答客问.docx

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答客问

答客问

1、为什么物业公司一次性收取一年的物业服务费？

答：

由于小区业主都有一个共同点，公务繁忙，会出现没时间交费的现象，我们也会把大部分的时间用在催交物业服务费上，这会影响我们对您其他服务方面的质量，目前临汾所有的小区都是按此方法收费的。

2、为什么时间开始收我的物业费？

答：

从通知交房日期算起开始收取服务费、

3、以什么面积收取我的物业费？

答：

房产证未办理以前，以商品房买卖合同上的销售建筑面积为准，房产证办理后以房产证上标定的建筑面积收取物业管理费（多退少补）.

4、我每月应该交纳的物业服务费是多少？

除此之外我还需要交纳什么费用？

答：

住宅物业管理服务费的收取标准为每月：

1.80元∕平米，（包括电梯费）商业物业管理费的收取标准为每月：

2.50元∕平米，除此之外还有自己家使用的水、电费，燃气费，电话费、有线电视和网络费等费用。

5、我入住时要交纳公共专项维修资金么？

答：

要交纳、在收房时已经提前把公共专项维修资金80元∕平米，交到开发公司的是由开发公司代收代缴，房产局有专户保管，物业公司不代收。

6、入住时应签订什么那些协议？

答：

《收楼手续确认书》、《业主资料卡》、《临时管理规约》、《装修协议》《钥匙托管协议》、《承诺书》、

7、水电﹑燃气计量方式？

自来水的计量方式。

答：

水、电是卡式计量方式。

燃气使用远程控制计量。

9、装修需要交哪些费用？

答：

（1）要交装修管理服务费用每户1.00元∕平米，装修押金业主每户2000元，装修垃圾清运费每月5元∕平米；代收环卫垃圾处理费每月：

5元∕户，

（2）装修公司交的：

装修许可证工本费10元、出入证费20元∕人，（出入证工本费10元，管理费每月10元）。

10、车库有多少车位？

答：

个左右车位，小区车位设置。

11、收取物业管理费的依据？

答：

山西省物业管理条例明确规定，可以收取物业管理费用。

12为什么要交专项维修资金？

它都用到什么地方?

答：

根据国家物业管理及当地有关物业专项维修资金之相关规定，业主需要交纳物业专项维修资金，80元∕平米，用于公共设施设备在保修期过后的∕大修、更新和改造。

13、车辆的停放费用是多少？

答：

未购买车位，机动车车辆不得进入小区停放，购买车位的每月收取车辆运行费元∕月、非机动车：

自行车元∕月、电动车∕月、机动摩托、电动摩托元∕月。

14、如果业主因某种原因没有及时交纳物业费，物业是否有权掐断业主的水电供。

应？

答：

物业服务公司没有权利限制业主的水电供应，如果是代收卡式收费，则要及时充值，以免自动停水停电。

15、售楼时的承诺没有兑现，我可以不交物业服务费么？

答：

不可以，因为物业服务公司与开发商是各具独立法人资格的公司，物业服务费是用于小区物业服务的，是物业公司用于保证和维护小区物业正常运行；售楼时的问题物业公司可以帮助业主、物业使用人按投诉程序向开发商或有关部门反映投诉，争取尽早解决，但物业服务费必须交纳。

16、有业主不交物业服务费，这对我有影响么？

答：

有影响，因为物业服务的实施是需要业主交纳的物业服务费来作为保障，如果有业主不交物业服务费，势必会给物业公司的管理运营经费造成影响，也将影响已交费业主的利益，当然也影响了您的利益。

17、娱乐场地的收费标准？

答:

本小区的娱乐场所都是为了给业主提供方便，具体价位我们会按具体运营成本来定。

18、物业服务费里面包括了哪些费用？

答：

a、人员费用，是指服务人员工资、公会经费、职工教育经费、以及住房和公积金和社会保险费用。

b、物业共用部位，共用设施设备日常运行和维护费用，是指为保障物业服务区域内共用部位共用设施设备的正常使用和运行、维护保养所需的费用。

c、绿化保养费用，是指管理、养护绿化所需的绿化工具购置费，绿化用水费，补苗费，农药化肥费等。

d、清洁卫生费，是指保持物业服务区域内环境卫生所需的购置工具费，消杀防疫费，化粪池清理费，管道疏通费，清洁用料费。

e、秩序维护费，维护物业服务区域秩序所需的器材装备费，安全防范人员的人身保险费及有物业服务企业支付的服装费。

f、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用，是指物业服务企业。

g、办公费，是指物业服务企业未维护服务区域正常的物业服务活动所需的办公用品费，交通费，房租，水电费，取暖费，通讯费，书包费及其他费用。

h、管理费分摊，是指物业服务企业在管理多个项目情况下，为保证相关的物业服务正常运转而由各物业服务小区承担的管理费

j、固定资产折旧，是指按规定折旧方法计提的物业服务固定资产的折旧全额。

K、经业主同意的其他费用，是指业主或者业主大会按规定同意由物业服务费开支的费用。

19电费为什么收0.61元？

答:

电费收0.61元包括：

原有的0.48元电费、线损、变压器损耗等。

20、交房时还有许多配套设施，（如绿化，车库，行人通道等）没有交付使用，是否需要全额交纳物业服务费？

答：

是要全额交的，虽然这些公共设施没有交付，但我们也会对其地区进行维护和打扫等各方面的管理。

21、装修时交的装修保证金是按哪些相关规定的标准收取？

答：

根据《住宅室内装饰装修管理办法》第一条的相关规定。

物业公司在具体操作时通过与业主签订协议，以收取一定的保证金的方式来约束装修行为，以达到安全施工的目的。

具体的收费标准是1500元∕户。

22、装修时所产生的垃圾清运费是按什么标准收取？

答：

以小区对清理垃圾的实际消耗而进行测算确定的收费标准。

23、应不应该收取垃圾清运费？

答：

应该收取垃圾清运费，物业公司为小区提供的公共卫生服务内容主要是清理居民的生活垃圾，清理居民装修期间产生的垃圾应该属于额外服务，装修期间所产生的垃圾要比日常生活垃圾多十倍，所以说除物业服务费外，物业公司可以收取一定数额的装修建筑垃圾清运费”。

24、业主办理入住手续但没有入住，也要交纳物业服务费？

答：

是要交的，因为在法律意义上来讲该单元的所有权已经由开发商移交到了单个的业主手中，物业服务公司已经为该单位提供了公共性的物业服务，所以要交物业管理费，根据物业服务收费管理细则的通知第五章第21条规定空置房也应交纳物业费。

25、已经买了车位为什么还要交车位运行费？

答：

严格来讲是交纳车库运行分摊费，物业公司要对车库进行秩序维护、保洁、通风、排水、维护和照明等服务的运营费。

26、为什么要交纳水电周转金？

答:

物业管理单位在物业管理过程中收取的水电周转金，是各业主所使用的水电费未收交上来之前，物业管理单位预先向水电部门代交而垫付的费用；例如电费，供电局采用的是预购制度，小区用电量是非常大的，物业公司根本承担不起垫付责任。

27、水电费的周转金是多少？

答水费周转金500元，电费周转金500元。

28、物业服务费如何收交？

收费方法是？

答：

业主入住是预收一年的物业管理费，符合建设部《物业服务收费管理办法》第十九条相关内容规定，由业主自己到物业公司客服部收费处交纳，可以刷银行卡。

29、物业管理费是根据什么定的，是不是日后会随时变动？

答：

是根据国家《前期物业服务合同》、当地有关物业管理服务收费办法所约定，以及小区公共设施设备的配置和服务的水平来定，一般不会随便调整，除非国家政府相关政策变动调整，以及因物价的原因造成物业收费偏高、或偏低却需调整。

30、业主家被盗，物业公司是否需要赔偿？

答：

根据《物业管理条例》第47条规定物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作，秩序维护服务内容不包含对住户室内财产的安全保卫工作，物业公司收取的秩序维护费仅用于维持小区公共秩序和日常巡视，并非是对小区内特定的人、财、物予以管理。

只要秩序维护服务达到规定的要求，物业公司就没有法律责任。

31、我不付装修垃圾清运费，由装修公司清走可以么？

答：

不可以，装修公司如果把装修垃圾运出小区，环卫局会对小区物业公司进行罚款，而且会造成小区垃圾随便清倒的混乱现象。

32、介绍你们物业管理公司的服务？

答：

公共秩序维护、保洁、绿化、工程维修、公共设施设备的维护维修、客服接待和业主资料存档等工作。

33、你们物业公司是几级服务标准？

答：

我们是以一级服务标准来执行。

34、你们物业公司是几级资质？

答：

是三级资质正在审批二级资质。

36、物业客服部的工作是什么的？

答：

负责入住、装修手续的办理，钥匙的发放及管理接受业主的投诉和报修等进行客户走访和意见调查，业主特约性服务的接待和受理，接待业主及其访客咨询、并组织社区文化的开展等。

37、若是房屋出租，物业管理费由谁交？

答：

出租房屋时，物业服务费义务是业主，业主可以与使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用，业主需要负主要责任。

38、房屋有问题找那个部门？

答：

可以找物业公司客服部，由物业客服部受理后根据《住宅质量保证书》的约定代其向开发商协商处理。

39、水压不够高层住户怎么办？

答：

我们小区采用二次加压泵进行供水，基本不会出现这种情况。

40、物业公司是否提供周到的家政服务？

答：

物业服务公司因业主需求，适时提供类似家政服务等多种有偿服务。

41、如有访客到来如何与业主进行联系？

答：

以业主提供的通讯方式和业主联系，确定身份后可以进入。

42、我不用装潢公司，自己请散工来做可以么？

答：

为了确保您的房屋装修工程质量，建议业主聘请有资质的装修公司装修，以免以后出现质量问题，无法得到保修。

43、业主入住后，垃圾怎么处理？

答：

业主入住后，业主自己产生的垃圾由业主自己送到物业公司指定最近的垃圾桶内，由物业公司统一清理。

公共部位的垃圾有保洁员负责清理。

44、业主逾期交房的要承担哪些方面的责任?

答：

（1）迟交房，在装修时会受到时间限制，

（2）因房屋所发生的物业费及公共分摊的费用不能因业主不交房而免除。

45、前期入住时后期正在施工，对于噪音及环境污染怎么处理？

答：

前期交房后，因为是毛胚房，业主还要进行二次装修，还没有入住，所以噪音干扰不存在，如有装修迟延的，必须遵守在限定的装修时间内进行装修。

46、托管的钥匙什么时间可以拿走？

答：

业主对房屋开始装修时托管钥匙就可以拿走。

47、车辆停放时，车主享有什么样的权利？

假如车辆丢失，物业公司应该承担什么样的责任？

答：

车主享有车辆停放，及对物业服务人员的服务态度的投诉权利等。

至于车辆丢失的赔偿问题要看具体原因，如果物业人员履行了正常的安全防范义务，不存在失职情形业主不能要求物业公司承担赔偿责任。

48、物业服务公司能否在房屋楼顶或者小区其他公共地方架设广告牌？

答：

可以做一些公益性的宣传，同时根据物业服务合同约定，经营性的广告所得，用于小区各方面的建设及文化娱乐的补贴。

49、小区内的共用设施损坏，维修费用是包含在物业服务费内吗？

答：

公用设施的日常小修和日常保养费用包含在物业服务费中。

50、为什么你们小区的物业服务费比别的小区高？

答：

从规模、品质、园林景观，小区智能化和舒适度来讲都优于其他小区专业高档的服务，服务标准按国家一级服务标准执行。

据调查本小区的物业服务费并不是最高的，宾河湾2.1/M2·月就比我们高。

51、你们的工作时间是？

答：

秩序维护员是24小时值班制，工程也是24小时值班制，保洁早7：

30—晚18：

00其他部门根据国家规定正常上下班，所有节假日采用轮休制进行。

52、小区内能不能养宠物？

答：

本小区不得养凶猛、高大及不利于卫生的动物（如狼狗、藏獒、蛇、猛禽）等带有攻击性的动物，如业主饲养小型宠物，须持相关部门发放的许可证，执行登记和年检，并需要每年到相关部门办理手续，并征得相邻业主的同意，物业公司可以不进行强行制止，业主在遛狗时应以绳束之，业主应随时清洁宠物在公共区域内排放的粪便。

53、业主求助服务的主要内容？

答：

急救病人求助、咨询求助、盗窃、打架、斗殴、抢劫、中毒、交通意外的求助、报修求助、水火灾等物业公司会按本公司的规定对您的求助提供力所能及的协助。

54、能否协助聘请保姆并保证业主的财产安全？

答：

可以协助联系正规的家政服务公司，但所涉及到的具体服务内容由业主同家政服务公司签订有关安全方面的雇佣合同。

55、物业公司是否可以替我出租房屋？

答：

可以代为联系，但具体事宜由业主和使用人签订。

56、为什么要填写《业主信息登记表》，如何保密？

答：

主要是要通过此方法了解业主的基本情况，以便于更好的为业主有针对性的个性化服务和紧急情况的联系，我们对业主签署的任何协议和个人资料均有专人管理，并建立档案，有相应的保密制度。

57、如业主在验房时，对房屋内各项指标有异议，业主是否可以不收房？

答：

可以修复性的问题，不可以不收房；不能修复的问题，和开发商进行协商处理。

58、交房后装修公司进场需要办理什么手续？

答：

装修公司提供公司营业执照、资质证、设计图纸、最后办理装修许可证和出入证、签订装修管理协议等。

59、出租车是否可以进入小区？

答：

不可以，（接送危急病人或特殊情况车辆除外）。

60、物业工程部的工作是什么？

答：

物业工程部的工作是对小区公共区域进行小修，公共设施设备进行运行、维护、保养、保证小区水电气的正常供应，并向业主提供部分室内有偿维修服务。

在二次装修期间进行装修管理服务，负责业主日常工程的维修、报修工作等。

61、什么是住宅的公共部位、共用设施设备？

答：

主体结构、承重部位、楼梯间、电梯大厅、电梯、各设施设备房、消防监控房、中控室等（具体见物业条例）

62、业主或物业服务公司能否擅自利用物业公共部位及共用设施设备？

答：

业主不可以擅自利用；但是物业公司可以根据服务合同约定，从业主利益出发可以视情况利用。

63、户内结构是否可以改动？

有哪些坚决不能改动？

答：

承重墙、梁、柱、窗户、燃气管道、上下水管、不能把未做防水的房间改为厨房和卫生间，窗前的护栏不能拆除。

64、房屋主体结构如墙壁地板等的保修期是多少？

答：

根据《建设工程质量管理办法》相关规定，房屋主体是和相关部位及配套设施都有保修，只是保修的期限不同，具体见收楼时开发商提供的《住宅质量保证书》（墙面顶层抹灰层脱落、厨房和卫生间地面、地下室管道渗漏保修1年；地面空鼓、开裂、大面积起沙、保修1年；门窗翘裂、五金件损坏保修1年；管道堵塞保修2个月供热、供冷系统和设备保2个采暖期；电、气管线给排水管道设备安装和装修工程保修2年；灯具、电器开关保修6个月）。

65、物业服务公司是否替业主验过房？

答：

物业服务公司已经对各房屋进行了分阶段初验验收，并向开发商提出整改意见，由开发商安排施工单位进行整改。

另外物业管理公司积极配合施工单位进行成品保护，这项工作为您把好第一道关，另外可能存在个别问题，请您在收房时认真仔细检查，如有问题、我们会帮您及时通知有关施工整改单位进行整改。

。

66、房屋隔音效果如何，会不会受到噪音的影响？

答：

小区房屋是按照国家的有关规定设计的，楼板和墙壁厚度可以保证的隔

音效果，保证业主的正常生活。

67、厨房、卫生间是否做防水？

答：

厨房、卫生间、防水施工符合国家规范要求。

68、业主要求提供房间布线图纸？

答：

物业服务中心会提前向开发公司要，每个户型准备一部分，业主可以找工程维修部。

69、是否可以安装太阳能热水器？

答：

由于物业原有设计包括安装太阳能热水系统。

业主不可以私自安装太阳能，安装太阳能热水器很容易造成顶层住户房顶漏水。

70、谁是解决住宅质量问题的责任单位？

答：

“谁开发，谁负责”如发生住宅质量问题，房地产开发企业有权责成承建单位限期进行修改。

71、装修房屋为什么要向物业公司申请？

为什么要收装修押金？

答：

《物业管理条例》第53条规定业主要装修房屋的，应当事先告知物业管理企业，物业服务企业应当将房屋装修中的禁止行为和注意事项告知业主。

涉及到建筑物安全使用的问题，所以我们必须从装修时进行管理，否则等装修完后，损害已形成后，不但难以修复，也给安全带来威胁。

生活中有不少装修公司不按规定施工，破换房屋结构，不考虑他人生活的方便、完全不顾对建筑物设施设备的保护、等违规行为所以必须用保证金来制约。

72、如果业主要铺设木质地板是否会有影响？

答：

建议不要使用木质地板，本物业设计为地暖，木质地板在受热的情况下会出现开裂、变形、甚至有可能产生有害气体，由于木质不导热，更不利于地暖散热，会影响采暖效果

73、顶楼是否属于共用部位？

答：

屋顶是属于共用部位，不允许任何业主和物业公司私自占用。

74、装修都需要什么图？

答：

施工原平面图、照明配电系统图、平面图、若上下水改动，还需提供水系统平面图交物业备案。

75、装修人员可以在我家住么？

答:

为了业主和小区的安全，装修人员不可以留宿施工在现场。

76、阳台和窗户是否可以安装防盗网？

答：

不可以，根据国家2002年实行的《住宅室内装修管理办法》第二章第二款规定，不可以改变住宅的外立面，并且防盗网在发生火灾时会阻碍逃生与消防法相违背所以外面不可以装防盗网。

77、装修期间如何控制人员出入？

答：

装修工人凭施工出入证出入，装修施工任何车辆从专门的通道出入？

78、小区有何措施保护业主安全？

答：

在硬件方面有：

小区大门安装门禁系统、楼层门安装门禁系统和对讲系统、小区主要出入口通道、停车场、室外部分地方等按住监控器连接保安监控中心、地下车库安装停车场智能管理系统。

另外秩序维护人员24小时值班和巡逻。

79、怎样防范小商小贩进入小区？

答：

大门秩序维护员会对进入小区的非业主人员进行询问、巡查、任何小商小贩都不允许进入小区。

80、出现紧急情况物业可以破门而入么？

答:

出现紧急情况，如事情严重可以通过一定的程序（如通过公安部门，同时拍摄现场情况）破门而入，由于保护的利益大于破坏的利益具有正义合理性，因此我国《中华人民共和国民法通则》第129条对此行为予以认可。

（因紧急避险造成他人损失的，如险情是因自然原因引起的，行为人所采取的措施又无不当，则行为人不承担民事责任。

受害人要求补偿的，可以责令受益人适当补偿。

物业管理者在进行如下物业管理活动时对业主造成的财产损失可不承担民事赔偿责任：

1、为救人命造成的必要财产损失2、为避免业主财产受损或可能受损的必要财产损失；3、为抓捕违法犯罪分子，制止不法侵害行为而造成的必要财产损失。

81、交房时安防系统未投入使用，如何给业主安全保证？

答：

针对这种情况，物业公司设置封闭区域，在重要的区域已经派了24小时的秩序维护员执勤岗位，以保证业主的人身安全和财产安全。

82、交房时业主应带哪些证件？

答：

居民身份证、若是委托他人需要委托书、2张1寸照片及交费发票。

费用预交一年物业管理服务费用、水电周转金、有线、网络、燃气等的初装或开通费等。

具体情况会在开发商寄出的《入住通知书》里详细说明。

83、入住业主未带《入住通知书》或说未收到是否能办手续？

答：

未拿，则不能办理入伙手续。

84、为什么要签订《前期物业管理服务协议》？

答：

根据国务院《物业管理条例》的规定为维护全体业主的共同利益，避免个别业主的行为侵害其他业主的合法权益，同时明确物业管理服务内容和标准。

须签这两种合同。

85、业主询问《前期物业管理服务协议》以何为依据？

有效期到什么时候？

答：

《前期物业服务服务协议》自房屋出售之日起至成立业主委员会与物业公司签订新的《物业管理合同》时停止。

86、业主提出是否可先验房再签约？

答：

“为了提高入伙效率，所以把签约手续放在验楼手续之前。

签约之后验楼发现问题，我们会记录并及时整改直至符合交房标准，而不会因为业主已签约就不去整改。

87、业主询问整改问题何时可以完成？

答：

为最快完成整改，我们有专人跟进整改问题，最迟第二天上午把问题移交到施工单位，施工单位根据收楼先后顺序进行整改，但最近是入伙的高峰期所以整改需要一定得时间，我们将在一个星期内给您一个答复。

88、一楼有没有电梯费？

答：

您在购房时所付的购房款中已有电梯分摊费，物业公司是在替您维护和保养电梯，公司定的物业费是综合服务费，里面已经包含了电梯费，电梯是其中一项是没有办法分隔的，目前交的10栋楼的电梯的起始点是在-2层从某种意义上讲您楼层的电梯应是三楼，一楼并不是电梯的起始点，比如您住酒店包含早餐费，但是如果您不吃也不可能给您退钱一样的道理，还有如果您住1楼酒店不会因为不坐电梯而把房费给您便宜。

89、小区占地面积是多少？

建筑面积是多少？

答：

占地面积大约亩，建筑面积大约万平方米。

90、最多可以住多少户？

答：

多户

91、前期交房是多少户？

答：

一期1-10号楼交房820户

92、厨房、卫生间防水应做到什么程度？

答：

卫生间墙面须要做到1.8米的高度，厨房下水墙面须做1.00米的高度，装修线路改造完后卫生间地面做二次防水处理。

93、闭水试验要做多长时间？

答：

24个小时，通知物业客服部派工程人员验收方可施工。

94、交房流程?

答：

1、出示入住通知书，确认业主身份后出示有地产方面关收费票据和相关证件。

2、到物业财务部交纳相关费用。

3、填写业主资料卡，照片一张、身份证复印件一张，

4、发放资料：

前期物业服务协议、装修管理规协议、承诺书、钥匙托管协议等资料

5、领取钥匙和验房表。

6、由工程部等相关人员陪同业主验房。

7、验房结束后由接待员进行统计上报进行维修。

95、为什么要进行钥匙托管？

答：

为了方便维修工程遗留问题、做闭水试验等。

如果在维修时再给您打电话即给您带来不便，从而耽误维修。

96、装修押金什么时候退？

答：

在装修完第一次初验收后，3个月以后进行第二次复验收合格后便可办理退押金手续。

97、装修需要砸墙怎么办？

答：

先到物业提出申请，经工程部审查同意后，确认不会破坏房屋结构才可进行，通过后由物业公司工程部人员协同装修公司方可进行。

98、装修出入证最长可办几个月？

答：

最长2个月。

99、小区有几个宽带？

答：

有三个，移动、联通、电信。

100、楼宇号的编制是按什么规则定的？

答：

楼宇号是循环编制，房号是从西向东，西为1号东为2号

101、物业公司代收代交的费用有哪些？

答：

水电费、暖气费

102、关于何时成立业主委员会？

答：

应当达到一定入住比例，即70%的业主入住后，并经所在地主管部门

许可，在政府指导下筹备建立业主委员会。