装修管理.docx

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装修管理

装修管理

本次学习的目的：

通过本次学习，使物业管理人员能够掌握装修登记手续的办理、装修检查、验收的方法，熟悉装修管理中的禁止行为和注意事项，帮助业主规避风险，减少损失，为后期管理创造良好的条件。

物业装修管理服务就是通过对物业装修过程的管理、服务和控制，规范业主或物业使用人的装修行为，协助政府行政主管部门对装修过程中的违规行为进行处理和纠正，从而确保物业的正常运行和使用，维护全体业主的合法权益。

下面，我们从三个方面对装修管理服务进行介绍：

（一）装修登记手续的办理

（二）装修检查

（三）装修验收

（一）装修登记手续的办理

一、装修登记手续的办理流程

1、业主办理装修手续时需要提供的资料及款项：

2、业主提供身份证及身份证复印件，进行身份确认。

3、业主提供装修方案及水电路施工图,填写《装修申报登记表》。

4、告知业主装修过程中的各项禁止行为和注意事项：

⑴装修中的禁止行为：

①未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构；

②将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房；

③扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；

④损坏房屋原有的节能设施，降低节能效果；

⑤未经城市规划行政主管部门批准，搭建建筑物、构筑物，改变住宅外立面的行为；

⑥未经供暖、燃气管理单位批准，拆改供暖、燃气管道和设施；

⑦装修超过设计标准或者规范增加楼面荷载的应当经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案；

⑧其他影响建筑结构和使用安全的行为。

⑵装修中的注意事项：

改动卫生间、厨房防水层的应当做二次防水，并做闭水试验；

装修施工时，应当遵守施工安全操作规程，按照规定采取必要的安全防护和消防措施，不得擅自动用明火和进行焊接作业，确保施工人员和周围住房及财产的安全。

装修施工时，不得侵占、损坏公共部位和设施。

按照规定的装修时间进行装修；

装修垃圾不得随意倾倒、堆放；

其他易造成损失，产生纠纷的注意事项。

5、签订《装修管理协议》、《装修治安责任书》。

6、按照《装修管理规定》的标准，收取各项费用。

二、装修易产生纠纷的注意事项：

1、交房时，房屋钥匙未全部交付业主，应对以下方面进行书面确认：

①水、电、气表起始读数进行确认；

②室内配套设施数量、完好性进行确认；

2、装修前，应告知业主以下问题并书面确认：

①卫生间做闭水试验合格不渗漏；

②交房时的维修问题已维修完毕；

③上、下水管网的完好及通畅；

④室内的水、电、气、暖、烟道等设施不允许业主私自改动，对违规改动的部分，视为业主自动放弃保修权利，建设单位不再承担保修责任。

3、符合审批条件的结构改造的注意事项：

应严格按照施工审批方案进行施工，采取必要的加固措施，施工时应尽可能降低噪音，禁止野蛮施工。

在外立面上打孔时，应保证外墙面干净、整洁，造成污染的应恢复原状。

4、装修材料的选用、运送、堆放要求：

①框架结构的分隔墙体应采用工程设计允许的轻型材料，如混凝土夹心气块、轻质隔墙等，禁止使用粘土实心砖。

②材料运送应遵守装修材料进出园区管理规定

③装修材料应分散堆放，避免因局部受力集中产生安全隐患。

5、装修垃圾堆放的时间、地点要求：

装修垃圾应袋装后堆放在指定地点，严禁将装修废弃物倒入排水管中，使用电梯运送装修材料、垃圾，应遵守小区的规定。

装修垃圾不允许投放到生活垃圾箱内。

6、装修时间的规定：

业主应在规定的时间内进行装修。

对于大部分业主已入住的小区，应重点控制，避免因超时装修引起业主投诉。

7、供排水管道、检查口、阀门的装修注意事项：

业主装修时应将排水管道检查口重新紧固。

共用管道、检查口、阀门部位采用方便拆装的装修方式，留出维修空间，需要维修时能够及时维修。

8、卫生间地面防水的处理：

装修过的卫生间出现渗漏，维修困难。

因渗漏原因和责任无法确定，是物业与业主最易产生纠纷的问题，所以，在业主装修施工前应要求业主对卫生间地面不渗漏做书面签字确认，并告知业主装修施工开始后，如卫生间出现渗漏，因责任界定困难，物业难以协调，如施工单位拒绝维修时，需业主自行维修。

铺砖前应建议业主对卫生间地面做二次防水，确保万无一失。

9、窗台防水处理及铺装材料的建议：

在业主装修时，窗户部位容易出现渗水现象，引起装修破坏，所以我们应提醒业主要做好窗台的防水处理，并建议业主采用石材对窗台进行铺装，尽量避免今后因窗户渗水造成损失，引起物业与业主的纠纷。

10、外立面的有关要求：

物业公司在业主装修前已经对户外门、防护网、阳台封装、太阳能空调室外机、空调孔位置及冷凝水排水要求等都做了统一规定，在业主办理装修申报手续时，提醒业主遵照执行。

提醒业主购买空调时考虑空调室外机位的使用空间，避免造成损失。

11、管线切槽的注意事项：

①梁、柱部位严禁打孔切槽；

②地面切槽严禁切透找平层；

③墙面切槽要尽量窄、浅。

12、告知相邻业主，装修时尽量减小因装修对相邻住户造成的影响：

相邻业主已入住时，应建议业主装修时提前告知相邻住户，取得相邻住户的理解和配合，为今后的和睦相处奠定良好的基础。

楼下业主已入住时，楼上装修应特别注意地面不要积水过多，避免造成楼下装修破坏，产生纠纷；

13、其他需注意事项：

装修时不要占用共用部位进行施工，施工烟尘、噪音较大时应关闭门窗，减少对其他住户的干扰。

如有与装修方案不符的项目应提前告知服务中心，补办手续后方可施工等。

三、办理装修手续时业主可能提出的问题

1、未入住的物业管理费为什么全额收取？

（对于这个问题的回答，我们应从两方面给业主进行解释：

）从物业管理成本方面来说，物业管理服务提供的是共用部位、共用设施设备的维修养护及公共区域内的环境卫生和公共秩序的维护，无论业主入住与否，物业管理从事这项工作的人力、物力支出是相对固定的，物业管理服务成本与业主就否居住没有直接的关系。

所以，业主即使未装修入住，也应该交纳物业服务费。

从法律依据方面来说，根据物权法第七十二条的规定：

“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务”。

2、为什么要收取装修管理服务费？

装修管理服务费是指因业主装修施工增加物业管理服务成本而设置的临时性收费项目，该费用可向装修业主收取，也可由装修施工单位交纳。

收取装修管理服务费的依据是建设部颁布的110号令《住宅室内装饰装修管理办法》第十六条的规定：

“装修人和装饰装修企业，应当与物业管理单位签订住宅室内装饰装修管理服务协议，协议内容中应当包括管理服务费用收取的内容”。

从成本方面说，业主装修期间，会增加小区环境卫生、共用设施设备的维护管理成本，同时，物业服务人员要对装修人员是否违反装修管理规定进行检查监督，对违规装修问题进行监督整改，对可能造成损失的装修行为随时提醒、告知业主。

物业的装修过程点多面广，不确定因素多，管理控制难度大，这些都需要物业管理人员付出大量的人力、物力，增加物业管理企业的经营成本。

所以，根据《住宅室内装饰装修管理办法》的规定，结合焦作经济发展状况和消费水平收取一定数额的装修管理服务费，是合情、合理、合法的。

3、为什么不充许拆改墙体（包括非承重墙体）？

擅自拆改墙体构件，降低和破坏了房屋结构的整体性、抗震性，改变墙体构件的承重状态，使墙体构件长期处于超负荷承载状态，导致墙体构件的提前破坏，易造成墙体、地面裂缝，降低了房屋的耐久性和使用寿命，给房屋的使用造成了极大的安全隐患。

拆改墙体产生破坏性的震动还造成相邻、相近上下楼墙体、地面裂缝，墙体构件的强度、承载力下降，造成结构损坏。

4、为什么要收取装修保证金？

按照《装修管理规定》和《装修管理协议》的约定，收取一定金额的装修保证金，是确保物业结构安全和小区共用设施设备安全，维护广大业主利益的一项措施。

物业的装修过程点多面广，不确定因素多，管理控制难度大，稍有不慎，就有可能危害物业安全，影响物业的正常使用。

所以，在业主办理装修申报登记手续时，按约定收取装修保证金，对业主的装修行为是一种约束，使每一位业主在装修过程中，能够自觉遵守装修管理的相关规定，从而达到维护全体业主合法权益的目的。

（二）装修检查

一、装修检查的内容

1、是否与装修申报内容相符；

2、是否违反有关装修管理规定；

3、是否侵占、损坏公共部位和设施；

4、外立面的改动是否符合要求；

5、是否对毗邻业主或物业使用人构成侵害；

6、是否存在超时装修现象；

7、装修垃圾堆放是否符合要求；

二、装修现场的管理

1、严把出入关，杜绝无序状态；

2、加强巡视，防患于未然；

3、控制作业时间，维护业主合法权益；

4、强化管理，反复核查。

三、装修检查的方法

业主开始装修时，物业应派专人进行检查巡视，并对业主装修情况在《装修检查表》中登记，业主装修完毕，此记录表存档。

四、装修违章问题的处理

1、对于装修中出现的违章现象要及时发现，及时制止。

2、责令停工，限期整改。

3、对在规定期限内仍未整改的违章现象，要送达书面整改通知，限期整改。

4、对拒不整改的，可采取停电的方法督促其整改。

5、报告有关行政主管部门处理。

五、业主报修问题的协调处理

1、及时到现场查看，尽快协调解决。

2、随时向业主通报协调工作的进展情况。

3、明确业主、开发商、物业公司在处理报修问题中的责任义务。

（三）装修验收

一、装修验收内容

1、是否符合装修申报登记的内容；

2、是否违反有关装修管理规定（住宅室内装饰装修管理规定、装修管理规定、装修管理协议等）；

3、是否侵占、损坏公共部位和设施；

4、是否对毗邻业主或物业使用人构成侵害（楼下是否有渗漏现象、是否因装修造成房屋裂缝、物品损坏等）。

二、装修验收发现违章装修现象的，应督促业主尽快整改；验收未发现违规违章装修现象，应收回装修人员临时出入证，退还业主（装修施工单位）装修保证金和装修工人保证金。

三、业主装修管理过程完毕，装修资料整理归档。

装修申请查验登记表

业

主

名称：

装修地址：

楼房

联系地址：

联系电话：

装

修

施

工

单

位

装修队名称：

地址：

营业执照：

负责人姓名：

身份证号：

联系电话：

申请装修时间：

由至共天

装　修　项　目

1、水电施工切槽2、水暖

2、地板4、墙面

5、墙体改动

6、卫生间、厨房防水

7、排水管道

8、外立面

9、其他

水表底数

电表读数

燃气表读数

完

工

现

场

察

看

情

况

1、结构2、外立面

3、漏水4、排水管道

5、其他

6、违规记录

实际装修时间：

由至共天

退款

装修业主

押金签字

装修工人业主

保证金签字

登记确认签字

房屋业主：

签名：

日期：

装修队负责人：

签名：

日期：

服务中心：

签名：

日期：

金冠嘉华装修检查表

房号：

业主姓名：

联系电话：

办理装修时间：

日期

检查内容

检查人

现场确认

备注

物业装修管理流程

合不合格

格

合格

装修申报登记流程图