城北房地产市场调研.docx

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城北房地产市场调研

城北房地产市场调研

[编号：

尚策文执20080120]

尚策地产房地产策划师培训实战课题之2

2008年一季度西安城北房地产市场调研报告

主题：

西安城北房地产市场调研报告

机构：

西安尚策房地产营销策划有限公司

执案人：

（袁东海）

概要……………………………………………………………………4

一宏观经济分析………………………………………………………5

全国经济经济现状.......................................6

西安经济现状…………………………………………………….6

二房地产政策分析………………………………………………….7

全国房地产政策…………………………………………………..7

西安房地产政策……………………………………………………8

三西安房地产发展现状及走势……………………………………...9

西安城市土地供应量与开发量…………………………………….9

西安房地产市场物业类型供应量………………………………….9

西安房地产市场发展趋势总结………………………………….....9

四西安房地产市场区域的划分………………………………………9

五城北区房地产调研分析…………………………………………….10

5.1城北区域房地产整体分析…………………………………………..10

城北房地产市场分析……………………………………………….10

城北对住宅类型物业的吸纳能力分析…………………………….10

城北的在建及将建项目的调查……………………………………..10

城北主要公共设施调查……………………………………………..11

5.2项目与城市规划发展的联动分析…………………………………...12

●西安市总体规划发展……………………………………………….12

城市发展方向………………………………………………………...12

城市交通环境规划…………………………………………………….12

城市规划建设趋势分析……………………………………………….12

城北功能规划调研……………………………………………………..13

●畅销楼盘分析…………………………………………………………...13

畅销楼盘的界定…………………………………………………….....13

畅销楼盘的营销特点…………………………………………………...13

●滞销楼盘分析…………………………………………………………..14

滞销楼盘的界定……………………………………………………………..14

滞销楼盘的营销特点………………………………………………………..14

如何避免落入滞销楼盘……………………………………………………..14

六项目市场调研结论…………………………………………………………16

总体经济增长对城北区的影响分析…………………………………………16

城北房地产发展趋势对该区域的影响分析…………………………………16

人们生活。

消费观念的改变对城北区的影响……………………………….16

概要

从2007年12月份开始，北京，上海，广深等全国几个一线城市的房地产市场都出现了不同程度的价格下降。

2008年刚一开始，万科，绿地等几大房地产开发商又开始了对其所开发的产品进行集中降价，幅度高大20%。

房地产市场的洗盘活动就此拉开了序幕。

本次市场调研的目的了解西安房地产市场的发展现状及预测2008年的发展趋势。

调查时间范围2007年12月—2008年2月。

调查区域；城东西南北，曲江，高新，产灞各区域所有已售及在售楼盘（主要为中档楼盘）。

调查方法；普查与重点调查相结合，重点调查各区域滞销及畅销楼盘。

通过网络，报纸等媒体收集历史数据，实地踩盘询问进行分析，得出结论并进行预测。

●西安

2007年西安经济状况调查单位；RMB

GDP总量

人均GDP

与去年相比

CPI与去年相比

西安

1737.1亿

20670

上升14.6%

上升4.7%

2007年西安消费价格总水平较上年上涨4.7%%（其中3.9个百分点由食品价格上涨所致），涨幅比上年高出3.1个百分点。

据了解，构成居民消费价格指数主要有八大类商品及服务，去年八类价格“六涨二降”。

其中，食品、居住、家庭设备用品及维修服务、医疗保健和个人用品、衣着、烟酒及用品六大类价格呈现上涨，分别较上年上涨了12.6%%、3.6%%、4.4%%、2.9%%、1.4%%和0.5%%；而交通和通信、娱乐教育文化用品及服务两大类价格保持下降，分别较上年下降4.8%%和0.8%%。

     11月份，西安市实现社会消费品零售总额81.98亿元，同比增长20.7%，增幅同比提高4.6个百分点。

其中：

市的零售额72.96亿元，增长20.8%，县及县以下的零售额9.02亿元，增长20.1%，呈现出城乡市场的共同繁荣。

分行业看，零售贸易业领先增长。

西安市零售贸易业实现零售额增长26.9%，批发贸易业增长3.6%，住宿和餐饮业增长21.5%，其他行业增长12.5%。

居民消费结构升级，汽车消费升温，住房需求旺盛，1-11月份汽车类销售额增长73.5%，商品房销售额增长79.5%。

     1-11月份，西安市累计实现社会消费品零售总额829.47亿元，同比增长18.5%，增速同比提高2.1个百分点；扣除物价实际增长14.5%。

由以上数据及对比可以证明西安是一个低收入、高消费特点非常明显的城市。

二政策分析

●全国房地产政策

今年开春就有利好消息传来，2月4日，中国人民银行和银监会联合发布了《经济适用住房开发贷款管理办法》,并在利率、期限、项目资本金方面作出特殊规定：

扩大了贷款人范围，增加了股份制商业银行等其他银行业金融机构；放宽了贷款申请条件，规定经济适用住房贷款项目的资本金不得低于项目总投资的30%，与一般商业性房地产项目不得低于35%的规定相比较低了5%；明确了利率优惠政策，提出贷款利率按人民银行利率政策执行，可以适当下浮，但下浮比例不超过10%”；放宽了贷款期限。

二套房贷首付40%，1.1倍利率

     中国人民银行、中国银监会9月27日联合下发《关于加强商业房地产信贷管理的通知》。

对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，首付比例不低于40%，贷款利率不得低于同期同档次基准利率的1.1倍。

      影响：

有效地抑制非刚性购房需求，有效地减少投资性购房

税收政策

     1月16日，国家税务总局发布通知，要求各地从今年2月1日起开展房地产开发企业土地增值税清算，正式向企业征收30%—60%不等的土地增值税。

     影响：

开发成本增加，开发企业利润空间缩小，对于房价波动造成一定影响。

土地政策

     10月9日，国土资源部发布《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（39号令），要求从11月1日起，受让人必须付清整宗地全部土地出让金后，方可领取国有建设用地使用权证。

     影响：

不仅规范了拿地程序，还将有效阻止开发商蓄意囤积土地的行为。

12月3日，国土资源部、财政部、中国人民银行联合制定发布了《土地储备管理办法》，规定土地储备机构应对储备土地特别是依法征收后纳入储备的土地进行必要的前期开发，必须达到“净地”要求，提高供应“净地”能力以狙击囤地。

     影响：

使更多的土地具备用地条件，缩短土地形成房地产有效供应的建设周期，防止闲置、囤积土地等行为的发生。

●西安房地产政策

从８月３０日起，西安商品房销售价格不再“雾里看花”，西安市物价局、市工商局联合制定的《西安市规范商品房销售价格行为暂行规定》规定，商品房销售价格必须实行“一房一价”。

“一房一价”政策的实施增大了房地产市场的透明度。

给消费者购买提供了更为详细的信息做为参考。

但有一点我是有疑问的，一房一价是在审核开发商的建筑成本后进行标价还是由开发上自己定价公示的？

三西安房地产发展现状及走势

●西安土地供应量与开发量

土地供应量2008年西安将有1000多万平方米的土地供应量

开发量：

962万多万平方米住房即将开工建设

●2007年西安市房地产各种物业类型分析

（一）写字楼市场

07年写字楼类物业施工面积较上年同比下降超过20%，在市场销售方面本年度销售量同比上年有8%的降幅，市场形式不容乐观，同时在价格表现方面，07年写字楼类物业在售均价较上年相比同样降幅较为明显

（二）别墅市场

     别墅类物业今年开年以来在开发、施工、竣工量方面突破十分明显，上涨幅度较上年来看大部分均超过100%，其中曲江区域占据绝对主力，除城东区、长安区有少量交易发生之外其他城区均无交易发生。

同时在价格方面，曲江板块凭借其优越的地理位置，良好的政策扶持以及出色的环境资源、浓厚的文化氛围使得其销售价格也是一路走高，国家级文化产业示范园区的获得更为曲江新区的快速发展推波助澜，别墅类物业的在售均价也迅速摸高，站稳万元的项目已不在少数，同时拉动别墅市场总体价格。

（三）商服用房市场

     07年西安商服用房类物业市场在开发量上较上年有所提升，其在上半年表现最为明显，而今年下半年以来，竣工、施工、开工面积则有不同程度萎缩，从总体1-11月份西安商服用房供应量来看，较上年增幅在15%左右。

目前随着城市外扩带来的作为配套商业需求的增长，二环外等发展中区域开发项目的商业配套建设量开始走高，在商铺物业供应量中占到较高比重。

而从销售方面来看，07年前11个月商服用房总体销售量较上年小幅回落约5%。

●西安市房地产市场发展趋势总结

2008年西安房地产市场应该是稳中有升。

去年虽然西安的房地产市场的价格出现了历史上前所为有的上涨，但增幅也不过只有14%。

均价为4000/平方米。

炒房现象很少，泡沫也较少。

未成出现像广州，上海那样的跳水现象。

房价一直处于一个较为理性的空间。

因此政策，利息的上调对市场的影响不是太大。

由于房地产是一个地域性很强的行业，所以关于拐点的说法也应以城市的不同来进行分析。

西安的

房地产市场在2008年是不会出现拐点的现象的。

四西安房地产区域的划分

西安的房地产市场板块按照地理位置划分主要划分为；城东，城西，城南，城北，城东，西高新，曲江新区，经济技术开发区，浐灞新区。

五城北房地产调研分析

5.1城北房地产市场分析

城区区域地产起步较迟，但发展速度十分迅速，但限于自身原有的环境劣势，开发重心则倾向于二环以北的经开区，以未央大道为贯穿及以张家堡为核心发展区的城北地产市场一片欣欣向荣。

西安市行政中心北移、地铁二号线建设、铁路北客站建设，如此多重大机遇，在西安市未央发展史上是前所未有的。

城北近年来地产开发步伐日趋加快，自今年开年以来其在开发量各项指标上突破明显，区域分布则主要以经开区未央大道沿线为主，同时张家堡区域由于其卓越的区位优势、良好的生态环境以及未来巨大的升值潜力一度成为城北高端居住项目的集中开发地，多以规模性社区构成，总体城北商品房供应量占全市总量的比重约26%

●城北对住宅类物业的吸纳能力分析。

由于受西安地铁概念的强烈影响，相较于市区的繁杂，北城宁静的环境和清新的空气吸引了人们，约有六成西安市民表示自己更愿意搬到北城去住。

雅荷春天、白桦林居、西安印象、广丰花园、百花园、华荣·风景大院、汇林华城等城北楼盘将在品质与价位的基础上再次以距离赢得更多购房者的欢心。

因此可以分析预测出城北对住宅类物业的需求将会大大的增加。

并伴随政府的北迁的强力推动，区域设施将会更加完善。

2008年将会是城北高飞的一年——“城北年”

●城北在建及将建项目的调查

2008年城北住宅建设计划约264万平方米（其中经济技术开发区约108万平方米），占供应总量的28.33%；

城北将建及在建项目有：

●城北主要公共设施调查

第一家城区调频广播电台，有文化站11个，文化活动室319个，电影院8个，形成完备的文化氛围；

投资15亿元的西安城运村，占地9.6平方公里，总投资10亿元的未央湖旅游度假区，已成为西安新的旅游热点；

会公共设施如西安市图书馆、妇女儿童活动中心、西安体育馆、长安医院

城北未央大学城占地6000亩

现已有陕西科技大学职业培训学院、西安工业学院、陕西医学专科学院等在此选址

长安大学新校区将在渭河南岸兴建。

5.2项目与城市规划发展的联动分析

西安市总体规划发展

●城市发展方向

建世界旅游之都——西安总体规划发展目标

●城市交通环境规划

2007年10月24日下午，一件将对西安产生深远影响的事件终于落下定音。

由西安市规划局主持编制的《西安市城市交通综合规划》正式通过了专家组的评审。

预示着西安市在2002年到2020年的18年间将通过七条思路、九大方略着力解决困扰西安多年的城市交通拥堵“老大难”问题。

《西安市城市交通综合规划》系统提出了在未来一个时期通过建立与现代交通相协调的城市布局，加强交通需求管理；大力发展城市公共交通，实施公交优先，谋求合理的客运交通结构；处理好自行车、行人交通问题；加强路网建设，建立西安快速交通体系；加强静态交通设施的管理与建设；加大交通投资建设、拓宽筹资渠道“七条思路”解决西安交通“肠梗阻”的设想。

冰冻三尺非一日之寒，解三尺冰冻也绝非一日之功。

近年来，西安市政府顶着巨大的舆论压力，下大力气投入巨资“疏路”，先后进行了一环、西大街、东关正街等几乎覆盖所有城市主干道的拓宽改造。

今年国庆前夕，绕城高速建成通车，二环路全线贯通，一环和二环主要路口“平改立”工程也正在紧张施工中

●城市规划建设趋势分析

2004年一月建设部正式批复同意西安市修编第四次城市总体规划。

本次总体规划确定西安的城市特色是，以“米”字型干道为基础，构筑西安大都市圈，促进关中城市群的形成；形成九宫格局、棋盘路网、轴线突出、一城多心的空间布局模式；以关中历史文化带为背景，整合西安历史文化四大保护体系；实行新旧分制，疏解旧城功能，恢复明城文化特色，加快新城建设；划定生态保护区，结合山、塬、河、田、城，恢复“八水”绕长安盛景，建设六片八河十条路，凸显大水大绿大环境。

中心城市的发展原则：

拉大城市骨架，优化布局结构，发展外围新区，降低中心密度，保护古城风貌，建立时代新城，南北拓宽空间，东西延伸发展。

整个城市空间发展将拓展为：

东连临潼，西接咸阳，南拓长安，北跨渭河，户县、高陵设区，行政中心外迁。

●城北功能规划调研

按照西安市第四轮城市总体规划修编，西安城市发展的战略重点将北移，城北区

一是西安市经济发展的中心区域（世界500强企业中13家入驻经济开发区，开发区经济年增速超过40％，中石油长庆集团，现在陕西延长油矿集团也在向这个地方转移）。

第二点北城是西安市行政中心。

第三交通枢纽（有国家级的广茂高速公路，我们的绕成高速，还有三环等等）

第四文化区域。

我个人认为城北有着很深的文化氛围（世界级的文物保护区，像汉城遗址，大明宫遗址保护区。

大明宫遗址是代表唐代最鼎盛的时期，汉城遗址代表了汉朝当时的鼎盛时期。

）

第五生态区域（渭河、浐河、灞河，生态区都在这三个地方交汇未央区来讲，除了浐灞的水景以外，还拥有20、30平方公里的天然公园）

第六人口的聚集区。

传统概念的道北人已经不复存在了。

是现代化的人才结构，高素质的人才向这个区域转移。

5.3畅销楼盘分析

●畅销楼盘的界定

到底什么样的楼盘属于畅销楼盘？

行业内没有太多的硬性标准，但畅销楼盘通常具备一些共性：

一，产品定位准确。

二各销售时期的定价精确三户型，面积，配套设施能够较大程度的满足大多数人的喜好。

四，在预定的各个时期内较好的完成了销售目标，且在规定的时间内将楼盘售罄。

五以国家政策为准绳，并很好的去执行。

这应该是一个畅销楼盘需要具备的最基本的要求。

其他的标准就要因人而议了。

●畅销楼盘的畅销原因分析（营销特点）

1卖楼先卖环境 施工时，先完成周围环境的绿化和美化，塑造生活环境。

2．   卖楼先卖建筑 施工时，上下两端同时施工，让客户可以看到楼盘，感受建筑风格，材料、质地、实际效果。

3．   顾问式营销：

销售人员在向客户介绍产品前，认真听取客户的生活需求和背景介绍，然后站在客户角度上提供意见，供其参考，如果没有合适的房子，就推荐其它开发商的房子，依此换取口碑。

4．   体验式营销 销售现场服务和情感价值。

5．   销售特点：

注重让产品自己说话，注重产品细节，把黄金贴满全身

5.4滞销楼盘分析

●滞销楼盘的界定

我个人以在一定时间内的销售量及销售时间的长短来界定一个楼盘是畅销还是滞销（仅代表个人）

●如何避免成为滞销楼盘（滞销楼盘的特点）

目前的滞销住宅，房型设计不合理是空置的主要原因之一。

当前滞销户型设计上的缺陷主要有以下几种：

        　　1、客厅大而不当，对着客厅的门多，无隐蔽空间； 

        　2、客厅的采光口小或采光口凹槽深，使客厅较暗； 

        　3、客厅视野差，窗不应正对墙面； 

        　4、客厅的形状不好或尺度不合理； 

        　5、入户无过渡空间； 

        　6、餐厅面积过大或过小； 

        　7、主卧室的宽度小于3米或面积过小； 

        　　8、户内交通线长； 

        　　9、卫生间距主卧室远或对着客厅的卫生间无前室； 

        　　10、四居室的户型，主卧室不带专用卫生间以及无储藏空间； 

        　　11、功能分区不合理； 

        　　12、各功能空间面积比例不当； 

        　　13、跃层户型室内楼梯的位置不当； 

        　　14、卫生间、厨房宽度不够等等。

六市场调研总结

●总体经济增长对城北区的影响

经济的增长必定会促进一个城市各个区域的增长。

2007年在西安国民经济上涨的同时，第三产业的比重也随之增加（52.7%）。

第三产业在西安市也是属于一个中心，第三产业是以交通运输为衷心的第三产业，而不是以商贸服务业为中心的第三产业旧城区是商贸服务业，是传统的第三产业。

北城区，主要是以现代化的第三产业。

现代化的第三产业就是服务业，这个服务业以现代运输业为主体。

北客站、机场、公路客运中心，到地铁，到我们城市的公交中心，5大交通体系在城北区汇集。

哪一个区域都没有我们这样的特点。

区域特点带来了区域经济的不同发展。

城北的经济发展特点符合西安经济的结构性特点。

增长就是必然的结果了。

城北房地产的发展趋势对该区域的影响

城北房地产的发展趋势已无须用过多的话来描述了。

未来3—5年，城北的房地产将会达到高峰。

房地产属于第三产业，运输是第三产业的龙头。

地铁的建设为城北房地产的发展插上了翅膀。

房地产的发展为城北区的成长增加了更为充足的燃料。

结果就不言而知了。

●人们生活，消费观念的现状及对城北产生的影响

最近一个企业对现在城市居民的消费情况做了一个调查。

474个有效样本进行统计分析后，可将城市居民消费倾向分成冲动型、稳健型和享受型三大类。

24岁以下的年轻人基本是冲动型消费者，有57%的被调查者认为“收入不高也要买喜欢的”。

而24岁以下及25至34岁的被调查者中分别有42.9%和31.6%的人认同“尽量买名牌”，这类享受型消费者中73.2%学历为大专以上，月均收入大于1500元。

一般消费者在吃穿用方面也有名牌化趋向。

35至54岁的稳健型消费者注重实际，他们崇尚“尽量节约”。

这部分城市居民家庭负担较重，一般家庭结构是夫妇二人加上未婚子女，抚养子女的开支十分庞大。

当前，商品消费不再是居民收入除储蓄外的唯一出路。

投资为城市居民的收入开辟了具有强烈吸引力的又一条途径。

调查中有38%的城市居民在传统消费之外，将收入主要用于投资。

随着住房制度、医疗制度、劳动保险制度、就业制度、教育制度等改革的深化，67.3%的被调查者将收入中的相当部分转入储蓄或各种形式的投资，以备日后用于购房和装修、子女教育、医疗费用、养老生活费用，这也相对限制了当前实际购买力增长的速度和幅度。

城市居民的消费特征从过去的以基本生活必需消费转向更高层次、满足多种需求的消费阶段，以发展为目的的大学以上高学历的教育支出、以更舒适的生活质量为目的的购房消费、以体现自身价值为目的的高层次消费，都在一定范围内形成了消费热点。

在的消费市场已不是单纯意义上的基本消费品市场。

城市居民需求已从生存型消费向发展型消费、享受型消费升级，这就促使市场空间扩大。

人们在满足了基本需求后，正逐渐追求社会需要、尊重需要甚至自我实现需要。

开放型消费观的逐步形成使消费不再仅仅是为了解决温饱，更多地是为了提高生活质量与发展自我。

应该看到，娱乐市场、教育市场、文化市场、房产市场前景均十分诱人。

由此我们可以得出一个结论，现在居民的消费特点已经转向成为以投资为主的消费方式。

城北的投资潜力是大家有目共赌的，现在城北的区域特点与居民的消费观念又“不谋而合”。