都市型园区综合解决方案.docx

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都市型园区综合解决方案

都市型园区综合解决方案

文本创意来自中研智业集团

一、都市型园区的基本认识

都市型产业主要包括都市型农业、都市型工业、都市型服务业等。

这些产业的发展，有利于城市培育特色产业、优化城市形象、改善居民生活，因此也被称为有就业、有税收、有环保、有形象的现代绿色产业。

以都市型产业为主体，以都市特有的信息流、物流、资金流、技术流和人才流等社会资源为依托，以园区、街区、楼宇为载体，建设集智慧、创意、科技、高效、生态于一体的都市型园区，成为推进都市型产业发展的有效形式。

建设都市型园区，有利于推进都市型产业形成完整的产业链，体现都市型产业的集聚效应、规模效应和品牌效应。

中研智业集团依托10余年来在区域经济、产业发展、园区规划建设以及城市发展等领域的深入研究和规划经验，将都市产业发展与城市建设、文化旅游、信息科技、楼宇经济、招商管理、循环经济相结合，提出《都市型园区综合解决方案》，旨在从宏观、中观、微观三个层面，按照园区规划设计和运营管理两个阶段，为区域都市型园区建设发展提供全方位、一站式咨询服务。

二、都市型园区的主要任务

（一）促进城市经济发展

随着全球经济一体化进程的加快，以及改革开放以来我国城市化进程的日渐推进和产业要素资源的不断优化配置，都市型园区凭借其良好的要素整合、资源配置、产业集群、成本共摊的先天条件和优势平台，成为带动并支撑城市经济持续发展，增强城市经济活力和技术创新的重要引擎，推动城市功能的进一步完善与发展。

（二）加快园区和企业转型升级

都市型园区具有优化产业结构、提升产业专业化、整合产业链等作用，采用现代化信息技术，不断更新生产技术，创新管理模式，是推进园区转型升级的“助力器”，同时能提升企业发展实力，更好的发挥中小企业的活跃因素，增强城市经济活力和技术创新动力，是地方政府发展区域经济的有力“武器”。

（三）增加城市就业机会

作为产业聚集地，都市型园区通过整合产业链的各个环节，带动相关产业发展，将大批中小企业集于一区，为城市创造大量新的就业岗位，吸收大量剩余劳动力，增加就业总量，能够切实改善城市劳动就业问题，缓解城市就业压力，增加城市活力，使城市更广泛的符合公共利益的基本条件。

（四）实现城市可持续发展

都市型园区集土地、资金、技术、人才、信息等生产要素于一体，可以充分发挥这些生产要素的集聚效益，集约利用各种资源，特别是土地资源，突破资源有限性的制约，使资源发挥更大的效益。

同时，都市型园区通过集中生产，对“三废”进行综合统一治理，节约了治理成本，促进园区及整个城市经济、社会和环境的可持续发展。

三、都市型园区发展的核心点

（一）园区功能定位与城市相统一

都市型园区依托城市的经济综合实力、人力资源、科技水平等，并服务于城市的经济社会发展。

因此，都市型园区应依据城市功能定位，科学合理选择适合的园区功能定位，明确发展方向、发展目标，以便于更好的服务于城市，推进城市经济社会发展。

（二）园区发展与城市生态环境相协调

都市型园区作为都市型产业发展的载体，在推动产业向都市型产转型升级，发展成为环保、绿色、节能的新型都市型产业过程中发挥着重要的作用。

因此，都市型园区的发展在保持经济持续增长的前提下，应保持良好的生态环境，与城市生态环境相协调，实现绿色发展。

（三）园区选址布局与城市的空间布局相一致

都市型园区能有效促进城市产业集聚发展。

随着城市化的发展和都市空间的拓展，都市型园区的空间布局应结合城市的长远发展，整合城市资源，明确空间布局形态、用地规模、集聚效应等，优化城市产业布局，促进城市经济快速发展，充分体现前瞻性和科学性。

（四）产业层次和产业关联度的提升

都市型产业是有就业、有税收、有形象、又环保的现代绿色产业，因此，都市型园区的发展必须注重提高产业层次和产业关联度，加强产业链各个环节的相互衔接，避免低水平重复建设和企业之间的无序竞争，从而推进产业升级，实现创新驱动、内涵增长、科学发展。

（五）园区品牌化发展

品牌形象是增强园区综合实力和竞争力的重要内容。

因此，都市型园区发展必须以提升品牌为重点，大力实施品牌战略，丰富品牌内涵，培育知名产业品牌，争创国家级和省级名牌，推进园区品牌化发展，形成强大的凝聚力和辐射力，折射出城市的魅力和吸引力。

（六）人性化和景观化的空间规划

城市是经济繁荣、人口聚集的地方，都市型园区作为带动、引领城市经济发展的重要增长极，在发展中应坚持人性化和景观化的设计原则进行空间规划，协调自然风景、人文环境与民俗风情，改善生产生活化境，满足园区不同层次的景观需求，为城市景观绿化增砖添瓦。

（七）产学研融合发展

充分利用城市大专院校、科研院所的资源优势，加强与其的战略合作，在积极改造提升传统产业的同时，推进产业创新战略，培育新兴产业、高端产业，向环保、绿色、节能的都市型产业园区过渡，从而实现产业的创造、转型和升级，促进城市经济快速健康发展。

（八）与区域相关规划的衔接

都市型园区是城市经济社会发展的重要组成部分，园区的建设发展影响着城市的长远发展。

因此，都市型园区规划与城市总体规划、基础设施规划及各专项规划等相衔接，高起点、高标准的进行科学选址、合理布局，保障园区及城市的健康持续发展。

四、都市型园区规划理念

（一）产城互动发展理念

产城互动发展是适应时代发展的必然选择，在注重都市型园区的产业功能的同时，加入相关城市服务功能，使基础配套设施齐全，促进产业和城市的良性互动，实现产业、城市双轮驱动发展，形成相互影响的有机结合体，壮大产业经济，使园区成为城市经济发展新高地。

（二）集群化发展理念

都市型园区通过集群化发展方式，有效推进产业集聚，发挥资源共享和技术合作优势，厘清产业发展层次，打通产业上下游一体化发展节点，实现产业间相互配套、相互共生、风险共担、收益共享，形成上下游配套、横向耦合的发展态势，突出比较优势，彰显城市特色。

（三）产业协调发展理念

构建更能发挥都市型园区优势的产业结构，同时加强与其他产业之间的协作，力争形成产业之间联动发展的新局面。

推进产业内部结构的优化升级，以现代科技提升产业发展水平，培育新的增长点和接续产业，提升经济发展速度、质量和效益。

（四）绿色规划理念

都市型园区应遵循绿色、低碳、环保的理念，切实关注园区产业发展对城市生态建设、环境保护造成的影响，大力发展低碳、环保产业，突出资源综合利用、生态建设与环境保护的重要性，在环境优化增长的发展方式下，实现产业的绿色、低碳、循环与可持续发展。

（五）紧凑型城市理念

用紧凑型城市理念指导都市型园区规划建设，从园区及城市长远发展角度出发，坚持集约用地原则、整合城市基础设施原则，最大限度利用已有资源，高效建设和使用城市基础设施，优化城市资源配置，维护生态平衡，改善城市交通和生态环境。

（六）可操作性理念

都市型园区规划着重体现可操作性，按照“布局合理、产业集聚、用地集约”的要求，结合城市发展需求，重点进行项目选择及规模控制、确定用地性质和基础设施配套，并依据项目类型和规模要求进行功能分区规划，保证产业及项目落地。

五、都市型园区分类

（一）按产业类型划分

1、都市型农业园区

都市型农业园区紧密依托城市的科技、人才、市场等优势，进行集约化农业生产，为市场提供名、特、优、新农副产品和为城市居民提供良好的生态环境，集农业生产、都市生活、自然生态等于一体，具有生产、生态、旅游、教育、环保、游憩、保健、文化传承、示范等功能，高效融合三次产业，对于提高都市及其延伸地带农业的比较利益、推进城乡一体化发展、开拓城市休闲旅游空间具有重要意义。

都市型农业园区具体形态主要包括：

生产型都市农业园区、休闲观光农业园区、生态农业园区、农业科技示范园区、综合型园区等。

2、都市型工业园区

都市型工业园区重点发展轻型的、微型的、环保的和低耗的新型工业，以产品设计、技术开发、加工制造、营销管理和技术服务为主体，主要包括电子信息产品研究、开发和组装，软件开发、制造，服装服饰，广告印刷与包装，钻石珠宝等和品，钟表眼镜，模型及模具设计制造，食品加工，室内装饰装潢产品设计、开发与组装，化妆品及日用洗涤用品等。

都市型工业园区具体形态主要包括：

生态化工园区、电子工业园、食品加工园、精细化工业园、轻纺工业园、印刷包装产业园等。

3、都市型服务业园区

都市型服务业园区重点发展以高端生产性服务业和消费性服务业为主的都市型现代服务业。

以生产性服务业推动企业向高科技发展，提升城市服务现代产业的能力，建设现代商贸旅游都市，发展都市型消费服务业。

通过提升改造传统产业，培育产业集群，推动产业由低端向高端发展，优化升级产业结构，转变发展方式，是建设生态城市、实现可持续发展的客观需要。

都市型服务业园区具体形态主要包括：

现代物流产业园、现代服务业外包产业园、美丽经济产业园、影视文化产业园、通讯服务产业园等。

（二）按园区功能划分

1、经济带动型园区

经济带动型园区与城市经济发展关系密切，具有促进城市经济总量增长、提高经济增长质量、优化调整经济结构及激发城市经济投资活力的作用，是城市经济的新增长点。

经济带动型园区结合城市经济优势，大力发展对城市经济具有明显带动效应的特色优势产业，以充分发挥园区的“引擎”作用，彰显城市特色。

经济带动型园区涉及产业发展各行业，园区范围类型较广，主要以都市型工业园区、都市型农业园区、中小微型企业产业园、优势特色产业园等为主。

2、民生服务型园区

民生型园区以服务城市发展、服务城市居民生活、提高人民生活质量为目的，重点发展生产性服务业、现代物流业、观光旅游、文化影视和电子信息等，形成多层次、多门类、丰富多彩的企业群体，强化服务，提升内涵，推动文明城市建设。

民生型园区具体形态主要包括：

金融服务产业园、通讯服务产业园、园区公共服务中心、美丽经济产业园、电子商务产业园、儿童体验产业园、医疗保健产业园、养老健康产业园、休闲农业产业园、旅游购物产业园等。

3、文化创意型园区

文化创意型园区结合城市历史文化及城市特色，重点推进文化创意产业的发展，形成文化创意产业集群，构建集文化创意产业与高新科技产业为一体、科技产业与文化产业相互交融、和谐共存的新型园区，体现城市文化特色，突出园区社会特征，有效促进城市文化建设和经济社会发展。

文化创意型园区的具体形态主要包括：

工艺美术产业园、咨询设计产业园、婚庆文化产业园、汽车文化产业园、音乐文化产业园、舌尖文化产业园等。

4、新兴科技型园区

新兴科技型园区以科技型中小企业为主体，是推动创新型、智慧型城市建设的重要力量。

科技型企业为城市经济发展增添活力，是推动自主创新与科技成果产业化的生力军，对于转变城市经济发展方式、调整优化产业结构、实现城市经济又好又快发展具有重要的意义。

新兴科技型园区具体形态主要包括：

教育培训产业园、云计算产业园、科技孵化创业园、智慧科技产业园、影视动漫产业园、信息科技产业园、机器人产业园、电子信息产业园等。

六、规划主要框架与内容

第一部分：

园区规划设计

模块一：

可行性研究报告

Ø关注的核心问题

通过对都市型园区项目的背景、环境、市场需求、资源供应、建设规模、工艺路线、设备选型、环境影响、资金筹措及管理能力等方面的研究，分析项目的必要性、可行性，从经济、技术、工程等角度对项目进行调查研究，科学评估并分析预测园区建设发展可能取得的经济效益、环境效益和社会效益，为项目决策单位提供公正、可靠、科学的依据，指导园区申报及落地实施。

Ø规划特色

以全面、系统的方法，分析影响项目的各种因素；根据项目产业政策和产业定位，选择优化的项目技术方案和规模；充分考虑资金的时间价值和净增效益，利用成熟的财务模型，对项目进行财务分析；权衡项目的经济效益、社会效益、环境影响、面临的风险得出可行性结论。

我公司编制可行性研究报告，除了建设条件可行性、技术可行性、财务可行性外，又增加了环境可行性、节能减排方案。

Ø框架内容

1、项目总论

2、项目背景和发展概况 

3、项目市场分析与建设规模 

4、项目建设地点与资源条件

5、项目技术方案

6、项目建设规模

7、项目建设的环境影响评价

8、项目节能减排方案

9、项目建设的企业组织和劳动定员

10、项目实施进度安排 

11、投资估算与资金筹措 

12、财务效益、经济与社会效益评价 

13、风险分析与对策

14、可行性研究结论与建议

附表：

项目主要生产设备清单

项目总投资分析表

项目投产后原材料费用估算表

项目投产后总成本费用估算表

项目投产后利润估算表

项目不确定性因素评价

项目建设投资估算表

项目流动资金估算表

项目固定资产折旧表

无形及递延资产摊销表

项目销售税金及附加估算表

项目损益表

项目现金流量表

项目还本付息计划表

附图：

区域总体规划图

项目用地规划图

项目功能结构图

项目布置平面图

项目建设规划图

项目生产工艺流程图

附件：

城市规划行政主管部门出具的城市规划意见

国土资源行政主管部门出具的项目用地预审意见

环境保护行政主管部门出具的环境影响评价文件审批意见

根据有关法律法规应提交的其他文件。

项目建设单位资质

编制单位营业执照及资质

模块二：

园区产业规划

Ø关注的核心问题

从都市型园区长期持续发展角度出发，园区产业规划重点关注产业发展方向、发展重点及空间布局，科学合理选择重点项目支撑产业发展，完善并延伸产业链条，优化产业结构，提升产业化水平；加强高新技术的引进和推广，走产加销一体化、产学研融合，经济、社会、生态效益高度统一的发展道路。

Ø规划特色

坚持发挥优势特色的原则，整合宏观环境和微观环境要素，以前瞻的眼光、科学的理论、客观的实践和详实的数据，围绕“产业分析—产业定位—产业规划—产业实施”这条主线来展开，规划将结合市场需求，站在城市经济发展的高度，紧扣产业发展实际，准确把握产业发展基础和潜力，注重产业融合和功能拓展，充分发挥园区功能，使园区成为促进城市经济发展的强有力推动器。

Ø框架内容

1、规划综述

2、宏观环境、现状及支撑条件分析

3、发展思路及战略目标

4、产业发展方向及重点任务

5、空间结构及产业布局

6、循环经济发展规划

7、生态建设与环境保护规划

8、产业发展效益评价

9、规划实施保障措施

附件：

产业发展导向目录

产业发展重点规划项目表

附图：

空间开发功能分区图

产业空间布局图

核心产业循环链条图

模块三：

园区总体规划

Ø关注的核心问题

都市型园区总体规划将立足城市发展规模和发展水平，以产业规模化、企业化、现代化为发展方向，核心关注园区功能定位、发展方向、发展目标及用地规模，制定园区总体发展战略；综合考虑园区地形地貌、自然条件，节约集约利用土地资源，科学合理产业布局；确定园区功能分区，结合各分区功能进行基础设施建设，按照“一次规划、弹性发展、分步实施”的规划思路，在紧凑的土地资源上最大限度实现产业集群和效益集聚。

Ø规划特色

突破城市发展空间瓶颈，按照生产要素集聚、规划布局合理、科技和设施装备先进、经济生态效益和带动效应明显的规划要求，统筹考虑城市生态平衡发展需求，拓展城市新空间；遵循城市土地利用总体规划，并与城市发展总体规划、各专项规划及其他规划相衔接；充分考虑园区空间发展的完整性和空间联系的紧密性，依托城市生产要素的集聚和扩散效应，加快产业集聚，促进产业优化升级，转变生产方式，带动城市经济的转型升级。

Ø框架内容

1、文本部分

（1）规划综述

（2）区域经济社会发展现状分析

（3）园区发展条件分析

（4）园区功能与定位

（5）市场分析与产业选择

（6）园区规模预测

（7）园区总体布局及建设规划

（8）基础设施规划

（9）景观系统规划

（10）投资估算与资金筹措

（11）近期建设规划

（12）规划实施保障措施

2、附图

（1）园区区域位置图

（2）园区总体布局规划图

（3）园区基础设施规划图

（4）园区功能分区图

（5）园区绿化景观分析图

（6）园区近期建设规划图

模块四：

园区控制性详细规划

Ø关注的核心问题

都市型园区控制性详细规划将尊重原有地形地貌，以园区总体规划为指导，以土地使用控制为重点，以促进产业项目落地为目的，将循环经济理念与土地集约利用有效结合，对规划用地结构进一步细化，详细规定各类土地适建情况、使用性质、使用强度、兼容性、公共服务设施及配套设施、道路交通及工程管线及环境控制的要求，注重规划设计与管理及开发的衔接，实现具有现代化、高水准的空间布局，以适应园区经济、产业发展的需求。

Ø规划特色

针对园区现状，以科学性、指导性、可操作性为基本原则，用超前的眼光把握城市未来发展规律特征，融入近年来城市科学和城市规划学术研究中的最新成果，结合规划区未来发展趋势，强调规划理念创新、方法创新与技术创新，体现规划前瞻性；体现园区的景观特点、人文特点、产业特点、交通特点等，突出区域环境整治、景观创新、文化发展与新形象塑造，体现出独特的历史底蕴、景观特色和时代特征，并提出有针对性的方案和举措，展示园区未来发展的美好前景。

Ø框架内容

1、规划文本

（1）规划概况

（2）规划分析与规划重点

（3）规划用地布局

（4）规划控制

（5）设计导引

（6）道路交通规划

（7）绿地系统及景观规划

（8）各项工程规划

（9）防灾工程规划

2、附图

（1）鸟瞰图

（2）区位分析图

（3）现状图

（4）土地使用规划图

（5）功能结构分析图

（6）道路交通分析图

（7）绿化景观分析图

（8）公共服务设施布置图

（9）建筑高度控制图

（10）地块编码图

（11）地块容量图

（12）道路竖向工程规划图

（13）给排水工程规划图

（14）环保环卫工程规划图

（15）电力电信工程规划图

（16）供热、燃气工程规划图

（17）综合防灾工程图

（18）综合管线工程图

模块五：

园区基础设施规划

Ø关注的核心问题

在符合城市总体规划、各专项规划及周边区域建设时序的基础上，结合园区实际情况，都市型园区基础设施规划核心关注：

依据园区功能分区、产业类型、产业规模和人口规模，明确规划范围及基础设施开发建设时序；以园区分期实施计划为前提，结合各专业专项规划及项目基础资料，进行全新、全面、系统综合的基础设施规划设计，以指导下一阶段详细规划的扩初设计或施工图设计；逐步完善配套设施，建立与基础设施配套的、具有针对性的环境保护策略，满足园区环境保护的要求，为园区的生产、生活提供硬件保障。

Ø规划特色

结合园区区位条件、园区产业发展要求等，按照现代生态经济园区建设理念，落实科学发展观和循环经济发展要求，着重体现产业差异与工程设施相融合的特色；坚持以工业项目的差异性研究为先导进行基础设施规划的新型规划道路，创新规划模式；充分考虑项目布局，着眼于项目落地投资及园区后期运营，强调弹性规划；按照地上地下统筹考虑的开发模式，为项目落地、开发、建设提供基本保障，进一步优化土地使用配置以及生活配套。

Ø框架内容

1、规划总则

2、道路交通工程规划

3、给水工程规划

4、污水工程规划

5、雨水工程规划

6、电力工程规划

7、通信工程规划

8、燃气工程规划

9、环境卫生设施规划

10、中水工程规划

11、热力工程规划

12、绿化景观工程规划

13、管线综合工程规划

14、竖向工程规划

15、附属设施工程规划

16、防灾工程规划

17、投资估算

18、附图

模块六：

园区环境影响评价报告

Ø项目关注的核心问题

环境影响评价为项目开工建设、环境管理、环境保护对策的制定提供环境科学依据。

通过对都市型园区经济、环境现状分析，以及环境质量现状的调查和评价，分析园区资源、环境承载力及环境影响，评价建设项目是否可行、是否符合相关政策和法律法规；分析废水处置方案、固体废弃物处置方案等各种规划方案可能涉及的环境影响是否达到环境目标，制定可行的环境保护措施，并提出规划调整建议和完善的环境保护对策。

Ø规划特色

环境影响评价涉及经济、能源、产业、生态、环境等多门类知识，具有较强的学科边缘性。

因此，项目过程中贯彻科学发展，基于全过程管理的理念，结合循环经济、节能减排等理念，将采取系统结构思维，注重项目不同层面的发展结构、系统分析，体现层次性、条理性和内在联系性，结合定量分析和定性研究方法，确保环境影响评价报告的科学性。

Ø框架内容

1、总论

（1）园区立项背景

（2）环评工作依据

（3）环境保护目标与保护重点

（4）环境影响评价因子与评价重点

（5）环境影响评价范围

（6）区域环境功能区划和环境标准（附区域环境功能区划图）

2、园区规划和开发现状

（1）园区总体规划概述

（2）已有实质性开发建设活动的园区中增加有关开发现状回顾

3、区域环境状况调查和评价

（1）区域环境概况

（2）区域环境现状调查和评价基本内容

（3）区域社会经济

（4）环境保护目标与主要环境问题

4、规划方案分析

（1）将园区规划方案放在区域发展的层次上进行合理性分析

（2）园区总体布局及区内功能分区的合理性分析

（3）园区规划与所在区域发展规划的协调性分析

（4）园区土地利用的生态适宜度分析

（5）环境功能区划的合理性分析

（6）根据综合论证的结果，提出减缓环境影响的调整方案和污染控制措施与对策。

5、园区污染源分析

（1）分析预测园区污染物来源、种类和数量

（2）分析确定园区不同发展阶段的主要污染源

6、环境影响分析与评价

（1）空气环境影响分析与评价

（2）地表水环境影响分析与评价

（3）地下水环境影响分析与评价

（4）固体废物处理／处置方式及其影响分析

（5）噪声影响分析与评价主要内容

7、环境容量与污染物总量控制

（1）提出污染物总量控制方案

（2）大气环境容量与污染物总量控制

（3）水环境容量与废水排放总量控制

（4）固体废物管理与处置

8、生态环境保护与生态建设

9、公众参与

10、园区规划的综合论证与环境保护措施

11、环境管理与环境监测计划

12、附件与附图

模块七：

园区品牌形象设计

Ø关注的核心问题

以品牌价值链为基础，围绕品牌形象价值的精神塑造功能、形象规范功能、个性识别功能、文化传播功能、经济发展功能，以之间的逻辑关系为纽带，做好园区的文化品牌形象定位、园区形象可视化设计以及文化载体的功能设计等工作，通过可视化表达和有形载体，将园区文化品牌形象贯穿于整个运营管理及基础设施建设中，推动品牌的无形价值向经济价值转化。

Ø规划特色

立足园区主导产业特色和优势，把园区自然、经济、社会和文化，建筑、景观、市政、公共服务等进行系统整合，塑造都市型园区独特个性的品牌形象体系，提升园区的社会信誉和知名度，实现园区提档升级；通过建立网络宣传平台，结合举办推介展览会、发布广告等方式强化宣传推介，全力打造园区品牌，助推城市整体品牌形象提升，为形成极具凝聚力、创造力、辐射力的现代新都市提供帮助。

Ø内容展开

1、品牌形象精神理念重塑

（1）品牌形象定位

（2）核心价值体系重构

（3）行为体系建设

2、品牌形象体系设计

（1）视觉识别系统设计

（2）基本应用系统设计

（3）基础设施指示设计

（4）公共设施类设计

（5）环卫设施类设计

（6）景观设施类设计

3、品牌形象载体规划设计

（1）公共服务设施设计

（2）文化景观设施设计

（3）文化场馆设计

4、品牌形象宣传创作

（1）代表性歌曲创作

（2）代表性图书系列创作

（3）形象宣传片创作

（4）文化形象宣传册创作

第二部分：

园区运营管理

模块八：

园区运营管理

Ø关注的核心问题

科学选择园区运营管理模式是园区稳步持续发展的关键，园区运营管理核心关注：

通过对比分析，科学选择适合的园区运营管理模式、招商引资模式等，搭建招商引资平台、公共服务平