土木工程类房地产开发经营与管理分类模拟试题与答案32.docx
《土木工程类房地产开发经营与管理分类模拟试题与答案32.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《土木工程类房地产开发经营与管理分类模拟试题与答案32.docx（12页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
土木工程类房地产开发经营与管理分类模拟试题与答案32
土木工程类房地产开发经营与管理分类模拟试题与答案32
一、单项选择题
1.下列财务报表中，储存基础性数据的是______。
A.辅助报表
B.资产负债表
C.资金来源与运用表
D.现金流量表
答案：
A
解答：
一些基础性数据（如成本、收入等）都存储于辅助报表中，这些辅助报表通过某种对应关系生成基本报表。
2.仅考虑房地产的投资特性时，一般认为购买销售自行车的店铺比购买生产自行车的厂房的投资风险小，这是因为前者比后者具有______。
A.适于进行长期投资
B.需要适时的更新改造投资
C.易产生资本价值风险
D.易受政策影响
答案：
C
3.某物业服务企业为了分析愿意到小区健身房锻炼的业主人数与包月费用之间的相关性，首先确定包月费用为50元/人，看有多少业主参加；再将包月费用降为30元/人，看有多少业主参加。
这种调查方法是______。
A.观察法
B.访问法
C.问卷法
D.实验法
答案：
D
是用实验的方式，将调查的对象控制在特定的环境条件下，对其进行观察以获得相应信息的方法。
4.某房地产开发企业拟开发总建筑面积为50000m2的住宅项目，可销售面积为47500m2，项目的开发成本为5000元/m2，销售均价为6500元/m2，营业税金及附加为销售收入的5.5%。
当该项目利润为零时，售价允许降低的最大幅度是______。
A.14.32%
B.18.62%
C.19.03%
D.23.08%
答案：
A
解答：
5000×5+保本售价×4.75×5.5%=保本售价×4.75，可得保本售价=5569.48元/m2，（6500元/m2-5569.48元/m2）/6500元/m2=14.32%。
5.甲、乙两个可供比较的房地产投资方案中，甲方案的开发经营期为4年，乙方案的开发经营期为3年，两方案比选宜采用的方法是______。
A.净现值法
B.等额年值法
C.差额投资内部收益率法
D.费用年值比较法
答案：
B
解答：
当不同开发经营方案的经营期不同时，应将不同方案的财务净现值换算为年值，以等额年值大的方案为优选方案。
6.不属于处置抵押物要求的是______。
A.长期价值市场稳定
B.变现性较强
C.价格比较稳定
D.市场广阔
答案：
A
7.某房地产开发项目，当i1=14%时，净现值为450万元；当i2=15%时，净现值为-200万元，平均资金成本率为13.2%，基准收益率为10%。
该项目的财务内部收益率为______。
A.20%
B.14.31%
C.14.69%
D.14.80%
答案：
C
解答：
=14%+450×（15%-14%）/（450+|-200|）=14.69%。
8.______的市场最具潜力，投资风险也相对较小。
A.居住物业
B.商用物业
C.工业物业
D.出租物业
答案：
A
9.某房地产开发项目的占地面积为15000m2，规划容积率为3，预计开发完成后可供销售的面积为总建筑面积的80%，项目的总固定成本为8000万元，预计项目的单位变动成本为4500元/m2，假设所有可销售面积能够全部售出，则达到盈亏平衡的平均销售单价为______元/m2
A.5377.78
B.6277.78
C.6722.22
D.7847.22
答案：
D
解答：
总建筑面积（产量）=15000×3=45000（m2），可销售面积（销量）=45000×80%=36000（m2），根据盈亏平衡点的公式，销售收入=总成本，销售单价×销量=固定成本+单位可变成本×产量，设销售单价为X，则：
X×36000=8000×10000+4500×45000
X=7847.22元/m2
本题容易出错的点在于计算销售收入要用可销售面积，计算变动成本应用总建筑面积。
10.临界点分析和保本点分析的主要差异在于______。
A.变动成本的设置
B.平衡点的设置
C.固定成本的设置
D.产销售量的不同
答案：
B
11.有多少人愿意花费20万元购买一套高层带电梯的点式楼两居室住房，如对此问题进行调查，则属于______。
A.试探性调查
B.描述性调查
C.因果性调查
D.假设性调查
答案：
B
12.如果一笔贷款的月利率为1%，每月计息一次，那么名义利率是______。
A.12%
B.12.55%
C.12.68%
D.13.55%
答案：
A
解答：
名义利率=周期利率×每年的计息周期，此题中名义利率=1%×12=12%。
13.用于计算房地产开发项目全部投资动态经济评价指标的财务报表是______现金流量表。
A.资本金
B.财务计划
C.项目投资
D.投资者各方
答案：
C
解答：
项目投资现金流量表不分投资金来源，以全部投资作为计算基础，用以计算全部投资财务内部收益率、财务净现值及投资回收期等评价指标，考察项目全部投资的盈利能力。
14.由社会环境、经济环境和政治环境分别决定的社会因素、经济因素和政策因素，是影响房地产市场发展的______。
A.基本因素
B.首要因素
C.一般因素
D.重要因素
答案：
A
15.有关统计分析表明，在我国大城市中心，土地费用已达到了总开发成本的______，在城郊地区，该项费用也已达到了总开发成本的______左右。
A.20%～30%/30%
B.30%～40%/30%
C.50%～60%/30%
D.50%～60%/20%
答案：
C
二、多项选择题
1.可行性研究中，开发建设计划的内容包括______。
A.前期开发计划
B.工程建设计划
C.工程临时用地选择
D.施工队伍选择
E.建设场地的布置
答案：
ABDE
2.写字楼租赁合约中租金调整幅度可参考______确定。
A.消费者价格指数
B.消费者心理指数
C.商业零售价格指数
D.房地产价格指数
E.同行业物业租金
答案：
AC
解答：
在租约中一般都要包括规定租金定期增加方式的租金调整条款。
这一条款，可能规定要参考一个标准指数（如消费者价格指数或商业零售价格指数），来确定租金定期增长的数量和幅度。
3.房地产置业投资的目的是______。
A.赚取开发利润
B.满足自身生活居住的需要
C.将购入的房地产出租给最终使用者以获取出租收入
D.满足自身生产经营的需要
E.参与房地产间接投资
答案：
BCD
4.房地产置业投资的清偿能力指标一般有______。
A.流动比率
B.速动比率
C.借款偿还期
D.偿债备付率
E.投资回报率
答案：
ACD
5.关于政府投资的保障性安居工程项目招标的说法，正确的有______。
A.必须采用公开方式招标
B.必须采用工程量清单方式招标
C.必须根据项目特点编制标底
D.必须向投标人发出投标邀请书
E.应实行建设工程总承包
答案：
ABE
解答：
保障性安居工程项目是由政府投资的，其招标必须采用公开招标，且必须采用工程量清单方式招标，宜采用单价合同且工程项目应实行建设工程总承包。
标底可以编制也可以不编制，工程量清单招标一般情况不编制标底，只编制招标控制价（俗称“拦标价”）。
另外，投标邀请书是邀请招标的内容。
6.下列有关复利计算过程中的各项系数及相关知识解说正确的选项是______。
A.等额序列支付是指在现金流量图上的每一个计息周期末都有一个等额支付金额A
B.所谓等额序列支付的终值系数和储存基金系数是在已知终值F的情况下求P，或已知P的情况下求F
C.等差序列是一种等额增加或减少的现金流量序列，换句话说，这种现金流量序列的收入或支出每年以相同的数量发生变化
D.等差现金流量序列和等比现金流量序列是无法换算成等额年值A的
E.等比序列是一种等比例增加或减少的现金流量序列，换句话说，这种现金流量序列的收入或支出每年以一个固定的比例发生变化
答案：
ACE
7.下列关于开发后出租或自营的房地产投资项目计算期的说法，正确的有______。
A.计算期为项目的开发期
B.计算期为项目的经营期
C.计算期为项目的开发期与经营期之和
D.计算期以土地使用权剩余年限和建筑物经济使用寿命中较短的年限为最大值
E.计算期的单位可为年、半年、季、月
答案：
CDE
8.决策的有效性程度通常从决策的______等方面来评价。
A.合理性
B.可接受性
C.时效性
D.参与性
E.经济性
答案：
ABCE
解答：
决策的评价标准主要是评价决策的有效性程度，通常从决策的质量或合理性、决策的可接受性、决策的时效性和决策的经济性四个方面来评价。
9.证券市场的构成要素包括______。
A.证券市场参与者
B.证券交易市场
C.证券市场交易工具
D.证券交易场所
E.证券发行市场
答案：
ACD
10.项目或单项工程，其竣工验收的依据包括______。
A.经过审批的项目建议书
B.经营管理规范
C.年度开工计划
D.质量检验评定标准
E.施工过程中的设计变更文件
答案：
ACDE
解答：
本题涉及的考点是项目或单项工程的竣工验收依据。
项目或单项工程，其竣工验收的依据是：
经过审批的项目建议书、年度开工计划、施工图纸和说明文件、施工过程中的设计变更文件、现行施工技术规程、施工验收规范、质量检验评定标准，以及合同中有关竣工验收的条款。
三、判断题A对B错
1.一般来说，在增量房市场上，卖方对房地产信息的了解程度要高于买方。
答案：
A
解答：
由于房地产具有的位置固定性、异质性、弱流动性和价值量大等特性，导致房地产质量离散、交易分散、不频繁且私密性强，使卖方对房地产信息的了解程度要远远高于买方。
2.通货膨胀对房地产投资也有积极的正面影响。
答案：
A
3.对已设定抵押的房屋期权，在抵押期内，开发商可以有条件地进行预售。
答案：
A
解答：
本题涉及的考点是开发商预售。
对于已设定抵押的房屋期权，在抵押期内，开发商可以在银行的监管下预售。
4.一般投资机会的研究目的是指明具体的投资方向，特定项目的投资机会研究是要选择确定项目的投资机遇，将项目意向变为概略的投资建议，使投资者可据以决策。
答案：
A
5.市场调查的步骤一般是收集信息→确定问题和调查目标→制订调查计划→分析信息→报告结果。
答案：
B
6.在写字楼市场比较理想的情况下，市场租金一般要高于基础租金。
答案：
A
7.房地产项目的盈亏平衡分析，有最低点分析和最高点分析两种，两者的主要差异在于平衡点的设置。
答案：
B
8.解析法和蒙特卡洛模拟法是风险分析的两种主要方法。
答案：
A
9.我国城市土地收购储备过程中的土地储备贷款，应属于担保贷款。
答案：
A
10.虽然个人住房抵押贷款属于购房者的消费信贷，通常与开发商没有直接关系，但由于开发项目预售或销售的情况，无论是期房还是现房，金融机构发放的个人住房抵押贷款的风险不只来自于申请贷款的购房者，也可能来自于开发商。
答案：
B
解答：
对于现房而言，金融机构发放的个人住房抵押贷款的风险与开发商无关。
四、计算题
1.某开发商通过出让方式以1000元/m2的楼面地价购买了一块尚未进行拆迁安置补偿的写字楼用地50年的土地使用权，预计尚需投入的拆迁安置补偿和其他土地开发费用为2000万元。
已知该地块的规划建筑面积为10000m2，建造成本为2500元/m2，专业人员费用为建造成本的12%，其他工程费用为400元/m2，管理费用为建造成本、专业人员费用及其他费用之和的5%，销售费用和销售税金分别为总销售收入的2.5%和6%。
如果该项目的开发周期为36个月，建设周期为24个月，地价款于开发活动的起始点一次投入，拆迁安置补偿及其他土地开发费用
升级会员 