写字楼市场调研分析报告银川.docx
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写字楼市场调研分析报告银川
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写字楼市场调研分析报告银川
篇一：
银川市写字楼市场研究报告
银川市写字楼市场前景调查及投融资战略研究报告
20XX-2021年
中商产业研究院AsKcIconsultingco.,LTD
中商产业研究院简介
中商产业研究院是深圳中商情大数据股份有限公司下辖的研究机构，是国内领先的产业研究咨询服务机构，是中国专业的第三方市场研究和企业咨询服务提供商，研究范围涵盖智能装备制造、新能源、新材料、新金融、新消费、大健康、“互联网+”等新兴领域。
公司致
力于为国内外企业、上市公司、投融资机构、会计师事务所、律师事务所等提供各类数据服务、研究报告及高价值的咨询服务。
自20XX年以来，中商在发展中已不断成长，迄今为止，中商汇聚了350余名来自不同行业的资深顾问，中商依托自主研发的Askci数据库和cIsource
中商情报通对各类数据建立月度、季度、年度持续的信息收集监测，覆盖近5000多个细分产业市场数据库，持续更新；中商始终为客户提供最新最全的行业数据，企业数据、研究报告等高价值咨询服务。
前言
写字楼是供各种政府机构的行政管理人员和企事业单位的职员办理行政事物和从事商业经营活动的大厦，是商品经济和社会专业化分工发展的产物，它的出现大大缩短了社会各行业、各系统部门、公司机构人员的空间距离，为他们集中办公，进行商务、公务往来等提供了极大的便利。
我国写字楼经历了从普通型商务写字楼、综合型仿国际标准写字楼、智能型商务写字楼到国际型顶级商务写字楼的发展演变。
当前，中国写字楼的建设规模迅速增加，北京、上海等一线城市写字楼规模均达到上百万平方米，二、三线城市的写字楼开发也方兴未艾。
写字楼经济在各个主要城市均已成为经济转型、城市发展的重要推动体系。
特别是近几年随着国家对住宅市场的调控，写字楼作为商业地产正呈现出一片繁荣景象。
20XX年，我国写字楼开发投资额超过6000亿元，同比增长10%以上；近年来写字楼物业的投资年回报在4-10%，同时写字楼物业带来的租金收入一直保持着20%的年增长率。
如果说21世纪前10年是住宅市场投资的黄金时代，那么后10年则是写字楼地产投资的黄金时代。
随着政策调整和城市的发展，越来越多的人正把目光投到写字楼市场，而日益向高端发展的写字楼必然会得到投资者的青睐，预计未来几年写字楼市场发展前景看好。
中商产业研究院发布《20XX-2021年银川市写字楼市场前景调查及投融资战略研究报告》由资深专家和研究人员通过周密的市场调研，国家统计局、政府部门机构发布的最新权威数据，并对多位业内资深专家进行深入访谈的基础上，通过相关市场研究的工具、理论和模型撰写而成。
本报告主要分析了银川市写字楼市场现状、银川市写字楼市场供需现状、银川市重点区域写字楼市场状况、银川市写字楼客户类型及营销策略，并对银川市写字楼开发企业经营情况进行分析，本报告专业！
权威！
报告根据写字楼的发展轨迹及多年的实践经验，对银川市写字楼未来投资前景作出审慎分析与预测，是房地产开发企业了解行业当前最新发展动态，把握市场机会，正确制定企业发展战略的必备参考工具，极具参考价值！
【出版日期】20XX年
【交付方式】email电子版/特快专递
【价格】纸介版：
13800元电子版：
13500元纸介+电子：
13800元
第一章写字楼的相关概述
第一节写字楼定义与特点
一、写字楼的定义
二、写字楼的特点
三、写字楼的模式分析
四、写字楼与商务公寓的区别
第二节写字楼的分类
一、按建筑面积划分
二、按使用功能划分
三、按现代化程度分
四、按综合条件划分
五、物业开发目的分
第三节写字楼物业档次的划分标准
一、顶级物业（国际写字楼）
二、高档物业（甲级写字楼）
三、中档物业（乙级写字楼）
四、低档物业（丙级写字楼）
第二章20XX-20XX年中国写字楼市场分析
第一节中国写字楼市场现状分析
一、写字楼的发展回顾
二、写字楼市场特征分析
三、写字楼错位竞争分析
四、甲级写字楼竞争分析
第二节20XX-20XX年中国写字楼投资分析
一、房地产投资金额分析
二、写字楼投资金额分析
三、写字楼投资类型分布
第三节20XX-20XX年中国写字楼市场供给分析
一、写字楼新开工面积
二、写字楼施工面积分析
三、写字楼竣工面积分析
第四节20XX-20XX年中国写字楼销售情况分析
一、写字楼销售面积分析
二、写字楼销售金额分析
三、写字楼销售价格分析
四、写字楼价格波动原因
第三章20XX年银川市房地产市场环境分析
第一节银川市地理交通环境分析
一、地理位置
二、行政划分
三、土地资源
四、交通条件
第二节20XX年银川市宏观经济环境分析
一、银川市gDp增长情况分析
二、银川市产业结构情况分析
三、银川市固定资产投资分析
四、银川市工业发展现状分析
五、银川市居民收入情况分析
第三节20XX年银川市房地产政策环境分析
一、房地产政策环境综述
二、房地产调控政策解读
三、写字楼相关政策分析
第四节20XX年银川市房地产市场环境分析
一、房地产投资金额分析
二、房地产施工面积分析
三、房地产竣工面积分析
四、房地产销售面积分析
五、房地产销售金额分析
六、房地产市场价格分析
第四章银川市写字楼市场供需状况分析
第一节20XX-20XX年银川市写字楼市场投资分析
篇二：
20XX银川写字楼市场调研资料
银川写字楼市场调研资料
（三）在售公寓、写字楼营销分析：
根据银川市市场在售公寓、写字楼项目现状，公寓项目目前以兴庆区比较集中，其中以上元名筑、亘元银筑、宝丰银座、共享天地等项目为主，其市场供应量约计15万平方米，除了在上半年开盘的项目外，下半年上市的项目基本都处于认筹阶段，认筹结果并不理想。
写字楼以开发区较为集中，其中以上元名筑、国贸新天地、金钻铭座、亲水商务广场、银川财富中心及百胜王朝尊玺等项目为主，其市场供应量约计22万平方米。
20XX年即将入市的商务办公项目也尤为明显，如：
万达商务综合体、华城国际、悦海新天地、银设大厦及亘元万豪大厦等项目，总计供应面积高达35余万平方米。
加之大世界商务广场即将在售的写字楼项目，仅开发区累计供应量近60万平方米。
若将阅海湾cbD的开工项目及银川兴庆区、西夏区、贺兰县及永宁县的商务办公项目包含在内，20XX——20XX年银川市仅写字楼开发供应量高达150余万平米。
根据20XX年11月份银川商办类项目调研情况，主要在售商办类项目呈现以下几大特点：
一、公寓项目区域分布分散，主要分布在北京两侧。
写字楼项目区域分布集中性：
银川商办类项目在区域分布方面体现出了明显的“聚集效应”92%的项目集中在开发区。
二、项目业态组合雷同性：
在售的公寓项目户型雷同，面积区间在40---70平米，多为塔楼。
在售商办类项目在业态规划上多以大型卖场、临街商铺、高端公寓及高端写字楼等业态为主，普遍以“商业综合体”的定位作为市场的切入点。
三、项目卖点的塑造上都过于雷同，如：
开发区核心地段、地段决定价值、三馆两中心、城市商业综合体、中央商务区、精装写字楼、成熟完善的商业配套及完善的物管等共性卖点。
目前已入市及即将入市的写字楼项目在宣传卖点上严重“同质化”，缺少差异化的市场操作。
四、项目包装设计雷同：
目前银川主要商办项目在包装设计上也出现相似性，尤其在宣传主色方面，多以“红、蓝”为主，在报广及户外方面很难以颜色区分，多展现良好的投资、办公环境以及价值概念。
五、推广模式雷同：
在广告推广方面所采用的推广模式组合上也十分的相似，都以报广、户外、LeD、广播、楼宇视频、短信等传统媒体为主，缺少差异化新颖的推广模式，市场接受被动，难以提升项目的市场认知度及认可度
六、价格区间相似：
由于同质化的操盘方式，相同的推广模式及类似的包装理念，加之卖点的同质化，必然导致销售价格的同步。
目前在售公寓项目已区域为中心，区域内价格都比较雷同，如：
宝湖片区普遍在5500---6000元/平方米，新华商圈片区在12000---13000元/平方米，德胜片区在5000元/平方米。
商办类项目价格区间普遍在8000—9500元/平方米，实际
成交价在7500—9000元/平方米之间，对于大面积的需求客户，价格在此基础上仍有浮动。
七、交房标准雷同性：
在售商办类项目在交房标准方面几乎是不约而同选择了“精装修”，而实质意义的精装修无非是墙、地、顶、门及公共卫生间，这类装修标准实意为“基础装修”。
但即使如此，部分写字楼项目在装修材质方面仍然不敢给客户准确的标准承诺，依据现行写字楼的实际情况分析，在装修材质方面无外乎为地面：
瓷砖，墙面：
乳胶漆，吊顶：
矿棉板。
（除青春财富中心项目选择了一些国际品牌的办公环境设施外，）所有项目都以传统的装修标准及材质为主，目前毫无突破。
八、销售去化率过低：
目前在售公寓项目整体去化率不高，认筹阶段过长。
商办类项目由于项目自身的同质化，写字楼集中放量的体量较大等综合性问题，造成了销售去化率较低，回款速度缓慢的现状。
也正是由于销售低迷，使得部分项目至今仍未正式入市，如：
上元名筑、亘元银筑、共享春天、未来城、悦海新天地、大世界商务广场写字楼、华城国际、金钻铭座及万达商务综合体等，仍在做市场的预热及客户蓄水。
九、精装变毛坯：
为扭转销售窘境，部分开发商采取变相降价的策略来迎合市场，降低精装标准，宝丰银座由于前期定位不准确，造成公寓滞销，后改为毛坯。
写字楼项目同样为取悦客户，变“精装”为“毛坯”。
如：
上元名筑、百盛王朝尊玺、胡商国际及金钻铭座等，在精装价格基础上直降500—700元/平方米。
经过市场认证，效果十分惨淡！
原因很简单，客户要的不是一味用降低品质换来的“便宜价格”，而是要给客户一个合适“性价比”即让客户觉得自己占了便宜。
十、降价：
根据20XX年11月份的商办类项目的市场统计，在不景气的金九银十过后，公寓、商办类项目迎来了又一个淡季，在11月份，公寓项目多为交2万抵顶5万之类的价格战。
商办项目如：
上元名筑、金钻铭座、胡商国际、亘元名筑等项目通过折扣变相降价300—500元/平方米。
十一、报纸广告宣传减少。
目前除了万达中心、宝丰银座项目的每周的报纸广告，其他项目的报纸广告宣传基本停止。
而短信广告由于成本低，受到很多开发商的青睐。
20XX年即将过去，如何在众多同类项目中脱颖而出，规避同质化的竞争风险；如何差异化的操盘入市，避免恶性竞争，从而迅速销售去化回笼资金，成为项目操作的关键点。
篇三：
银川房地产市场调研分析报告
银川房地产市场调研分析报告
20XX年6月
一、住宅市场
1、20XX年房地产市场总结
（1）商品房销售面积、预售面积小幅增长，销售额增长两成
20XX年，银川市完成房地产开发投资超过160亿元，同比增长66.8%。
全市商品房销
售面积536.11万平方米，实现销售额210.63亿元，分别比20XX年同期增长14.0%和22.1%。
受20XX年政府调控的影响，涨幅比20XX年有所降低。
至20XX年底银川市辖区批准预售商
品房面积达452万多平方米，同比增长13%。
（2）销售均价上涨，但涨幅回落
银川市辖区商品住房合同备案均价达到每平方米4234元，同比上涨12.78%（每平方米
上涨约500余元），但涨幅较上年同期回落了13.67个百分点，这很大程度上是由于20XX年
房地产市场疲软所致。
近两年银川市房屋销售面积和均价增长较快，说明宁夏其他地区及西
北地区有一定支付能力的客户，开始关注银川这个价值洼地，倾向于在银川改善居住条件或
投资。
（3）商品房需求增大，空置面积减少
20XX-20XX年市辖区商品房空置面积情况
（万平方米）
300
200
100
05年06年07年30%
20%10%0%-10%-20%09年08年
银川市虽然是西部城市，但是随着外来人口购房需求的不断增长，20XX、20XX年楼市
的火爆，造成空置率逐年降低。
截至20XX年8月，全市商品房空置面积为177.4万平方米，
同比下降了0.6%。
（4）外地客户是银川市场的主力客群
房地产需求旺盛，与外地购房者比例居高不下分不开。
据统计，20XX年，在银川市成
交的新建商品住宅中，以成交面积统计，银川本市居民购买的住宅面积为136.83万平方米，
占成交总面积的43.33%；外地居民购买的商品房住宅面积为178.97万平方米，占成交总面
积的56.67%，其中外省市居民购买的占14.9%。
以成交套数统计，银川本市居民购买商品
住宅套数为11936套，占成交总套数的44.3%；外地居民购买的商品住宅套数为15000套，
占成交总套数的55.7%，其中外省市居民购买的占15.8%。
据国家统计局银川调查队分析，出现这样的市场格局，主要原因在于银川市作为宁夏首
府，区域中心城市的发展潜质不容小觑，加上优越的地理位置、生活条件等，吸引了包括临
近的内蒙古乌海、左旗、陕西定边等周边地区的居民前来置业安家，这使得银川市的房地产
市场可开发建设土地供给逐年减少，房地产需求旺盛，与全国其他城市相比，其价格运行呈
现出较为独特的轨迹。
2、20XX年1-4月银川房地产市场分析
20XX年1-4月，银川完成房地产开发投资22.13亿元，同比增长19.9%。
其中，住宅完
成投资15.88亿元，同比增长17.5%；办公楼完成投资0.73亿元，同比下降15.9%；商业营
业用房完成投资2.82亿元，同比增长30.5%，其他完成投资2.7亿元，同比增长41.1%，分
别占全市房地产开发投资的比重为71.8%、3.3%、12.7%和12.2%。
从县（市）区房地产市
场运行情况看，主要呈现以下特点：
（1）金凤区投资总量最大，贺兰县投资增速最快
1-4月，金凤区以完成8.38亿元的开发投资总量位居县（市）区首位，占全市房地产开
发投资总量的37.9%，其次是兴庆区，开发投资总量为5.49亿元、贺兰县开发投资总量为
4.29亿元、西夏区开发投资总量为1.84亿元、永宁县开发投资总量为1.19亿元、灵武市开
发投资总量为0.94亿元。
从开发投资增速看，贺兰县以94.1%的增长速度位居首位，其次
是西夏区增长速度为47.4%、金凤区增长速度为33.0%、灵武市增长速度为5.3%、兴庆区增
长速度为-3.5%、永宁县增长速度为-43.7%。
从数据可以看出，目前银川市的城市中心逐渐向金凤区移动，房地产开发量在金凤区得
以集中地体现，特别是一些中高档楼盘都也集中在金凤区，使金凤区逐渐形成一个新的城市
中心。
而贺兰日益形成的居住环境和规模也成为许多市民选择在贺兰购房的一个重要因素，
相较于西夏区，贺兰到兴庆区中心的距离较短，交通方便。
（2）金凤区施工规模最大，贺兰县施工增速最快
1-4月，全市结转上年房屋施工面积及新开工面积1455.39万平方米，同比增长71.1%。
其中，金凤区以595.21万平方米的施工规模位居县（市）区首位，占全市房屋施工面积的
40.9%，其次是兴庆区为279.41万平方米、贺兰县为304.91万平方米、永宁县为104.19万
平方米、西夏区为88.92万平方米、灵武市为82.75万平方米。
从房屋施工增速看，贺兰县
以103.9%的增长速度位居首位，其次是金凤区为101.6%、灵武市为85.1%、西夏区为74.6%、
永宁县为23.9%、兴庆区为23.5%。
1-4月，县（市）区新开工房屋面积分别为兴庆区66.95
万平方米、增速为9.7%、贺兰县56.42万平方米、增速为124.2%、金凤区45.29万平方米、
增速为-55.8%、西夏区18.76万平方米、增速为-18.6%、永宁县11.95万平方米、增速为-75.3%、
灵武市10.9万平方米、增速为63.2%。
目前，银川的房地产施工主要集中在金凤区和贺兰县，呈现出的特点是，金凤区施工规
模最大，贺兰县施工增速最快。
（3）金凤区销售总量最大，销售面积增速最快
1-4月，全市商品房销售面积为88.41万平方米，同比增长10.9%，其中，金凤区商品
房销售面积为41.72万平方米，销售总量位居县（市）区首位，占全市商品房销售总量的
47.2%，其次是兴庆区20.85万平方米、贺兰县14.22万平方米、永宁县5.48万平方米、灵
武市4.72万平方米、西夏区1.42万平方米；从销售面积增速看，呈三增三降态势，分别是
金凤区增长206.0%、永宁县增长103.2%、贺兰县增长49.6%；西夏区下降86.1%、灵武市
下降52.3%、兴庆区下降38.2%。
作为银川市新的城市经济中心，金凤区的商品房吸引了许多市民在此购房，因此，金凤
区商品房的销售面积也在不断的上升。
（4）兴庆区现房销售总量最大，永宁县销售增速最快
1-4月，全市现房销售面积为26.62万平方米，同比下降26.8%，其中，兴庆区以8.14
万平方米的现房销售总量位居县（市）区首位，占全市现房销售总量的30.6%，其次是贺兰
县5.33万平方米、金凤区4.93万平方米、永宁县3.88万平方米、灵武市3.21万平方米、西
夏区1.13万平方米；从现房销售增速看，除永宁县增长3.2倍外，其他五个县区均出现下降，
分别是西夏区下降75.4%、贺兰县下降43.9%、灵武市下降43.2%、兴庆区下降17.2%、金
凤区下降16.1%。
目前，兴庆区的商品房多以竣工，以现房的形式出售，并且现房数量较大。
（5）金凤区期房销售总量最大，销售面积增速最快
1-4月，全市期房销售面积为61.79万平方米，同比增长42.6%，其中，金凤区以36.8
万平方米的期房销售总量位居县（市）区首位，占全市期房销售总量的59.6%，其次是兴庆
区（12.7万平方米）、贺兰县（8.89万平方米）、永宁县（1.59万平方米）、灵武市（1.51万
平方米）、西夏区（0.3万平方米）；从期房销售增速看：
除金凤区增长3.7倍外，其他四个
县区均出现下降，分别是（:
写字楼市场调研分析报告银川）西夏区下降94.8%、灵武市下降64.4%、兴庆区下降46.8%、永宁
县下降10.2%，贺兰县因上年同期没有期房销售面积，所以不可比。
二、土地市场
银川土地供应量和实际开发量都再提升，尽管20XX年土地出让中开始出现部分容积率
5.0的商服用地，但是据调查银川目前商住综合生活区的容积率不高，最多2.5。
因此，银川
缺少高档商业大盘。
银川土地折合到楼面价格在逐渐攀升，近年住宅用地成交楼面价集中在1000-1500元/
㎡，商服用地楼面价集中在2000-2700元/㎡。
近两年银川的土地挂牌数量没有大幅增减，
处在快速发展的初期。
银川房地产市场调研分析报告
年银川土地成交情况
5/1320XX
升级会员 