宜府发12号.docx
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宜府发12号
宜府发［2007］12号
宜黄县人民政府
关于印发宜黄县房地产税费一体化
征管实施办法的通知
各乡（镇）人民政府，县工业园区管委会，县政府各部门：
《宜黄县房地产税费一体化征管实施办法》已经县政府第11次常务会议研究同意，现予印发，请认真遵照执行。
二○○七年十二月二十九日
宜黄县房地产税费一体化征管
实施办法
为进一步整顿和规范县城规划区内房地产市场秩序,优化经济发展环境，加强房地产税费征管,根据《中华人民共和国行政许可法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城市房地产经营管理条例》和《中华人民共和国税收征收管理法》的相关规定，结合我县实际，制定本实施办法。
一、指导思想
按照财政牵头、统一协调、整合资源的原则，成立“宜黄县房地产税费一体化征管中心”。
整合和理顺财政、国税、地税、国土资源、建设等执法部门的征管体制，房地产税费业务全部纳入征管中心，实行“阳光操作”。
全面构建一个规范透明、缜密完善的房地产税费征管体系。
二、总体目标
在理顺征管体制、健全中心功能的基础上，房地产税费一体化管理必须达到以下七个目标。
（一）统一税费标准，实现规范征管和“阳光操作”。
（二）加强部门配合，实现数据比对和信息共享。
（三）建立项目资料库，实现计划控制和源头控管。
（四）严格审批程序，实现“联审联批”和一体化征管。
（五）强化稽查机制，杜绝征管漏洞和收入流失。
（六）简化办事流程，实现“一站式”服务。
（七）开设大厅局域网，逐步实现电算化管理。
三、征管范围
（一）凡县城规划区内土地使用权的出（转）让、建筑及房地产开发、转让、保有等环节业务（以下简称建筑及房地产交易业务），国有及集体企事业单位因改制或撤并而发生的资产产权变更或交易业务所涉及的税费，一律纳入房地产税费一体化征管中心进行征管。
具体包括：
（1）土地使用权的出（转）让所涉及的税费业务（不含土地招、拍、挂及其宗地核算业务）。
（2）查补和处罚土地违规交易所涉及的税费业务（含土地出让金业务）。
（3）个人自建房、单位建房、政府工程建设及其他重点工程建设所涉及的税费业务。
（4）商品房开发和交易所涉及的税费业务。
（5）二手房及其他房屋交易所涉及的税费业务。
（6）查补和处罚违章建筑所涉及的税费业务。
（7）偷漏税费的稽查处罚业务。
（二）征收的税费种类
（1）税务部门：
营业税、城建税、企业所得税、外商投资企业和外国企业所得税、个人所得税、土地增值税、土地使用税、房产税、印花税、教育费附加、建筑耗材增值税、税款滞纳金及罚款。
（2）财政部门：
契税、耕地占用税、联审联批建设项目规费；
（3）国土资源部门：
土地出让金、滞纳罚金、违章交易罚金。
（4）综合收费：
指建筑及房地产交易中其他建设工程项目的收费以及违章项目的罚款及收费。
四、税费基础、税费标准及适用范围
（一）税费基础
税费基础是指房地产开发和交易时的计税价格和计费价格。
1、房地产开发建筑环节的税费基础
（1）计税价格和计费价格
建筑环节的计税价格按房屋建筑定额单位加上配套设施（绿地、道路、公益设施、车库、储藏室等）的单位成本确定，计税工程量按房屋规划建筑面积以及实际配套设施面积确定。
建筑环节的计费价格按房屋建筑定额单价确定，计费工程量按房屋规划建筑面积确定。
根据宜黄县建筑行业房屋结构现状，房屋类型分为砖混、框架两种，其最低计税指导价格（不含基础工程）为：
砖混400元/㎡、框架460元/㎡。
（2）税费基础核定权属
房屋建筑类型、建筑面积、配套设施成本单价、配套设施面积由县建设局核准，随同项目设计和规划资料一并送交征管中心。
计税价格和计费价格由征管中心核准，其中计税价格核准后由中心税务人员按工程计划进度预征各税，计费价格核准后由大厅按规费标准即时收取各种规费。
（3）单位建房和重点工程的税费基础
单位建房和重点工程的计税基础以财政部门的实际决算价格为准，计费基础以建设部门核定的价格为准，应缴税费金额由征管中心统一核准。
2、房地产交易（转让）环节的税费基础
交易环节的税费基础原则上按房地产交易的实际成交价格确定，对下列情况作如下规定：
（1）计征税费起始时间。
商品房开发项目以房管部门颁发商品房预售许可证的时间为计征税费的起始时间，开发商收取预售房款时必须使用税务部门统一印制的预售房款专用收据。
二手房交易及其他房屋交易以合同履行时间为计征税费的起始时间。
（2）商品房销售采取银行按揭销售方式的，在按揭手续完毕获得银行贷款时，视同销售环节完毕，全额征收商品房交易环节税费。
（3）缴纳税费义务人。
商品房开发项目以开发商为缴纳税费义务人（含代缴契税），二手房交易及其他房屋交易以交易双方为缴纳税费义务人。
（4）计征税费价格。
商品房开发项目的预征税费价格以市场挂牌销售价格为准，实际计征税费价格以销售合同价格为准；二手房交易及其他房屋交易的计征税费价格以销售合同或房地产交易评估机构的评估价格为准；对销售合同价格明显低于市场销售价格的，以征管中心核定的价格为准。
（5）税费征缴方式。
交易环节的税费基础确定后，即由征管中心根据商品房的实际销售情况进行预征或即时结算征缴。
（二）税费标准
税费标准是指房地产建筑环节和交易环节的应缴税收和应缴规费及其他综合性收费，包括按建筑造价和销价计征的比例标准和按建筑面积计征的固化标准两种。
1、县城规划区内建设项目规费标准
共16个收费项目，合每平方米90元（详见税费标准表）。
2、县城规划区内建筑环节税收标准
共7个税种，综合征收率约8.47%（详见税费标准表）。
3、县城规划区内商品房销售环节税收标准
共8个税种（含契税）,综合征收率为:
普通住房13.15%,非普通住房（别墅，下同）17.15%,店面房19.15%（详见税费标准表）。
4、县城规划区内二手房交易税收标准
共7个税种（含契税），其中：
五年以内交易的普通住房综合征收率8.95%；五年以内交易的非普通住房综合征收率13.95%；五年及五年以上交易的普通住房综合征收率3.55%；五年及五年以上交易的非普通住房综合征收率13.95%（详见税费标准表）。
5、个人转让土地使用权的税收标准共7个税种，综合征收率14.45%（详见税费标准表）。
6、房地产建筑环节和交易环节应缴的建筑耗材增值税、土地使用税、房产税、防洪保安资金等依据相关法律法规和政策,按规定征收。
7、其他综合收费项目
建筑及房地产交易中其他建设工程项目的收费以及违章项目的罚款及收费（详见税费标准表）。
（三）个人自建住房行为的确认和处理
个人自建住房经国土资源、建设部门批准，且实际建设面积在批建面积之内的，即为私人建房，按私人建房的税费基础和税费标准征收税费；否则，即视同商品房开发，按商品房开发交易的税费基础和税费标准征收税费。
（四）违反城市规划法律法规行为的处理
违反城市规划法律法规的行为，按《中共宜黄县委宜黄县人民政府关于清理整治县城规划区内违法违规用地和建房的实施方案》（宜发[2007]7号）执行。
（五）房地产一体化税费标准的适用范围
一体化税收标准的执行范围以建设部门工程竣工验收备案时间为准，凡2007年12月1日以前未验收备案的房地产开发项目一律执行一体化税收标准；收费项目标准自本方案执行之日起实施。
对2007年12月1日以前未足额纳税的房地产开发项目，由征管中心依法进行稽查并按规定征收应缴税费（含税收滞纳金）。
五、房地产开发项目库的建设
为确保房地产开发项目税费足额征收到位，自2008年1月1日起由征管中心对县城规划区内各开发楼盘统一建立四个项目库，即批建项目库、税费征缴项目库、土地开发项目库、成本利润项目库。
项目库建立后，由征管中心设立台帐，采取“以票控税、栋号管理”，对各开发楼盘从土地摘牌到成本利润各个环节进行全过程动态监管。
（一）批建项目库
批建项目库包括下列指标内容：
1、用地情况：
土地开发面积，土地摘牌总价，亩均单价。
2、房屋批建情况：
建设部门批准建筑面积，开发商在建设过程中的实建面积，房屋建筑结构类型，建筑计税和计费定额总价和定额单价，容积率，建筑密度，绿化率。
3、配套设施情况：
配套设施密度、面积，配套设施计税定额总价和定额单价。
4、待摊费用情况：
勘察设计费，招投标管理费，开发项目管理费，工程施工监理费，水电落户费，其他。
5、房屋建筑总成本情况。
以上批建资料由建设部门提供，此外开发商还需提供规划设计图纸等资料。
（二）税费征管项目库
税费征管项目库包含建筑环节税费征缴和销售环节税费征缴两个明细项目库。
1、建筑环节税费征缴项目库
具体包括下列指标内容：
①土地购置应交、已交、欠交契税情况。
②建筑环节应缴税费基础：
房屋建筑计税和计费定额总价、配套设施计税和计费定额总价。
③建设工程进度：
建设部门批准项目建设工期、实际建设工程进度。
④建筑环节应交、已交、欠交税费情况：
全部工程应交税费，已建工程应交税费、实交税费和欠交税费。
⑤违规超建面积应交规费情况：
应交土地出让金、应交规费。
以上资料由国土资源及建设部门提供，征管中心核准后建立项目库。
2、销售环节税费征缴项目库
具体包括下列指标内容：
①销售价格信息：
挂牌销售价格、合同成交价格；
②销售总面积：
住宅建筑面积、店面建筑面积、自营业设施建筑面积、不计入建筑测绘面积部分的建筑面积；
③销售环节应交税收情况：
完全销售应交税收、实际销售应交税收、已交税收和欠交税收。
④销售环节发证情况：
完全销售应发证数量、实际已发证数量、税（费）前发证数量、商品房预售许可证发放情况。
以上资料由房管部门提供，征管中心核准后建立项目库。
（三）土地开发项目库
土地开发项目库包含下列指标：
1、土地资源分布和使用情况以及基准地价构成情况。
2、土地开发项目摘牌成交价格，开发类型、开发面积及座落地址情况。
3、土地违规使用情况。
以上资料由国土资源部门提供，征管中心核准后建立项目库。
（四）成本利润项目库
成本利润项目库包含下列财务信息指标：
1、销售收入：
销售面积、销售均价、完全销售收入、累计实现销售收入。
2、开发成本：
土地购置成本、建筑成本、配套设施成本、待摊费用。
3、税费成本：
完成税费成本、当期税费成本。
4、利润指标：
税后利润总额、利润率。
以上资料由征管中心核定后建立项目库。
六、配套措施
（一）建立发证、开票制约机制。
1、自2008年1月1日起，建设部门必须凭“宜黄县建设项目规费联审联批表”办理《建设工程规划许可证》，房管部门必须凭一体化征管中心“宜黄县商品房预售税费申报登记表”办理《商品房预售许可证》，国土资源部门、房管部门、财政部门必须凭“宜黄县房地产项目税费审批表”及一体化征管中心相关“内部流程表”办理《国有土地使用权证》、《房屋产权证》、《契证》。
以上“五证”各职能部门办理完毕后，必须送一体化征管中心统一登记发放。
2、税票（含销售发票）、行政事业性收费票据由一体化征管中心统一开具，同时逐步建立局域网实行电脑开票和发证，切实做到以票控税、以票控费、以票控证，先税费后办证，坚决杜绝税前发证、费前发证、私自发证的行为。
（二）建立工作经费激励机制。
对房地产税费一体化征管执法主体单位在严格执行“收支两条线”管理的基础上，建立以下工作经费激励机制。
1、税务部门（含契税征管所）在中心内组织征收的房地产税收由财政按完成数的1.5%安排征收工作经费。
凡在中心以外征收的房地产税收一律不安排征收工作经费。
2、有关部门通过稽查、专项检查查缴的税（费），一律按查缴税（费）额的3%安排协税（费）经费。
3、每年安排征管中心30万元业务经费，用于中心日常运转开支，其中4万元作为绩效考核经费。
（三）建立责任追究制。
凡在中心之外发放《建设工程规划许可证》、《商品房预售许可证》、《国有土地使用权证》、《房屋产权证》、《契证》“五证”，或税前发证、费前发证的，一经查出即停拨其单位的征收工作经费，并依法追究有关人员的责任。
（四）实行房地产开发税（费）项目政府准入制度。
一体化税费标准颁发后，为确保房地产开发市场健康运行，对规定标准项目以外的执法单位收费，一律实行政府准入制度，经政府备案后方可进行。
七、其他
（一）本《实施办法》自2008年1月1日起实行，由宜黄县财政局负责解释。
（二）现行有关政策与本《实施办法》相抵触的，一律以本《实施办法》为准。
如遇国家政策或上级主管部门政策调整，则一体化税费标准也相应进行调整。
（三）本《实施办法》未尽事宜，按《中华人民共和国行政许可法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城市房地产经营管理条例》、《中华人民共和国税收征收管理法》执行。
主题词：
财政房地产税费一体化征管实施办法通知
抄送：
县委、县人大、县政协、县纪委、县人武部。
宜黄县人民政府办公室2007年12月30日印发
共印120份
宜黄县房地产一体化征管
税
费
标
准
一
览
表
制定单位：
宜黄县人民政府
宜黄县县城规划区内建设项目规费标准表
序号
征收规费项目
执法部门
或单位
计税（费）
基础
收费标准
征收依据
1
地方教育附加费
县财政局
建筑面积
30元/㎡
财政部、国家计委财综字[1999]167号、省人大第49号公告
2
新型墙体材料专项基金
县经贸委
建筑面积
8元/㎡
赣财综[2004]79号
3
散装水泥专项基金
县经贸委
建筑面积
1.5元/㎡
省政府[1993]88号令、赣财综[2003]12号
4
建筑施工超标噪声排污费
县环保局
建筑面积
6元/㎡
国家发展计划委、财政部、环保总局、国家经贸委31号令
5
市政公用设施配套费
县建设局
建筑面积
20元/㎡
赣府发[1993]13号
6
建筑行业上级管理费
县建设局
建筑面积
3元/㎡
赣价行字[1996]78号
7
白蚊防治费
县建设局
建筑面积
2元/㎡
赣价房字[1991]1号、赣财综字[1999]31号
8
工程定额测定费
县建设局
建筑面积
1元/㎡
赣计费字[2002]726号
9
排水设施有偿使用费
县建设局
建筑面积
1元/㎡
赣价费字[1993]第153号、赣财综字[1993]第167号
10
建筑工程质量监督费
建筑综合
管理站
建筑面积
2元/㎡
赣计费字[2002]390号
11
建筑工程卫生服务费
县环卫所
建筑面积
4元/㎡
赣计收费字[2002]72号抚州市人民政府令（第8号）
宜黄县物价局宜价费字[2006]4号
12
新建建筑物防雷装置验收费
县气象局
建筑面积
1.5元/㎡
赣财综字[2002]66号
13
建筑余土清运管理费
县环卫所
建筑面积
1元/㎡
计价格[2002]872号、赣计收费字[2002]72号、宜价费[2004]02号
14
社区房屋建设基金
县财政局
建筑面积
2元/㎡
民发[2005]85号、宜发[2007]20号
15
占道费
县建设局
建筑面积
6元/㎡
赣价费字[1994]10号、[2003]10号、[2003]35号
16
水土保持设施补偿费
县水利局
建筑面积
1元/㎡
赣价费字[1995]37号、赣财综字[1995]69号、
赣水土保字[1995]008号
合计：
90元/㎡。
综合收费以建筑面积为基数，建筑面积的计算规则依据国家标准GB/T17986-2000《房产测量规范》
宜黄县城规划区内建设项目建筑税收及标准表
工程建筑
序号
征收税费项目
执收部门
或单位
比例税收标准
征收税收依据
计税（费）基础
比例
1
营业税
地税
建筑造价
3%
《中华人民共和国营业税暂行条例》
2
城建税
地税
建筑造价
0.15%
3
教育费附加
地税
建筑造价
0.09%
4
印花税
地税
建筑造价
0.03%
《中华人民共和国印花税暂行条例》
5
资源税
①砖混
②半框架
③全框架
地税
建筑面积
0.6元/㎡
0.8元/㎡
1.0元/㎡
《中华人民共和国资源税暂行条例》
6
企业所得税
税务
建筑造价
4%
《中华人民共和国企业所得税暂行条例》
7
项目经理个人所得税
地税
建筑造价
0.7%
《中华人民共和国个人所得税法》
注：
1、个人建房按建筑造价的4%征收个人所得税，不征企业所得税、项目经理个人所得税。
2、其他相关的税收（建筑耗材增值税、土地使用税、房产税等）按规定征收。
宜黄县城规划区内房地产税收项目及标准表
商品房销售
单位：
元/㎡
序号
征收税费项目
执收部门
或单位
比例税收标准
征收税收依据
计税（费）基础
比例
1
营业税
地税
销售价格
5%
《中华人民共和国营业税暂行条例》
2
城建税
地税
销售价格
0.25%
3
教育费附加
地税
销售价格
0.15%
4
印花税
地税
销售价格
0.05%
《中华人民共和国印花税暂行条例》
5
土地增值税
①普通住房
②非普通住房
③店面
地税
销售价格
1%
3%
5%
《中华人民共和国土地增值税暂行条例》
6
契税
①普通住房
②非普通住房
③店面
财政
销售价格
2%（144㎡以上按4%）
4%
4%
《江西省契税实施办法》
7
企业所得税
税务
销售价格
4%
《中华人民共和国企业所得税暂行条件》
8
项目经理个人所得税
地税
销售价格
0.7%
《中华人民共和国个人所得税法》
宜黄县城规划区内房地产税收项目及标准表
二手房交易
单位：
元/㎡
序号
类别
征收税费项目
执收部门
或单位
比例税费标准
征收税费依据
计税（费）
基础
比例
1
五
年
以
内
转
让
营业税
地税
成交价格
5%
《中华人民共和国营业税暂行条例》
2
城建税
地税
成交价格
0.25%
3
教育费附加
地税
成交价格
0.15%
4
印花税
地税
成交价格
0.05%
《中华人民共和国印花税暂行条例》
5
个人所得税
地税
成交价格
1.5%
（店面2%）
《中华人民共和国个人所得税法》
6
土地增值税
①普通住房
②非普通住房
③店面
地税
成交价格
免征
3%
5%
《中华人民共和国土地增值税暂行条例》
7
契税
①普通住房
②非普通住房
③店面
财政
成交价格
2%（144㎡以上按4%）
4%
4%
《江西省契税实施办法》
1
五
年
及
五
年
以
上
转
让
营业税
①普通住房
②非普通住房
③店面
财政
销价与买价差额
免征
5%
5%
《中华人民共和国营业税暂行条例》
2
城建税
①普通住房
②非普通住房
③店面
地税
销价与买价差额
免征
0.25%
0.25%
3
教育费附加
①普通住房
②非普通住房
③店面
地税
销价与买价差额
免征
0.15%
0.15%
4
印花税
地税
成交价格
0.05%
《中华人民共和国印花税暂行条例》
5
个人所得税
地税
成交价格
1.5%（店面2%）
《中华人民共和国个人所得税法》
6
土地增值税
①普通住房
②非普通住房
③店面
地税
成交价格
免征
3%
5%
《中华人民共和国土地增值税暂行条例》
7
契税
①普通住房
②非普通住房
③店面
财政
成交价格
2%（144㎡以上按4%）
4%
4%
《江西省契税实施办法》
宜黄县城规划区内房地产税收项目及标准表
个人转让土地使用权
单位：
元/㎡
序号
征收税费项目
执收部门或单位
比例税收标准
征收税收依据
计税（费）基础
比例
1
营业税
地税
转让价格
5%
《中华人民共和国营业税暂行条例》
2
城建税
地税
转让价格
0.25%
《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》
3
教育费附加
地税
转让价格
0.15%
《征收教育费附加的暂行规定》
4
印花税
地税
转让价格
0.05%
《中华人民共和国印花税暂行条例》
5
土地增值税
地税
转让价格
2%
《中华人民共和国土地增值税暂行条例》
6
个人所得税
地税
转让价格
3%
《中华人民共和国个人所得税法》
7
契税
财政
转让价格
4%
《江西省契税实施办法》
宜黄县建筑及房地产交易其他综合性收费项目及标准表一
序号
收费项目
执收部门或单位
收费标准
征收依据
1
建筑工程交易服务费
①实行工程施工招标中标
②实行工程勘察、设计、监理招标
③实行工程重要材料、设备招标
建设
0．1%（中标价）
0．2%（中标价）
0．03%（中标价）
单项工程每项最高限额不超过6万元
赣价房字[2000]7号
2
所有权登记及他项权登记费
①店面所有权登记
②住房所有权登记：
房改房
房屋
③店面、住房他项权登记
④其他房屋初始、变更、转移、他项权登记
建设
购买价0.16%
50元/套
80元/套
80元/套
100㎡内100元
100㎡-500㎡300元
500㎡-1000㎡500元
1000㎡-2000㎡700元
2000㎡-5000㎡1000元
5000㎡-10000㎡1500元
10000㎡以上2000元
国家发展计划委员会、财政部计价格[2002]595号
赣计收费字[2003]102号
3
证书工本费
①房屋所有权证
②房屋他项权证
③房屋共有权证
④房屋换证工本费
⑤排水许可证工本费
建设
10元/本（房改房35元/本）
10元/本
10元/本
20元/本
40元/本
国家发展计划委员会、财政部计价格[2002]595号
赣计收费字[2003]102号
赣财综字[1996]136号
赣财综字[2000]8号
抚府发[2001]37号
4
房屋拆迁管理费
建设
按房屋拆迁补偿安置费用的0.42%
省发展计划委员会
省财政厅赣计收费字[2003]819号
5
房屋安全鉴定费
建设
2.5元/㎡
赣价房字[1999]7号
6
城市道路挖掘修复费
建设
（详见文件）
赣建城字[2001]28号
赣财综字[1994]07号
7
住宅公用部位公用设施设备维修基金
建设
1、公有住房售房单位按售房款20%提取
2、商品房、公有住房购房者按购房款2%交纳
建设部、财政部、建住房[1998]213号
宜黄县建筑及房地产交易其他综合性收费项目及标准表二
序号
收费项目
执收部门或单位
收费标准
征收依据
1
国有土地使用权出让金
国土资源
新增国有土地使用权出让,按出让合同规定的地价款全额收取出让金;原划拨土地使用权补办出让手续,按基准地价的40%收取出让金;房改房出让,按基准地价的10%收取出让金
《中华人民共和国土地
管理办法》、省
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