地楼面均价为2968元/平方米，同比上涨54.8%；商办用地为1693元/平方米，同比微涨1.2%。

溢价率方面，2016年上半年，全国300个城市各类用地成交平均溢价率大幅提高，溢价率为40.9%，较去年同期提高31个百分点。

其中，住宅用地溢价率为53.1%，较去年同期提高40.6个百分点。

（三）上半年地王涌现，土地热度传导范围不断扩大。

2016年上半年，土地市场最亮眼的莫过于层出不穷的地王，“高总价、高单价、高溢价率”的“三高”土地成交记录不断被刷新。

全国成交总价前十的土地成交金额同比上涨44%。

2016年，以南京、合肥、苏州、杭州为代表的热点二线城市的土地市场高温不退，楼面地价涨幅领衔全国。

全国总价地王前十位中，除了位于一线城市的三宗外，其它七宗分别位于天津、杭州、南京、合肥、佛山等城市。

热点城市还有望继续扩围。

城市

宗地

成交总价（亿元）

建筑面积（万平）

楼面地价

（元/平）

溢价率

竞得单位

杭州

滨江区奥体单元MU-01、MU-02、MU-03地块

123.2

57.1

21576

96%

浙江信达地产有限公司

天津

和平区大沽北路西侧

102

27.8

36744

127%

天津天房鼎信建设发展有限公司

南京

建邺区河西北部江东5号地块

88

54.5

16132

115%

常州世茂房地产有限公司

合肥

滨湖区包河大道以西、杭州路两侧

76.9

46.7

--

290%

安徽瑞泰置业有限公司、安徽省文一资产管理有限公司

佛山

南海区大沥镇黄岐泌冲沿江路“桃花地”地段

64.1

41.9

15298

137%

佛山市时代鸿泰投资有限公

杭州

拱墅区庆隆单元GS0305-05地块，原庆隆单元FG02-R21-08、09地块

64.1

19.4

33106

93%

广州越茂置业有限公司、杭州首开旭泰房地产开发有限公司

南京

建邺区河西中部38、39号地块

64.8

15.2

42561

140%

南京奥和房地产开发有限公司、上海建工四建集团有限公司

表：

全国总价地王中的二线城市地块

2016年上半年，20家代表企业累计拿地5226万平方米（按规划建筑面积计算，下同），同比增长49.1%；累计拿地金额为2365亿元，同比增长39.8%。

具体来看，一季度房企拿地规模较去年同期略有增长；而二季度拿地节奏明显加快，二季度拿地金额同比增幅超过七成。

整体来说，房地产市场销售的持续走高激发了房企补仓意愿，使其拿地信心明显提高。

展望下半年，一方面，在整体信贷环境宽松、行业整合压力、地方政府土地财政依赖、重点城市短期市场供不应求等因素影响下，重点一二线城市土地市场仍将保持火热，整体楼面价和溢价率继续保持高位水平；另一方面，部分热点二线城市市场风险积聚导致房地产信贷收紧预期加强，土地市场热度可能向武汉、郑州、成都等强二线城市传导。

三、房地产投资

据国家统计局公布的数据，2016年上半年，全国房地产开发投资46631亿元，同比名义增长6.1%；新开工面积77537万平方米，增长14.9%；房地产开发企业土地购置面积9502万平方米，同比下降3.0%；土地成交价款3159亿元,增长10.2%。

2016年上半年，全国房地产开发投资46631亿元，同比名义增长6.1%（扣除价格因素实际增长8.0%），增速比1-5月份回落0.9个百分点。

其中，住宅投资31149亿元,增长5.6%，增速回落1.2个百分点。

上半年，全国房地产开发企业房屋施工面积669750万平方米，同比增长5.0%，增速比1-5月份回落0.6个百分点。

其中，住宅施工面积459444万平方米，增长3.4%。

全国房屋新开工面积77537万平方米，增长14.9%，增速回落3.4个百分点。

其中，住宅新开工面积53433万平方米，增长14.0%。

上半年，房地产开发企业土地购置面积9502万平方米，同比下降3.0%，降幅比1-5月份收窄2.9个百分点；土地成交价款3159亿元，增长10.2%，增速提高5.5个百分点。

从房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）来看，2016年上半年房地产行业明显处于复苏上行阶段。

但至6月份，国房景气指数为94.40，比5月份有所回落。

四、商品房市场

（一）全国总体：

销售面积同比增长28%，销售额比同增长42%。

据国家统计局公布的数据，2016年上半年，全国商品房销售面积64302万平方米，同比增长27.9%。

其中,住宅销售面积增长28.6%，办公楼销售面积增长40.5%，商业营业用房销售面积增长13.4%。

全国商品房销售额48682亿元，增长42.1%。

其中，住宅销售额增长44.4%，办公楼销售额增长61.6%，商业营业用房销售额增长15.6%。

至2016年6月末，全国商品房待售面积71416万平方米，比5月末减少753万平方米。

其中，住宅待售面积减少770万平方米，办公楼待售面积减少86万平方米，商业营业用房待售面积增加44万平方米。

整体来看，2016年上半年整个商品房市场高位运行，成交快速增长，库存快速去化。

商品住房去库存效果明显，而商业库存持续增加，结构性过剩依然严峻。

（二）代表城市：

成交走高、库存持续下滑。

据中国指数研究院发布的数据，50个代表城市住宅月均成交约3570万平方米，同比增长37.9%，绝对量创历史同期最高水平。

具体来看，50个代表城市住宅一季度月均成交3135万平方米，同比大幅增长50.1%，其中，3月单月成交量高达4410万平方米，同比增长86.4%，绝对水平创历史单月新高；二季度月均成交约4000万平方米，同比增长29.6%，增速较一季度有所收窄。

在相当一部分城市，2016年上半年商品房成交超过供应，短期需求显著大于供应。

上半年，20个代表城市月均新增供应约1336万平方米，同比增长4.3%；同期月均成交1892万平方米，同比增长35.8%，销供比为1.42，短期市场需求显著大于供应。

具体来看，无锡销供比最高，达3.05；宿州、芜湖次之；天津销供比高达1.95；杭州高达1.69；上海高达1.58。

受益于市场成交快速增长，可售面积及库存消化时间持续下降。

截至6月底，20个代表城市可售面积约12800万平方米，同比下降25.3%，从绝对量来看，库存量处于2013年7月以来的最低水平。

库存消化时间方面，今年一季度以来，成交高位运行，库存消化时间持续缩短。

截至6月末，代表城市库存消化时间为7.7个月，较去年末缩短1.9个月。

（三）城市分化与结构失衡并存，三四线城市任重道远。

2016年以来，去库存效果不断显现。

但不同类别城市分化较大，一二线热点城市商品住宅库存压力已基本释放，部分二线及三四线城市库存仍相对较高。

细分市场结构失衡，非住宅市场，尤其是部分二线城市的商办市场库存压力更大。

在全国各大城市，细分市场结构失衡、商业和办公市场库存压力加大的现象普遍存在。

商办市场普遍空置率高、租金低、难去化等问题，整体库存压力远远超过商品住宅市场。

部分城市住宅市场供不应求，而商办库存压力突出。

如上海，商业和办公可售面积达1950万平米，而商品住宅可售面积仅947万平米。

根据中国指数研究院监测数据显示，从各级城市样本来看，一线城市受到上海、深圳成交回落影响，至2016年6月底，商品住宅库存消化时间延长至9.1个月，较一季度有所延长，但仍处于较低水平。

二线代表城市降至7.8个月，主要源于合肥、南京、苏州等城市市场热度较高，库存消化时间降至5个月以内。

三四线代表城市为13.5个月，在各类城市中仍最高，其中，江阴、东营、湛江等城市的库存消化时间在20个月以上。

中长期来看，部分二线城市及多数三四线城市库存压力仍较高。

土地消化时间反映中长期库存情况，一线城市住宅用地平均消化时间仅1.1年，其中深圳不足一年；二线城市库存消化时间在2.8年左右，整体处于合理水平，但沈阳、长春等城市去化压力较大；三四线城市整体土地存量较高，平均消化时间约4.3年，部分城市在5年以上，中长期去化压力显著。

2016年上半年，全国商品房市场的量价齐升主要受益于宽松的政策环境刺激，市场预期向好，各类需求加快释放，销售面积与销售额均达到历史同期最高水平。

但部分一二线城市的市场过热积聚了房价泡沫风险，部分城市上半年已经开始对楼市出台收紧调控政策，如深圳、上海限购加码，苏州、南京房价地价“双限”等。

展望下半年，热点城市调控政策存收紧预期，需求释放有限，且受2015年下半年高基数的影响，2016年下半年销售面积同比下降是大概率事件。

但2016年全年同比2015年仍会出现一定程度的增长，而销售额的增长则更为明显。

下半年，不同城市的分化走势将持续。

一线城市及南京、苏州等热点二线城市限制性政策效应将继续显现，影响市场预期，下半年量价均面临调整压力；而武汉、郑州、成都等二线城市及一线城市周边三线城市量价仍有一定增长空间；对于库存压力仍较高的绝大多数三四线城市，下半年仍将以去库存为主，价格将维持基本稳定。

五、品牌房企观察

截至2016年6月底，销售额超过50亿的房企达到115家，较2015年同期增加了46家；销售额合计23397亿元，约占全国市场份额的43%。

强者恒强的发展定律再次上演。

从销售额增速来看，2016上半年五个阵营的销售额增长率分别为：

65%、63%、75%、72%、56%，增幅均在50%以上。

2016年上半年，监测品牌房企的销售目标平均完成率为60%，总体来看，房企业绩目标实现大多超预期。

上半年持续的销售回暖激发品牌房企拿地补仓的意愿。

由于一线城市土地供应的减少和土地成本的高企，品牌房企在一线城市的拿地力度减弱，10家代表品牌房企中，除保利、绿城、融创3家房企在一线城市拿地有所增长外，其他房企均不同程度的减少了在一线城市土地市场的争夺，二线和部分强三线城市逐渐成为品牌房企的主战场。

从推盘来看，2016年上半年品牌房企主要以一线和重点二线城市的推盘为主。

除碧桂园和华夏幸福外，其余8家代表品牌企业在一二线城市的推盘总数量达到三四线城市的3.5倍，一二线推盘量占比近八成。

在布局上，以北、上、广、深为主的一线城市，以南京、杭州为主的长三角，以及以成都、重庆为主的中西部继续领涨，成为品牌房企项目销售的热点区域。

另外，以天津、廊坊为代表的环京区域，以无锡、扬州为代表的长三角三线城市以及以东莞、惠州、佛山等为代表的环广深区域也成为热销亮点。

这些城市集中在主流城市圈周边，依托核心城市外溢需求和自身产业及人口等优势快速升温，成为上半年品牌房企项目销售的重要区域。

展望未来，大型房企整合加剧，行业集中度将继续提升。

随着国内房地产市场结束快速增长期，房地产企业并购重组案例日益增多。

大型房企“大鱼吃小鱼”的并购现象和“合纵连横”的广泛合作将成为新常态。