xxx生态园开发策略书.docx

xxx生态园开发策略书.docx

《xxx生态园开发策略书.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《xxx生态园开发策略书.docx（35页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

xxx生态园开发策略书

XXX生态园开发策略计划书

目录

1概述4

2对项目状况的认识5

2.1市场状况5

2.2资源现状6

2.2.1资源优势分析6

2.2.2限制因素7

2.3竞争态势8

2.4综合背景分析9

2.4.1文脉分析9

2.4.2社会经济分析9

2.4.3XXX人经济分析10

2.4.4城市规划方面10

2.4.5行业发展趋势11

2.4.6政策法规分析11

2.4.7执行者分析12

3对项目状况的解析13

3.1项目概况13

3.2地理属性14

3.3社会属性14

3.4市场属性14

3.5可开发利用土地分析15

3.6综合解析16

3.7市场分析17

4项目定位及分类20

4.1多角度的项目定位20

4.2项目定位的分类20

5理念的形成21

5.1对主要问题的判断归纳21

5.2主题22

5.3理念23

可持续发展理念23

城市经营理念23

城市旅游理念23

休闲体验理念23

文化回归理念24

6开发策略分析25

6.1旅游开发策略分析25

6.1.1旅游开发SWOT分析25

6.1.2旅游开发策略选择26

6.2可利用土地开发策略分析26

6.3整体开发策略分析27

7策略计划28

7.1计划对功能的要求28

7.1.1对旅游功能的要求28

7.1.2对地产功能的要求29

7.1.3总体功能的要求30

7.2投资预算及投资模式31

7.2.1旅游项目投资预算31

7.2.2地产项目投资预算31

7.2.4投资模式：

33

7.3未来市场预期收益34

7.4开发计划、步骤36

7.5启动计划37

7.5.1功能产业启动分析37

7.5.2启动地块分析38

7.6经营管理建议39

7.7融资程序设计40

7.8发展环境的优化41

附录参考案例42

基本情况

项目名称

XXX生态园开发策略计划书

法人

XXX生态园管委会

地理位置

地处XXX市东南部

资源位置

城市绿心

XXX现代大都市核心

公路情况

西距市中心仅12.5公里

高速公路通车里程达到130公里，全省四小时和全市二小时交通圈内

航空情况

距XXX机场9公里

综合评价

XXX生态园由某山和某湿地组成，总面积约为130平方公里，地处XXX市东南部，西距市中心仅12.5公里，东与XXX港、机场近在咫尺，区位优势突现。

生态园内地域范围大，旅游资源丰富，人文底蕴深厚，经济背景雄厚，市场需求强烈，具有综合项目开发的基础和市场机遇。

委托原因

旅游业发展的推动，XXX城市化进程的加快，大都市格局的逐渐形成，使某湿地和某山的生态资源尤显珍贵，为了更大程度的发挥其价值，统一规划和有序开发提上日程。

文本任务

XXX生态园开发策略书

工作方式

市场调查、专业人士访谈、资料搜集、专题研究、开发策略报告编写

执行者

工作工程简述

现场考察、周边地区考察、市场调查、座谈会、交流沟通、中期成果汇报

1概述

2对项目状况的认识

2.1市场状况

据02年统计数据，XXX市全年城市居民家庭人均可支配收入达14591元，比上年增长12.7%，城市居民人均消费支出达11612元，比上年增长10.1%，城市居民家庭生活正从小康迈向富裕。

XXX市城市居民家庭人均收入省内最高，比杭州、宁波和绍兴分别高出2813元、1621元和2458元。

居民收入的增加、消费环境的改善、居民消费观念的转变，XXX消费市场有效地被激活，节日消费和各类庆典、会展活动促进了市场的繁荣，吃、穿、用商品全面好销，住房、汽车、旅游、通信、家电等消费增势强劲，消费热点明显。

XXX市全年城市居民社会消费品零售总额为491.1亿元，比上年增长12％，是XXX市近几年的最高年份，但总体仍比杭州、上海低。

2.2资源现状

2.2.1资源优势分析

■XXX生态园以山地为主，山地面积占总面积的89.62％，且内部旅游资源丰富，XXX生态园将以旅游资源发挥其资源优势。

■XXX生态园由某山和某湿地组成，总面积约为130平方公里，地处XXX市东南部，西距市中心仅12.5公里，东与XXX港、机场近在咫尺，区位优势突现。

■XXX生态园某山区域最高海拔727.2m，内部水域面积106公顷，资源独特。

■XXX生态园某湿地为内陆永久性河流湿地，水网密布，具有南方水乡风貌。

■XXX生态园范围内经济作物多，产量高，品牌优，瓯柑、杨梅、茶叶在国内具有一定知名度。

■XXX生态园寺庙多，宗教兴，传说多，风俗浓，文化久，手工精。

■瓯越文化：

历史文化、山水文化、水乡风情、茶文化等；

■佛教文化:

法事活动、讲经修法、修身养生、斋饭等；

2.2.2限制因素

■目前分区管理的问题

XXX生态园隶属两区（瓯海区、龙湾区）一市（瑞安市），行政管理分散，协调不便。

■生态维护问题

XXX生态园植被单一，自生能力不强，人为破坏严重，生态恢复及维护任务重。

■可开发土地面积问题

XXX生态园以某山山地为主，范围内可开发利用土地面积不多。

■环境保护问题

XXX生态园某山区域周边工厂林立，山体上坟墓广布，某湿地区域人口众多，污染严重，主题环境保护任务重。

■居民搬迁问题

XXX生态园某湿地居住人口众多，居民搬迁安置任务重。

■遗产保护问题

XXX生态园内部寺庙众多，原始民居多，具有开发利用价值及文物保护功能。

2.3竞争态势

本项目的竞争态势主要分为以下四个层次

■在整体上

XXX生态园与浙江省的几个重要城市同时建设的“城市绿心”项目如杭州西湖天地、绍兴镜湖、宁波东钱湖和台州绿心项目在整体上性质和功能相近，在全省范围内甚至在华东地区都存在一定的竞争关系。

省内几大城市绿心项目的竞争将形成最主要的竞争态势。

■旅游上

原有的仙岩、茶山等风景名胜区，及新建的旅游项目如某山的生态公园和某湿地的湿地公园，必然与区域内其它同质产品产生竞争。

其中仙岩和某山具有较大影响力的项目将和整个浙江省和闽北地区有竞争关系，而其它旅游项目则仅和浙南地区的景区如雁荡山、楠溪江产生竞争。

■休闲上

城市休闲一直都是具有巨大经济效能的产业，尤其对于XXX这样一个人均收入较高的城市来讲更是如此。

XXX生态园的一个主要功能是城市休闲功能，在这一点上与XXX市内其它休闲娱乐项目如饮食、购物、体育健身等将产生竞争关系。

由于其它休闲项目没有具有较大规模和产品组合较齐全的竞争者的出现，因此在这方面生态园将拥有很大的竞争优势。

■地产上

XXX一直以来都是人多地少，地产用地一直都是稀缺资源，这也造就了著名的XXX炒楼军团。

目前生态园不仅有很大的土地储备，同时也拥有区位和景观这两个房地产开发至关重要的条件，同时开发计划还注入了国际化的主题和深厚的文化内涵，因此可以预见生态园的地产开发与XXX市周边其它地产项目相比将具有较大的竞争优势。

2.4综合背景分析

2.4.1文脉分析

XXX传统文化最早受到全国重视的是以禅宗为主的佛学，接着是南宋永嘉学派，以后是宋元时期的南戏。

永嘉学派的主要内涵有二：

一是“兢省以御物欲”的心性之学，旨在德才并茂，“周作于前而郑承其后”；二是“弥纶以通世变”的事功之学，旨在经国济世，“薛经其始而陈纬其终”。

XXX人文发达，有“东南邹鲁”之称。

民俗活动有端午竞渡、祀神歌舞、元宵灯会（有首饰龙、凳板龙灯、珠囤诸灯）等。

手工业主要有陶瓷、造纸、造船、漆器、织染、印刷、瓯绣、瓯塑和黄杨木雕等。

寺庙多，宗教兴，传说多，风俗浓，文化久，手工精，可塑造XXX生态园地方特色。

2.4.2社会经济分析

目前，XXX市国民经济保持快速增长。

农业生产结构调整力度加大，工业生产速度加快，固定生产投资进一步扩大消费品市场基本平稳，外贸出口增势强劲，财政金融状况良好，市场物价稳定，城乡人民生活继续改善。

国民经济发展水平处于全省前列，经济整体运行质量提高。

2000年完成国内生产总值825亿元，“九五”期间累计完成国内生产总值3351亿元，2000年比1995年增长104.2%，年均增长15.3%。

2000年国民经济三次产业结构由上年7.3：

57.4：

35.3调整为6.7：

57.5：

35.8，二、三产业比重继续增高。

全市人均国民生产总值11317元。

城乡居民生活继续改善。

2000年职工平均工资11229元。

据抽样调查，城市居民人均可支配收入12051元；农村居民纯收入4298元，增幅均比上年提高。

城乡居民收入的增加、消费环境的改善、居民消费观念的转变，XXX消费市场有效地被激活，节日消费和各类庆典、会展活动促进了市场的繁荣，吃、穿、用商品全面好销，住房、汽车、旅游、通信、家电等消费增势强劲，消费热点明显。

毫无疑问，XXX本地市场将是XXX生态园的初级市场也是最大的市场。

2.4.3XXX人经济分析

“XXX人经济”是泛指所有XXX人创造的经济活动，它包括在温及在外（海内外）XXX人创造的经济成果，体现的经济价值，带来的经济互动，创造的就业岗位，改善的市场网络。

据调查，在全国各地的160万XXX人，创办的企业3万多家，个体工商户37万户，年销售总收入额达到1600多亿元。

其中总资产超亿元的企业近50家、资产总值在500万元以上的有近2万人。

XXX在省外的投资行为迅猛高涨，其资金数量之多，投资行为之众，扩张领域之广是前所未有的。

由XXX的一些民企组建的“XXX财团”，以1000亿的资本在全国各地房地产市场“攻城略地”。

自九五以来，XXX一地已有千亿民资流向外省市。

160多万在外XXX人中，绝大多数的“根”还在XXX。

据调查，户籍关系在家乡的占91.7%，在经营地城市的占8.3%。

他们对家乡有深厚的感情，大多数人想回乡发展。

有62.2%的人计划今后五年在家乡购置房产，有80.8%的人愿意回乡办企业。

XXX人经济由于与XXX有千丝万缕的联系，在外创业有成的XXX人强烈的思乡情和寻根欲，为实现XXX人经济转化XXX经济创造了强大的动力。

2.4.4城市规划方面

■根据XXX城市规划，XXX市今后将建成“一港三城”的城市体系。

■XXX市区以建设现代化都市为目标，充分发挥其对外的辐射作用，成为我国东南沿海重要的工业、商贸、港口城市和辐射浙西南与闽东北的重要核心。

■加快城市化进程，全面提升城市品位，按照特大城市的要求，全面实施“东移、西扩、北联、南接”的发展战略，中心城市规模更大、实力更强、功能更优、形象更美，初步构筑了XXX大都市区的框架。

■近几年，结合XXX大都市区建设，逐步构筑起“三环绿色生态圈”，即以建设市区十大公园为主的城市景观带为内环，以沿海滩涂湿地和东面海上公园、南面由某山和某湿地组成的XXX生态园、西面西郊森林公园、北面楠溪江景区为中环，沿大都市外围开发北雁荡山、四海山、玉苍山、乌岩岭四大城市“绿肺”所构成的外环，构筑山、水、绿、城相结合的有机环境，初步形成了良性的生态环境系统，创造了良好的生态环境。

2.4.5行业发展趋势

■XXX旅游资源丰富，景区总面积占全市国土面积的22%，有雁荡山、楠溪江2个国家级风景名胜区，9个省级风景名胜区，2个国家级自然保护区和1个省级自然保护区，数量之多、面积之大名列全省前茅。

同时，XXX悠久的历史文化和众多的文物古迹，形成了较高价值的人文景观，全市有玉海楼、蒲壮所城等7个国家级、44个省级文保单位。

经过“九五”的建设和努力，XXX旅游业发展迅速，2002年，旅游业保持快速增长，全年共接待国内游客798万人次，比上年增长11.9%；旅游总收入74.82亿元，增长14.8%；接待境外旅客12.42万人次，旅游创汇收入4973万美元，分别增长33.3%和22.1%。

旅游综合实力列全省第4位，旅游产业形象基本形成，成为XXX经济发展新的增长点。

■XXX市土地资源短缺，根据XXX市市政府确定的2005年城市化水平要达到50％，城镇人口由现在的308万人到2005年的413万人，净增人口105万人，需新增住宅2520万平方米。

同时XXX市还有近300万平方米危旧房屋需改造，1993年以前购置的住宅大约有40％需要更新换代，这些都为XXX房地产的开发提供巨大市场，房地产投资成为XXX各类投资之首。

2.4.6政策法规分析

■国土资源部最近公布：

我国将对不符合国家产业政策的项目、不切实际的“形象工程”及“政绩工程”项目、别墅项目、高尔夫项目，一律不报批用地。

XXX生态园开发项目将不得建设别墅及高尔夫项目。

■２００３年６月１３日，央行发布的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（１２１号文件），对房地产开发商的开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、个人住房公积金等７个方面的贷款政策作出的调整，给地产业带来的更是一场强烈地震。

１２１文件出台，事实上切断了房地产开发项目依赖银行贷款的资金链，而以往的房地产开发项目基本上是靠银行贷款支持。

XXX生态园房地产开发资金不能依赖银行贷款。

■2003年8月31日，国务院出台《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（１８号文件）。

国务院出台稳定民心的“１８号文件”，开篇确立了房地产业已成为国民经济的支柱产业地位，同时，“进一步明确房地产市场发展的指导思想”，首次公开肯定了房地产在国民经济发展中的支柱性地位，并明确提出房地产业要持续健康发展。

这表明政府对今后房地产业发展的态度——坚持市场化的基本方向，而非计划调整。

XXX生态园房地产项目的开发需注重市场化。

2.4.7执行者分析

■XXX市新一届领导班子注重XXX经济持续发展、城市发展等，在XXX经济发展和城市发展上将加强管理，并给予财政上的支持。

■XXX生态园管委会作为XXX生态园的管理机构，将实现区级管理权限，为XXX生态园的稳定发展提供良好平台。

■XXX生态园建设发展公司作为管委会下属企业，开发经营生态园项目，并随着其他投资主体的加盟，将会成为拥有完善的产业结构及雄厚资金的集团公司。

3对项目状况的解析

3.1项目概况

范围

某湿地

某山

合计

面积

（km2）

13.538

116.889

130.427

（km2）

所属辖区

瓯海区

龙湾区

瓯海区

龙湾区

瑞安市

面积

（km2）

11.513

2.025

37.385

60.223

18.281

社会状况

水域面积：

29.1%人口：

20823人

城镇面积：

1.23km2

最高海拔：

707.2m水域面积：

106公顷居住用地：

面积为某山的1%

山地人口：

2387人环山地平原人口：

41495人

自然状况

内陆永久性河流湿地，水体补偿除区域地下水外，主要是湿地及其集水区整体的大气降水

多为经济林――瓯柑，鸟类、水禽、鱼类种类较为单一

周边有瓯海大道、南塘大道，内部道路较少

台岗型山地，内含水体，区域裸岩的面积约为9.6km2，占总面积的8%。

绝大部分的裸岩分布于东部迎风面。

区域水体主要通过降水、以及森林生态系统涵养的水份补给。

植被资源丰富，部分更新能力差，经济作物杨梅、茶叶、瓯柑多，动物种类繁多

周边瓯海大道、南塘大道、甬台温高速公路及连接公路，山上岭道、山间公路多条

人文状况

寺庙多，宗教兴，传说多，风俗浓，文化久，手工精

开发状况

已有仙岩景区与茶山景区、天柱寺景区与瑶溪景区

水库、气象站、山上坟墓堆积

3.2地理属性

■某山：

某山总面积116.889km2，最高峰的某山顶海拔约为707米。

其中居民用地仅占1%，除风景名胜区的旅游用地外，另有少量的农业用地、采石场。

区域裸岩的面积约为9.6km2，占总面积的8%。

绝大部分的裸岩分布于东部迎风面。

区域水系多“高山流水”特点，山间的深谷，通过人工修建堤坝，通常建设成大型的水库，如天河水库（包括天河东和天河西）、秀垟水库等。

大型水体（面积在0.5公顷以上）面积约为106公顷。

区域水体主要通过降水、以及森林生态系统涵养的水份补给。

某山区域整体水质较好，绝大部分都可以达到国家Ⅰ类水水质标准。

但是不同区域水环境质量有一定的差异，总体来说，高海拔水体水质要优于低海拔区域水体。

■某湿地：

城镇建设用地1.23km2，占区域陆地总面积的15.2%；农业生产用地6.86km2，

约占陆地总面积的47%。

某湿地总面积中水域占29.1%，陆地占70.9%。

大量生活和工业污水直接排入水体，致使70%的水体受到不同程度的污染。

3.3社会属性

■某山：

居住用地面积为某山的1%

■某湿地：

现有居民人口18,000人，现有城镇占地面积：

1.23km

3.4市场属性

■XXX旅游市场

在游客量和游客消费能力的双重增长背景下，未来10年XXX旅游业将得到高速发展。

据浙江省旅游科学研究所和XXX旅游局合作出版的《XXX市旅游发展总体规划》（2000/8）显示：

游客状况

2000年

2005年

2010年

2015年

收入状况

2000年

2005年

2010年

2015年

国际游客人数（万人次）

6.03

9.7

12.9

17.2

国内旅游收入（人民币亿元）

49.8

113.9

200.7

353.7

国际旅游收入（亿美元）

0.31

0.55

0.89

1.43

旅游总收入（人民币亿元）

52.28

118.3

207.9

365.1

国内游客人数（万人次）

561.9

825.7

1053

1343.9

相当于GDP比例

6.30

7.89

9.01

10.77

■XXX房地产市场

到2005年前，XXX尚需要2520万平方米的住宅，同时XXX市还有近300万平方米危旧房屋需改造，1993年以前购置的住宅大约有40％需要更新换代，对于该巨大的市场，消费者在地段选择上，选择靠近城市公园或广场的消费者占30.3%，居第一位。

3.5可开发利用土地分析

根据项目地理属性和社会属性，我们分析项目可开发利用土地如下：

区域

现有利用土地

可开发利用土地

现有居住土地面积

其余土地面积

适合地产用地

适合旅游用地

生态维护

某山

1.17km2

115.72km2

7＋3.6km2

8km2

98.28km2

某湿地

1.23km2

8.34km2（水域3.94km2）

2.23km2

6km2

5.31（水域3.94km2）

合计

2.4km2

124.06km2

12.83

14km2

103.59km2

总计

130.42km2（其中水域3.94km2）

3.6综合解析

3.7市场分析

■综合分析浙江省及XXX市旅游统计数据，我们对XXX生态园项目旅游市场的现实游客潜力预测：

XXX生态园项目游客测算推导列表（单位：

万人次）

总数

人数

生态园吸引系数

生态园出游人数

小计

XXX市人口

592.8

城镇人口

出游率

39.6

0.25

9.9

34.6

比例

数值

16.7%

99.0

40％

非城镇人口

出游率

98.8

24.7

比例

数值

83.3%

493.8

20％

国内到XXX游客

798.1

省内游客

除去XXX市游客

190．5

普通游客

60%

40%

114.3

28.6

164.9

比例

数值

41．2％

328．8

商务、会议

76.2

19.0

省外游客

普通游客

60%

281.6

70.4

比例

数值

58．8％

469．3

商务、会议

40%

187.7

46.9

国际到XXX游客

12.4

外国游客

7.4

1.8

3.1

比例

数值

59.5%

7.4

华侨、港澳台游客

5.0

1.3

比例

数值

40.5%

5.0

总计

202.6

说明：

浙江省内游客共有328.8万人次，去掉重复计算XXX市游客39.6和98.8万人次，故得出190.5万人次

数据资料来源于2002年浙江省旅游统计资料及我司以往市场调查研究材料和行业经验、惯例

以上均为2002年情况，今后5年按每年16.3%（浙江省国内旅游年平均增长率）计算

以上是我们对现实旅游产品供给条件下的预测，显然，XXX生态园的开发是以向游客提供新的旅游产品为目的的，新产品的游客量增长趋势如下图：

（具体的增长数据取决于我们的新产品设计、供给）

■根据XXX居住用地需求及住房类型调查，对项目房地产市场预测：

至2005年XXX居民住房需求：

2820万平方米

XXX居民住房地段选择机率：

30.3%

XXX住房需求：

854.46万平方米

XXX各类型住房需求：

别墅及其他：

112.79万平方米多层住宅：

262.32万平方米

小高层（8－12层）：

340.07万平方米高层住宅：

136.71万平方米

XXX各类型住房土地需求：

别墅及其他：

322.26万平方米多层住宅：

218.6万平方米

小高层（8－12层）：

200.04万平方米高层住宅：

62.14万平方米

用地需求总计：

803.04万平方米（约合8.03km2）

各类型住房容积率参考标准：

别墅及其他：

0.35多层住宅：

1.2

小高层（8－12层）：

1.7高层住宅：

2.2

4项目定位及分类

基于以上的解析，我们对该项目总体定位为：

集旅游、地产为一体的综合开发项目。

4.1多角度的项目定位

■从资源利用角度对该项目定位：

旅游资源利用为主、地产土地开发为辅

■从市场趋势角度对该项目定位：

旅游度假、生态人居为一体的综合生态园

■从XXX社会经济环境角度对该项目定位：

XXX新面貌的核心区域

■从XXX城市发展趋势角度对该项目定位：

XXX现代大都市的生态新区

4.2项目定位的分类

■某山资源定位：

旅游开发资源

■某湿地资源定位：

地产开发资源

■消费市场定位：

XXX旅游和地产市场

■生态定位：

城市绿心

■住宅定位：

绿色人居

5理念的形成

5.1对主要问题的判断归纳

■XXX生态园旅游资源的利用、开发

生态园的旅游资源十分丰富，在不到100平方公里的范围内有大小景点约500多处比较集中，包括自然景观和社会人文景观。

目前，生态园范围内多数景观在经营管理中，但基本上是以传统旅游的思路在经营，经济效益和社会效益非常有限。

如何整合生态园范围内部旅游资源，重新统一利用、开发，创造适合市场需求的新产品，并引入新的经营模式，以提升其经济效益和社会效益是生态园项目的主要任务之一。

■XXX生态园可利用土地的开发

XXX生态园的可利用土地资源有限，在现今整个XXX市区域范围内土地稀奇的情况下，尤显珍贵，面对XXX市经济发展的需求和城市化的目标，如何确定这块珍贵土地的用途、如何同时实现这块珍贵土地的经济效益和社会效益双赢，是生态园项目的主要任务。

■开发过程中生态园生态系统的维护

XXX生态园的资源无论是旅游的还是可利用土地，其都要面临XXX生态园生态系统的维护的问题。

在目前，现行的旅游景观开发或居民生活生产的情况下，生态园范围内的生态系统已经遭受一定程度的破坏，因而，在将来的XXX生态园开发乃至后期的经营管理中，我们将必须严格执行生态园生态系统维护工作。

■