京南物流园区开发测算报告修订稿分析.docx

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京南物流园区开发测算报告修订稿分析

大兴物流商港现状规划情况说明及成本估算分析报告

一、四至描述

根据2005年4月北京清华城市规划设计研究院编制的《北京大兴新城局部地区（南区）控制性详细规划》，大兴物流商港规划位于大兴区黄村南部，西起京开高速公路，东至京九铁路（县煤炭公司东侧），北起京开高速公路和京九铁路交汇处（矿务局储备公司宿舍北侧），南至北京市监狱管理局南侧规划纬一路，规划占地总面积为671公顷。

二、测算依据

1、2005年4月北京清华城市规划设计研究院编制的《北京大兴新城局部地区（南区）控制性详细规划》

2、1997年的1/2000现状地形图

3、国家相关法规政策

4、项目相关单位提供的资料和数据

5、征地拆迁估价等行业标准

6、市政基础设施估算依据2001年定额预算及2005年市场价

三、现状情况

（一）土地现状

经调查，规划用地范围内现状土地利用情况分类汇总如下：

1、农用地（果园、林地）：

184300m2（折合276亩）

2、村庄用地（天宫院村）：

2300m2（折合3亩）

3、乡镇企业用地:

83800m2（折合126亩）

4、国有土地：

5687600m2（折合8530亩）

4.1、保留用地：

2587500m2（合3880亩）

4.2、可搬迁国有用地：

3100100m2（合4650亩）

5、现状道路、沟渠及未利用地：

约395000m2（折合593亩）

6、铁路用地约360000m2（折合540亩）

合计：

6713000m2（折合10070亩）

（二）现有企业现状

园区现有企业共计41家（其中程顺驾校、女子监狱和一家乡镇企业不在规划区域内，但占用规划南边界纬一路道路红线），占地总面积5771400m2，总建筑面积1053599m2，详见企业情况调查表。

经实际调查，园区现有企业根据企业性质和实际情况分析，需保留企业共计13家，占地总面积为2587500m2，建筑总面积为407400m2，可利用国有土地3100100m2,现状建筑面积为638700m2（其中，矿务局职工宿舍占地27500m2，建筑面积16500m2）。

（三）市政设施现状

现况园区与京开、六环快速路的联系困难，需通过区外道路联系；区内现仅有一条天河东路贯穿东西，而且已经破损，另有两条10米宽的小路，但也不满足使用要求；规划区内现有铁路专业线２６条，延伸到区内大部分地块；规划区内没有各种配套管线，雨水、污水无法集中收集排放，多数线缆没有入地，造成很多不安全隐患，总而言之，现况市政设施严重制约了物流商港的建设，建议尽快实施区内配套设施，为招商引资创造条件。

四、规划情况

1、土地规划情况

规划区域内土地占地总面积671.48公顷，各项用地指标详见附表，各类规划用地面积汇总如下：

（1）保留用地占地面积258.75公顷

（2）仓储用地占地面积143.41公顷

（3）一类工业用地占地面积7.25公顷

（4）商业金融用地占地面积17.09公顷

（5）停车场用地占地面积5.97公顷

（6）加油站用地占地面积0.81公顷

（7）市政设施用地占地面积139.51公顷

（8）绿化用地占地面积98.69公顷

可经营性用地面积：

（2）～（6）项的合计占地面积174.53公顷

2、区内市政设施规划情况

规划区域内规划道路共计21条，其中东西向9条，南北向12条,下设给水、雨水、污水、电力、电信、天燃气、热力管线，其中电信管线由电信局投资，本次测算未包括该投资；天燃气管线力争由北京市燃气集团投资，在本次测算中按规划测算，计入开发成本，其余管线及道路均由土地收购整理单位投资建设，计入本次测算。

详细情况见道路参数统计表及各管线统计表。

3、区外交通组织情况

3.1、天河北路（大庄桥）西延至生物医药基地工程（西延工程）

通过规划与现状综合考虑，该规划区与六环路连通，连通方案经分析后建议：

将该区天河北路工程与生物医药基地内规划天河西路连接为可行方案，该道路打通后，从大庄桥经天河西路至天水桥可与六环连通，距离约2公里。

该路线已有1公里实施完成，本测算长度为1公里，道路标准按照天河北路扩宽工程标准实施。

经测算实施该段道路总造价为7200万元，该段道路打通后将大大改善园区交通与外界交通的互连，亦同时改善生物医药基地与外界交通的互连。

综合考虑多种因素，建议优先实施该工程，以便在先期解决园区的进出问题。

3.2、六环路开口工程

控规中规划在经八路与六环相交处开口，经测算该工程费用为1.2亿，该工程预计占地130亩，征地拆迁费按每亩15万元计算，征地拆迁费为1950万元，总造价为1.4亿元。

该工程是解决规划区对外交通的最有效的方案，该方案实施后，规划区与快速路的连通可通过区内道路解决，建议该方案尽早实施，力争2年内完成。

短期内该园区与六环的连通可通过生物医药基地内道路解决。

3.3、天河北路东延至磁魏路工程（东延工程）

经调查，天河北路与磁魏路没有直接连接的道路，仅能通过绕行与磁魏路连通，具体路线为：

车辆从规划经八路至东侧铁路涵洞，穿过涵洞后进入黄魏路，南行至后大营有一条6米宽的现状沥青路与吴庄相连，到吴庄向东有一条20米宽道路与磁魏路连接，由磁魏路再向北5公里，可上六环，总行程为10公里，根据现状情况，不宜通过大型货运车辆，此通行方案可根据整个黄村东南地区的规划建设相结合，作为远期方案实施，本测算不包括该费用。

五、物流园区土地一级开发土地成本测算

考虑物流园区目前的现状，物流园区土地成本测算拟按以下三种模式进行：

模式一：

整体开发模式。

由运作主体负责土地的整体收购，按规划要求完成该区域内“七通一平”及公益设施的建设工作。

模式二：

只进行基础设施建设。

园区内已有38家国有单位，实施整体拆迁的可能性小，因此，考虑只完成基础设施的建设，以满足物流组织需求

模式三：

只进行主干道建设。

由于规划道路穿越现状厂房，若完成所有规划道路，现状厂房几乎没有利用价值，实施意义不大，因此，考虑只实施现状天河北路扩宽工程、规划经五路工程及相应的源头工程。

模式一：

整体开发模式

1、征地费86900万元

1.1、农用地征地费：

280亩×15万元/亩=4200万元

1.2、村庄、乡镇企业用地征地费：

（3+126）亩×15万元/亩=1930万元

1.3、国有单位的征地费：

[（3100100～27500）÷666.67]亩×15万元/亩=69130万元

（上述国有单位的征地面积为扣除矿务局职工宿舍占地外的可实施拆迁的面积，矿务局职工宿舍涉及的征地拆迁费及基础设施占用保留用地面积的征地拆迁费另行计算。

）

1.4、区内基础设施占用保留国有单位用地的征地费：

（212870÷666.67）亩×15万元/亩=4790万元

1.5、各项税费:

6820万元

小计：

86900万元

2、拆迁费用84400万元

2.1、民宅拆迁费用：

800m2×2800元/m2=220万元

2.2、乡镇企业拆迁费用:

7500m2×1200元/m2=900万元

2.3、国有单位职工宿舍征地拆迁费用：

16500m2×2800元/m2=4620万元

2.4、国有单位拆迁费用：

（638700～16500）建筑平米×1200元/建筑平米=74660万元

（上述国有单位的拆迁面积为扣除矿务局职工宿舍建筑面积外的可实施拆迁的面积，基础设施占用保留用地面积的另行计算。

）

2.5、基础设施占用保留国有单位用地的拆迁费

33600建筑平米×1200元/建筑平米=4030万元

小计：

84400万元

3、市政基础设施建设费（详见市政设施投资汇总表）65500万元

3.1区内市政基础设施建设费：

46270万元

3.2六环路开口工程建设费：

12000万元

3.3西延工程：

7200万元

其中：

西延工程征地拆迁费：

5400万元

西延工程建设费：

1800万元

小计：

65500万元

4、绿化费用：

5900万元

986900平方米×60元/平方米=5900万元

5、区内站点建设费用及站点内设备费用：

15600万元

5.1供电站分摊费：

估3000万元

5.2供热站分摊费：

12600万元

（5.1+5.2）小计：

15600万元

6、前期工程费2700万元

6.1、规划、可研及环境评估报告（估）：

300万元

6.2、勘察设计费（估）：

1000万元

6.3、工程监理费、招投标费、标底编制费（估）：

800万元

6.4、场地平整及其它（估）：

600万元

（6.1～6.4）小计：

2700万元

（1～6）小计：

261000万元

7、管理费：

（1～6）×2%=5200万元

8、财务费用（贷款利息等）：

60000万元×6%×3=11000万元

注：

财务费用按照完成整体征地拆迁费用及西延工程建设费用的1/3为基数考虑贷款数额，大约为6亿元，贷款使用年限为3年。

9、不可预见费：

（1～8）×2%=5500万元

成本合计：

282700万元

项目开发总成本：

282700万元/174.53公顷=1620元/平米=108万元/亩

模式二：

只完成基础设施建设

1、征地费25800万元

1.1农用地征地费：

70亩×15万元/亩=1050万元

1.2村庄、乡镇企业用地征地费：

（3亩+60亩）×15万元/亩=950万元

1.3国有单位用地征地费：

1320亩×15万元/亩=19800万元

（注：

区内供热站和供电站涉及的征地拆迁另行计算）

1.4区内站点涉及的征地费：

区内规划有供热用地3.86公顷及供电用地2.08公顷，需征用国有土地54660平米，农用地340平米，现状河道4400平米

农用地征地费：

（340÷666.67）亩×15万元/亩=8万元

国有单位征地费：

（54660÷666.67）亩×15万元/亩=1230万元

小计：

1240万元

1.5各项税费：

约2780万元

（1.1～1.5）小计：

25800万元

2、拆迁费12600万元

2.1民宅拆迁费用：

800m2×2800元/m2=220万元

2.2国有单位职工宿舍拆迁费用:

10000m2×2800元/m2=2800万元

2.3国有单位拆迁费用：

80000建筑平米×1200元/建筑平米=9600万元

（注：

区内供热站和供电站设计的征地拆迁另行计算）

2.4区内站点涉及的拆迁费用：

国有单位拆迁100平米100平米×1200元/平米=12万元

（2.1～2.4）小计：

12600万元

3、市政基础设施建设费（详见市政设施投资汇总表）65500万元

3.1区内市政基础设施建设费：

46270万元

3.2六环路开口工程建设费：

12000万元

3.3西延工程：

7200万元

其中，西延工程征地拆迁费：

5400万元

西延工程建设费：

1800万元

（3.1～3.3）计：

65500万元

4、站点的建设费用及设备费用15600万元

4.1供电站分摊费：

估3000万元

4.2供热站分摊费：

12600万元

（4.1+4.2）小计：

15600万元

5、前期工程费2500万元

5.1、规划、可研及环境评估报告（估）：

100万元

5.2、勘察设计费（估）：

1000万元

5.3、工程监理费、招投标费、标底编制费（估）：

800万元

5.4、场地平整及其它（估）：

600万元

（5.1～5.4）小计：

2500万元

（1～5）小计：

122000万元

6、管理费：

（1～5）×2%=2400万元

7、财务费用（贷款利息等）：

16000万元×6%×3=2900万元

（注：

财务费用按照完成市政基础设施与站点征地拆迁费用及西延工程建设费用的1/3为基数考虑贷款数额，大约为1.6亿元，贷款使用年限为3年。

）

8、不可预见费：

（1～7）×2%=2600万元

成本合计：

129900万元

项目开发总成本：

129900万元/174.53公顷=744元/平米=50万元/亩

模式三：

只建设主干道（天河北路扩宽工程及规划经五路）

1、征地费3700万元

1.1天河北路扩宽工程西起京开高速辅路，东至小龙河，红线宽50米；规划经五路南起航天五院东侧，北至小龙河，红线宽50米。

天河北路扩宽工程及规划经五路工程共需征用国有土地129400平米（合190亩）。

190亩×15万元/亩=2850万元

1.2区内站点涉及的征地费：

区内规划有供热用地3.86公顷及供电用地2.08公顷，需征用国有土地30260平米，农用地340平米，现状河道4400平米，考虑只建设两条主干道，建议先完成供热站1.42公顷和供电站2.08公顷的建设。

农用地征地费：

（340÷666.67）亩×15万元/亩=8万元

国有单位征地费：

（30260÷666.67）亩×15万元/亩=680万元

小计：

690万元

1.3各项税费450万元

（1.1～1.3）计：

3700万元

2、拆迁费2640万元

2.1天河北路扩宽工程及规划经五路工程涉及国有单位拆迁21900平米：

21900建筑平米×1200元/建筑平米=2630万元

2.2区内规划供热用地及供电用地涉及国有单位拆迁100平米：

100平米×1200元/平米=12万元

（2.1～2.2）计：

2640万元

3、市政基础设施费用：

32340万元

3.1现状天河北路扩宽及规划经五路工程费：

11135万元

（说明：

天河北路扩宽工程工程费（含标线、标牌、信号灯）为4873万元，经五路工程费（含标线、标牌、信号灯）为6062万元，源头费考虑200万元，合计为11135万元），但不包括因源头管线施工而发生的征地拆迁费用。

3.2六环路开口工程：

14000万元

该估算为规划经八路与六环路开口的工程费用。

3.3西延工程：

7200万元

其中，西延工程征地拆迁费：

5400万元

西延工程建设费：

1800万元

4、站点的建设费用及设备费用7600万元4.1供电站分摊费：

估3000万元

4.2供热站分摊费：

4600万元

（4.1+4.2）小计：

7600万元

5、前期费用:

1220万元

5.1、规划、可研及环境评估报告（估）：

20万元

5.2、勘察设计费（估）：

600万元

5.3、工程监理费、招投标费、标底编制费（估）：

400万元

5.4、场地平整及其它（估）：

200万元

（5.1～5.4）小计：

1220万元

（1～5）小计：

47500万元

6、管理费：

（1～5）×2%=950万元

7、财务费用（贷款利息等）：

13000万元×6%×3=2340万元

（注：

财务费用按照完成市政基础设施的征地拆迁费用、建设费用、六环路开口工程、西延工程建设费用的1/3为基数考虑贷款数额，大约为1.3亿元，贷款使用年限为3年。

）

8、不可预见费：

（1～7）×2%=1010万元

成本合计：

51800万元

项目开发总成本：

51800万元/174.53公顷=296元/平米=20万元/亩

六、不确定因素分析

从开发成本上看，主要是征地费、拆迁费和市政基础设施建设费三项。

征地拆迁费占总成本的比例最高。

本测算征地标准按15万/亩计算，由于规划园区内现有企业大部分为国有企业，即大部分土地为国有土地，在实际征地拆迁过程中，与国有企业协商征地和拆迁的价格可能会有一定的浮动，对本项目的成本会产生一定的影响。

由于市政专业规划未能到位，本测算依据为详规中各市政管线的规划系统图、2001年定额预算及2005年市场价，同时，源头工程数据尚不明确，本测算只做估算考虑，并且随着工程量和工程原材料市场价格的变化，也可能会有所波动。

七、建议

通过详细性规划与现状相比较后，我们发现规划与现状在有些地方发生冲突和遗漏部分，建议在具体实施过程中根据规划予以适当修改，具体建议如下：

7.1市政

（1）对于规划物流园区来说，人流量较小，建议将步道改为4米或3米，这样可以节约投资约400万元左右。

（2）本规划雨水管径较大，造成投资增加，建议在施工图设计阶段做好管网规划，预计能节约投资1000万元。

纬一路南侧、京开路东侧地区为天堂河农场，存在较大拆迁，并且该地区未被列入物流园区，本控规中部分雨水经该地区后横穿京开进入规划河道，实施困难较大，建议调整纬一路规划管径及流向，使纬一路雨水向东直接排入规划小龙河。

（3）控规中表明园区内大部分污水通过经八路D700管向南流入第二污水处理厂，有5公里管线不在园区内，无法与园区同步实施，故建议实施污水管线时调整规划，本次测算将经八路污水接入纬一路污水，纬一路污水管调整为D800管，横穿京开后与生物医药基地污水管连接。

7.2地块

（1）区内部分单位性质特殊，如监狱、部队，实施征地拆迁的难度非常大，建议保留，且穿越以上单位的规划道路对改善整个园区的交通状况作用不大，建议不实施建设，可以节约投资约4000万元。

（2）中国化工重型机械公司所在地块在规划中为商业金融用地，建议保留现状单位，不实施穿越该单位的市政道路的建设，并将商业金融用地转移到规划经五路以东、天河北路扩宽工程（现状天河北路）以北的可实施征地拆迁的区域中。

八、附表

1.企业情况调查表

2.土地规划分类及指标汇总表

3.道路主要参数表附表

4.相应管线统计表（给水、雨水、污水、天然气、热力、电力）

5.道路及管线工程投资统计表

6.市政设施投资汇总表

7.物流园区企业现状位置图

8.物流园区规划图