北京商改住loft市场分析.docx
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北京商改住loft市场分析
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亦庄40-50年非住宅项目市场分析：
一、将亦庄分为四个区域：
亦庄核心区域和亦庄东、亦庄南、亦庄西三个方向项目汇总：
1、亦庄核心区域：
林肯公寓项目，国融国际、国瑞金鼎、君安国际、荣京丽都、星悦国际。
2、亦庄南部区域：
合生国际花园项目，3、亦庄东部区域：
泰禾1号街区，4、亦庄西部项目：
I立方。
二、亦庄区域市场总结：
目前亦庄市场一手在售的Loft产品为4.2米层高和4.5米层高，相比之下，4.8米层高具有一定优势，对于大社区和纯居住设计的社区环境受到很大的重视，加分项较高。
二手项目层高大都在5.1-5.5米层高，在物业水平、室内装修、户型设计、物业陈旧状态、交通地段位置、地铁轨道交通等存在一些减分项目。
1、居住环境优势：
二手项目的Loft价格差距很大，尤为林肯公寓的项目价格差距较有优势，价格在近5万元，特点是以居住的社区为主导，环境、物业、周边配套、地铁等突出优势，也是离五环最近的项目。
2、物业管理水平区别：
国融国际项目（LOFT层高5.2）在3万左右，荣京丽都（LOFT层高5.2）在34000元左右。
差距区别：
一是社区环境较好，二是距离地铁较近，三是居住为主的人群较多。
3、带天然气区别：
天然气区别较大价格相差3000元左右，总价差20万左右，商水商电区别不大。
4、层高区别：
同一个社区项目，合生世界城，4.2米层高为2万，5.49米层高为27000元。
5、地段和距离地铁区别：
林肯公园距离地铁较近，价格在5万以上，林肯公寓距离地铁较远价格48000元，差值在2000-3000元。
6、商改住的平层产品价格：
目前亦庄市场的办公类商改住的平层产品价格在30000-36000元左右，含精装修6000元，层高在3.15-3.5米，销售市场比较好的为林肯公园，目前开盘已销售完毕，等待年底的下一次开盘。
LOFT商改住产品：
一、一手在售项目：
（项目详细介绍在后面）
1、合生国际村
58平米120万，4.2米层高，20000元。
精装。
二层1.76左右。
一层2米。
5.49米层高，108平米27000元。
101平米266万，顶层，精装。
总计200多套，一栋楼。
挑高4.2米层高的面积为55平米-71平米。
20000元。
挑高5.49米层高的面积120平米起只200多平米的户型。
价格在27000元。
2、泰禾国际
27000-32000平米。
4.5米层高。
一层2.15米，二层2米。
交通状况?
北临京津高速，南接京沪高速，距离东五环，约4km，距离国贸约19公里，20分钟车程可达，
占地面积:
110000平方米?
建筑面积:
160000平方米容积率为1.5。
紧邻公园。
环渤海总部基地，占地面积17.21平方公里，规划建筑规模1720万平米。
75.53公顷湿地公园。
3、I立方项目：
说明：
销售2万元，毛坯，4.2米层高，中间楼板不做，商水、商电，无天然气。
i立方位于大兴区京开高速与六环交汇东南角。
二、LOFT二手房源：
1、林肯公寓：
48000-51000元/平米LOFT58平米天然气的区别20万左右。
民水民电带天然气。
48000元，58平米，5.1米层高，距离地铁较远。
林肯公园：
距离地铁近，50000元，300万，58平米，5.5米层高。
商水商电，无天然气。
平层产品：
在售120平米以上36000元，140平米为35000元左右，含精装6000元。
90平米，单价在37000元，经装修6000元，民水电及有天然气。
2、国融国际：
离地铁万源街站有1公里左右的距离，ab民水民电，有燃气，物业很差很脏，两栋住宅，一栋LOFT，一部分LOFT有几层左右。
Abc三栋楼，ad为50年限购，C座不限购为商水商电无天然气。
周边配套较为齐全。
限购：
56平米180万，天然气民水民电50年。
不限购：
47平米180万，36平米125万，48平米的160万。
53平米的160万左右，层高5.2米，能规格出一层有一个卧室，二层有一个隔出来的卧室。
商水商电无燃气。
34000左右。
3、荣京丽都
30-60平米平层95万，加税120万，4万/平米。
价格在110-120万左右，54平米165万。
商水商电无天然气，紧邻地铁，但无配套，仅有几家银行，物业管理水平高，建筑质量较好。
一层和二层都是大开间，层高5.2米，
45平米，150万，34000元。
4、国锐金嵿项目：
在售价格62平米-105平米，200多套，高品质精装修6000元/平米以上，价格在35000-39000元左右。
精装超过6000元，五星级。
一期有跃层：
180-220平米，已卖完，销售时为3万左右。
5、锋创科技园VITA国际
目前二手无LOFT，55平米，平层23000元，精装修140万，60平米。
毛坯交房。
年初时，2012年50平米LOFT25000元，平层卖20000元。
已售罄。
写字楼部分：
32000-34000元，110平米至251平米。
租金3.5元。
三、目前在售商改住项目：
平层价格在20000-36000元。
星悦国际：
目前有158平米三居，精装3000平米，层高3.15米，310-320万元。
君安国际：
3万元/平米，140-266平米，6000元精装。
力宝广场：
15栋楼，113平米总价380万35000元/平米。
3.1米层高，刚交房。
林肯公园：
目前在售为二期，一期在2010年销售，销售平层产品。
36000元含精装。
四、项目详细情况：
1、国瑞金鼎
本信息
物业类别普通住宅、建筑综合体
项目特色地铁沿线
建筑类别板楼小高层高层
装修状况精装修?
[装修相册][建材卖场]
环线位置五至六环
所属商圈亦庄?
?
容积率2.63?
[容积率详情]
绿化率30%?
[绿化率详情]
开盘时间8号楼预计10月份开盘?
[开盘时间详情]
交房时间项目一期预计2014年底集体入住?
[交房时间详情]
物业费4.20元/平方米·月?
物业公司北京澳西物业管理有限公司
开发商北京国锐房地产开发有限公司?
预售许可证京房售证字（2013）开2号[预售许可证详情]
售楼地址亦庄荣华中路与荣京西街交汇处西南角
物业地址大兴荣华中路与荣京西街交汇处西南角[交通图]
交通状况地铁：
亦庄线-荣京东街站公交线路：
1）665路：
北京南站南广场-鹿海园小区（天宝南街[更多]
国锐·金嵿房价待定[房价走势]?
[我要纠错][房贷计算器]
历史价格
记录时间
最高价
均价
最低价
价格描述
2013-09-22
7号楼均价30000元/平，8号楼均价待定
2013-09-18
项目二期均价待定
2013-09-03
二期均价待定
2013-09-02
30000元/平方米
于2013年7月31日开盘，项目户型为68-360平，总套数315套。
均价30000元/平
2013-07-31
30000元/平方米
于2013年7月31日开盘，项目户型为68-360平，总套数315套。
均价30000元/平
记录时间
最高价
均价
最低价
价格描述
2013-09-22
7号楼均价30000元/平，8号楼均价待定
2013-09-18
项目二期均价待定
2013-09-03
二期均价待定
2013-09-02
30000元/平方米
于2013年7月31日开盘，项目户型为68-360平，总套数315套。
均价30000元/平
2013-07-31
30000元/平方米
于2013年7月31日开盘，项目户型为68-360平，总套数315套。
均价30000元/平
2013-07-04
项目户型为68-360平。
项目为综合体，预计2014年底入住
2013-06-20
2013-06-03
2013-05-06
户型为68-360平。
价格待定。
2013-04-24
户型为68-360平。
价格待定。
2013-03-20
户型为68-360平。
价格待定。
项目配套
中小学：
BDA实验学校、史家胡同小学、亦庄第一/第二中心小学、亦庄中学
综合商场：
沃尔玛、美联美超市、苏宁电器、国美电器、大中电器、迪卡侬体育用品超市
幼稚园：
21世纪幼儿园、亦庄中心幼儿园、美格双语幼儿园
银行：
中国银行、建设银行、工商银行、农业银行、交通银行、北京银行、光大银行、浦发银行、中信银行、北京农村商业银行
休闲娱乐：
鸿禧长新高尔夫球、青鸟瑜伽、张贝健身
餐厅：
鱼头王酒家、东坡眉州酒楼、清江人家酒楼、青石屋日本料理、锣湖湾烤鸭店、鸿毛酒楼、月之海日本料理
集餐饮、娱乐、康体、健身为一体的27000平米综合会所，3000平米双语幼儿园，3000平米空中餐厅，步行商业街
荣华汇，全国首家美国LEED铂金级认证会所。
总建面2.7万平米，配备有3000平米的中餐厅及1400平米特色餐厅、宴会厅、多功能音乐厅、会议区、美容、SPA，健身会所等众多高端设施。
其中12500平米的锐中心包括健身中心、儿童活动中心、游泳池、1个篮球场、2个网球场、4个乒乓球场地、1个斯诺克厅，满足一切生活所需。
交通状况
地铁：
亦庄线-荣京东街站公交线路：
1）665路：
北京南站南广场-鹿海园小区（天宝南街美廉美）途经刘家窑、方庄、木樨园等地2）652路：
北京南站南广场-开发区交通服务中心（亦庄桥南-换乘-运通115-地盛中街）途经刘家窑、方庄等地3）976区间快车：
八王坟东-亦庄第二公交场站（荣京东街中路）途经东三环潘家园、双井等地4）运通115：
金庄-泰河（地盛中街）途经地铁四号线新宫站，西四环花乡桥、岳各庄桥、郑常庄、五棵松桥等5）大兴15/16：
黄村火车站-中芯国际/贵园南里（天宝园六里）去往大兴黄村方向6）324路：
公主坟-开发区交通服务中心（亦庄桥北-换乘-运通115-地盛中街）途经南三环及西三环的木樨园桥、洋桥、六里桥、公主坟等地7）723路：
前门-马驹桥（亦庄桥南-换乘-运通115-地盛中街）途经刘家窑、蒲黄榆、崇文门等地8）927路：
六里桥-马驹桥（亦庄桥南-换乘-运通115-地盛中街）途经旧宫、榴乡桥、刘家窑、木樨园等地9）997路：
北京西站南广场-亦庄工业园区（亦庄桥北-换乘-运通115-地盛中街）途经旧宫、大红门、南苑、菜户营、东局等
建材装修
外墙：
国际顶级玻璃、金属板幕墙
内墙：
墙面为壁纸
电梯：
6部
首层大堂墙面：
金属板、皮革
地面材料：
石材
室内涂料：
乳胶漆
公共走廊、消防楼梯：
乳胶漆
安防系统：
红外幕帘
供水：
市政供水
供电：
市政供电（双电源供电、户内单电源）
采暖：
市政集中供暖
项目简介
国锐·金嵿位于亦庄核心区——荣华南路与荣京西街交汇处，紧邻地铁亦庄线荣京东街站，是集顶级办公、高端住宅、空中花园别墅、LEED铂金会所等多业态于一体的60万平米大型城市综合体项目。
荣华汇，全国首家美国LEED铂金级认证会所。
国锐·金嵿尊享会所荣华汇，是国内首获LEED铂金级认证的顶级全功能会所，未来将成为北京乃至全国首家大体量综合性高端会所。
荣华汇总建面2.7万平米，配备有3000平米的中餐厅及1400平米特色餐厅、宴会厅、多功能音乐厅、会议区、美容、SPA，健身会所等众多高端设施。
其中12500平米的锐中心包括健身中心、儿童活动中心、游泳池、1个篮球场、2个网球场、4个乒乓球场地、1个斯诺克厅，满足一切生活所需。
作为国锐集团继三里屯village之后的又一巅峰力作，国锐·金嵿由各领域数十家国际级顶尖团队共同打造，是国锐集团成立十二年来最值得期待、最具国际化血统的高端产品。
国锐地产以国锐·金嵿这一科技革新巨作，礼献国际产业新城，为世界的亦庄打造接轨国际的智能化商务精英居住典范。
相关信息
占地面积:
120000平方米
建筑面积:
580000平方米
开工时间:
2012-01-01
竣工时间:
2014-12-31
物业管理附加信息:
物业费待定
开发商:
北京国锐房地产开发有限公司
代理商:
暂无资料
投资商:
暂无资料
物业管理公司:
北京澳西物业管理有限公司
工程进度:
正在施工（2013-10-16）
产权年限:
70年
户数:
总户数1650户当期户数315户
2、荣京丽都
荣京丽都小区概况
荣京丽都项目位于北京经济技术开发区黄金地段，周边配套成熟，环境优雅，美观大方，生态良好，邻里和睦，祥和文明，康乐和谐。
内部管理完善，居住人群文化素质层次高，稳定，地理环境优...
本月均价21997元/㎡，环比上月↑5.91%，同比去年↑40.00%，查看房价详情>>
二手房603套出租房86套周边商户1111家成交案例23套
所在区域大兴亦庄
小区地址大兴荣京东街3号地图>>
建筑年代2001-01-01
开发商北京禾祥置业发展有限公司
物业费2.68元/平米·月
物业公司安瑞态富
楼层状况由A、B座组成，一期A座为27层塔楼（1-4层为底商，一层24户，5部电梯）共552户...更多>>
停车位336，地下420元/月,地上150元/月（较少）
国荣国际：
基本信息
小区地址：
大兴亦庄经济技术开发区荣华中路7号院
所属区域：
大兴亦庄
邮?
?
?
?
编：
100176
环线位置：
五至六环
物业类别：
住宅、公寓
产权描述：
70
开发商：
国融置业有限公司
竣工时间：
2007-10-09
建筑类别：
塔楼高层
建筑结构：
框架式
占地面积：
25000平方米
建筑面积：
100000平方米
总户数：
940户
当期户数：
940户
容积率：
4.11
绿化率：
35.11%
供?
?
?
?
水：
24小时热水
供?
?
?
?
暖：
市政供暖
供?
?
?
?
电：
二路供电
燃?
?
?
?
气：
市政天燃气
通讯设备：
覆盖信号，宽带入户
物业费：
2.11元/平米·月
物业公司：
德融物业管理公司
物业办公电话：
电梯服务：
3部20户
物业管理附加信息：
2.48元每平米
停车位：
420个，地上400个，地下25
本段合作编辑者：
金万波
小区简介
国融国际位于北京亦庄经济开发区核心区12街区C15地块东临荣华路北临天华北街西侧隔12号支路与鹿鸣苑小区相临南侧与C16地块相接地理位置扼开发区用地范围北入口之要冲
根据开发区的现状及市场需求情况本项目旨在建造一组集酒店式公寓、商业娱乐设施为一体的标志性建筑其总体形象要能代表开发区锐意进取的时代风貌在平面布局上采用鼎足而立的三塔布局各部分功能明确且具有兼容性、创造灵活多变的弹性空间在保证建筑容积率、覆盖率的条件下绿化组织以基地外缘连续带状绿化为主与城市绿化融为一体结合交通组织设置大片的绿荫广场
本项目立面的整体风格及商业部分的入口处理为本项目在立面处理上的重点商业部分增强了室内外的连续性开放性具有标志导向作用既能够很好得吸引客流又可以成为沿街的一大亮点它可以充分表现出各种各样的住户、商铺融合成一体的形象经济开发区现有的建筑物多是体量巨大的象征性建筑基地大致呈东南西北走向总平面布置因势利导将三幢塔楼按以鼎足之势安排在用地范围的三个角上以利冬季争取最多的阳光夏季获得最佳通风
建筑平面布局简洁明了各部分功能分区明确满足了亦庄稀缺的小户型需求A、B、C塔为酒店式公寓A塔地上23层共379户B塔地上22层共359户C塔地上17层共259户裙房部分是为其配套的商业、餐饮、娱乐设施地下一层为设备用房及部分商业地下二、三层为车库国融国际位于北京亦庄经济开发区核心区12街区C15地块
东临荣华路北临天华北街西侧隔12号支路与鹿鸣苑小区相临南侧与C16地块相接地理位置扼开发区用地范围北入口之要冲极具开发潜力根据开发区的现状及市场需求情况本项目旨在建造一组集酒店式公寓、商业娱乐设施为一体的标志性建筑其总体形象要能代表开发区锐意进取的时代风貌在平面布局上采用鼎足而立的三塔布局各部分功能明确且具有兼容性、创造灵活多变的弹性空间在保证建筑容积率、覆盖率的条件下绿化组织以基地外缘连续带状绿化为主与城市绿化融为一体
基地大致呈东南西北走向总平面布置因势利导将三幢塔楼按以鼎足之势安排在用地范围的三个角上以利冬季争取最多的阳光夏季获得最佳通风建筑平面布局简洁明了各部分功能分区明确满足了亦庄稀缺的小户型需求A、B、C塔为酒店式公寓A塔地上23层共379户B塔地上22层共359户C塔地上17层共259户裙房部分是为其配套的商业、餐饮、娱乐设施地下一层为设备用房及部分商业地下、三层为车库地下总建筑面积25820.21平方米地上总建筑面积72911.54平方米
本段合作编辑者：
金万波
楼座信息
3栋塔楼（A、B、C座）共940套，层高3.2-5.5米，控高90米、940套，3栋塔楼，4层底商，20-21层
A塔（23层共380户含1个单元）查看详情
B塔（21层共340户含1个单元）查看详情
C塔（16层共240户含1个单元）查看详情
交通状况
公交：
927路、324路、运通115路、202路、723路、小4路
地铁：
本段合作编辑者：
金万波
周边信息
幼儿园：
21世纪实验幼儿
中小学：
亦庄试验学
大学：
清华大学继续教
商场：
大雄商业中心、上海沙龙商业
医院：
亦庄医院、多伦多国际医
邮局：
亦庄邮电
银行：
中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国建设银
其他：
多家餐饮娱乐场
小区内部配套：
社区服务站
本段合作编辑者：
金万波
3、林肯公寓
小区地址：
大兴东五环BDA北环东路
所属区域：
大兴亦庄
邮?
?
编：
100076
环线位置：
五至六环
物业类别：
住宅、商住公寓
产权描述：
50年
竣工时间：
2011-10-01
建筑类别：
塔楼小高层高层
建筑结构：
钢混
占地面积：
22656平方米
建筑面积：
56641平方米
总户数：
800户
当期户数：
800户
容积率：
2.50
绿化率：
35%
供?
?
?
?
水：
市政
供?
?
?
?
暖：
集中供暖
供?
?
?
?
电：
市政
燃?
?
?
?
气：
市政
通讯设备：
小区光纤接入
物业费：
4.90元/平米·月
物业公司：
北京晟邦物业管理有限公司
物业办公电话：
物业管理附加信息：
4.9元每平方米一个月
停车位：
地上16个，地下434个
小区简介
林肯公寓处亦庄核心，社区成熟，环境优雅，美观大方，生态良好，邻里和睦，祥和文明，康乐和谐。
内部管理完善，居住人群文化素质层次高，稳定，地理环境优越，交通便利，周边配套设施完善，各种档次的饭店、酒楼、娱乐城、文化活动馆等休闲场所应有尽有，满足生活所需。
楼座信息：
共800余户，12层、24层
交通状况：
公交北环东路兴47路上行;兴47路下行335米
地铁地铁万源街站通30路上行;通30路下行568米
本段合作编辑者：
张志
周边信息
幼儿园：
小大人艺术幼儿园、21世纪实验幼儿园
中小学：
毕麦升英文中心、亦庄中学、亦庄第二中心小学
大学：
北京工业大学
商场：
百安居、迪卡侬、华冠超市、小白羊超市、首航超市、华润超市、大中电器、美廉美超市、火麒麟家居用品
医院：
北京同仁医院南院、北京正安门诊、北京宝天中医门诊部、亦庄医院、同仁开发区药店、京卫大药房
邮局：
亦庄邮局
银行：
中国银行、交通银行、光大银行、中国农业银行、中国建设银行、中信实业银行
其他：
鸿禧长新高尔夫球、青鸟瑜伽、张贝健身、克丽缇娜国际美容院、世纪星冰上运动中心
小区内部配套：
停车位
4、锋创科技园VITA国际
目前二手无LOFT，55平米，平层23000元，精装修140万，60平米。
毛坯交房。
年初时，50平米LOFT25000元，平层卖20000元。
已售罄。
写字楼部分：
32000-34000元，110平米至251平米。
租金3.5元。
平层销售时为2万，LOFT为25000元，在去年2012年的价格。
目前价格在32000元平层。
物业类别?
标准写字楼
项目特色?
总部园区
物业级别?
甲级
开发商锋创科技园发展（北京）有限公司
环线位置?
五至六环
所属商圈?
亦庄
建筑面积?
160000平方米
标准层面积?
967平方米
物业公司均豪物业有限公司
物业费?
?
?
5.60元/平方米·月
物业地址?
大兴北京经济技术开发区路东区科创十三街?
?
[交通图]
交通状况?
亦庄唯一紧邻两条地铁（L2、M12）地铁站的开发项目，且经...?
?
[更多]
预售许可证京房售证字（2010）开6号?
?
[全部预售许可证]
售楼地址科创十三街18号院（地铁亦庄线经海路站南280米）
锋创科技园位于北京经济技术开发区腹地——国际新城亦庄路东区，路东区是北京城市规划中重点开发的区域之一，从1991年以来，经历了开发区、卫星城十几年的建设，亦庄已发展成为北京市高新技术产业的重要基地。
并将继续向东南方向发展，大力完善城市的综合服务功能；通过创造宜业宜居环境，加大公共教育经费投入等措施，使得高素质人才大量集聚，实现中心城部分职能和人口的疏解。
大型商业综合体距离项目一街之隔，地段价值无可复制。
整体规划
锋创科技园总建筑面积约16万㎡，由30栋6-19层的建筑单体，通过12个组团（包括6个15-19层的建筑单体和6个6-7层多层组团），围合构成立体建筑集群。
采用纯粹的现代简约风格，用流畅的线条勾勒出完整的框架与格局。
融入“北美学院”红，将浓郁的北美学院风与科技感渗透于建筑本身。
项目附近三河交汇，上风上水，湿地公园一街之隔。
为业主带来宜居浪漫的水岸生活。
未来园区将建设成集总部研发、孵化基地、创意产业、SOHO办公、文化休闲、商业配套等于一体的产业型城市综合体。
世界500强簇拥，云聚城市新贵，且与亦庄新城东最大的商业中心相邻，升值潜力无限。
5、泰禾1号街区
泰禾国际27000-32000平米。
4.5米层高。
一层2.15米，二层2米。
基本信息
物业类别?
普通住宅,公寓
项目特色?
经济住宅
建筑类别?
板塔结合多层小高层
装修状况?
毛坯?
[装修相册][建材卖场]
环线位置?
五至六环
所属商圈?
通州?
?
?
容积率?
1.50?
[容积率详情]
绿化率?
30%?
[绿化率详情]
开盘时间?
预计2013年10月底开盘一期?
[开盘时间详情]
交房时间?
预计2015年年内入住一期?
[交房时间详情]
物业费?
暂无资料?
物业公司?
北京泰禾中维物业管理有限公司
开发商?
北京中维泰禾置业有限公司?
[相关网站]
预售许可证?
暂无资料
售楼地址?
东五环，环渤海高端总部基地内
物业地址?
通州东五环，环渤海高端总部基地内?
[交通图]
交通状况?
北临京津高速，南接京沪高速，距离东五环，约4km，距离国贸约19公里，20分钟车程可达，
占地面积:
110000平方米?
建筑面积:
160000平方米?
开工时间:
2013-12-01
竣工时间:
2015-12-01
开发商:
北京中维泰
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