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房地产企业的财务分析
从20XX年第四季度开始，中国房地产市场开始了调整，全球金融危机的爆发使房地产市场的调整幅度进一步加大。
由于各种原因，房地产市场出现价格盘整、成交量持续萎缩的状况，对房地产企业的财务状况造成非常不利的影响。
房地产企业必须进行客观的财务分析，反映企业真实的财务状况及赢利能力，为企业管理层提供决策依据。
新浪乐居&I.m5ew
本文从资产负债表、损益表和现金流量表出发，采取比率分析与现金流量分析相结合的方法，结合房地产企业的实际，在赢利能力、偿债能力、运营能力以及成长能力四个方面分析企业的财务状况。
一、房地产企业的赢利能力分析
赢利能力是企业成败的关键，只有长期赢利，企业才能真正做到持续经营。
反映赢利能力的财务比率有净资产收益率、总资产报酬率和权益报酬率等，所有这些指标都与净利润有关。
尽管包括非经常性损益在内的净利润反映了公司的总体赢利状况，但是扣除非经常性损益后的净利润能更客观地反映公司主营业务的赢利能力。
为了更加客观真实地反映企业持续、稳定的赢利能力，在计算净利润时，应剔除两方面的影响，一是剔除非经常性损益的影响，二是剔除企业管理层利用技术手段调节利润的影响。
非经常性损益通常指与企业的主营业务无直接关系的各项收支、损益、各项资产减值准备、补贴收入等科目。
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经验告诉我们，决定企业命运的是现金流，唯有现金流支撑的赢利才是真实的、可持续的。
房地产企业还应分析销售现金率、资产现金率，反映企业主营业务获取现金的能力。
销售现金率是指经营现金净流量与销售收入之比，表明实现一元销售所取得的经营现金净流量。
资产现金率是指经营现金净流量与平均资产之比，表明一元资产通过经营活动所能形成的现金净流入。
一般来说，这两个比率越高，企业获取现金的能力就越强。
二、房地产企业偿债能力和资产变现能力的分析
房地产企业偿债能力和资产变现能力体现的是企业财务状况的安全性。
反映短期偿债能力的指标有流动比率、速动比率，这类指标从静态角度反映企业可在短期内用流动资产转变为现金偿还到期流动负债的能力。
反映长期偿债能力的指标有资产负债率和利息保障倍数，这类指标体现企业偿还其长期债务本金与支付利息的能力。
在计算流动比率和速动比率时应充分考虑以下三个因素：
首先是存货的界定。
在房地产企业，开发成本和开发产品均作为存货列于流动资产中，而只有开发产品和已具备预售条件的开发成本才能在短期内变现，因此在计算流动比率时，需将不具备预售条件的开发成本从存货中剔除出来。
其次是应剔除待摊费用和预付账款等事实上不能再转变为现金偿还负债的流动资产，并考虑存货的真实价值。
对于房地产企业高价取得的土地储备，必须充分考虑减值准备，才能真实反映存货的变现价值，客观反映其偿债能力。
最后是应将预收账款从分母流动负债中扣除。
因为房地产行业的特殊性和国内预售政策，预收账款实质上是企业未实现的销售收入，一旦项目竣工入伙就可以结算收入，因此不能将预收账款视为一般流动负债。
在判断房地产企业流动比率与速动比率的高低时，应结合行业的平均水平进行分析。
在分析房地产企业的短期偿债能力时，还应结合存货周转率、投资性房产等因素综合考虑。
房地产企业存货变现的时间很长，不同企业间存货变现的速度差异也很大，在相同条件下，房地产企业存货周转率越高，其现金流入将越快，净资产收益率将越高，防范财务风险的能力将越强。
投资性房地产能够为房地产企业带来相当大的现金流入，是偿还短期债务的重要保证。
房地产企业在计算资产负债率时应该重视资产的真实价值，比如存货是否存在减值、投资性房产是否采用公允价值。
在计算利息保障倍数指标时，同样要将非经常性损益和企业调节利润的影响剔除，这样才能真实反映企业的实际偿债能力。
目前业界普遍认为，国内房地产企业财务安全的资产负债率不超过70%。
事实上，国内房地产企业的负债水平普遍较高，处在高负债运营的状态。
房地产企业应更重视偿还短期债务的能力，从动态角度分析一定时期经营现金流量偿还到期债务的能力，这类指标有到期债务偿付比率、现金支付保障率、利息现金保障倍数以及短期风险头寸。
到期债务偿付比率是指经营现金净流量与到期债务本息之比，反映公司运用经营现金流量偿付到期债务本息的实际水平。
该比率小于1，说明公司到期债务的自我清偿能力较差；该比率大于1，则显示经营现金流量比较充沛，足以偿还到期债务。
现金支付保障率是指本期可动用的现金与本期预计需支付的现金之比，反映企业在特定期间内可动用的现金是否能够满足企业当前现金支付的水平。
利息现金保障倍数是指经营现金净流量与债务利息之比，反映企业以现金偿还债务利息的能力。
该比率越高，说明企业越拥有足够的现金用于偿付利息，企业的财务风险也就越小。
短期风险头寸是指货币资金与经营净现金流量之和减去到期流动负债的差额。
该指标反映房地产企业偿还短期债务的能力，是指企业除了现有货币资金外，未来一个时期内是否有足够的收入偿还短期债务的能力。
该指标为正数，表明经营现金流量比较充沛，足以偿还到期债务，反之，说明公司到期债务的自我清偿能力较差。
在分析现金流量时，“销售商品、提供劳务收到的现金”必须是真实的销售现金回笼，“收到的其他与经营活动有关的现金”必须将关联方归还欠款、占用关联方资金、非经营性现金流入剔除，还原真实的经营现金流量。
三、营运能力的财务分析
运能力是以企业各项资产的周转速度来衡量企业资产利用的效率。
反映资产周转速度的指标有存货周转率、流动资产周转率、总资产周转率。
周转速度越快，表明企业的各项资产进入经营环节的速度越快，形成收入和利润的周期就越短，经营效率就越高。
最能反映房地产企业运营能力的是存货周转率。
存货周转率越高，说明项目开发周期越短。
在相同的市场条件下，存货周转率越高，房地产企业将获得更高的资产收益率。
在分析房地产企业的营运能力时，还应结合企业的发展战略，不能简单地以资产周转速度作为判断依据，因为有的房地产企业是通过提高周转率来提高净资产收益率，而有的房地产企业则是通过提高销售利润率来提高净资产收益率。
四、房地产企业成长能力的分析
在现实生活中，人们更为关心的可能还是企业未来的成长能力。
反映成长能力的指标有主营业务收入增长率、主营业务利润增长率、净利润增长率、经营现金流量成长比率等。
在评价企业成长能力时，掌握该企业连续若干年的数据，才能得出较为准确的判断。
主营业务收入增长率、主营业务利润增长率、净利润增长率越高，表明公司业务扩张能力强、市场竞争能力强，成长能力强。
经营现金流量成长比率是指本期经营现金净流量与上期经营现金净流量之比，该指标反映公司经营现金流量的变化趋势和具体的增减变动情况。
一般来说，该比率越大表明公司的成长性越好。
该比率大于1，表明公司经营现金流量呈上升趋势。
在分析房地产企业的成长能力时，不仅应对其报表数据进行多期比较，还应对具体的行业指标，如开发面积、销售面积、土地储备等指标进行多期比较分析。
房地产行业的发展与国家宏观政策、经济环境密切相关，仅从房地产企业的报表数据简单分析得出的结论是片面的。
国内土地可以分期开发、地价可以分期支付等因素，导致房地产企业往往有巨额的表外负债；国内不同地区的房地产价格走势、市场需求特点也有差别，因此，只有对房地产企业进行全方位的深入了解、综合分析，才能充分掌握企业的财务状况和赢利能力。
不同的房地产企业既可能有战略的不同，也可能有区域的差别，对房地产企业的财务分析还需要与业界同行进行横向比较，这样才能对房地产企业的财务状况有更全面的认识。
一、资产负债表分析
（一）资产结构
通常具有固定资产、应收账款较小，货币资金、存货较大的特点。
在行业调控的背景下，资金的现金含量尤为重要。
存货主要包括两块，一是已收款未结转的销售，二是土地储备。
（要警惕房地产企业未提足存货跌价准备，也要警惕一些绩差企业利用存货跌价准备调节利润。
）
地产企业的资产负债率包括总体负债率和实际负债率两个指标。
实际负债率=（总负债-预收账款）/总资产
二、现金流量表分析
对于房地产企业而且，在某些会计年度，企业经营现金流、投资现金流、融资现金流是不平衡的，在开发阶段，经验及投资现金流通常为负，企业的资金周转主要靠负债，而在开发的后期，经营现金流为正。
但是对于不断滚动开发的大型房地产企业而言，经营现金流最好为正（除非企业有强大的融资能力）。
8J#x,b8i9TO/Ubj.bbs.house.sina
）^*n1pbj.bbs.house.sina可以将经营现金流和净利润放在一起考察，如果经营现金流长期明显低于净利润，甚至为负，就是危险的信号。
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三、利润表分析新浪乐居%Y9_9h8w,p
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（一）收入质量分析bj.bbs.house.sina（|%b6H!
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1、收入的确认问题：
（1）按交楼确认；
（2）按收到预收款确认。
确认方法对企业每个会计年度的利润有很大影响。
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1]:
^&b0h2c新浪乐居论坛要关注确认方法和方法的一致性。
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新浪乐居-~-O'D2B9l3\-p
2、主营业务收入分析：
要分析量，也要分析成长性和波动性。
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（二）利润质量分析新浪乐居论坛%G6V-rN
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_1、净利润。
同上
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%k6u#s房产论坛,装修论坛,业主论坛2、毛利润。
房地产行业平均毛利率在30%以上。
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四、收入完整性分析
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;}3k（j$F%x新浪乐居论坛前提假设：
1、先收预售款，后交楼；2、在交楼时确认收入；3、没有退货。
则通常有下列关系：
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上期预收账款余额+本期销售取得的现金-本期预收账款余额=本期主营业务收入房产论坛,装修论坛,业主论坛"t1D.m3`4]
#|;x）r-i5l6`新浪乐居论坛上式将资产负债表、损益表、现金流量表紧密联系起来，通过此公式可以初步判断企业是否存在隐瞒、截留收入和虚报收入等问题。
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2、成本效益分析：
营业利润占总利润的比重反映着公司经营状况，反...
2、成本效益分析：
营业利润占总利润的比重反映着公司经营状况，反映着公司盈利的稳定性。
存在着大量的预收账款，开发成本可能产生账实不符，除能够资本化的费用以外，其他期间费用均应计入当期损益等，这些势必影响报表使用者对公司经营成果的判断。
新浪乐居论坛"Ap,c!
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3、财务状况分析：
上市房地产公司从开始预售到收入确认，其间巨额的房款收入长期挂在预收账款，虚增了短期负债，虚减了收入、利润；大量的土地储备，但是土地成本按购置价格而非公允价值入账，这些会影响报表使用者对公司偿债能力的判断。
本公司加强了应收账款的管理，加大了库存房的营销力度，大幅减少了应收账款、存货占用资金，公司的短期偿债能力有所增强。
由于短期负债有所下降，所有者权益相对比较稳定，但公司为长期发展储备项目用地，长期负债剧增，增长额为27180万元，涨幅达204.71%，长期偿债能力却有一定程度的减弱，财务风险增大。
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季思频
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陆家嘴的流动速比率、速动比率是最高的，超过理想的比率，说明该...
陆家嘴的流动速比率、速动比率是最高的，超过理想的比率，说明该公司短期偿债的能力较强。
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新浪乐居5J,D5x1G
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F%{.u}'r-_）@房产论坛,装修论坛,业主论坛二、营运能力的财务比率,C1S,H8y$@7s5\
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营运能力是以企业各项资产的周转速度来衡量企业资产利用的效率。
周转速度越快，表明企业的各项资产进入生产、销售等经营环节的速度越快，那么其形成收入和利润的周期就越短，经营效率自然就越高。
一般来说，包括以下五个指标：
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应收帐款周转率=赊销收入净额/应收帐款平均余额新浪乐居论坛#|8M4E$C+S*|
房产论坛,装修论坛,业主论坛）Q5Nr"^#b
存货周转率=销售成本/存货平均余额
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6o7p9D9n（b*P买房,购房,装修论坛,房产论坛流动资产周转率=销售收入净额/流动资产平均余额bj.bbs.house.sina:
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3S*Q&r*D;a固定资产周转率=销售收入净额/固定资产平均净值
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~4e3J3g2K.mbj.bbs.house.sina总资产周转率=销售收入净额/总资产平均值买房,购房,装修论坛,房产论坛9H.X-T0k
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由于上述的这些周转率指标的分子、分母分别来自资产负债表和损益表，而资产负债表数据是某一时点的静态数据，损益表数据则是整个报告期的动态数据，所以为了使分子、分母在时间上具有一致性，就必须将取自资产负债表上的数据折算成整个报告期的平均额。
通常来讲，上述指标越高，说明企业的经营效率越高。
但数量只是一个方面的问题，在进行分析时，还应注意各资产项目的组成结构，如各种类型存货的相互搭配、存货的质量、适用性等。
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新浪乐居论坛我认为最重要的也具有代表性的是应收帐款周转率、存货周转率、总资产周转率
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&z.K*u*h）Fa三、盈利能力的财务比率：
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盈利能力是各方面关心的核心，也是企业成败的关键，只有长期盈利，企业才能真正做到持续经营。
因此无论是投资者还是债权人，都对反映企业盈利能力的比率非常重视。
一般用下面几个指标衡量企业的盈利能力：
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2I$J9a$y房产论坛,装修论坛,业主论坛1、毛利率=（销售收入－成本）/销售收入房产论坛,装修论坛,业主论坛#|%N9E/O'L*S
m2T+Q*T（s0fbj.bbs.house.sina2、营业利润率=营业利润/销售收入=（净利润＋所得税＋利息费用）/销售收入
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+W/{&B8@新浪乐居论坛3、净利润率=净利润/销售收入房产论坛,装修论坛,业主论坛:
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.b'g.f（J#R#U#w#[2^新浪乐居论坛4、总资产报酬率=净利润/总资产平均值bj.bbs.house.sina7k:
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5、权益报酬率=净利润/权益平均值
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6、每股利润=净利润/流通股总股份房产论坛,装修论坛,业主论坛2m!
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新浪乐居:
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上述指标中，毛利率、营业利润率和净利润率分别说明企业生产（或销售）过程、经营活动和企业整体的盈利能力，越高则获利能力越强；资产报酬率反映股东和债权人共同投入资金的盈利能力；权益报酬率则反映股东投入资金的盈利状况。
每股利润只是将净利润分配到每一份股份，目的是为了更简洁地表示权益资本的盈利情况。
衡量上述盈利指标是高还是低，一般要通过与同行业其他企业的水平相比较才能得出结论。
7|&DS/n买房,购房,装修论坛,房产论坛
+J+l4I:
|7@*u1W5`bj.bbs.house.sina
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"p（O8n+S.R%t#L&}买房,购房,装修论坛,房产论坛
:
K+H:
U（\5d/av新浪乐居我认为：
毛利率是非常重要的一个财务指标，毛利率是销售收入扣减产品销售成本后的余额，它反映的是企业生产效率的高低，是企业利润的源泉。
也反映了公司主业经营收益的情况。
新浪乐居#Y5t4[4{
7r&C8_2};g$R
权益报酬率是股东最为关心的内容，它与财务杠杆有关，如果bj.bbs.house.sina7C,q-T5H
3[*D6A（E"v9jbj.bbs.house.sina从上述表格可以看出：
陆家嘴20XX年收入出现明显的下滑，从融资的角度来讲，借款为0，新项目没找到，后续发展的能力较弱，但净利润增长率较快，主营收入及净利润的增长速度不配比。
新浪乐居1]3X%{/x,g$E2U
3T+W/L9{2R%Rbj.bbs.house.sina
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^"y'VRq房产论坛,装修论坛,业主论坛买房,购房,装修论坛,房产论坛;I;\;~6H&O9b
+z*j6S（i一个正常经营的企业，合理的现金流量应该是：
经营活动的现金流量是正数，投资活动的现金流量是负数，筹资活动的现金流量是正负相关的。
从上表中可以看出万科、招商、保利地产的经营活动是负数，说明经营活动中应收款项较多，现金回流较慢，并且现金流基本靠筹资活动来补充。
而陆家嘴的现金流量就比较好，现金流动性强，有很强的投资潜力。
#S2Y0\'w!
p买房,购房,装修论坛,房产论坛买房,购房,装修论坛,房产论坛-I6f3Q0w-^）p
第四部分成长性买房,购房,装修论坛,房产论坛5u-?
&d4_*i-W
房产论坛,装修论坛,业主论坛%x%M5\6N
我们更为关心的可能还是企业未来的盈利能力，即成长性。
成长性好的企业具有更广阔的发展前景，因而更能吸引投资者。
一般来说，可以通过企业在过去几年中销售收入、销售利润、净利润、投资、筹资活动等指标的增长幅度来预测其未来的增长前景。
7r`*Y0n房产论坛,装修论坛,业主论坛
4N/H5e新浪乐居销售收入增长率=（本期销售收入－上期销售收入）/上期销售收入×100%
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$|）o$X.N买房,购房,装修论坛,房产论坛新浪乐居%n^'v
净利润增长率=（本期净利润－上期净利润）/上期净利润×100%新浪乐居论坛#Y4Z%t+^）e
*_-X2t#b6@#\买房,购房,装修论坛,房产论坛净资产增长率=（本期净资产－上期净资产）/上期净资产×100%
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[4~/V（e;{;L#a
从上述表格可以看出：
万科的连续三年的成长性良好。
特别是净利润的
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$j/s2e#K新浪乐居论坛bj.bbs.house.sina）J#o#o#^6q$w
房产论坛,装修论坛,业主论坛/H'@W
增长率皆超过收入的增长率，并且净资产的增长率连年提高，体现了公司为新浪乐居&E#h-k%],_&E.X
"o/J$V9tbj.bbs.house.sina
4k6d8t买房,购房,装修论坛,房产论坛股东创造的价值越来越多。
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&G）t4A5J0Wbj.bbs.house.sina
7mT%G*b.\bj.bbs.house.sina买房,购房,装修论坛,房产论坛,T1L7k.f
从上述表格可以看出：
招商地产的收入、净利润连年增长，20XX年度净
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房产论坛,装修论坛,业主论坛4a&Z*d*_-S._m
资产出现负增长，可能出现股东分红事宜。
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对财务报表资产方的应收账款、其他应收款、存货、长期投资（是否...
对财务报表资产方的应收账款、其他应收款、存货、长期投资（是否存在超过所有者权益50％的情况）；负债方的应付账款、其他应付款、预收账款长短期负债；权益方的资本公积科目以及其他金额较大的科目核算内容进行说明（注意账龄情况），并做质量分析；
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7`,B房产论坛,装修论坛,业主论坛3、分析判断各项财务指标是否合理，对近年波动较大或异常变动的指标要做深入分析和说明。
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