楼市发展史十.docx

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楼市发展史十

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1987～1992楼市发展史.txt你无法改变别人但你可以改变自己；你无法改变天气但你可以改变心情；你无法改变生命长度但你可以拓展它的宽度。

1987～1992楼市发展史.txt始终相信这世间相爱的原因有很多但分开的理由只有一个--爱的还不够。

人生有四个存：

健康情感事业和金钱。

如果健康消失了其他的存都会过期。

1987～1992楼市发展史

的全盛时期

　　1987年l0月纽约股价暴跌以后股价快速上涨显示出的强大实力。

股票的不断上涨不单单是提高了公司及其领导的威望而且也吸引越来越多的人去投资股票。

似乎再没有比通过股票来赚钱更容易的了。

使用贷款进行投机也能获得很大的收益因为行市上涨所获得的收益明显高于利息费用。

这也诱使公司用公司资金和公司贷款去进行投机这样就有更多的资金涌入股市股价也因此被进一步抬高。

同时公司在投机上获得的成功也增加了公司利润。

利润的增加会使人们买进更多的股票：

景气一浪高过一浪。

　　股价上涨的一个巨大支持是人的心态和商务实践：

意见分歧并不像西方人那样对立地表现出来以得到解决。

分歧的澄清首先是以每个人都能保全面子的方式进行的。

在这种心态下股价的下跌会损害到公司的威望并且对公司的管理也会造成一定的不利影响。

因此就存在着通过买进股票来防止出现损失的倾向。

从表面上看这是一种不错的途径但是如果不直接指明原因的话那么这种做法会给揭露缺点造成困难。

这会掩盖可能出现的畸形发展及其不利影响。

此外在公司内部员工们会普遍形成一切向上看的思维方式。

因此在楼道、茶馆或是澡堂里也不会有人就可能或是必要的纠正措施讨论。

为什么不会？

因为股票——这个收买不了的企业经营成功与否的仲裁人——在不断上涨。

25年以来它都在不断上涨。

即使是石油危机也不能动摇股市的乐观情绪。

这难道还不足以证明投资计划的正确性吗？

　　的商务实践和商务结构让本来处于竞争关系的竞争对手们通过监事会、参与投资和信贷联系在了一起。

与其把这种公司结构理解成是一个相互依赖和相互竞争的独资公司不如将其理解成是一个大型的组织产物。

政府在这种组织产物中与其说是公共福利的决策者不如说是工业巨头的傀儡。

政治与投资之间的这种结合最终促使银行轻率地发放低息贷款。

人引以为豪的经济迅猛发展在很大程度上是以贷款为根基的。

在利用广泛的人际关系可以轻易获得贷款这些巨额贷款必

须在将来的某个时候偿还。

由此使得的金融投机活动异常兴旺起来。

　　最初是接受地产和不动产做抵押而放款和用得到的贷款去购买股票。

然后用从股票中得到的收益和新获得的贷款去购买地产。

地产需求的增加相应地推动了地产和不动产的上涨由此扩大的贷款额度为了购买股票而去申请贷款提了可能性而这又会促使股票上涨。

由贷款、不动产和股票组成的上涨螺旋开始不断地向新的高度攀升。

　　这种游戏可以一直持续下去直到不断上涨的无法再不断创造出新的抵押贷款可能性为止。

因为银行的有价证券持有量在不断增加这也促使银行慷慨地发放贷款。

如果银行手中的股票的下跌那么银行也会遭受巨大的损失因此为避免损失在需要时银行会支持本应该下跌的股价。

这样投机活动所赖以存在的基础就承受着越来越沉重的负担。

　　“黄祸”

　　美国人和欧洲人认为是问题的在人看来却是挑战。

人的学习和工作热情、自律、对公司的忠诚和勇于自我牺牲的精神都是值得钦佩的。

这些品质是取得成功的保障。

似乎正处在胜利的开始。

前景总的来说是富于希望的。

在具有丰富的生产储备、卓越的竞争优势和与巨大的中国市场之间的密切联系的背景下经济的未来似乎是充满希望的。

　　人在全世界进行着大。

他们买来的不是鞋子、汽车或是衬衫而是不动产、公司和艺术品——买进所有精美的东西。

三菱公司出资8.5亿美收买了被称为美国“富有的标志”和“美利坚的标志”的纽约洛克菲勒中心51％的股份；索尼公司动用34亿美买下了被称为“美国灵魂”的好莱坞哥伦比亚电影公司、三星电影公司和汉堡的四季酒店；松下公司斥资6l亿美收购了美国环球影业公司；Shuwa株式会社购买了洛杉矶花旗广场和梵高的名画《向日葵》；美国广播公司大厦失守；花旗银行总部大厦易帜；莫比尔石油公司总部大厦陷落……通过投资来“收购美国”逐步取得了对美国经济命脉的控制而美国却无还手之力。

据统计1980～1988年在美国的直接投资增长了10倍以上。

人拥有2850亿美的美国直接资产和证券资产；控制了超过3290亿美美国银行业资产（占美国银行业资产的14％）；控制了加利福里亚州银行业资产的25％以上以及其未清偿贷款的30％；在美国拥有的不动产超过欧洲共同体的总和；占有了纽约股票所日量的25％。

对于他们来说没有什么是太贵的只有很少的精美之作能够满足他们的要求。

恐惧蔓延到了美国的领导层、对异己的

恐慌和对“黄祸”的恐惧。

西方领导层的这种恐惧似乎是合理的因为人公开买进他们想要的一切。

他们的财富是无穷的——就跟他们的债务也是无穷多一样。

　　投机热中的国家

　　整个国家都参与了股市投机公司、、雇员和家庭主妇们。

增加个人的财富似乎很简单也很吸引人：

在股票所里发出一个购买指令财富就会增加。

这并不是梦想而是美妙的现实。

　　不久后就没有相应的国民经济成就和实体经济与所盈利和不动产的上涨相对应了。

股票收益比率在是60和60以上而在美国和欧洲通常是10到20。

股票成了衡量公司声望的标准。

股票牌价越高公司的声望也就越高。

这样每个公司都尝试着抬高其股票。

　　所牌价和不动产的上涨通常会导致利率的上升。

然而裙带关系却在阻止利率的上升。

银行不但慷慨地提巨额贷款贷款条件也非常优惠。

利率的高低不再是给与需求的问题而是任人唯亲的结果是在市场轻济规律以外随意互相提贷款的结果。

当作为生产和货币量平衡因素的利率所具有的国民经济功能被剥夺以后信用膨胀会导致货币过多进而造成不动产和股票贬值。

结果是从1985～1990年东京的地价翻了一番。

投机活动特别是用贷款进行的投机活动也变得非常有利可图。

在最景气时期有超过一半的大企业通过投机获得了一半以上的利润。

对于企业来说投机和生产一样都是可获利的而投机并不是特别费力承担的风险似乎也较小。

　　1987～1990年人的财富上涨了3倍。

之所以会出现大规模的通货膨胀是因为国民并不是主要把钱用在消费上而是投到了房地产、股票等资产市场上。

1983年日经股价指数年平均为8800日1986年升至16400日升幅近1倍。

从1986年1月开始股市进入疯狂状态。

1987年1月份日经股价指数突破20000日。

1987年3月股票市场的市价总额已经达到26880亿美占全世界的36％超过美国居世界第一。

1987年10月的“黑色星期一”之后西方各主要国家纷纷提高利率进行应对。

却在国内资金极为富裕的情况下继续保持超低利率水平使其股票总额在两个月后达到全世界股票总额的42％日经平均股价最高已经接近40000日大关。

此时股票总市场已经占到GN的1.6倍占全球股市市价总额的42％。

如果从1985年算起到1989年为止股票在4年时间内平均增长率高达49%而同期实际GD增长率只有4％。

光是NTT公司的股票牌价就高于安联保险公司、巴斯夫集

团、宝马、戴姆勒、德意志银行、蒂森钢铁集团的牌价总和。

随着股市的上升主要城市土地也开始猛涨。

东京、大阪等六大城市市区地带各类用地平均指数1986年为401990年达到1104年间上涨了近3倍。

1987年地价上涨达到了高潮全国各类用途土地平均上涨了22％东京住宅用地上升66％商业用地为61％均为历史最高住宅用地首次超过商业用地。

这一年政府实施了一项《完善综合休养地区法》提出将国土的20％变成国民休养地通过政府补助和税收优惠鼓励完善生活休闲设施以达到扩大国内需求的目的。

这一政策推动土地进一步上升。

在“土地神话”和大量过剩资金的推动下土地从1985年的4.2万亿美增加到20世纪80年代末的10万亿美上涨了两倍多。

　　然而新发行的货币不仅用在了投机上也用在了购买美国公债上。

美国公债的利息是贷款利息的两倍。

这样最终负担公债利息的美国纳税人就间接地为一部分人的投机活动提了资金支持。

　　太阳变得昏暗起来

　　泡沫经济破灭的契机是1989年5月。

资产的持续、大幅上涨使政府逐渐感受到了压力。

1989年5月银行决定改变货币政策方向将维持了两年多的2.5%的“超低利率”提高至3.25%。

1989年底主张不惜一切代价抑制泡沫的强硬派代表三重野康出任央行行长上任伊始他就将中央银行贴现率由3.25%提高到4.5%结束了的超低利率时代。

当时央行采取了紧缩银根、限制不动产贷款等对策。

当大大的投机泡沫被刺破以后会发生什么呢？

当股票收益比率从当时的65下降到符合西方标准的正常水平20以下又会发生什么呢？

如果股票的市值缩水将近1/3又会给国民经济带来什么样的后果呢？

是的企业太贵还是美国和欧洲的企业过于呢？

　　1989年底索尼公司创始人盛田昭夫（AkioMorita）以充满自信心的口气说道必须学会在它的批评者面前说“不”如果成为超级大国那对全世界都是一件好事。

然而当1990年4月初日经225指数跌去了10％跌至28000点时这种自信就减弱了许多“太阳变得昏暗起来”《远东经济》这样写道。

这是战后的第二次最为严重的股价暴跌。

股价在1989年12月29日达到历史最高点38916点以后就急剧下滑大部分投资者都是损失惨重可是大多数投机者都不想承认这一点。

　　1990年日、债券、股票同时贬值泡沫开始破灭败象毕显。

股价和地价的下降导致信贷担保物的贬值金融机构为避免债权损失而迫切要求债务人

尽快偿还借款或追加担保这就迫使有关企业转让自己保持的股票和不动产结果大大助长了出让股票和土地的风潮导致股价和地价的进一步下跌。

如此反复形成恶性循环。

但是这时大多数人还没有充分认识到问题的严重性以为经济的挫很快就会得到克服。

另外房地产持续暴跌致使许多房地产商和建筑公司在房地产领域的投资彻底失败根本无力偿还银行的贷款而不得不宣布破产。

房地产公司以及个人在向银行贷款时虽然都有房地产、股票等资产做担保抵押但随着土地和股票的不断下跌担保的价值日益下降致使金融机构不良债权不断增长资本充足率大幅下降。

不良债权的大量增加导致金融机构的财务体制十分脆弱抗风险能力下降。

部分金融机构甚至还出现了资金周转失灵等问题致使十大银行中的长期信用银行、债券信用银行以及北海道拓殖银行相继倒闭。

中小金融机构的破产更是接连不断金融体系发生剧烈动荡险些引发一场严重的金融危机银行的各项机能均遭到重创。

　　从1990年起开始的股票的下跌是在1985～1990年期间政府为了减少日升值带来的经济压力、同时缓解日升值预期而采取扩张性的财政政策和货币政策所导致的结果。

为抑制经济过热特别是股市泡沫央行自1989～l990年又一连5次大幅提升利率股市因此从38000点以上一下跌至14000点以下。

从此以后尽管日进一步大幅升值但的利率政策不再以遏制日升值和预防通货膨胀为重点而是以刺激国内经济为重点。

遗憾的是即使接近并达到零利率水平经济不仅仍不见起色反而走入零增长时代。

股市上投资者的信心被严重损害即使为股市注入了数十亿美的资金也起不到任何积极的效果。

民众失去了对未来的信心。

国民生产总值下降。

亚洲四小龙因缺少资金去购买外国商品而陷入的危机也波及到。

战后第一次大规模的解雇雇员是不可避免的。

失业率和自杀率达到了最高记录。

尽管已经进行了破产清算但在还是出现了5000亿美的呆账。

　　进入了10年的漫长衰退期

　　自此以后经济始终在走下坡：

内需不足海内外投资低迷银行呆账、坏账急增国债、地方政府债券过度发行日超常贬值消费税直线上扬长期利息居高不下年通货膨胀率达两位数。

这不仅给国民造成不安同时也给亚太地区乃至全世界经济的发展投下了巨大阴影。

当日经225指数下跌到14000点以下时一位基金说道：

“令人更讨厌

的事情马上就会来到。

”在此期间日经225指数达到了14200点的最低点。

股票也在2001年跌到10000点的最低点大关。

伴随着股价的下跌人们的情绪也越发地消沉。

在的很大范围内出现了消费萎靡态势。

当人们面临着失业的威胁和在未来的前景越来越暗淡的情况下还有谁会愉快地消费呢？

在看不到销售机会、到处都是开工不足和可能的买主都消失得无影无踪的情况下还有谁愿意去投资呢？

　　早先的乐观情绪和不可动摇的自信心早已转变成了极度的悲观失望。

泡沫崩溃给经济增长带来的最大的损害性因素是银行金融系统大量的金融坏账。

泡沫经济时期全国各地资金都集中投向房地产上涨最快的大城市。

差不多所有的投资机构、生产企业以及很多个人都踊跃向银行借款投入到房地产中。

房地产泡沫崩溃后大量借款不能偿还给银行金融机构造成大量不良资产。

银行冲销不良债权使可贷资产规模及流动性下降造成宏观融资量急速收缩。

中小企业因资金周转不开大量倒闭殃及中小银行金融机构跟着破产。

随着经济低迷时期的延长中小企业和中小金融机构破产蔓延到大企业和大银行金融机构。

破产的投资机构及银行金融机构越来越大。

对于银行的巨额不良资产政府一直想采取内部处理的方式悄悄化解但很难处理。

因为清理不良资产需要大量资金而政府把资金已投入到扩大公共投资上去了。

大银行金融机构连连破产导致金融机构在国际市场上的融资信用等级下降融资成本提高。

金融坏账及金融风险成为影响经济长期陷入低谷爬不出来的最关键原因。

1992年宫泽喜一内阁为刺激经济首次实施10万亿日规模的经济对策打出“积极型财政”。

随后历代内阁迄今总共发动10次刺激经济对策总额近130万亿日。

然而景气仍持续低迷国家和地方的长期债务快速膨胀到2000年底累积债务高达666万亿日占国内生产总值的130％。

这些刺激经济的对策也不能打消人民对未来的忧虑他们情愿把手中的日都存起来也不愿用于消费。

　　不仅裙带关系而且在很大程度上黑手党也防碍了经济的复苏。

警察厅的调查表明犯罪集团榨取了l/3的企业的钱（德国《明镜》周刊第一期第101页）。

有16％的被调查企业认为这种行为属于“普通的商务实践”。

有组织的犯罪在一定程度上造成了经济的普遍萧条并且阻碍了经济的重新复苏。